本轮周期高能级城市放松呈“小步快走”态势，相较2014年仍有较大空间。
　　1）2022年城市放松明显分化，低能级城市宽松政策应出尽出，但未见明显效果，高能级城市逐步放松，如逐渐缩小限购范围、降低外地户籍购房门槛。2）2014-2015年政策调控一步到位，3个月内42城市取消限购，5年以上贷款基准利率下降165bp，房贷利率下限为基准利率0.7倍，而本轮周期低能级城市限购取消，高能级城市核心市场仍保持限购，全国房贷利率下限为5年期LPR0.95倍，即使部分城市突破下限仍为0.88倍，限购限贷均有较大放松空间。
　　多数高能级城市小幅放松限购，核心区和限购套数指标仍在，但对外地户籍有明显松动。1）部分城市逐渐缩小限购区域，如武汉2022年6月放松远郊区限购，到年底限购区域缩小至二环内，政策开始逐渐集中于有效需求区。2）除一线城市外，多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至3套，部分城市将第3套房购房资格与多孩家庭绑定，如杭州、南京、成都等；部分城市以租换购，将名下房产用于租赁住房后可新购第3套，如长沙、西安等。3）外地户籍购房门槛一再降低，如南京外地户籍购房社保要求由2年变为6个月，再到年底降低为提供6个月居住证明。
　　在政策权衡中，地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒。限售通过限制住房交易后的再次转让，增加住房持有成本，防范资金快进快出，主要打击对象为投资客群，而对刚需、改善客群影响相对较小。本轮周期部分高能级城市以限售取代限购，限购放松激活居民换房需求，核心区限售避免未来市场回暖后短期投资客进场，如佛山2022年12月全市取消限购，但对祖庙、桂城、大良街道新执行限售3年政策，鼓励长期持有。
　　限贷政策直接影响居民购房成本，多数高能级城市宽松二套房认定标准促进改善需求释放。1）对于刚需客群，首套房认定标准一般为在城市无房，从而享受较低首付比及房贷利率，如东莞、佛山已降低至20%，北京、上海首套认定全国最严，有贷款记录即按照二套标准执行。2）对于改善客群，二套房贷款标准认定影响较大，部分城市实行“认贷不认房”，即1套房贷款还清后，再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行，尤其首付比可降低10-20个百分点，可大幅降低购房门槛，如南京、苏州、宁波、东莞等城市。
　　投资策略：2023年投资机会关注“两个中心、一个基本点”。高能级城市核心区域限购、限售政策存在放松空间，首套、二套首付比仍可降低，而房贷利率基本调整到位，预计2023年部分高能级城市将进一步放松，释放居民刚需及改善需求，行业将从缩表转向结构性扩表，建议关注：1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司。关注越秀地产、绿城中国、招商蛇口、华发股份、建发股份、保利发展、万科A、天地源、阳光股份等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年02月25日房地产行业跟踪报告推荐维持核心20城政策放松知多少本轮周期高能级城市放松呈小步快走态势相较2014年仍有较大空间华创证券研究所12022年城市放松明显分化低能级城市宽松政策应出尽出但未见明显效果高能级城市逐步放松如逐渐缩小限购范围降低外地户籍购房门槛2证券分析师单戈2014-2015年政策调控一步到位3个月内42城市取消限购5年以上贷款基准利率下降165bp房贷利率下限为基准利率07倍而本轮周期低能级城市邮箱shangehcyjscom限购取消高能级城市核心市场仍保持限购全国房贷利率下限为5年期LPR执业编号S0360522110001095倍即使部分城市突破下限仍为088倍限购限贷均有较大放松空间行业基本数据占比多数高能级城市小幅放松限购核心区和限购套数指标仍在但对外地户籍股票家数只119002有明显松动1部分城市逐渐缩小限购区域如武汉2022年6月放松远郊区总市值亿元1632495173限购到年底限购区域缩小至二环内政策开始逐渐集中于有效需求区2流通市值亿元1552745215除一线城市外多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至3套部分城市将第3套房购房资格与多孩家庭绑定如杭州南京成都等部分城市以相对指数表现租换购将名下房产用于租赁住房后可新购第3套如长沙西安等3外1M6M12M地户籍购房门槛一再降低如南京外地户籍购房社保要求由2年变为6个月绝对表现-1301-58再到年底降低为提供6个月居住证明相对表现0419442022-02-232023-02-24在政策权衡中地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒限售通过限制住房12交易后的再次转让增加住房持有成本防范资金快进快出主要打击对象为投资客群而对刚需改善客群影响相对较小本轮周期部分高能级城市以限0售取代限购限购放松激活居民换房需求核心区限售避免未来市场回暖后短-12220222052207220922122302期投资客进场如佛山2022年12月全市取消限购但对祖庙桂城大良街-24道新执行限售3年政策鼓励长期持有房地产沪深300限贷政策直接影响居民购房成本多数高能级城市宽松二套房认定标准促进相关研究报告改善需求释放1对于刚需客群首套房认定标准一般为在城市无房从而房地产行业重大事项点评高能级城市复苏开享受较低首付比及房贷利率如东莞佛山已降低至北京上海首套20启重视左侧布局机会认定全国最严有贷款记录即按照二套标准执行2对于改善客群二套房2023-02-22贷款标准认定影响较大部分城市实行认贷不认房即1套房贷款还清后销售持续筑底拿地谨慎布局头部房企月再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行尤其首付比可降低10-20个百分报1月点可大幅降低购房门槛如南京苏州宁波东莞等城市2023-02-18房地产行业深度研究报告分省销售投资面面观投资策略2023年投资机会关注两个中心一个基本点高能级城市核心2023-02-03区域限购限售政策存在放松空间首套二套首付比仍可降低而房贷利率基本调整到位预计2023年部分高能级城市将进一步放松释放居民刚需及改善需求行业将从缩表转向结构性扩表建议关注1以高能级城市复苏为中心高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程将促使国央企估值得到系统性修复按照剩余收益模型部分国央企存在较大的估值修复空间3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司关注越秀地产绿城中国招商蛇口华发股份建发股份保利发展万科A天地源阳光股份等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业跟踪报告目录一2022年高能级城市谨慎放松相较2014年仍有较大空间4二限购放松以降低非本地户籍购房门槛为主多数高能级城市核心区仍限制7三限售限制投资性需求多数城市依然保留12四限贷核心城市改善首套房认定标准仍有宽松空间14一核心20城商贷利率已基本下调到位一线城市及杭州仍有空间14二一线城市仍认房认贷保持较高二套房首付比15五投资建议19六风险提示19证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业跟踪报告图表目录图表12022年需求端限购限贷限售政策逐步放松4图表2二三四线城市密集出台宽松政策5图表32014-2015年限购限贷政策放松力度较大5图表4本轮周期限购限贷等政策调控力度不及2014-2015年6图表5东莞宁波重庆佛山嘉兴全市取消限购7图表6多数高能级城市核心区域保持限购8图表7北京上海广州深圳严格执行限购10图表89城市核心区域限售厦门长沙限售年限较长12图表9除一线城市外仍有5个城市全市保持限售13图表102023年一季度武汉天津厦门无锡可阶段性下调首套房商贷利率下限14图表11一线城市及杭州首套房商贷利率仍有下降空间15图表12北京上海限贷政策全国最严7城结清贷款购买二套房完全按照首套执行16证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业跟踪报告一2022年高能级城市谨慎放松相较2014年仍有较大空间2022年各城市需求端政策放松力度分化低能级城市应出尽出高能级城市呈现小步快走态势1限购方面2022年第二季度以来各个城市在缩小限购区域降低社保标准放宽多套房认定标准等方面纷纷发力高能级城市逐步缩小限购区域低能级城市一步到位如武汉2022年中放松外围区域限购年底将限购区域缩小至二环内东莞年中放松部分区域限购而年底全市全面放松限购而秦皇岛4月份一次性全市取消限购限购放松逐渐由低能级向高能级城市传递例如10月之后一线城市如上海也分别放松了个别外围区域的限购政策2限贷方面央行多次下调5年期LPR利率按揭贷款加点政策也出现大幅松动低能级城市首付比例也出现明显下调2022年央行三次下调5年期以上LPR累计下调35bp至435月15日首套房贷利率从不低于LPR调整至不低于LPR减20bp9月30日对于房价同环比连续下跌三个月的城市可自主设置首套房按揭贷款利率下限首付比降低多集中在三四线及部分二线城市其中部分城市首套房最低首付比已降至20如南宁南昌佛山等二套房最低首付标准则与各地二套房认定标准有关例如苏州南昌唐山东莞等地实行认贷不认房政策二套房最低首付可达303多地降低限售标准促进新房二手房转卖市场活跃度如苏州成都青岛等均在降低转卖年限等方面做出了让步聊城宁波常州二手房全面取消限售宜昌哈尔滨则是新房二手房全面取消限售图表12022年需求端限购限贷限售政策逐步放松调整方式代表城市限购区域缩小绍兴苏州唐山武汉全面解除限购秦皇岛宁波佛山东莞限购社保要求降低南京沈阳大连武汉杭州多孩家庭限购套数放松武汉厦门杭州调整已有住房套数认定成都贷款利率下调首套房首付比降低二套房首付比降低1LPR累计下调35bp至43上饶无锡唐山苏州东莞等二限贷2首套房按揭贷款利率下调至LRP-20bp重庆菏泽赣州佛山南通绍套房首付比最低303对于房价同环比连续下跌3个月的城市自主兴宜昌南昌等地首付比降至20广州天津杭州济南等首付比降确定首套房按揭贷款利率至40调整方式代表地区限售降低限售年限青岛兰州苏州成都取消限售常州宁波哈尔滨资料来源银保监会网站各地住建局官网华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业跟踪报告图表2二三四线城市密集出台宽松政策160政策发布次数14012084100819280555860665840612651454724920142530111816171371801月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月一线城市二线城市三四线城市资料来源中指研究院华创证券2014-2015年周期中居民端政策放松力度较大3个月内42城放开限购贷款利率及首付比降低到位1限购方面2014年6月呼和浩特率先取消限购各个城市陆续跟进至9月底全国47个限购城市有42城取消限购仅有北京上海广州深圳三亚维持2限贷方面2014-2015年央行6次降准5年期以上商业贷款利率由655下调至49首套房利率下限调整为贷款基准利率的07倍并且购买二套普通住房执行认贷不认房政策在不限购的城市首套房最低首付比降低至25各地可向下浮动5二套房贷款未结清的情况下最低首付比30图表32014-2015年限购限贷政策放松力度较大政策类型出台时间政策内容6月呼和浩特率先取消限购到9月底47个限购城市中共有42限购2014年6月-9月城跟进取消限购仅有北京上海广州深圳三亚5个城市维持限购1购买首套房的最低首付比例为30利率下限为贷款基准利率的07倍2014年9月30日2有1套住房并已结清的再次贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策1拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房最低首付比调整为402使用住房公积金贷款购买首套普通自住房最低首付202015年3月30日拥有一套住房并已结清贷款的家庭再次申请住房公积金购房限贷最低首付303个人将购买2年及以上的普通住房对外销售免征营业税1在不限购的城市居民家庭首次购买普通住房的商业贷款最低首付比调整为25各地可向下浮动5个百分点2015年9月30日2在不限购的城市对拥有1套住房且购房贷款未结清的居民家庭再次申请商业贷款购买普通住房最低首付比调整为302015年3月5月65年期以上商业贷款利率由655下调至49月8月10月限售无限售政策资料来源中国人民银行银监会住建部各地政府官网等华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业跟踪报告对比2014-2015年周期本轮限购限贷政策调控力度较弱1限购方面2014-2015年全国除北京上海广州深圳三亚外全部放开限购而本轮周期多数高能级城市核心区域仍保持限购2限售方面2014-2015年未施行限售政策而本轮周期多数高能级城市仍保持2年限售3限贷方面本轮5年起以上LPR下降35bp对比2014-2015年周期下降165bp仍有较大空间大部分城市首套房贷款利率下限为5年期LPR减20bp换算成倍数仅095倍而2014-2015年周期首套房商贷利率最低可降至基准利率07倍图表4本轮周期限购限贷等政策调控力度不及2014-2015年政策类型2014-2015年周期2022年-至今47个限购城市中有42城取消限一线城市严格限购多数高能级城限购购仅有北京上海广州深圳市核心区域保持限购三亚5个城市维持限购限售无限售多数高能级城市保持2年限售五年以上贷款基准利率由655下5年期LPR从465下调至43央行降息降至49下降165bp下降35bp首套房商贷利率下限为5年期LPR首套房商贷利率最低可降至基准减20个基点约095倍而部分房贷利率利率07倍可阶段性下调利率的城市首套房商贷利率降至38约088倍限贷不实施限购城市首套房最低首付2022年至今多数高能级城市已下降首套房首付比比调整为20各地可向下浮动至30部分城市已下降至205bp限购城市最低首付比30如东莞佛山二套房最低首付比调整为40若2022年至今多数高能级城市已下降首套结清贷款则进一步下降至二套房首付比至40部分城市下降至30如20不限购城市二套房最低首付东莞佛山比降至30资料来源中国人民银行银监会住建部各地政府官网等华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6房地产行业跟踪报告二限购放松以降低非本地户籍购房门槛为主多数高能级城市核心区仍限制多数高能级城市小幅放松限购核心区和限购套数指标仍在但对外地户籍有明显松动1部分城市逐渐缩小限购区域如武汉2022年6月放松远郊区限购到年底限购区域缩小至二环内政策开始逐渐集中于有效需求区2除一线城市外多数高能级城市增加本地户籍限购区购房套数至3套部分城市将第3套房购房资格与多孩家庭绑定如杭州南京成都等部分城市以租换购将名下房产用于租赁住房后可新购第3套如长沙西安等武汉政策力度最大本地户籍家庭在限购区可无条件新增1套购房名额3多地放松限购以降低外地户籍购房门槛为首选如南京外地户籍购房社保要求由2年变为6个月再到2022年年底降低为提供6个月居住证明核心20城1中东莞宁波重庆佛山嘉兴全市取消限购嘉兴于2022年5月放松限购非嘉兴户籍可凭劳动合同或营业执照以及在长三角三省一市缴纳过社保的记录即可享受本市户籍家庭购房政策宁波于2022年9月取消限购佛山东莞于2022年底取消限购图表5东莞宁波重庆佛山嘉兴全市取消限购分类城市政策内容东莞全市已全面取消限购新房二手房不限户籍不限社保均可购买也不限购买套数宁波2022年9月份全市取消限购但未官宣据了解买房人仍需申请购房证明但不做审核全市重庆不限购放开佛山全市已全面取消限购新房二手房不限户籍不限社保均可购买也不限购买套数限购嘉兴户籍家庭不限购非嘉兴市户籍凭借劳动合同或营业执照以及在长三角三省一市缴纳过社保的记录证明即可嘉兴享受本市户籍家庭购房政策其余非嘉兴市户籍家庭限购1套商品房资料来源各地房管局住建局官网中国房地产网华创证券限购政策主要涉及到非户籍人口购房资格和居民购房套数限制要求多数高能级城市通过缩小限购范围增加限购区购房套数降低外地户籍购房门槛等逐步放松1逐渐缩小限购范围至城市核心区域核心市场回暖效果更明显如武汉2022年中放松远郊区限购到2022年底演变为二环外均不限购2增加限购区域购房套数多数高能级城市限购区域可购买3套房如2023年初南京限购区域内工作地在限购区的家庭可再购一套二手房3降低外地户籍购房门槛社保个税缴纳年限要求降低如武汉外地户籍购房社保证明要求缩短至6个月并且可以先购房后提供缴纳证明120个核心城市北京上海杭州宁波嘉兴南京苏州无锡合肥广州深圳东莞佛山厦门武汉长沙成都西安天津重庆证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号7房地产行业跟踪报告图表6多数高能级城市核心区域保持限购是否有可视同为本地户籍分类城市限购区域本地户籍居民外地户籍居民的外地户籍情况首套资格在武汉无房无贷即可获首套购房资格二套资格在限购区内拥有1套住房非武汉市户籍居民家庭在无论贷款结清与否均可在限购区首套资格需提供自购房之日起前6限购区域购买首套住房的域内再购房1套个月社保个税证明可实行购房资格承诺办武汉二环内三套及以上资格1武汉户籍居民无二套及以上资格在限购区内无二套容缺办即社保或个税不论已拥有套数均可在限购区新增1房及以上购房资格满6个月的外地户籍家套2对父母来汉投靠子女或子女来庭可以先上车后补汉投靠父母的家庭在武汉市限购区票域已有2套住房的在限购区域可新购买1套住房首套资格45岁以下专科及以上学历或中级及以上专业技术资格落户长沙并缴纳社保即可获得首套购房资格没有落户时间社保缴纳时间的限制首套资格家庭个人凭借2年社保芙蓉区开福二套资格首套网签满4年或首套盘个税即可购买首套房区天心区雨长沙活用作租赁住房二套及以上资格以租换购保持原-花区岳麓区三套及以上资格1以租换购保持有套数-租赁套数1即可新增购买望城区长沙县原有套数-租赁套数1即可新增套数不限购买套数购买套数不限购买套数2多孩家核心庭至少一孩未成年可在限购2套区域基础上增加1套购房指标限购天府新区成都首套资格拥有拟购房所在限购区域重大招商引资项目和机直管区成都高户籍可购1套住房关企事业单位引进的高新区西部园区二套资格限购区域户籍已婚家庭首套资格在限购区域连续缴纳社保层次人才经所在区市锦江区青羊离异满2年或丧偶且拥有未成年子女12个月以上且在限购区内无自有产权县政府管委会或产业功成都区金牛区武可购2套住房能区管委会认定后其购侯区成华区三套资格1多孩家庭至少一孩未二套资格多孩家庭至少一孩未成房可不受户籍社保缴纳龙泉驿区新都成年2自愿将自有住房用于保障年可购第2套时间的限制具备相应住区温江区双性租赁住房出租可额外购买1套住房限购区域购房资格流区郫都区房首套资格持有本市户籍即可购1套房二套资格以家庭为单位可购2套房首套资格持连续缴纳6个月及以上除滨海新区不三套及以上资格1多孩家庭或有的社保个税证明可购一套房天津限购外其他区-60岁及以上老人2家庭住房用作二套及以上资格在限购区内无二套域限购保租房且租期不少于5年3若家庭房及以上购房资格名下房产已达到限购套数可卖一买一上城区拱墅首套资格落户满5年或未满5年连首套资格自登记之日起连续缴纳限杭州区滨江区西续缴纳限购区个税社保满24个月可购区个税社保满48个月-湖区钱塘区购1套房二套及以上资格在限购区内无二套证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号8房地产行业跟踪报告萧山区余杭二套资格落户满5年家庭或未满5房及以上购房资格区临平区富年三孩家庭可购第2套房阳区三套资格落户满5年三孩家庭限购3套首套资格持有本市户籍即可购1套房首套资格外地户籍家庭提供半年及二套资格已婚家庭离异两年以上鼓楼秦淮建以上居住证明即可购一套房南京且带未成年小孩可购第2套房-邺玄武二套及以上资格在限购区内无二套三套资格多孩60岁以上老人家庭可房及以上购房资格购买3套房工作地在四区的家庭可再购1套二手房梁溪区除广首套及二套资格持有本市户籍可在益黄巷山北限购区域内购买2套住房首套资格1居民家庭需提供一年以瞻江街道滨三套及以上资格1多孩家庭可在限上的纳税社保缴纳证明购房者需提湖区不含马购区域内新增购买1套商品住房2供无锡暂住证明2经市委人才办分无锡山胡埭经-子女在锡落户的外地老年人来锡投亲类认定的人才在认定有效期内可开区新吴区养老其在锡领取居住证满3年后在市区范围内购买首套商品住房除鸿山硕放允许其投靠家庭新购1套住房二套资格多孩家庭可放宽至2套房惠山新城锡东备注144以上商品住房不限购新城安镇街道首套资格1提供自购房之日起前3年内连续缴纳6个月个税社保缴纳证工业园区高新外地户籍认定为人才家庭明可购1套房2卖掉首套房后苏州区姑苏区相本地户籍居民家庭最多可购3套房或有人才编码的等同于本2年内无需社保税单可复购1套城区吴中区地户籍可买3套二套及以上资格在限购区内无二套房及以上购房资格政务区滨湖首套资格持有本市户籍限购区无房首套资格在过去两年内有累计6个区蜀山区包即可购买1套新房月社保个税缴纳记录可以在限购区非本市户籍居民家庭购房河区庐阳区二套资格合肥市区内户口可购2套买1套住房合肥资格认定中社保个税高新区经开区房二套及以上资格户籍登记在市区的认可追溯补缴不含新桥产三套资格可在限购区内购买第3套集体户投靠亲友家庭户籍与市区业园区二手房但不能购买新房户籍家庭具有相同购房资格新城区碑林区莲湖区雁塔区灞桥区首套资格家庭成员名下无住房且落未央区长安首套资格持有西安居住证且在购户满一年可购1套住房区西咸新区沣房之日前2年连续缴纳社保个税可购二套资格落户满三年可购买第2套东新城不含上1套新房缴纳6个月社保个税可购1住房西安林街道高新套二手房-三套资格1落户满3年多孩家庭可区不含托管的二套资格多孩家庭持西安居住证且购第3套住房2家庭成员名下有2非限购区域在购房之日前2年连续缴纳社保个税套及以上住房以租换购可在限购经开区曲江新可购买2套住房区购买第3套房区浐灞生态区航天基地国际港务区证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号9房地产行业跟踪报告首套资格持有本市户籍即可购买1首套资格本科学历6个月就业证明套住房可在岛内购1套房连续缴纳3年社二套资格以家庭为单位不包括离厦门岛内区域保或个税可在岛内购1套房-异再婚可购买2套住房二套及以上资格在限购区内无二套三套资格多孩家庭至少一孩未成房及以上购房资格年可购买第3套房资料来源各地房管局住建局官网华创证券一线城市严格执行限购仅在外围市场小幅放松1一线城市本地户籍居民最多购买2套住房外地户籍居民最多购买1套住房且缴纳社保个税要求5年及以上其中北京上海外地户籍单身无购房资格2北京执行全国最严格的落户政策每年落户占比较高的应届生仅有签约公职人员少数国央企方可落户上海2021年放低应届生落户要求降低双一流大学应届生落户门槛而深圳虽然落户门槛较低但需持有深圳户籍满3年方可购买住房3一线城市限购放松非常谨慎2022年仅上海临港北京通州部分区域等外围市场放松限购图表7北京上海广州深圳严格执行限购分类城市本地户籍居民外地户籍居民常规落户门槛首套资格在京无房即可获首套购房资1积分落户持有居住证45格首套资格1已婚家庭在京社保或个税正岁以内在京连续缴纳7年社二套资格1已婚家庭可购买2套住房常缴纳满5年单身无购房资格2在境保单身家庭仅能购买一套2已有1套住内工作学习和居留的港澳台侨家庭可2应届生需签约公职单位北京房落户通州3年及以上的京籍家庭或购买1套3持有工作类或记者类签证在大型国央企高校等指标较近3年在通州缴纳社保个税的京籍家庭境内工作且无房的外籍家庭可购买1套少可在通州再购买1套住房二套及以上资格无3人才引进拥有特殊技能三套及以上资格无突出贡献的人才1居转户持有上海市居住证满7年并且缴纳社保需排队2人才引进高层次高技能全区首套资格1单身无房且2011130前和重点机构紧缺人才域限父母名下共有房屋小于等于2套可新购3留学生留学生毕业回上海购一套住房2夫妻双方同为沪籍2011130首套资格1已婚家庭社保或个税正常缴工作缴纳6个月社保即可落前夫妻双方各自和父母共同共有住房数纳满5年单身无购房资格2港澳台侨户前50名院校不要求社保小于等于3套即可新购一套住房3夫家庭无房满一年劳务合同可新购一套4国内应届生应届博士上海妻一方为沪籍可新购一套3在读博士博士后已婚学历证明可上海高校应届硕士双一流大二套资格1夫妻双方同为沪籍新购1套学应届硕士六校应届本科清2011130前夫妻双方各自和父母共同共二套及以上资格无华北大复旦交大同济华师有住房数2套可购买2套2夫妻大可直接落户在沪双一一方为沪籍可购买2套流学校的本科应届生且在五大三套及以上资格无新城金山宝山工作可直接落户满足72分打分制方可落户对应届生学历在校表现要求较高证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号10房地产行业跟踪报告1积分落户持广东省居住首套资格1连续缴满5年个税或社保限首套资格持有本市户籍即可购1套房证并缴纳社保满4年购1套2在从化增城区内限购含受赠1广州二套资格以家庭为单位可购2套房2学历落户全日制本科40套住房三套及以上资格无周岁以内具有中级高级职二套及以上资格无称或相关专业技能首套资格持有本市户籍满3年可购1套首套资格1持连续缴纳5年及以上的社房保个税证明可购一套房2港澳台人士可学历落户全日制大专35二套资格以家庭为单位深户一方入深购1套3外籍人士在深1年以上且周岁以内全日制本科及以深圳户籍满3年且能提供购房之日前在本市能提供在深1年以上就业证和劳务合同上学历45周岁以内中专非连续缴纳36个月及以上个税或社保可可购1套房4部队驻地在我市的现役军全日制大专非全日制本科中购买第2套人可购买一套商品住房级专业技术资格中级职称三套资格及以上资格无二套及以上资格无资料来源各地房管局住建局官网发改委人力资源和社会保障局等华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号11房地产行业跟踪报告三限售限制投资性需求多数城市依然保留在政策权衡中地方政府仍保持一定限售贯彻房住不炒限售通过限制住房交易后的再次转让增加住房持有成本防范资金快进快出主要打击对象为投资客群而对刚需改善客群影响相对较小本轮周期部分高能级城市以限售取代限购限购放松激活居民换房需求核心区限售避免未来市场回暖后短期投资客进场如佛山2022年12月全市取消限购但对祖庙桂城大良街道新执行限售3年政策鼓励长期持有核心20城中武汉天津不限售9城核心区限售防范投资大幅进场1东莞重庆佛山宁波苏州西安嘉兴核心区域限售限售年限基本为购房合同网签备案之日起3年或取得不动产权证满2年方可交易2厦门长沙限售年限较长对于改善客户正常置换需求有一定影响长沙限售政策从2018年执行至今在限售区域一二手房均需取得不动产权证满4年后方可交易厦门岛内新房取得产权证满5年方可交易岛内区域较为严格图表89城市核心区域限售厦门长沙限售年限较长分类城市限售区域新建商品住房二手房备注岛内取得不动产权证满5年厦门岛内岛外取得不动产权证满2年岛外取得不动产权证满2年芙蓉区开福区天心区雨花取得不动产权证满4年后方可上取得不动产权属证书满4年后方长沙区岳麓区望城区长沙县市交易可上市交易莞城街道东城街道南城街道网签备案之日起满3年或取得不网签备案之日起满3年或取得不东莞万江街道松山湖高新技术产业动产权证满2年方可交易动产权证满2年方可交易开发区渝中区江北区沙坪坝区九龙坡区大渡口区南岸区北重庆取得不动产权证满2年方可交易取得不动产权证满2年方可交易碚区渝北区巴南区两江新区禅城区祖庙街道南海区桂城街佛山网签备案之日起满3年方可交易不限售道顺德区大良街道核心海曙鄞州江北镇海北仑区域宁波五区奉化主城区锦屏岳林取得不动产权证2年方可交易2022年6月新购二手房不限售限售方桥街道杭州湾新区家庭若有新出生人姑苏区相城区吴中区高新口二孩及以上苏州取得不动产证满2年方可交易不限售区工业园区吴江张家港出让房屋时不受限制未央区新城区碑林区莲湖区灞桥区雁塔区高新区网签备案满3年且已取得不动产经开区曲江新区浐灞生态区西安权证书或不动产权证书取得满2不动产权证书取得满2年国际港务区航天基地临潼区年长安区西咸新区沣东新城沣西新城高桥街道马王街道已拥有1套及以上住房的本市户已拥有1套及以上住房的本市户144以下住房不嘉兴除海宁市外区域籍家庭新购住房不动产权证2籍家庭新购住房不动产权证2限售年后方可交易年后方可交易证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号12房地产行业跟踪报告非本市户籍家庭新购住房取得非本市户籍家庭新购住房取得不动产证2年后方可交易不动产证2年后方可交易资料来源各地房管局住建局官网华创证券除一线城市外杭州合肥南京成都无锡全市范围限售1上海杭州合肥三城高热度新房限售尤其杭州摇号率10热点项目自取得不动产权证后5年方可交易打击高热度项目投资需求2成都南京无锡三城全市范围限售政策区域仍有放松空间3一线城市以较高的交易税费调节限售如北京上海房产证取证满五年后上市交易且是该家庭在城市唯一一套住房则免征营业税及个税图表9除一线城市外仍有5个城市全市保持限售分类城市新建商品住房二手房备注限价商品房自住型商品住房共有产权房北京取得产权证5年后方可交易上海触发积分楼盘自网签之日起5年内不得出售不限售广州取得不动产权证满2年取得不动产权证满2年居民家庭新购买商品住房的不含人才住房深圳安居型商品房自取得不动产权证起3年后方可交易1高层次人才以优先购房方式取得的非热点房源自网签之日起限售5年全市范杭州2摇号中签率10的楼盘无房家庭高层不限售围限售次人才热点楼盘自不动产证之日起限售5年新建商品房摇号所购房源取得不动产登记权合肥不限售证之日起3年内不得上市交易登记购房人数在准售取得不动产权证满2年或合同备案之日起满取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3房源数3倍及以上的成都3年后方可转让年后方可转让项目限售期由3年延长到5年南京网签备案日期满3年方可交易取得不动产权证满3年方可交易无锡自取得不动产权证之日起个人满2年自取得不动产权证之日起个人满2年资料来源各地房管局住建局官网华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号13房地产行业跟踪报告四限贷核心城市改善首套房认定标准仍有宽松空间限贷政策直接影响居民购房成本释放需求1对于刚需客群首套房认定标准一般为在城市无房从而享受较低首付比及房贷利率如东莞佛山已降低至20北京上海首套认定全国最严有贷款记录即按照二套标准执行2对于改善客群二套房贷款标准认定影响较大部分城市实行认贷不认房即1套房贷款还清后再购房首付比及贷款利率按照首套标准执行尤其首付比可降低10-20可大幅降低购房成本一核心20城商贷利率已基本下调到位一线城市及杭州仍有空间核心20城中有4个城市可突破商贷利率下限分别为天津武汉厦门无锡12022年5月15日央行银保监会规定商贷利率下限为首套房不低于相应期限LPR减20bp当前5年期以上LPR为43二套房不低于相应期限LPR加60bp2根据2023年1月5日央行银保监会出台的首套房商贷利率动态调整机制我们监测的核心20城中有4个城市新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月下降评估期为2022年9-11月2023年一季度可自主选择阶段性下调或取消当地首套房商贷利率下限为天津武汉厦门无锡3根据一季度评估期新建商品住宅售价表现仅有深圳厦门有望继续突破下限图表102023年一季度武汉天津厦门无锡可阶段性下调首套房商贷利率下限新建商品住宅售价环比新建商品住宅售价同比分类城市四季度评估期一季度评估期四季度评估期一季度评估期2022-092022-102022-112022-122023-012022-092022-102022-112022-122023-012023年一武汉-09-06-02-0102-61-64-58-56-57季度可自天津-02-03-06-0703-43-41-40-40-30主下调首厦门-03-07-02-01-03-30-39-36-39-39套房商贷利率下限无锡-04-08-0304-03-04-12-12-03-09北京02040102046159575852上海02030304073840404142广州-03-03-05-04-0201020204-03深圳-05-07-05-03-02090500-02-092023年一杭州04030703046564666465季度不可南京-04-0503-01003-01060302下调首套宁波02040102060409121819房商贷利率下限合肥070601-01070715191624长沙01020505032727303234成都07030505066272809086重庆03-06-03-050314080700-06西安-05-03-0301022518142022资料来源Wind华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号14房地产行业跟踪报告核心20城中一线城市及杭州首套房商贷利率高于全国下限其余城市基本下调到位1首套房商贷利率来看核心20城中北京上海深圳广州杭州商贷利率维持高位尤其北京以485利率领先全国LPR上浮55bp而多数城市商贷利率已降低至下限41即LPR减20bp天津武汉厦门无锡已进一步下调首套房商贷利率至38-402二套房贷利率来看北京上海厦门西安仍在全国下限标准之上分别为5355355150剩余城市均已下调至最低值49即LPR加60bp图表11一线城市及杭州首套房商贷利率仍有下降空间城市首套房二套房下调空间北京485535上海465535首套房商贷利率仍高于深圳460490全国下限有进一步下调广州430490空间杭州430490苏州410490长沙410490东莞410490宁波410490首套房商贷利率为全国重庆410490下限根据评估期新建商成都410490品住宅价格表现无下调南京410490空间佛山410490嘉兴410490合肥410490西安410500天津390490武汉390490首套房商贷利率已突破厦门380510全国下限仍有松动空间无锡380490资料来源各地银行华创证券二一线城市仍认房认贷保持较高二套房首付比多数城市已放松二套房标准认贷不认房促使改善需求释放1南京苏州无锡宁波成都东莞佛山7城已结清贷款情况下二套房首付比及房贷利率完全按首套房执行大大降低改善客户购房成本2合肥嘉兴1套房结清贷款后二套房首付比按首套执行贷款利率按二套执行而天津西安长沙厦门4城结清贷款后二套房贷款利率按首套执行首付比有所提升3一线城市及杭州武汉重庆二套房认房认贷改善客户购房压力较大4核心20城中首套房最低首付比为20分别为东莞重庆佛山其余城市大多保持在30水平上海为35而多数城市二套房最低首付比已降至30-50北京上海由于普宅标准多年未调整二套房首付比高达70证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号15房地产行业跟踪报告图表12北京上海限贷政策全国最严7城结清贷款购买二套房完全按照首套执行二套房类别城市首套房三套房已结清未结清按二套执行无锡首付比30贷款利率38按首套执行--首付比40贷款利率49按二套执行苏州首付比30贷款利率41按首套执行停贷首付比40贷款利率49贷款结清首付比按二套执行301套未结清佛山首付比20贷款利率41按首套执行普宅首付比20非普宅首付比首付比402套30贷款利率49未结清停贷1套贷款1套及未结清同二已结清按二套执行南京首付比30贷款利率41按首套执行套房2套未结清2套完全首付比40贷款利率49停贷按照首无房按是否有房贷记录划分银行根据情况确套执行按首套执行按二套执行东莞无贷款记录首付比20贷款利率41定首付比及房贷首付比30贷款利率41首付比30贷款利率49有贷款记录首付比30贷款利率41利率无房按是否有贷款余额划分按首套执行按二套执行宁波无房贷余额首付比30贷款利率41无房贷记录首付比30按照二套房执行首付比60贷款利率49有房贷余额首付比40贷款利率49有房贷记录首付比40高新南区天府新区主城五区近郊五高新南区天府新区主城五区成都区首付比30按首套执行近郊五区首付比40停贷远郊地区首付比20远郊地区首付比30无房无论是否有贷款记录首付比按首套利率按二套执行首付按二套执行嘉兴本市户籍首付比30贷款利率41--1套贷款比30贷款利率49首付比50贷款利率49已结清非本市户籍首付比50贷款利率41首付比无房按贷款余额划分首付比按首套利率按二套执行按二套执行停贷按首套贷款已结清首付比30贷款利率41执行贷贷款记录一次未结清首付比合肥款利率1笔未结清首付比40贷款利率411次贷款记录首付比3040贷款记录两次以上1次未结--按二套2次及以上贷款记录首付比40清首付比50两次及以上未结2笔及以上停贷清停贷未结清利率按首套首付比提升按二套执行天津首付比30贷款利率39--首付比40贷款利率41首付比40贷款利率491套贷款已结清利率按首套首付比提升利率按已有住房面积90首首套首按二套执行付比40付比提已有住房面积144首付比西安首付比例30贷款利率4114490已有住房面积144--升60已有住房面积144首付首付比50比70贷款利率5已有住房面积144首付比60证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号16房地产行业跟踪报告已有住房面积90首付比5090已有住房面积144144首付比60已有住房面积144首付比70利率按首套首付比提升按二套执行长沙首付比30贷款利率41停贷首付比35贷款利率41最低首付比40贷款利率49无房按房贷余额划分贷款已结清首付比30贷款利率38按二套执行利率按首套首付比提升厦门首付比50贷款利率51停贷1笔及以下首付比40贷款利率38首付比50贷款利率51两套房未结清停贷未结清2笔及以上停贷未结清无房区分限购非限购区按二套执行区分限购非限购区武汉限购区首付比30贷款利率39限购区首付比40停贷不限购区首付比20贷款利率39非限购区首付比30无房按是否有房贷记录划分按二套执行按是否结清划分无贷款记录首付比30广州普通住宅首付比50非普通住宅首--普通住宅首付比40首付比70贷款利率49贷款已结清付比70贷款利率49非普通住宅首付比70贷款未结清首付比70无房依据贷款余额及住宅种类划分按二套执行依据贷款余额及住宅种类划分停贷无贷款记普通住宅首付比70贷款利率46无论1套无贷款记录首付比30贷款利率46录非普通住宅首付比80贷款利率46贷款是首付比50否还清普通住宅普通住宅首付比70贷款利率46贷款利率46贷款已结完全按贷款已结清首付比60清二套执非普通住宅非普通住宅首付比80贷款利率46贷款利率46行深圳首付比50--普通住宅普通住宅首付比70贷款利率49贷款利率491笔未结清1笔未结清首付比60非普通住宅非普通住宅首付比80贷款利率49贷款利率49有2笔以上2笔及以上停贷贷款末结停贷末结清清按二套执行杭州首付比30贷款利率43--首付比40贷款利率495认房认贷有贷款记录按二套执行按二套执行北京--首付比30贷款利率485普通住宅首付比60非普通住宅首付比80贷款利率535证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号17房地产行业跟踪报告认房认贷有贷款记录按二套执行按二套执行上海--首付比35贷款利率465普通住宅首付比50非普通住宅首付比70贷款利率535按二套执行重庆最低首付比20贷款利率41停贷最低首付比40贷款利率49资料来源各地房管局住建局官网银行华创证券证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号18房地产行业跟踪报告五投资建议2023年投资机会关注两个中心一个基本点高能级城市核心区域限购限售政策存在放松空间首套二套首付比仍可降低而房贷利率基本调整到位预计2023年部分高能级城市将进一步放松释放居民刚需及改善需求行业将从缩表转向结构性扩表建议关注1以高能级城市复苏为中心高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程将促使国央企估值得到系统性修复按照剩余收益模型部分国央企存在较大的估值修复空间3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司关注越秀地产绿城中国招商蛇口华发股份建发股份保利发展万科A天地源阳光股份等六风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号19房地产行业跟踪报告房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号20