每周洞见：二手房成交走强
　　核心观点：
　　节后二手房成交景气走强。春节后，二手房交易热度持续提升。对比历年农历同期来看，上周（2月13-19日）14个样本城市的二手房成交面积农历同比增长58.6%，较2019年农历同期增长36.8%，增长明显。而从时序数据来看，上周14城二手房单周成交面积超越2022年6-7月，为2021年6月以来最高单周成交面积。综合来看，二手房成交景气回升是确凿的事实，热度为近1年半以来最强水平。
　　城市间表现存在差异，但景气仍在整体向好。从各样本城市的表现来看，上周扬州、青岛、东莞、深圳、南宁5城二手房成交录得同比翻倍增长。但同时，金华同比负增长，厦门同比接近零增长，反映出城市间景气差异较大。但从边际上看，景气偏弱的城市同比增速正在逐周抬升，短期向好的概率更高。
　　政策仍在积极宽松，景气传导可期。根据贝壳研究院的调查，2月全国主流首套房利率环比下行6BP，仍在下行；且放款天数同步下降。而从典型城市来看，上周扬州二手房成交面积已达到2016年以来农历同期新高，但扬州的政策仍在边际宽松。2月20日，扬州住建局发文宣布取消二手房限售，并进一步下调首套房贷利率下限。整体来看，地产销售相关政策仍在积极宽松，一季度二手房成交景气仍有上升空间。同时，二手房成交热度回升，或带动新房成交景气在3-4月同步走强。
　　风险提示
　　海外深度衰退，挫伤我国外需强度；
　　新冠病毒超预期变异，影响国内经济复苏进程。
　　

研究报告全文：二手房成交走强实体经济洞察2023年第6期长江证券研究所宏观研究小组2023-02-23证券研究报告分析师及联系人分析师于博SAC执业证书编号S0490520090001电话862161118697电邮yubo1cjsccomcn联系人刘承昊电话862161118697电邮liuch2cjsccomcn每周洞见二手房成交走强核心观点14个样本城市二手房日均成交面积MA7万平方米节后二手房成交景气走强春节后二手房交易热度持续提升35同比右轴20192020160对比历年农历同期来看上周2月13-19日14个样本城市的二手房成交面积农历同比增长586较2019年农历同202120222023140期增长368增长明显而从时序数据来看上周14城二30手房单周成交面积超越2022年6-7月为2021年6月以来最高120单周成交面积综合来看二手房成交景气回升是确凿的事实25热度为近1年半以来最强水平100城市间表现存在差异但景气仍在整体向好从各样本城市的20表现来看上周扬州青岛东莞深圳南宁5城二手房成80交录得同比翻倍增长但同时金华同比负增长厦门同比接15近零增长反映出城市间景气差异较大但从边际上看景气60偏弱的城市同比增速正在逐周抬升短期向好的概率更高10政策仍在积极宽松景气传导可期根据贝壳研究院的调查402月全国主流首套房利率环比下行6BP仍在下行且放款天5数同步下降而从典型城市来看上周扬州二手房成交面积已20达到2016年以来农历同期新高但扬州的政策仍在边际宽松2月20日扬州住建局发文宣布取消二手房限售并进一步00下调首套房贷利率下限整体来看地产销售相关政策仍在积除夕极宽松一季度二手房成交景气仍有上升空间同时二手房腊月十六腊月十八腊月二十正月初二腊月廿二腊月廿四腊月廿六腊月廿八正月初四正月初六正月初八正月初十正月十二正月十四正月十六正月十八正月二十正月廿二正月廿四正月廿六正月廿八二月初一二月初三二月初五成交热度回升或带动新房成交景气在3-4月同步走强资料来源Wind长江地产长江证券研究所注样本城市包含北京深圳杭州南京程度青岛苏州厦门东莞扬州南宁佛山金华江门高频观察开工实物量持续转好总结与展望春节后3周消费复苏依旧强势建筑开工显著走强制造开工相对偏慢就上周数据来看130城新房销售同比负增长2月前12天乘用车零售同比增速转正线下消费仍在走强2日耗同比增速回落螺纹水泥产销转好3美元大宗同步走强国内工业品价格涨跌各半4库存去补各半螺纹库存回补放缓动力煤库存持续去化上周洞见我们曾提到建筑项目开复工率超越2022年同期带动实物量同步走强上周末更多实物量数据公布印证开工已在明显加速1螺纹表观消费量超越2022年同期2水泥出货率持续走强并带动水泥库容比边际去化同时也需要看到沥青玻璃需求的启动速度偏慢库存边际回补本周二百年建筑网公布新一期数据开复工率持续转好劳务到位率也超越2022年同期指向开工仍在加速转好我们认为2月下旬建筑开工复苏的加速度仍强将带动更多实物量数据转好需求消费热度不减生产加速度分化地产上周30城新房销量降幅扩大下游上周乘用车半钢胎开工率回升乘用车2月前12天乘用车零售中游上周沿海电厂日耗增速回落水销量增速由负转正商贸文旅元电出力仍偏弱钢铁高炉开工率续升钢宵节后返城边际放缓商圈客流连周材产量农历同比增速转负水泥粉磨开工走强票房农历同比增速转正率回升玻璃产量降幅扩大上周江浙织机负荷率回升但速度边际放缓消费景气仍强价格涨跌互现开工迎头赶上库存去补各半海外大宗多项数据扰动加息预期下游上周十大城市地产库销比回落美元大宗同步走强铜铝一涨一跌中游上周螺纹库存补库放缓水泥库油价高开低走国内生资上周动力容比续降玻璃库存回补上游动力煤价格续降焦煤价格走平钢价水煤港口库存续降炼焦煤港口库存续降泥价格反弹玻璃价格持平PTA产业LME铜库存续降LME铝库存续升全美链产品价格全线回落锂电材料价格回商业原油库存续升落光伏组件价格上涨目录地产二手房景气高于新房成交量持续高增长01下游行业乘用车销量增速转正库存偏高制约生产复苏商贸文旅市内经济热度不减城际流动仍有韧性电力沿海发电耗煤增速回落水电出力仍弱钢铁表观需求回升快于供给扩张驱动钢价回升02中游行业水泥供需转好产销顺畅带动水泥价格止跌回升玻璃需求低位回升供过于求驱动库存续升化工下游订单有限原材料采购放缓长丝价格续降新能源上周光伏组件价格上涨锂电材料价格续降03上游和交运煤炭进口煤倒逼动力煤价格回调焦煤价格走平大宗鹰派担忧再度强化带动美元指数高位续升有色库存走势分化带动铜铝价格走势歧化原油供给一收一放上周原油价格高开低走交运散运价降集运价降货运流量同比仍弱01下游行业下游11地产二手房景气高于新房成交量持续高增长指标数据表现解读上周2月13-19日30城商品房成交面积需求较农历同期下滑168节后第3周环比来看30城新房成交量仍在季节性回升但对标农历同期成交量降幅略有扩大反映新房成交恢复偏慢根据贝壳研究院数据2月全国首套房平均贷款利率环比价格下降6BP至404二套利率平均为491环比持平从库存来看库销比走低但仍高于历年同期平均水平印证销售略弱于往年向前看未来二手房市场景气或向新房市场传上周百城宅地成交面积MA4同比降幅缩窄至413土地导但节奏仍待观察土地市场方面各地块成交热度分化仍百城土地溢价率续升至135大北京土拍出现底价成交与触及顶价成交同时存在的现象上周十大城市商品房库销比续降至739周库存高于近2年农历同期指向土地市场热度边际回升图历年农历各周30城地产日均成交量万平方米图历年农历各周十大城市库销比周140201620172018201920162017202020212022202314012020182019120100202020211008020222023608040602040020周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周6875432112345678987654321123456789111012101112春节当周春节当周节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第资料来源Wind长江证券研究所注数据截至2023年2月5日资料来源Wind长江证券研究所7下游12乘用车销量增速转正库存偏高制约生产复苏指标数据表现解读受益于春节错位2月前12天乘用车零售及批发销量增速2月前12天乘联会乘用车零售销量同比增速由负转正需求由负转正零售增速远高于批发侧面反映出线下消费至46批发销量同比增速由负转正至27场景恢复后零售端去库较为顺利从生产来看乘用车半钢胎开工率季节性转好但从铝行业开工调查的情生产上周半钢胎开工率续升至717高于去年农历同期况来看汽车相关型材原生铝的订单量不及历年同期这从侧面反映出汽车产业链下游库存较高反向压制了库存1月经销商库存系数反弹至18高于近9年同期生产复苏图乘联会乘用车批发零售销量同比增速图历年农历各周乘联会半钢胎开工率5080零售销量增速批发销量增速407030602050104002016201730-102018201920-20202020211020222023-30-400周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周2765432113456789-508101112-60春节当周节后第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第192198202208212218222228232节前第节后第节后第节后第资料来源乘联会长江证券研究所注2021年同比增速为两年平均增速资料来源Wind长江证券研究所8下游13商贸文旅市内经济热度不减城际流动仍有韧性指标数据表现解读市内上周百城拥堵延时指数农历同比增速续升至127节后第3周城市消费热度不减一方面市内交通增速保持交通稳定绝对水平持续位于历年同期高位另一方面十城商市内上周样本城市商圈客流指数农历同比增速续升至137圈客流指数环比持续走强餐饮龙头在情人节当日及周末的消费电影票房农历同比增速由负转正至529排队热度明显走高反映居民消费力也在持续复苏城际流动方面元宵节后城际迁徙规模保持坚挺航班方面全城际上周国内航班量农历同比增速由负转正至22国航班数量稳定在高位单周农历同比增速由负转正流动百度全国迁徙规模指数农历同比增速续升至335图长江脉策10城商圈客流指数2019年同期100图历年同期百度全国迁徙规模指数MA718010402019202020212022202320192020160940140840202120221207401006402023805406044040340202400140周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周48765432112356789周周周周周周周周周周周周周1011124654321123567春节当周节后第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第春节当周节后第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第资料来源脉策科技长江证券研究所注根据样本城市2021年全年的社会消费品零售总额加权样本城市包括节前第北京上海深圳杭州成都西安厦门长沙郑州沈阳资料来源百度迁徙长江证券研究所注数据截止2023年2月12日902中游行业中游21电力沿海发电耗煤增速回落水电出力仍弱指标数据表现解读2月前16天沿海八省电厂发电耗煤月度同比增速火电由负转正至187较上月上抬414pct单周农历上周沿海八省发电耗煤同比增速略有回落但仍高于同比增速回落至75环比增速回落至342019年以来同期反映全社会用电量仍有韧性分产业来看我们认为支撑当前用电需求走强的主要是第三上周三峡水库出库量同比降幅扩大至95水电产业而第二产业对用电需求的增长有较大拖累环比增速反弹至61净出库量反弹图沿海八省电厂周度日均耗煤量增速图三峡水库周度日均出库流量立方米秒同比2019右万吨2020右万吨500002021右万吨2022右万吨2023右万吨201820192028045000152604000020202021240103500052202022202302003000018025000-5160-1014020000-1512015000-20100-2580100005000周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周787654321123456891110120W1W3W5W7W9春节当周W17W49W11W13W15W19W21W23W25W27W29W31W33W35W37W39W41W43W45W47W51W53节后第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第资料来源CCTD长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所11中游22钢铁表观需求回升快于供给扩张驱动钢价回升指标数据表现解读上周螺纹表观消费量农历同比增速由负转正至147需求热轧表观消费量农历同比增速回落至153上周钢材需求边际回暖螺纹热轧表观消费量回升明上周高炉开工率续升至795高于去年农历同期显均录得农历同比正增长生产方面由于钢厂盈利生产钢材总产量农历同比增速由正转负至-09能力仍偏低使得钢厂生产意愿保持低位恢复相对缓上周螺纹热轧价格双双反弹价格慢需求较强而生产偏弱使得钢材库存累积的速度边螺纹吨钢亏损扩大热轧吨钢亏损缩窄际放缓库存峰值的高度或比往年更低供需相对偏紧上周钢材社会库存总量补库放缓库存带动螺纹热轧价格反弹再度进入上行轨道但其中螺纹补库节奏放缓热轧库存由补转去图螺纹钢及热轧板卷价格元吨图历年农历各周螺纹表观消费量万吨8007000HRB33520mm螺纹钢平均价201820192020700202120222023上海30mm热轧板卷价格600500600040030020050001000-1004000-200周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周518764321234567891110123000春节当周节前第节后第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第202208212218222228232节后第资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所12中游23水泥供需转好产销顺畅带动水泥价格止跌回升指标数据表现解读需求上周全国水泥出货率续升至346高于去年农历同期伴随天气转暖下游开工逐步走强带动水泥采购需求会上上周全国水泥出货率稳步续升表现持续好于生产上周粉磨开工率续升至367高于去年农历同期2022年及2019年同期生产随需求同步改善各地区水上周水泥均价反弹至4297元吨价格泥粉磨开工率普遍回升需求启动略快于供给带动水环比增速由负转正至13水泥-煤炭价差反弹泥库容比环比回落库存压力略有减轻使得厂家有动库存上周全国水泥库容比续降至669高于近2年农历同期力上调价格带动全国水泥均价边际回升图全国水泥均价PO425元吨图历年农历各周全国水泥出货率650100201820192020全国PO425袋装水泥含税均价9020212022202380600706055050403050020100450周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周87654321123456789111210400春节当周节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第202208212218222228232节后第节后第节后第资料来源数字水泥网长江建材长江证券研究所资料来源数字水泥网长江建材长江证券研究所13中游24玻璃需求低位回升供过于求驱动库存续升指标数据表现解读需求上周玻璃表观消费量农历同比降幅收窄至102尽管下游建筑复工稳步推进但玻璃需求未见明显好转生产上周玻璃周产量农历同比降幅扩大至86上周玻璃表观消费量低位回升仍低于2022年同期水平玻璃与水泥需求走势分化或反映基建开工整体强于地上周5mm浮法白玻价格持平在895元重箱价格产竣工需求未见好转供给端复苏动力不强上周玻玻璃-纯碱-天然气价差回落璃日熔量环比走低综合供需两方来看供过于求现象上周玻璃总库存环比增速回落至56库存仍在带动玻璃总库存高位续升总库存绝对水平高于近2年农历同期图全国浮法玻璃价格元重箱图历年农历各周玻璃表观消费量万重箱35001802021202220235mm浮法白玻价格30001602500140200012015001001000805000周周周周周周周周周周周周周周周周周周周60周5876543211234678910111240春节当周节后第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第192198202208212218222228232节前第节后第节后第节后第资料来源卓创资讯长江建材长江证券研究所资料来源卓创资讯长江建材长江证券研究所14中游25化工下游订单有限原材料采购放缓长丝价格续降指标数据表现解读需求上周涤纶长丝最低产销率最高产销率双双续升上周涤纶长丝产销率边际好转但整体仍偏弱根据行上周PTA产业链负荷率全线走强业反馈冬季订单偏少使得当前纺服下游在手订单偏低生产PTA工厂负荷率反弹聚酯工厂江浙织机负荷率续升而前期原材料备货较为充足导致节后下游采购意愿不价格上周PTA产业链产品价格全线下跌强多数下游厂商准备根据3月订单情况决定后续原材料PTA聚酯切片涤纶长丝POY价格续降采购需求偏弱带动PTA产业链价格持续回落涤纶长丝上周涤纶POY库存天数续升至251天库存边际积累而下油库存积累反向拖累生产江浙织库存低于去年农历同期机负荷率回升节奏慢于往年图化纤产业链产品价格元吨图历年农历各周江浙织机负荷率10000PTA价格809000聚酯切片价格70608000涤纶长丝POY价格507000402016201760003020182019205000202020211040002022202303000周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周187654321234567891112200010春节当周节后第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节前第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第节后第202208212218222228232节前第节后第节后第资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所节后第15中游26新能源上周光伏组件价格上涨锂电材料价格续降指标数据表现解读上周原料方面多晶硅致密料价格持平光伏方面上游涨价持续向下传导加上下游装机尚有支撑硅片环节所有型号价格均持平光伏带动组件涨价但向上游看随着硅片厂与硅料企业订单陆续电池片环节所有型号价格均回落签订价格逐渐趋于稳定涨价潮告一段落电池片环节由组件环节所有型号价格均上涨于面临部分库存压力电池片企业开启小幅降价锂电材料方面市场在新能源车未来需求走向上出现摇摆叠加美元指数锂电上周碳酸锂氢氧化锂价格双双续降维持高位带动锂电材料价格持续走弱图国内光伏组件价格元W图电池级磷酸锂及氢氧化锂价格元公斤275-280W多晶组件325-335W单晶组件22640电池级碳酸锂电池级氢氧化锂355-365W单晶组件单晶182组件56020单晶210组件48018400320162401601480120202208212218222228232202208212218222228232资料来源PVinfoLink长江电新长江证券研究所资料来源亚洲金属网长江金属长江证券研究所1603上游及交运上游31煤炭进口煤倒逼动力煤价格回调焦煤价格走平指标数据表现解读上周煤价以降为主上周煤价进入拉锯阶段上半周煤价受澳煤影响价格持价格Q5500K动力煤续降焦煤持平无烟煤回落续回落但随着电厂日耗持续走强电厂可用天数快速下滑下游采购需求逐步走强同时秦皇岛港煤炭库存续降逐步回归合理水平驱动煤价止跌焦煤方面上周秦皇岛港煤库存续降高于近4年农历同期库存钢材生产节奏趋于稳定焦煤供需相对平衡库存保持京唐港炼焦煤库存续降低于近9年农历同期低位支撑焦煤价格持续走平图动力煤焦煤价格元吨图历年各周秦皇岛港煤炭库存万吨280047009002016201720182019动力煤焦煤右轴20202021202220238002400420070037002000600320016005002700400120022003008001700200周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周428765321134567891112400120010节前节后节前节前节前节前节前节前节后节后节后节后节后节后节后节后202208212218222228232节前春节当周节后节后节后资料来源Wind长江证券研究所注动力煤为广州港山西产Q5500K动力煤含税库提价焦煤为京唐港山西产主资料来源Wind长江证券研究所焦煤库提价18上游32大宗鹰派担忧再度强化带动美元指数高位续升指标数据表现解读上周美国陆续公布1月CPI数据1月零售环比增速及1商品上周CRB指数反弹RJCRB指数反弹月PPI数据从结果上看CPI同比增速持续走低符合市场预期然而零售环比增速PPI同比增速均高于市场预期市场预期美联储将维持更长时间的高利率政策这一判断带动美元指数上行而在大宗商品一侧微观美元上周美元指数均值续升供需引导农产品铜原油价格走强大宗指数整体微升图CRB现货价格指数与RJCRB商品期货指数图RJCRB现货价格指数与美元指数700CRB现货指数综合350700CRB现货指数综合美元指数逆序右轴86RJCRB商品期货指数右轴650916503106006009627055055010123050050010645019045011140011640015021221822222823221221521821112222252282211232资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所19上游33有色库存走势分化带动铜铝价格走势歧化指标数据表现解读价格上周LME铜均价回升LME铝均价续降上周铜库存续降而铝库存激增侧面反映铜铝需求预期分化带动铜价回升而铝价回落铜库存续降有供需两方面原因供给方面印尼强降水及秘鲁抗议活动导上周LME铜库存续降COMEX铜库存续降致供给边际走低需求方面中国信贷数据走强支撑库存上周LME铝库存续升铜需求预期持续走强图LME铜LME铝现货价美元吨图LME铝库存万吨LME铜现货价4100200110003800LME铝现货价右轴170350010000140320029001109000260080LME铝库存230080005020007000170020212218222228232202208212218222228232资料来源Wind长江证券研究所资料来源Wind长江证券研究所20