2023年春节返乡洛阳期间，地产广告较往年大幅减少，过年讨论话题对地产关注度亦有所降低，更多关注于疫情放开如何提升自身收入。历史商品房销售放松政策落地效果明显，主要是因为居民有收入提升预期和房价上涨预期，当前房价上涨预期不再，购房行为更多由居民个体的需求和收入预期决定。
　　我们观察到如餐饮、酒店等服务行业一方面因春节期间消费超预期复苏对未来更具信心，另一方面为了抢占疫情期间被动出清的主体留下的市场空间，有更强的扩产意愿，其从业人员对收入提升预期更为乐观。而制造业和建筑业从业人员对未来收入预期提升信心稍弱。体制内人群对收入预期相对比较稳定。
　　一线城市改善性住房的置换需求依托于有充足购买力去支撑刚需住房，但今年返乡感受到最大一点的变化在于，过往有能力在一线城市买老破小的群体，当前更倾向于二线城市一步到位。当出售+置换的刚需改善链条难以为继，短期内一线城市商品房提振将更多依赖于高净值人群交易，而目前一线城市限购政策并无实质性放松，没有增量购房群体接盘刚需住房，一线城市房产销售增量有限，未来有待跟踪放松政策变化。
　　二线城市和强三线城市一方面受益于疫情影响后一线城市外溢购买力，另一方面由于疫情放松后服务业的复苏更为明显，当地服务业占比高的城市，至少短期来看销售预期会更为乐观。以杭州-上海和东莞-深圳这类环一线城市销售数据为例，二者均在2022年12月以来推出放松限购政策，而杭州的销售改善幅度明显优于东莞，这种差异很可能与当地经济结构有关：杭州的三产占比明显高于东莞。
　　三线城市无论从产业吸引人口的角度，还是从承接一线城市外溢购买力的角度，均不占优势，且多数城市产业结构服务业占比差距不大，当前购房群体主要来源于体制内及大型央国企从业人员，基于当前财政压力，短期内增量购房力量并不充裕，如商品房市场出现明显回落迹象，不排除政府/央国企回购商品房，以员工房形式抵扣优惠维持商品房市场相对稳定。
　　风险提示：疫情波动超预期，保交楼进度不及预期

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-01-29TableTitleTableInvest证券研究报告债券研究报告春节返乡对2023年购房需求观察东北固收地产债周报---报告摘要历史收益率曲线2023TableSummary年春节返乡洛阳期间地产广告较往年大幅减少过年讨论话题对地产关注度亦有所降低更多关注于疫情放开如何提升自身收入历史商品房销售放松政策落地效果明显主要是因为居民有收入提升预期和房价上涨预期当前房价上涨预期不再购房行为更多由居民个体的需求和收入预期决定我们观察到如餐饮酒店等服务行业一方面因春节期间消费超预期复苏对未来更具信心另一方面为了抢占疫情期间被动出清的主体留下的市场空间有更强的扩产意愿其从业人员对收入提升预期更为乐观而相关报告TableReport东北固收专题报告怎样看待本轮人民币汇制造业和建筑业从业人员对未来收入预期提升信心稍弱体制内人群对率升值收入预期相对比较稳定--20230118东北固收月经济数据点评更差可能一线城市改善性住房的置换需求依托于有充足购买力去支撑刚需住房12是更好之前的必经之路但今年返乡感受到最大一点的变化在于过往有能力在一线城市买老破--20230118小的群体当前更倾向于二线城市一步到位当出售置换的刚需改善链东北总量再论超额货币何去何从条难以为继短期内一线城市商品房提振将更多依赖于高净值人群交易而目前一线城市限购政策并无实质性放松没有增量购房群体接盘刚需--20230117东北固收专题报告春节后的市场走势判断住房一线城市房产销售增量有限未来有待跟踪放松政策变化--20230117东北固收地产债周报首开债券的性价比显二线城市和强三线城市一方面受益于疫情影响后一线城市外溢购买力现另一方面由于疫情放松后服务业的复苏更为明显当地服务业占比高的--20230116城市至少短期来看销售预期会更为乐观以杭州-上海和东莞-深圳这类环一线城市销售数据为例二者均在2022年12月以来推出放松限购政策而杭州的销售改善幅度明显优于东莞这种差异很可能与当地经TableAuthor济结构有关杭州的三产占比明显高于东莞证券分析师陈康执业证书编号S055052011000118621112086chenk1nesccn三线城市无论从产业吸引人口的角度还是从承接一线城市外溢购买力证券分析师吴萌的角度均不占优势且多数城市产业结构服务业占比差距不大当前执业证书编号S0550521050001购房群体主要来源于体制内及大型央国企从业人员基于当前财政压18810403660wumengnesccn力短期内增量购房力量并不充裕如商品房市场出现明显回落迹象研究助理袁毓佳不排除政府央国企回购商品房以员工房形式抵扣优惠维持商品房市场执业证书编号S0550122070020159430067348436nesccn相对稳定风险提示疫情波动超预期保交楼进度不及预期请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop债券研究报告目录1地产热度降低更加关注收入提升32哪些城市房产将在2023年表现更好3图表目录图135-45岁购房群体占比4图230岁以下购房群体占比4图32021年以来北京商品住宅成交面积变化-周度数据平方米4图42021年以来深圳商品住宅成交面积变化-周度数据平方米5图52021年以来广州商品住宅成交面积变化-周度数据平方米5图62021年以来上海商品住宅成交面积变化-周度数据平方米6图72017-2021年杭州和东莞GDP构成6图82021年以来杭州商品住宅成交面积变化-周度数据平方米7图92021年以来东莞商品住宅成交面积变化-周度数据平方米7图102017-2021年洛阳和南通GDP构成8图112021年以来洛阳商品住宅成交面积变化-周度数据平方米8图122021年以来南通商品住宅成交面积变化-周度数据平方米9请务必阅读正文后的声明及说明211TablePageTop债券研究报告1地产热度降低更加关注收入提升2023年春节返乡洛阳期间地产广告较往年大幅减少以往高铁站出站口出租车背景广告公交车站台广告这些高频场景已很少看到地产广告身影过年讨论话题对地产关注度亦有所降低更多关注于疫情放开如何提升自身收入过往商品房销售放松政策落地效果明显主要是因为居民有收入提升预期和房价上涨预期当前房价上涨预期不再购房行为更多由居民个体的需求和收入预期决定如餐饮酒店等服务行业在疫情期间经历了一波淘汰很多坚持不下去的经营者空出了店铺随着疫情的影响减弱当前依旧在持续经营的主体一方面因春节期间消费超预期复苏对未来更具信心另一方面为了抢占疫情期间被动出清的主体留下的市场空间有更强的扩产意愿其从业人员对收入提升预期更为乐观我们了解到的制造业从业人员对未来收入提升并不乐观龙头企业仍能保持相对优势制造业因疫情频繁打乱供应链的稳定性且放开后订单量并无明显起色当前不确定疫情二次达峰节奏扩产态度偏谨慎部分龙头企业当前处于补库存阶段拟通过加大全国各地仓储点库存量缩短下订单至发货周期的方式以此扩大自身优势但这仅是面对订单不足时同样保证一定产能利用率并无明显增量投资扩产行为建筑行业从业人员对未来收入预期同样不佳当前建筑业的压力一方面来自受地产下行下出现的坏账另一方面来自政府基建类项目较以往更长的账期企业普遍现金流压力较大相关从业人员预期已降至仅收回应收账款的程度甚至有基层从业者转行当专车司机体制内人群如公务员央国企等从业人员等受疫情冲击相对有限但因2022年土拍表现不佳政府性基金收入大幅下滑薪酬发放存在一定延迟但相较其他行业其对未来收入的信心更为稳定依赖于稳定的现金流如果政府央国企回购商品房以员工房形式通过较低折扣出售至内部员工其仍有较强动力购房2哪些城市房产将在2023年表现更好贝壳研究院重点50城数据显示疫情3年以来35-45岁群体购房成交占比由2020年的26提升至2022年的3030岁以下群体购房成交占比由2020年的37下降到2022年的34这一趋势尤以北京天津厦门更为显著考虑到35-45岁购房群体更多偏好改善性住房30岁以下群体更多为首套刚改住房这既可能源于疫情期间改善性需求占比得到一定提升也可能疫情期间收入减少导致购房年龄被动延长请务必阅读正文后的声明及说明311TablePageTop债券研究报告图135-45岁购房群体占比图230岁以下购房群体占比数据来源贝壳研究院东北证券数据来源贝壳研究院东北证券一线城市改善性住房的置换需求依托于有充足购买力去支撑刚需住房但今年返乡感受到最大一点的变化在于过往有能力在一线城市买老破小的群体当前更倾向于二线城市一步到位过往这类群体基于对未来收入乐观预期愿意在一线城市以老破小过渡一定时间置换到改善性住房而当前对未来置换的信心不足导致购房行为趋于保守当出售置换的刚需改善链条难以为继短期内一线城市商品房提振将更多依赖于高净值人群交易而目前一线城市限购政策并无实质性放松该部分购买力无法得到释放没有增量购房群体接盘刚需住房一线城市房产销售增量有限未来有待跟踪放松政策变化可以看到近半年来北京深圳广州的销售成交数据自2021年H2开始下滑以来始终维持底部震荡近几个月也并没有好转的迹象只有上海因为疫情延迟的需求释放当前销售较2021年H2有所回暖图32021年以来北京商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明411TablePageTop债券研究报告图42021年以来深圳商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券图52021年以来广州商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明511TablePageTop债券研究报告图62021年以来上海商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券二线城市和强三线城市一方面受益于疫情影响后一线城市外溢购买力另一方面由于疫情放松后服务业的复苏更为明显当地服务业占比高的城市至少短期来看销售预期会更为乐观以杭州-上海和东莞-深圳这类环一线城市销售数据为例二者均在2022年12月以来推出放松限购政策且东莞取消限购力度更为强劲但杭州销售经历寻底后已弱复苏至与2021年H2持平东莞尚不及2021年H2这种差异很可能与当地经济结构有关杭州的三产占比明显高于东莞图72017-2021年杭州和东莞GDP构成数据来源wind东北证券请务必阅读正文后的声明及说明611TablePageTop债券研究报告图82021年以来杭州商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券图92021年以来东莞商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券三线城市无论从产业吸引人口的角度还是从承接一线城市外溢购买力的角度均不占优势且多数城市产业结构服务业占比差距不大当前购房群体主要来源于体制内及大型央国企从业人员基于当前财政压力短期内增量购房力量并不充裕如商品房市场出现明显回落迹象不排除政府央国企回购商品房以员工房形式抵扣优惠维持商品房市场相对稳定请务必阅读正文后的声明及说明711TablePageTop债券研究报告图102017-2021年洛阳和南通GDP构成数据来源wind东北证券图112021年以来洛阳商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明811TablePageTop债券研究报告图122021年以来南通商品住宅成交面积变化-周度数据平方米数据来源克而瑞东北证券综合观察当前各线城市购房需求差异明显一线城市有待跟踪放松政策的边际变化对高净值人群购买力的影响二线城市中承接一线外溢购买力以及自身产业结构偏向服务业的城市当前收入预期提升可能更为明显购房行为可能将更为积极2023年销售表现可能更为乐观三线城市更多依靠体制内及央国企从业人员购买力维持商品房市场相对稳定请务必阅读正文后的声明及说明911TablePageTop债券研究报告研究团队简介陈康固定收益首席分析师斯坦福大学应用物理硕士中国科学技术大学理学学士对于宏观经济的跟踪和运行规律有深TableIntroduction刻理解擅长通过微观变化寻找宏观逻辑并对企业的信用资质判断有丰富的经验曾主导建立草根调研体系和信用资质评价体系吴萌中央财经大学硕士本科曾就职于西南证券投行部2021年加入东北证券薛进上海交通大学金融学硕士经济学学士曾就职于交通银行总行2020年加入东北证券杨旭南开大学金融硕士东南大学经济学学士2021年加入东北证券胡嘉祥中央财经大学金融学硕士学士曾就职于中国银保监会2022年加入东北证券张明远同济大学建筑与土木工程硕士中南大学土木工程学士曾就职于世茂地产2022年加入东北证券袁毓佳吉林大学金融硕士金融学学士2022年加入东北证券重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者注意本公司不对通过此种途径获得本报告所引起的任何损失承担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