报告摘要：
　　作为首都国企地产中较为优质的主体，首开的投资价值历来得的投资者的认可，这种认可在8月地产债普遍的下行中得到凸显。近两个月随着债灾的外部冲击，我们认为，横向和纵向来看，首开债券的性价比已经处于较优的位置。
　　（1）公司经营策略并不激进。我们通过资金流入-资产增长模型对首开进行分析，发现历年经营节奏相对稳健，尤其2020-2021年土拍市场热度较高，溢价率/自持率通常超出正常范围的期间，其规模有一定压降，有息负债与其经营节奏较为匹配，亦同步进行收缩，所以整体基本面无需过于担心；
　　（2）销售偏低是暂时性的。一方面，无论销售复苏进度如何，销售结构内部在持续发生演化，国企地产的优势在持续扩大；另一方面，首开进入2022年H2开始，销售已出现同比改善，而8月与首创城发销售数据出现差距，更多是政策利好下，土储布局差异导致受到利好程度不同，首开土储分布更多的在于北京中心区域受重要会议和疫情冲击复苏有限，但12月开始首开销售增速已出现明显抬升；
　　（3）旧改模式的边际变化。旧改业务得到更多政府的支持，部分区无需首开投入拆迁款的边际变化，如能得以更大范围推广，旧改业务给首开带来的资金压力将进一步缓解；
　　（4）合作方出险项目相较首开自身总投资规模有限，后续并购贷业务如得以发力，首开可以将其转换为自操盘项目；
　　（5）首开债券的流动性较好。11月债灾期间首开债券成交的绝对规模和换手率都较高，流动性表现较好，不会出现“卖不出去”的情况。
　　结合本周旭辉中票获得中债增担保函可以看到，当前对优质房企的定义已由过往满足三道红线等标准有所扩大，“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动协同配合下，无疑首要利好首开这类典型央、国企地产，未来随着需求端持续加码叠加供给端政策发力，当下首开债券的性价比已处于较优位置。
　　风险提示：销售恢复不及预期，供给端支持政策落地不及预期

研究报告全文：TableInfo1TableDate证券研究报告发布时间2023-01-15TableTitleTableInvest证券研究报告债券研究报告首开债券的性价比显现东北固收地产债周报---报告摘要历史收益率曲线作为首都国企地产中较为优质的主体首开的投资价值历来得的投资者TableSummary的认可这种认可在8月地产债普遍的下行中得到凸显近两个月随着债灾的外部冲击我们认为横向和纵向来看首开债券的性价比已经处于较优的位置1公司经营策略并不激进我们通过资金流入-资产增长模型对首开进行分析发现历年经营节奏相对稳健尤其2020-2021年土拍市场热度较高溢价率自持率通常超出正常范围的期间其规模有一定压降有息负债与其经营节奏较为匹配亦同步进行收缩所以整体基本面无相关报告TableReport东北固收城投债周报面对城投舆情我们需需过于担心要保持足够的定力--202301152销售偏低是暂时性的一方面无论销售复苏进度如何销售结构东北证券可转债一周市场回顾转债反弹行内部在持续发生演化国企地产的优势在持续扩大另一方面首开进情能否延续入2022年H2开始销售已出现同比改善而8月与首创城发销售数据出现差距更多是政策利好下土储布局差异导致受到利好程度不同--20230115东北固收月通胀数据点评猪价回落降低首开土储分布更多的在于北京中心区域受重要会议和疫情冲击复苏有12通胀风险让我们关注疫后限但12月开始首开销售增速已出现明显抬升--20230113东北固收12月金融数据点评更多的信心3旧改模式的边际变化旧改业务得到更多政府的支持部分区无需首开投入拆迁款的边际变化如能得以更大范围推广旧改业务给首开--20230111从收益率的角度看二级资本债不赎回的影带来的资金压力将进一步缓解响--202301104合作方出险项目相较首开自身总投资规模有限后续并购贷业务如得以发力首开可以将其转换为自操盘项目TableAuthor5首开债券的流动性较好11月债灾期间首开债券成交的绝对规模证券分析师陈康和换手率都较高流动性表现较好不会出现卖不出去的情况执业证书编号S055052011000118621112086chenk1nesccn证券分析师吴萌结合本周旭辉中票获得中债增担保函可以看到当前对优质房企的定义执业证书编号S0550521050001已由过往满足三道红线等标准有所扩大资产激活负债接续权益18810403660wumengnesccn补充预期提升四项行动协同配合下无疑首要利好首开这类典型央研究助理袁毓佳国企地产未来随着需求端持续加码叠加供给端政策发力当下首开债执业证书编号S0550122070020159430067348436nesccn券的性价比已处于较优位置风险提示销售恢复不及预期供给端支持政策落地不及预期请务必阅读正文后的声明及说明TablePageTop债券研究报告目录1首开债券的性价比显现311公司经营策略并不激进312销售偏低是暂时性的413旧改模式的边际变化614出险合作方项目体量占比不高715首开债券的流动性较好82如何看改善优质房企资产负债表93今年以来各个城市地产放松政策汇总持续更新104本周重要新闻回顾1341房地产市场政策1342房地产企业动向145债券发行审批及终止审核情况16图表目录图1首开历年主要资产增长3图2首开历年主要资金流入4图32021年以来重点城市商品住宅销售面积-月度变化万平方米5图42021年H2以来典型央国企地产销售同比增速对比5图5首开和首创城发北京各区土储布局占比6图6首开土储预计总投资额分布亿元右轴8图711月债灾期间和8月市场担忧情绪期间成交金额对比万元右轴8表1首开旧改项目汇总6表2首开合作方项目汇总7表3今年下半年以来各个城市放松政策汇总10表4上周新发行地产债16表5上周地产债审批进度16请务必阅读正文后的声明及说明218TablePageTop债券研究报告1首开债券的性价比显现近期我们和投资者交流中大家对首开比较关注作为首都的国企地产中较为优质的主体首开的投资价值历来得的投资者的认可这种认可在8月份那波地产债普遍的下行中得到的凸显近两个月随着债灾的外部冲击我们认为横向和纵向来看首开债券的性价比已经处于较优的位置11公司经营策略并不激进对此我们通过资金流入-资产增长模型对首开进行分析发现历年经营节奏相对稳健尤其2020-2021年土拍市场热度较高溢价率自持率通常超出正常范围的期间其规模有一定压降有息负债与其经营节奏较为匹配亦同步进行收缩图1首开历年主要资产增长数据来源wind东北证券请务必阅读正文后的声明及说明318TablePageTop债券研究报告图2首开历年主要资金流入数据来源wind东北证券而经过对比多数出险企业资金承压的主因便是在2020-2021年期间快速扩张部分土储高溢价获取导致2022年市场下行负债端被动收缩情况下资产变现无法匹配负债收缩规模从这点来看首开经营策略稳健整体基本面无需过于担心12销售偏低是暂时性的目前市场对于2023年地产销售的复苏程度有疑虑而对于国企地产来说即使销售的低迷持续的时间更久一些市场仍然结构性更加有利一方面销售数据在2022年4月疫情期间已是全年相对稳固的底部区间这个底部应该不会被轻易打破无论7-8月保交楼的情绪冲击还是8月之后担忧情绪蔓延至优质民企地产和弱资质央国企地产可以看到销售下探均未突破该底部区间结合11月之后供给端政策和12月之后需求端政策加码我们可以预期2023年不会突破2022年4月底部区间另一方面在过往报告中我们曾详细拆分了优势区域和非优势区域内部销售结构变化国企地产的销售优势在持续扩大请务必阅读正文后的声明及说明418TablePageTop债券研究报告图32021年以来重点城市商品住宅销售面积-月度变化万平方米数据来源克而瑞东北证券具体首开而言可以看到进入H2开始首开销售已开始出现同比改善而8月与首创城发销售数据出现差距更多是政策利好下土储布局差异导致受到利好程度不同8月之后北京燕郊区域取消限购以及部分社区针对60岁以上老年人限购条件调整导致环京区域市场出现一定复苏而首开相较首创土储分布更多的在于北京中心区域10月重要会议11月开始疫情冲击中心区域人员流动下降销售尚未出现明显复苏政策利好有限不过12月份首开的销售增速已经有所抬升图42021年H2以来典型央国企地产销售同比增速对比数据来源克而瑞东北证券请务必阅读正文后的声明及说明518TablePageTop债券研究报告图5首开和首创城发北京各区土储布局占比数据来源募集说明书东北证券13旧改模式的边际变化相对于首开每年600亿左右销售现金流入2022年市场下滑仍旧维持较大旧改规模无疑会对资金产生一定承压尽管旧改的业务模式对资金周期占用较长但旧改的节奏其实并非一成不变不同项目之间项目内部不同区域之间的旧改顺序首开可以基于自身业务能力进行一定调整最为关键的是我们从一线了解到部分区已无需首开垫付拆迁款如果后续转变为常态化旧改业务体量大对于首开加强政府合作无疑更有优势表1首开旧改项目汇总项目序总用地面积计划总投资项目名称项目位置分类号万平方米亿元1万泉寺村棚户区改造和环境整治项目北京市丰台区1017131482幸福西街棚户区改造项目北京市顺义区6312277实3南关村南房村小周各庄村棚户区改造项目北京市怀柔区22421744施4马坡镇西丰乐村棚户区改造土地开发项目北京市顺义区59724852项5长安新村和南菜园新村旧城改建棚户区改造项目北京市密云区1183219目6大榆树镇下屯村棚户区改造和环境整治项目北京市延庆区730235547固安县大韩寨村旧城改造项目河北省廊坊市497672852小计97445463131顺义区李桥镇头二营三四营及英各庄村棚改项目北京市顺义区15884储2昌平区东小口镇小辛庄组团棚户区改造项目北京市昌平区2654备3东城区建内二期棚改项目北京市东城区1436项4西城区复内项目北京市西城区349目5项目顺义新城仁和镇庄头太平村南彩镇棚户区改造北京市顺义区14117小计61467-合计15891246313数据来源募集说明书东北证券请务必阅读正文后的声明及说明618TablePageTop债券研究报告14出险合作方项目体量占比不高首开合作方出险企业主要有富力融信等民企项目剩余货值对应合作方总投金额为116亿相较于首开全国土储预计总投资额逾4000亿该占比相对有限此外三支箭叠加利好下并购贷业务可能在国企地产收购出险企业合作方股权方向进一步发力届时如相关企业资金周转压力较大首开亦可以收购为自操盘项目依照自身经营节奏进行开发表2首开合作方项目汇总总建面累计已剩余面合作总投资首开股序积竣工面积方后续项目城市关联开发商额份权益号万积万万总投亿占比方方方亿公园十七北京首都开发股份有限公司1北京22222222-7632034-区旭辉集团股份有限公司广州富力地产股份有限公司2金禧璞瑅北京2587-258772560503628北京首都开发股份有限公司北京首都开发股份有限公司3华樾国际北京金地集团股份有限公司739-73929750341964旭辉集团股份有限公司首开富力北京首都开发股份有限公司4十号国际北京3725364336165500502955广州富力地产股份有限公司璀璨平江金科地产集团股份有限公司5苏州2775-277555940701678如苑北京首都开发股份有限公司北京首都开发股份有限公司金地集团南京置业发展有限公6都会澜岸南京1938-193840650341382司融信福建投资集团有限公司珠海市龙光房地产开发有限公湖城大境7珠海司重庆龙湖企业拓展有限公657657-1124已退出司合计2768010278174025110311607数据来源募集说明书东北证券注为非并表合作项目请务必阅读正文后的声明及说明718TablePageTop债券研究报告图6首开土储预计总投资额分布亿元右轴数据来源募集说明书东北证券15首开债券的流动性较好流动性也是投资者考虑比较多的因素11月债灾期间首开债券成交的绝对规模和换手率都较高流动性表现较好不会出现卖不出去的情况图711月债灾期间和8月市场担忧情绪期间成交金额对比万元右轴数据来源wind东北证券总体而言结合当前地产行业的情况首开的基本面和债券市场价格水平我们认为首开债券纵向和横向的性价比都已经较为凸显1虽然首开的销售数据暂时性因为短期政策惠及范围不同导致与同类主体的差异但良好的土地布局和需求端政策的进一步普及首开覆盖的核心区域未来销售将会有更好表现请务必阅读正文后的声明及说明818TablePageTop债券研究报告2旧改业务得到更多政府的支持部分区无需首开投入拆迁款的边际变化如能得以更大范围推广旧改业务给首开带来的资金压力将进一步缓解3合作方出险项目相较首开自身总投资规模有限后续并购贷业务如得以发力首开可以将其转换为自操盘项目2如何看改善优质房企资产负债表1月10日人民银行银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会研究部署落实金融支持稳增长有关工作会议明确要全面贯彻落实中央经济工作会议精神坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡要有效防范化解优质头部房企风险实施改善优质房企资产负债表计划聚焦专注主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企开展资产激活负债接续权益补充预期提升四项行动综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流引导优质房企资产负债表回归安全区间1月13日据中国网中国人民银行货币政策司司长邹澜表示最近在研究推出另外几项结构性工具主要重点支持房地产市场平稳运行包括保交楼贷款支持计划住房租赁贷款支持计划民企债券融资支持工具等从本周旭辉15亿中票获中债增担保函可以看出当前对优质房企的定义已由过往满足三道红线等标准有所扩大聚焦主业合规经营资质良好具有一定系统重要性的优质房企涵盖范围可以包含旭辉合景泰富等境外展期但仍力保境内公开市场债务的主体这无疑会进一步提振市场对于纾困的信心当前核心点在于政策信号和力度逐步加强但距离恢复2021年之前的市场仍有一定距离无论是需求端放松政策引导提升销售的落地效果还是供给端房企公开市场恢复融资能力碧桂园仍需佛山城投反担保才能获得中债增认可这表明距离恢复正常公开市场融资能力仍有一定差距这既有12月疫情节奏的影响政策落地引导也需要一定时间传导四项举措中资产激活是关键在销售尚未出现明显复苏的环境下停工项目尽快恢复建设存量项目发行reits资产端价格不出现过快下跌是维持当前负债规模的关键所以保交楼贷款当前仍是重点针对部分资不抵债项目协调多部委沟通行政手段指导可能是后续推进的方向存量项目盘活是重要的增量资金来源但经过2022年市场压力测试多数房企优质项目所剩有限资产端价格依赖于成交量的支撑才能更为稳定销售未有明显起色前提下不排除政府继续回购住房改为人才房保障房来稳定资产价格进一步通过租赁贷款刺激该部分房屋租赁需求负债接续相较资产激活的传导时效更为迅速中债增担保发债存量债务展期已是目前主要发力方向针对央国企地产和优质民企地产的支持无疑更为充足但边际企业在实际业务执行过程中基于考核标准限制仍无太多进展短期可以保证出险房企数量不进一步增多长期仍需边际企业自身努力请务必阅读正文后的声明及说明918TablePageTop债券研究报告权益补充在第三支箭落地后已充分开展目前H股进度普遍更快A股落地有限后续并购贷业务尤其央国企地产收购其自身参与开发合作方出险企业的项目股权可能是下一阶段发力方向预期提升在经济活动恢复和销售放松政策以及供给支持政策叠加利好下未来出现一定弱复苏是值得期待的当前指望迅速改善房地产行业资产负债表是比较困难的乐观的迹象在于2022年疫情扰动叠加行业信心冲击全国商品房销售额由18万亿急剧下降至13万亿这样的烈度未来将不会出现随着疫情放开和供给端需求端政策协同发力我们相信房地产市场会迎来新的发展模式央国企地产和优质的民企地产仍是未来市场的生力军边际企业在当前压力有所缓解长期仍需自身尽快调整规模和经营节奏恢复造血能力3今年以来各个城市地产放松政策汇总持续更新表3今年下半年以来各个城市放松政策汇总地区时间主要内容保定2022711调整住房公积金贷款政策首套首付款比例不低于20滁州2022714首套房首付比例降至二成购房给予50契税补贴海南省2022921降二套首付至40试点二手房带押过户郑州2022921限购区二套房贷款首付比例下调至40杭州20221111杭州首套房贷利率探底41二套首付降至四成银川20221128开展购房促销活动首套房最低首付比例降至20降低首付比例南京2022128南京二套房首付比最低降至三成部分银行已按相关规定展开操作郑州2022128郑州部分楼盘首套房首付比例降至20南京20221221购买二套住房商业贷款最低首付比例已调整为不低于40天津20221221二套房贷款首付比例降至40郑州20221224首付比例最低20东莞2023110东莞无贷款首套房最低首付20利率下限41丹东2023111公积金贷款购买首套住房首付比例20最高可贷80万元湖南省202271最高月缴存额比去年上调87北京2022728公积金缴存上限大幅上调月最高可缴7652元湖州202284三孩家庭购买首套房首次公积金贷款额度上浮20海南省202296一人购房全家帮石家庄202297使用公积金贷款购房父母可作为共同还款人参与还款银川2022920在提高住房公积金最高贷款额度的同时明确提出一人购房全家帮政策调整公积金贷武汉2022108调整公积金贷款最高额度首套房提至90万元款郑州2022108首套个人住房公积金贷款利率五年期以下由现行的275下调至26河南省2022108首套个人住房公积金贷款利率五年期以下由275下调至26安徽省2022108首套房公积金贷款利率5年以上下调至31东莞2022109首套房公积金贷款利率5年期以上下调至31哈尔滨20221010哈尔滨下调首套房公积金贷款利率5年以上为31珠海20221021首套房公积金贷款利率下调请务必阅读正文后的声明及说明1018TablePageTop债券研究报告贵州省20221025贵州省住房资金管理中心调整个人住房公积金贷款利率厦门20221031厦门购新房首付款可用公积金直接支付苏州20221110住房公积金租房提取额度调整上海20221111提取住房公积金支付保障性租赁住房房租限额提至4500元月济南20221111最高80万元济南住房公积金贷款额度提升成都20221123成都攀枝花公积金一体化异地购房可回缴存地申请公积金贷款天津20221129居住证积分指标调整购新房一次性最多加30分青岛20221130青岛修订住房公积金提取管理办法共五大亮点12月1日起实施青岛2022122商转公政策出台满足6种条件可办理暂不支持二手房南通2022128以住房公积金贷款次数作为住房套数的认定标准杭州20221213杭州调整住房公积金贷款政策二套房首付款比例不低于40广州20221213二孩以上家庭购首套房公积金贷款最高额度可适当调整提高马鞍山20221213支持多子女家庭使用住房公积金北京202311北京优化住房公积金提取业务住房公积金可直接冲抵保租房房租成都202313提高住房公积金提取额度政策性租赁住房可按实际房租提取广州202314符合租住条件者的月提取额上限为9619元兰州2023161月6日起商业性住房贷款可转住房公积金贷款长三角202318长三角示范区异地租房可提取公积金芜湖202319芜湖支持公积金异地个人住房贷款需在异地缴存半年济南2023111三孩家庭购首套房公积金贷款最高可贷100万元绍兴2023112上调住房公积金贷款最高额度廊坊2022810全面取消户籍社保等限制性购房资格条件广州2022915广州放宽限价政策新房备案可下浮20房企促销空间增大青岛2022915二手住房不再限购上海20221028特定非户籍人士社保满一年可购房北京2022118北京通州区台湖马驹桥地区取消购房双限政策杭州20221111回归认房不认贷二套首付降至四成成都20221118成都年内第三次调整楼政策重划限购区域取消购房资格顺位厦门2022126厦门市岛外限购政策略有调整武汉2022128房交会期间二环外取消限购南京2022129南京房产限购政策再放松房管部门属实放松限购条件佛山2022129广东佛山明起新建商品住房全面放开限购郑州20221212郑州市举办商品房团购会适度调整住房限购执行认贷不认房政策南京20221213南京限购区域部分人群可购三套房多位业内人士已有购房者开出购房证明兰州20221215取消限售个人房贷不再纳入房地产贷款集中度管理东莞20221226时隔6年东莞全域取消商品房限购重庆20221228自有住房用于长租可不计入套数成都20221230成都购房政策再放宽父母投靠成年子女入户可购买一套住房郑州20221231适度调整限购区域郑州出台12条房地产新政河南省202313全力稳住房地产投资取消和调整过热时期妨碍消费需求释放的限制长沙市2023112依法生育二孩及以上的本市户籍家庭可增加1套购房指标哈尔滨2022721展会期间购新房全额补贴契税购二手房契税补贴一半提供补贴长春2022811长春政府发放购房补贴统一调整为补贴200元平方米绍兴2022913购新房首年给予15贴息鼓励国企与房企合作拿地请务必阅读正文后的声明及说明1118TablePageTop债券研究报告杭州2022913实施阶段性安居补助政策加大购房金融支持力度洛阳2022914购新建商品房按缴纳契税总额20给予补贴重庆2022920购房最高可享购房总金额1补贴广州2022920生物医药产业优秀青年人才购首套房给予50万元一次性补贴昆明2022930昆明在五华等区推行房屋征收补偿房票安置意见9月30日起实施三亚2022117465名引进人才共获补贴377万多元宁波2022117宁波优化升级基础人才购房补贴申领政策烟台20221115购买新房或二手房可享50契税补贴乌鲁木齐20221116乌鲁木齐对公租房保障家庭给予最高3个月租金减免厦门20221117推2200套保障性租赁房10月新房均价29237元m贵阳20221122多部门推动商品房团购活动房源保证两年内最低价济宁20221123济宁创新实行人才房票制度2年内购买新建商品住房可直接抵扣房款南京20221126南京六合区购买144以下新房补贴1推行房票安置乌鲁木齐20221129制定专门政策帮扶困难群体应对疫情影响对承租公租房家庭减免五个月租金商丘20221130购新房按照缴纳契税总额的15给予补贴济南2022127最新租赁住房补贴来了涵盖中低收入家庭新市民青年人长沙20221279月1日至12月31日在长沙县购房按所交契税的50发放补贴武汉2022128房交会期间买房发1万元消费券合肥2022128合肥包河区选择房票安置自行买新建商品房的政府予以奖励厦门20221215厦门试行房票安置福州20221218按照人才层次提供购房补贴符合条件最高补贴180万湘潭20221221房博会期间买参会房企的新房车位可享100契税补贴郑州20221228郑州元旦春节拟举办团购活动鼓励房企优惠让利河南省202313优化二套房认定标准鼓励商品房团购乌鲁木齐202316首次购买130平方米以内新房财政补贴50契税南昌202316江西南昌人才购房补贴线上申领已开放最高可领10万元九江2023110九江市购房补贴时间延长至2023年3月31日徐州2023110研究探索发放购房补贴或消费券等形式提振房地产市场信心盐城2023112购房补贴延期2个月支持企事业单位团购商品住房全国2022822首套房贷利率下限降至41驻马店2022921鼓励金融机构合理加大对经营稳健房企和项目的支持力度央行2022930阶段性放宽部分城首套住房贷款利率下限央行2022930下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点银保监2022930阶段性放宽部分城首套住房贷款利率下限23个城或受益沈阳20221014首套个人住房公积金贷款利率下调昆明20221014下调首套个人住房公积金贷款利率助力提振场信心降低房贷利率石家庄20221014下调首套房贷利率下调至38贵阳20221014首套个人住房公积金贷款利率降至31天津20221014首套房商贷利率最低降至3910月14日起执行天津20221018天津首套房商贷利率最低降至39昆明20221018昆明跟进下调首套房利率部分银行开启执行395大理20221020大理首套房贷利率迈入3字头23城已有近半数开启下调大连20221021大连首套房贷利率今起降至395首套利率破4城已超12个湖南省20221025省直公积金组合贷商贷利率下调首套房利率调整为41请务必阅读正文后的声明及说明1218TablePageTop债券研究报告温州20221025温州首套房贷利率开始下调已有银行率先执行38利率全国20221026至少10城首套房贷利率进入3时代最低已降至37安庆20221026安庆阶段性取消新发放的首套住房商业性个人住房贷款利率下限全国2022111近50城调整认房认贷政策结清首套房贷可执行首套贷款政策杭州20221111杭州首套房贷利率探底41二套首付降至四成央行20221116更好满足购房者合理住房需求促进房地产场平稳健康发展央行20221125央行降准释放5000亿元资金房地产成重点受益方房贷利率或进一步下调兰州20221217兰州取消限售政策首套房商贷利率下调至40央行202315央行发文建立首套房贷利率动态调整机制住建部202315大力支持首套房首付比首套利率该降都降重庆202315重庆将27条房地产新政纳入稳经济政策大礼包调整房贷利率下限郑州2022913郑州拟进一步放宽中心城区落户条件天津2022916外地户籍在津就业连缴半年及以上社保可买一套房放松落户购房宁波20221018租赁落户社保缴纳由满2年放宽至满1年条件合肥2022119合肥新房摇号政策最新调整成都20221118建筑面积200平方米及以上房源无需摇号西安20221119落户即可买二手房这个省会城市出台楼市新政数据来源各地方政府网站东北证券根据我们的不完全统计各个城市的放松政策包括降低首付比例降低贷款利率放松限购政策团购住房优惠调整公积金贷款和人才购房补贴等等其中调整公积金贷款和放松贷款利率等政策较多放松限购的政策出现向高能级城市推广的特点但我们目前跟踪的落地效果有限后续可以期待更多放松限购政策的举措4本周重要新闻回顾41房地产市场政策中央政策1月9日人民银行党委书记银保监会主席郭树清接受人民日报专访时称稳健的货币政策要精准有力一我国经济潜在增长率较高金融服务大有可为二我国金融业风险整体可控金融稳定发展的基础不会改变三深化金融体制改革金融开放的步伐不会停歇四货币政策精准有力加大对小微企业等领域支持力度五金融风险整体可控稳定发展基础不变同时郭树清接受新华社专访时表示我们也要高度关注通胀反弹的潜在可能性考虑到当前海外通胀仍将高位运行容易通过生产流通等多个环节向我国传导对此要保持高度警惕1月11日据财联社消息中国监管机构初步确定实施资产负债表改善计划的优质开发商名单龙湖金地碧桂园新城美的远洋滨江等榜上有名资产负债表改善计划包括对股权融资的更多政策支持对此相关房企人士向财联社记者证实该消息属实1月13日据中国网中国人民银行货币政策司司长邹澜表示最近我们在研究推出另外几项结构性工具主要重点支持房地产市场平稳运行包括保交楼贷款支持请务必阅读正文后的声明及说明1318TablePageTop债券研究报告计划住房租赁贷款支持计划民企债券融资支持工具等同时中国人民银行副行长宣昌能表示鼓励住房汽车等大宗消费围绕教育文化体育等重点领域加强对服务消费的综合金融支持保持房地产融资平稳有序坚持房住不炒的定位因城施策实施好差别化住房信贷政策用好保交楼专项借款保交楼贷款支持计划等政策工具维护好住房消费者合法权益实施好改善优质房企资产负债表计划有效防范化解优质头部房企风险完善住房租赁金融支持政策推动房地产行业向新发展模式平稳过渡地方政策1月9日据钱江晚报浙江召开全省住房和城乡建设工作会议一强化房地产风险防控加快恒大项目销号用好国家保交楼专项借款完善一楼一策方案加快恒大项目销号加强房地产相关舆情监测预警深入排查逾期交付违规违法涉诉涉访等非正常交付项目二年建设筹集保障性租赁住房25万套间推动修改浙江省农村住房建设管理办法加快推进第三次城镇房屋排查和城镇危房解危三年行动完成城乡自建房安全隐患排查整治专项行动确保城乡危房动态清零1月9日据南方Plus消息东莞市住建局更新莞e认购小程序中的温馨提示内容其中关于差别化住房信贷政策进行了调整首套房无贷款记录最低首付20利率下限41首套房有贷款记录最低首付30利率下限41有一套住房已结清贷款最低首付30利率下限41有一套住房贷款未结清最低首付30利率下限49有2套及以上住房已结清贷款由银行业金融机构视情况具体确定首付款比例和贷款利率1月10日据武汉发布消息武汉市自然资源和规划局联合市住房保障和房屋管理局市地方金融工作局中国人民银行武汉分行营业管理部和武汉住房公积金管理中心发布关于推行二手房带押过户深化登记金融协同服务工作的通知这意味着今后在二手房交易过程中卖方不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记买方可带抵押过户获取金融贷款另据长江日报消息目前招商银行光大银行作为试点银行正积极研究探索试点二手房买卖跨行信贷流程推进带押过户全面落地1月12日广东省省长王伟中作政府工作报告时表示有效防范化解重大经济金融风险稳妥处置房地产企业债务风险推动做好保交楼保民生保稳定等工作因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题做好高风险地方法人金融机构非法集资等风险防范化解工作42房地产企业动向1月8日厦门建发股份公告正在筹划通过现金方式协议收购红星美凯龙家居集团股份有限公司不超过30的股份本次交易完成后建发股份可能成为红星美凯龙控股股东1月9日红星美凯龙公告称截至本公告日与厦门建发的相关股权转让尚处于筹划阶段红星控股和厦门建发尚未签署正式的股权转让协议具体交易方案仍需进一步协商和确定交易尚存在不确定性公司将根据事项的进展情况按照相关法律法规的规定履行信息披露义务请务必阅读正文后的声明及说明1418TablePageTop债券研究报告1月8日据每日经济新闻有酒行业媒体称地产龙头企业碧桂园近期已于仁怀市注册成立贵州顺朋酒业有限公司正式入局酱酒并于2022年底拜访多家仁怀当地酒厂洽谈股权合作事宜记者方面1月9日从碧桂园方面了解到该消息不属实碧桂园方面表示顺朋酒业属于核心联盟企业与碧桂园并无股权关系1月9日据上清所光明房地产集团股份有限公司发布2023年度第一期超短期融资券募集说明书本期发行金额为6亿元发行期限为180天主承销商簿记管理人存续期管理机构为北京银行股份有限公司发行日期2023年1月10日至1月11日起息日期为2023年1月12日上市流通日为2023年1月13日发行人本期超短期融资券发行金额6亿元拟全部用于置换已偿还19光明房产MTN004赎回本金的自有资金1月10日越秀地产发布建议发行人民币20亿元于2026年到期的400厘有担保票据的公告于1月9日发行人越秀地产担保人及联席牵头经办人订立认购协议据此联席牵头经办人已个别而非共同地同意认购及支付或促使认购人认购及支付票据而发行人已同意于发行日期向联席牵头经办人或按联席牵头经办人可能作出的指示发行票据票据将仅面向专业投资者所得款项净额将约为人民币1991亿元该等所得款项净额拟用作置换该集团若干于2023年1月到期的中长期境外票据1月10日澎湃新闻获得的一份资料显示龙光集团计划在今年2月中旬前完成对境外债务重组方案的调整且公司计划争取在4月底前重组方案获得债权人的同意通过1月6日晚间龙光集团在公告中对于境外债务展期一事表示公司在任命首席债务管理官之后首席债务管理官积极与所有债权人进行沟通介绍公司拟展期工作进展及下一步计划公司将继续保持与所有债权人进行积极和建设性的对话尽快落实展期方案集团将继续适时向所有利益相关方提供有关展期工作进展的更新资料1月11日雅居乐集团控股发布以先旧后新方式配售现有股份及根据一般授权认购新股份的公告于今日雅居乐卖方及配售代理订立协议据此卖方同意出售而配售代理同意担任卖方的代理按配售价每股225港元按其各自的分配比例配售2185亿股现有股份卖方有条件同意认购而雅居乐有条件同意发行最多为2195亿股新股份相当于按认购价的配售股份数目即相当于配售价每股225港元认购事项的所得款项净额估计约为4892亿港元1月12日厦门中骏集团有限公司发布公告拟发行2023年度第一期中期票据本期发行金额不超15亿元期限3年发行日期为2023年1月17日至2023年1月18日募集资金其中不低于105亿元用于项目开发建设和购回或偿还中骏集团控股有限公司境外美元债券用途不超过45亿元用于补充流动资金本期中期票据由中债信用增进投资股份有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保1月12日据海外债市资讯平台援引两位知情人士表示复星国际预计将于今明两天签订一笔磋商已久的境内银团融资协议据悉包括牵头行工商银行在内共有七家银行参与组建这笔规模约120亿元的银团贷款此前据彭博1月10日报道请务必阅读正文后的声明及说明1518TablePageTop债券研究报告复星国际旗下的上海复星高科技集团正就规模约120亿元人民币的银团贷款进行深度磋商细节仍可能面临变化有待其它参与行的最终批准预计最快本月中旬能敲定该笔贷款5债券发行审批及终止审核情况上周新发行地产债以国企为主包括首创城发华润置地京住总金融街光明地产苏高新集团等表4上周新发行地产债交易代码债券简称发行人简称起息日发行规模亿票面利率发行期限年发行方式q23011125IB23首创城发MTN001首创城发2023-01-161386--300公募d23011223IB23华润控股SCP001华润置地2023-01-161500--050公募138832SH23北电01北电高科2023-01-17800--300公募q23011031IB23京住总MTN001B京住总2023-01-16750--300公募102380072IB23五新实业MTN001新希望2023-01-131000--300公募q23011018IB23金融街MTN001金融街2023-01-161500--200公募q23011030IB23京住总MTN001A京住总2023-01-16750--200公募012380148IB23光明房产SCP001光明地产2023-01-12600488050公募102380050IB23思明国控MTN001思明国控2023-01-12400500300公募012380106IB23苏州高新SCP002苏高新集团2023-01-10300245050公募102380043IB23渝江北嘴MTN001渝江北嘴2023-01-112000388300公募数据来源Wind东北证券地产债审批方面国企地产债仍正常推进中表5上周地产债审批进度发行人债券品种申报场所发行金额亿状态日期上海市浦东新区房地产集团有限公司小公募上交所5900已反馈2023-01-13重庆龙湖企业拓展有限公司小公募上交所20000已受理2023-01-12南京安居建设集团有限责任公司小公募上交所2800已受理2023-01-11广州珠江实业集团有限公司小公募上交所6000提交注册2023-01-11成都兴城人居地产投资集团股份有限公司MTN银行间1000完成注册2023-01-11广州番禺雅居乐房地产开发有限公司MTN银行间1200完成注册2023-01-10厦门中骏集团有限公司MTN银行间1500完成注册2023-01-10绿城房地产集团有限公司MTN银行间11000完成注册2023-01-09数据来源上交所深交所非金融企业债务融资工具注册信息系统东北证券请务必阅读正文后的声明及说明1618TablePageTop债券研究报告研究团队简介陈康固定收益首席分析师斯坦福大学应用物理硕士中国科学技术大学理学学士对于宏观经济的跟踪和运行规律有深TableIntroduction刻理解擅长通过微观变化寻找宏观逻辑并对企业的信用资质判断有丰富的经验曾主导建立草根调研体系和信用资质评价体系吴萌中央财经大学硕士本科曾就职于西南证券投行部2021年加入东北证券薛进上海交通大学金融学硕士经济学学士曾就职于交通银行总行2020年加入东北证券杨旭南开大学金融硕士东南大学经济学学士2021年加入东北证券胡嘉祥中央财经大学金融学硕士学士曾就职于中国银保监会2022年加入东北证券张明远同济大学建筑与土木工程硕士中南大学土木工程学士曾就职于世茂地产2022年加入东北证券袁毓佳吉林大学金融硕士金融学学士2022年加入东北证券实习生王舒奇李钟毓为本篇报告提供了基础数据的工作重要声明本报告由东北证券股份有限公司以下称本公司制作并仅向本公司客户发布本公司不会因任何机构或个人接收到本报告而视其为本公司的当然客户本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证报告中的内容和意见仅反映本公司于发布本报告当日的判断不保证所包含的内容和意见不发生变化本报告仅供参考并不构成对所述证券买卖的出价或征价在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的证券买卖建议本公司及其雇员不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益在任何情况下我公司及其雇员对任何人使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不负责本公司或其关联机构可能会持有本报告中涉及到的公司所发行的证券头寸并进行交易并在法律许可的情况下不进行披露可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务财务顾问等相关服务本报告版权归本公司所有未经本公司书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的须在本公司允许的范围内使用并注明本报告的发布人和发布日期提示使用本报告的风险若本公司客户以下称该客户向第三方发送本报告则由该客户独自为此发送行为负责提醒通过此途径获得本报告的投资者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