每周一谈：物企独立发展正当时
　　2022年，TOP50物企新增合约面积合计约24亿平方米，新增合约面积均值为0.48亿平方米，较2021年有所下滑。
　　关联方支持减半，2022年TOP50物企关联方承接面积合计约为3.95亿方，较2021年7.24亿方同比下滑45.38%。受到2022年持续下滑的商品房销售面积情况，关联房企拿地、开发均大幅缩减，为物企提供的内生规模增量减半。
　　第三方拓展增强，2022年TOP50物企第三方拓展面积合计约为18.83亿方，较2021年12.89亿方同比上升46.13%。物企独立扩张持续加速，在关联方支持减弱，并购降温的基础上，市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力，也是未来业绩增长的重要能力，多数物企均有专业的市场化外拓团队及激励机制，物企独立发展正当时。
　　从关联方承接面积TOP15物企来看，排名上升的以央国企为主，但2022年关联方承接面积整体小于2021年。除雅生活、华润万象生活及中铁建物业外，其余物企2022年关联方承接面积同比增速均为负值。
　　从第三方外拓面积TOP15物企来看，除金地物业有小幅下滑外，其余物企2022年第三方拓展面积均大于2021年。其中旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高，达154.55%，除旭辉永升服务外，万物云、碧桂园服务、雅生活及新城悦服务第三方拓展同比增速均超100%。
　　根据中指研究院披露数据，22家物企2022年新增合约面积中，第三方拓展占比均值为77.93%，其中旭辉永升服务、世茂服务、荣万家、河南建业新生活均超过90%；而第三方拓展面积/关联方拓展面积倍数均值约为7倍，其中旭辉永升服务、世茂服务、龙光智慧服务、荣万家、河南建业新生活均超过10倍。从增量的角度来看，关联方的长期供给能力或将减弱，市场化占比提升趋势显著，未来存量市场的角逐竞争将更加激烈。
　　数据追踪（1月3日-1月6日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年1月6日，持有808.14万股，较上周上涨8.08%，持股市值1.32亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共18家（剔除停牌物企），自2023年1月3日至1月6日，增幅最大的是宝龙商业，本周增幅2.27%。降幅最大的是合景悠活，降9.64%。持股比例最高为保利物业，为59.11%。持股数量最多为融创服务，为5.49亿股。
　　投资策略：我们认为2023年将是物企增强其独立性、减弱其房地产附庸属性、服务边界持续扩张、开启新周期的一年。目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务，关注高弹性标的碧桂园服务。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
　　

研究报告全文：行业物企独立发展正当时研物业管理行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈物企独立发展正当时2023年1月9日2022年TOP50物企新增合约面积合计约24亿平方米新增合约面积均值为048亿平方米较2021年有所下滑曹旭特分析师关联方支持减半2022年TOP50物企关联方承接面积合计约为395亿方SAC执业证书编号S1660519040001较年亿方同比下滑受到年持续下滑的商品房销售行202172445382022业面积情况关联房企拿地开发均大幅缩减为物企提供的内生规模增量减半第三方拓展增强2022年TOP50物企第三方拓展面积合计约为1883亿行业基本资料研方较2021年1289亿方同比上升4613物企独立扩张持续加速在关股票家数62究联方支持减弱并购降温的基础上市场外拓成为多数物企长期发展的核心行业平均市盈率TTM1536港股市场平均市盈率周竞争力也是未来业绩增长的重要能力多数物企均有专业的市场化外拓团TTM1138队及激励机制物企独立发展正当时行业表现走势图报从关联方承接面积TOP15物企来看排名上升的以央国企为主但2022年关30恒生物业服务及管理恒生综合指数联方承接面积整体小于2021年除雅生活华润万象生活及中铁建物业外其2010余物企2022年关联方承接面积同比增速均为负值0-10从第三方外拓面积TOP15物企来看除金地物业有小幅下滑外其余物企2022-20-30-40年第三方拓展面积均大于2021年其中旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高-50-60达15455除旭辉永升服务外万物云碧桂园服务雅生活及新城悦服务第-70申三方拓展同比增速均超100202238202257202276202294202312根据中指研究院披露数据22家物企2022年新增合约面积中第三方拓展占比20221720227262022127202221620223282022417202252720226162022815202292420221132022112320221213港20221014均值为7793其中旭辉永升服务世茂服务荣万家河南建业新生活均超资料来源wind申港证券研究所证过90而第三方拓展面积关联方拓展面积倍数均值约为7倍其中旭辉永升券服务世茂服务龙光智慧服务荣万家河南建业新生活均超过10倍从增量相关报告股的角度来看关联方的长期供给能力或将减弱市场化占比提升趋势显著未来1碧桂园服务公司深度研究历经凄风份存量市场的角逐竞争将更加激烈之寒不坠碧霄之志2022-12-9数据追踪1月3日-1月6日2华润万象生活公司深度研究风起万有资金及交易追踪象升2022-10-31限沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至20233物业管理行业研究周报曙光已现估公年1月6日持有80814万股较上周上涨808持股市值132亿元值修复有望持续2023-1-2司港股通港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2023年1月3日至4物业管理行业研究周报物企参与城1月6日增幅最大的是宝龙商业本周增幅227降幅最大的是合景悠市服务空间广阔2022-11-27证活降964持股比例最高为保利物业为5911持股数量最多为融创5物业管理行业研究周报物企规模效券服务为549亿股应何在2022-11-6研投资策略我们认为2023年将是物企增强其独立性减弱其房地产附庸属性6物业管理行业研究周报从物业究服务边界持续扩张开启新周期的一年目前物业板块已进入最佳配置期头部看物业服务边界扩张2022-9-26物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并7物业管理行业研究周报物企估值回报行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物归理性国企凸显价值韧性2022-9-19业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的告碧桂园服务风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈物企独立发展正当时311关联方支持减半第三方拓展增强312投资策略52本周行情回顾53行业动态74数据追踪841沪深股通资金及交易追踪842港股通资金及交易追踪85风险提示9图表目录图120212022年TOP50物企新增合约面积关联方承接面积及第三方拓展面积万方3图2部分物企新增合约面积及第三方拓展占比4图3部分物企第三方拓展面积及关联方成绩面积及其比值4图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数5图5各板块周涨跌幅对比5图6本周涨跌幅前五位6图7本周涨跌幅后五位6图8港股物业931744CSI近一年PETTM6图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值8表12022年关联方承接面积TOP15物企3表22022年第三方拓展面积TOP15物企4表3港股通持股数量及总市值8敬请参阅最后一页免责声明211证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈物企独立发展正当时11关联方支持减半第三方拓展增强2022年TOP50物企新增合约面积合计约24亿平方米新增合约面积均值为048亿平方米较2021年有所下滑关联方支持减半2022年TOP50物企关联方承接面积合计约为395亿方较2021年724亿方同比下滑4538受到2022年持续下滑的商品房销售面积情况关联房企拿地开发均大幅缩减为物企提供的内生规模增量减半第三方拓展增强2022年TOP50物企第三方拓展面积合计约为1883亿方较2021年1289亿方同比上升4613物企独立扩张持续加速在关联方支持减弱并购降温的基础上市场外拓成为多数物企长期发展的核心竞争力也是未来业绩增长的重要能力多数物企均有专业的市场化外拓团队及激励机制物企独立发展正当时图120212022年TOP50物企新增合约面积关联方承接面积及第三方拓展面积万方3000002021年2022年同比6025000040200000201500000100000-2050000-400-60新增合约面积第三方拓展面积关联方承接面积资料来源中指研究院申港证券研究所从关联方承接面积TOP15物企来看排名上升的以央国企为主但2022年关联方承接面积整体小于2021年除雅生活华润万象生活及中铁建物业外其余物企2022年关联方承接面积同比增速均为负值表12022年关联方承接面积TOP15物企2022年承接关联2021年承接关联2022年同比2022较2021排名企业名称方面积万方方面积万方增速年排名变化1碧桂园生活服务集团股份有限公司66308284-1997-2万物云空间科技服务股份有限公司28263718-2423保利物业服务股份有限公司26723332-198124华润万象生活有限公司23641661423265雅生活智慧城市服务股份有限公司18229728745176中海物业管理有限公司18001854-2937绿城物业服务集团有限公司13611563-12948龙湖智创生活集团12029新城悦服务集团有限公司11862282-48042敬请参阅最后一页免责声明311证券研究报告物业管理行业研究周报2022年承接关联2021年承接关联2022年同比2022较2021排名企业名称方面积万方方面积万方增速年排名变化10招商局积余产业运营服务股份有限公司11721448-1903411金科智慧服务集团股份有限公司9902002-5054312深圳市金地物业管理有限公司9431346-2991413旭辉永升服务集团有限公司8471449-4155-14中铁建物业管理有限公司83447276693015建发物业服务集团有限公司798807-11213资料来源中指研究院其中龙湖智创生活金地物业中铁建物业为未上市物企表示2021年数据缺失申港证券研究所从第三方外拓面积TOP15物企来看除金地物业有小幅下滑外其余物企2022年第三方拓展面积均大于2021年其中旭辉永升服务第三方拓展同比增速最高达15455除旭辉永升服务外万物云碧桂园服务雅生活及新城悦服务第三方拓展同比增速均超100表22022年第三方拓展面积TOP15物企2022年第三方拓2021年第三方拓2022年同比较2021年排排名企业名称展面积万方展面积万方增速名变化1雅生活智慧城市服务股份有限公司15609725611512-2碧桂园生活服务集团股份有限公司1471667201189913万物云空间科技服务股份有限公司1411157001475644旭辉永升服务集团有限公司9800385015455115中海物业管理有限公司910063004444-6龙湖智创生活集团86587世茂服务控股有限公司83806840225158保利物业服务股份有限公司78165450434119金科智慧服务集团股份有限公司712355862752110招商局积余产业运营服务股份有限公司626539805741411深圳市金地物业管理有限公司59006235-537512深圳市前海龙光智慧服务控股有限公司589913长城物业集团股份有限公司512814新城悦服务集团有限公司456522001075515荣万家生活服务股份有限公司4420资料来源中指研究院其中龙湖智创生活金地物业龙光物业长城物业为未上市物企表示2021年数据缺失申港证券研究所根据中指研究院披露数据22家物企2022年新增合约面积中第三方拓展占比均值为7793其中旭辉永升服务世茂服务荣万家河南建业新生活均超过90而第三方拓展面积关联方拓展面积倍数均值约为7倍其中旭辉永升服务世茂服务龙光智慧服务荣万家河南建业新生活均超过10倍从增量的角度来看关联方的长期供给能力或将减弱市场化占比提升趋势显著未来存量市场的角逐竞争将更加激烈图2部分物企新增合约面积及第三方拓展占比图3部分物企第三方拓展面积及关联方成绩面积及其比值敬请参阅最后一页免责声明411证券研究报告物业管理行业研究周报新增合约面积万方第三方拓展面积万方承接关联方面积万方新增合约第三方拓展占比3000010025000第三方关联方250090250008020000200020000706015000501500015004010000301000010005000201050005000000万物云荣万家雅生活雅生活万物云荣万家保利物业金地物业滨江服务中海物业世茂服务招商积余绿城物业远洋服务中海物业保利物业世茂服务招商积余金地物业绿城物业远洋服务滨江服务碧桂园服务新城悦服务新希望物业碧桂园服务新城悦服务河南建业新新希望物业金科智慧服务华润万象生活旭辉永升服务龙湖智创生活龙光智慧服务卓越商企服务华发物业服务华发物业服务旭辉永升服务龙湖智创生活金科智慧服务龙光智慧服务华润万象生活卓越商企服务河南建业新生活资料来源中指研究院申港证券研究所资料来源中指研究院申港证券研究所12投资策略我们认为2023年将是物企增强其独立性减弱其房地产附庸属性服务边界持续扩张开启新周期的一年目前物业板块已进入最佳配置期头部物企规模将持续扩大物企寻求独立扩张能力将持续加强建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务关注高弹性标的碧桂园服务2本周行情回顾自2023年1月3日至2023年1月6日收盘恒生物业板块上涨1317恒生综合指数上涨612恒生物业板块跑赢恒生综合指数705pct图4近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数30恒生物业服务及管理恒生综合指数20100-10-20-30-40-50-60-7020225420221720222320223220224720226920227620228220229720231220222212022715202211620221252022212202231120223202022329202241620224252022513202252220225312022618202262720227242022811202282020228292022916202292520221042022119202212620221013202210222022103120221118202211272022121520221224资料来源wind申港证券研究所从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第1图5各板块周涨跌幅对比敬请参阅最后一页免责声明511证券研究报告物业管理行业研究周报14121086420资料来源wind申港证券研究所AH62名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为越秀服务3263中海物业2768保利物业2465滨江服务2028宝龙商业178股价跌幅后五名分别为康桥悦生活-1053佳兆业美好-1051佳源服务-833兴业物联-706苏新服务-625图6本周涨跌幅前五位图7本周涨跌幅后五位35030苏新服务兴业物联佳源服务佳兆业美好康桥悦生活25-220-415-610-850-10越秀服务中海物业保利物业滨江服务宝龙商业-12资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所截止202316港股物业931744CSIPETTM为1768倍较前一周上涨209近一年均值为1522倍周内行业估值呈现上升态势图8港股物业931744CSI近一年PETTM30252015105020221620222220223120224620225320226820227520228120229620231120225212022118202211520221242022211202222020223102022319202232820224152022424202251220225302022617202262620227142022723202281020228192022828202291520229242022103202212520221223202210212022103020221117202211262022121420221012资料来源wind申港证券研究所敬请参阅最后一页免责声明611证券研究报告物业管理行业研究周报3行业动态越秀服务拟展开股票期权激励计划首次授予重要高管和核心员工12月30日越秀服务发布有关采纳首次授予方案及有条件地授出期权的公告公告显示其董事会在12月30日议决批准采纳一份股票期权计划据此议决越秀服务有条件授出共152203万份股票期权予39名合资格参与者包括执行董事毛良敏及张劲各获授予10488万份股票期权各占本公告日期已发行股份的约007倘这些股票期权获全部行使37名高级管理层成员及集团核心雇员获授予共131227万份股票期权占本公告日期已发行股份的约085倘这些股票期权获全部行使新大正拟788亿元收购云南沧恒投资有限公司80股权1月3日新大正发布重大资产购买预案拟以支付现金方式收购13名自然人合计持有的沧恒投资80股权交易作价暂定为788亿元新大正本次收购股权的13名自然人作为补偿义务人承诺对于标的公司2022年度2023年度2024年度的承诺净利润数扣除非经常性损益前后孰低分别为8400万元101亿元1226亿元承诺净利润累计数为3076亿元保利物业中标上海外经贸大学物业服务项目合同金额约1213万元1月3日保利物业服务股份有限公司中标上海对外经贸大学松江校区及古北校区物业管理服务项目成交金额约1213万元服务内容包括两个校区的物业维修建筑物日常维护公共设备维保环境卫生与保洁管理会务服务和重大活动保障环保防治虫害管理教室及宿舍楼管理等服务期限自2023年1月1日起到2025年12月31日止采取一次招标三年延用分三个年度分别签订合同的方式实施华发物业437亿收购事项达成珠海华发仍为公司最终控股股东1月4日华发物业服务公告华发股份全资香港子公司光杰投资收购香港华发持有的铧金投资100股权于2023年1月3日完成交易对价为4373497万元完成后铧金投资成为光杰投资的全资附属公司而华发股份通过光杰投资及铧金投资持有该公司39亿股股份占该公司全部已发行股份的3878珠海华发仍为该公司的最终控股股东华润万象生活与车谷城投达成合作武汉万象系商业体选址军山新城1月1日武汉车谷城市投资发展有限公司与华润万象生活签订合作协议共同建设经开万象系商业体经开万象系商业体也是武汉经开区首个城市级TOD购物中心选址军山新城中心地带紧邻轨道交通16号线小军山站总投资约25亿元总商业体量约15万平敬请参阅最后一页免责声明711证券研究报告物业管理行业研究周报方米将打造集总部办公科技研发品质商业等为一体的城市综合体浙江到2025年将形成居家社区机构智慧养老家门口养老模式近日浙江省政府出台关于加快建设基本养老服务体系的实施意见同时发布基本养老服务清单细分13类老年群体21项基本养老服务采取政府补贴家庭自付的资金分担机制引导社会化专业机构为符合条件的老年人家庭提供居家适老化改造服务意见提出围绕老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐5大主题将养老服务分成5个场景打造浙里康养智慧养老服务平台到2025年浙江将基本形成居家社区机构智慧养老家门口养老模式基本养老服务覆盖全体老年人4数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2023年1月6日持有80814万股较上周上涨808持股市值132亿元图9招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值3000持股总数量万股持股总市值亿元44250032000315002210001500100202238202291202217202228202246202268202277202284202211720221262022217202222620223172022326202241920224282022510202251920225282022617202262720227162022726202281320228232022910202292120229302022119202212720221021202210312022111820221128202212162022122820221012资料来源wind申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共18家剔除停牌物企自2023年1月3日至1月6日增幅最大的是宝龙商业本周增幅227降幅最大的是合景悠活降964持股比例最高为保利物业为5911持股数量最多为融创服务为549亿股表3港股通持股数量及总市值证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股1516HK融创服务5489810817962414395431016179敬请参阅最后一页免责声明811证券研究报告物业管理行业研究周报证券代码证券简称港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股2669HK中海物业4994115415195184103849183508506098HK碧桂园服务42639-17712649359219543408254470873HK世茂服务39611-225160512123064052397171995HK旭辉永升服务35900-1232052182750936347174003319HK雅生活服务261300941842665102258868742869HK绿城服务24953044768146558724843265863913HK合景悠活21592-96410664191942389615189666HK金科服务9876-04115131462148991746446049HK保利物业906302259115202574904495421755HK新城悦服务7559021868713943754364909909HK宝龙商业68992271073525761674652856989HK卓越商企服务6765-323554281416699128559983HK建业新生活576120445187324564544601209HK华润万象生活480521721121437470361179928HK时代邻里2827-044287034119284043172156HK建发物业11810088052444118118660816HK金茂服务812-02509036443814-资料来源wind剔除停牌的恒大物业彩生活申港证券研究所5风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明911证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1011证券研究报告物业管理行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1111证券研究报告