每周一谈：需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立
　　1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，执行内容如下：
　　调整评估期：于每季度末月，评估上季度末月至本季度第二个月对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估
　　调整评估标准：评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　利率调整幅度及期限：地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
　　其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
　　本次通知是此前相关政策的延续。此前9月29日，人民银行及银保监会曾发布政策，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发首套住房贷款利率下限。本次通知意味着2022年底的房贷利率动态调整机制政策延续，并将持续承托各地需求复苏。
　　依据通知要求，更多城市将获得房贷利率调整政策利好。依据2022年四季度前两个月及三季度末月70城新建商品房价格数据，2023年一季度可自主调节新发首套住房贷款利率下限的城市共38个，较2022年四季度增加15个，其中二线城市13个，三四线城市25个。
　　从实际表现来看，尽管近期5年期LPR利率并未下调，但实际房贷利率在各地灵活调整背景下保持下行趋势。根据贝壳研究院统计数据，2022年12月首套房贷利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155BP和100BP，创历史新低，在本次动态调整机制执行后，获益城市比例更高，预计整体房贷利率将进一步下行，支撑各地商品房市场需求回暖。
　　需求端持续宽松的政策方向确定，若商品房市场复苏持续缓慢，需求端宽松政策有望进一步放宽，关注强二线以上城市四限、首付比例等政策放松变动。
　　数据追踪（12月26日-1月1日,受跨年影响数据存在波动）：
　　新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为-0.2pct、-0.2pct，一线城市-20pct，-20pct，二线城市+4pct，+4pct，三线城市+13pct，+13pct。
　　二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-20pct，累计同比-20pct。
　　土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-37pct，成交建筑面积累计同比+75pct，成交金额累计同比+49pct，土地成交溢价率为0.69%。
　　城市行情环比：北京（+90pct），上海（+71pct），广州（+24pct），深圳（+572pct），南京（+111pct），杭州（+118pct），武汉（+118pct）。
　　投资策略：建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。同时关注民企风险化解机会，代建行业推荐龙头绿城管理控股。
　　风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。

研究报告全文：行业需求端获政策支持贷款利率动态调整机研制建立究房地产行业研究周报投资摘要评级增持年月日每周一谈需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立2023181月5日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态曹旭特分析师调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续个月均下降的城市可阶行3SAC执业证书编号段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限执行内容如下S1660519040001业调整评估期于每季度末月评估上季度末月至本季度第二个月对当地新建研商品住宅销售价格变化情况进行动态评估翟苏宁研究助理调整评估标准评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下SAC执业证书编号究降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限如果后续评S1660121100010周估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限利率调整幅度及期限地方政府按照因城施策原则可自主决定自下一个季行业基本资料报度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下股票家数115限人民银行分支机构银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制行业平均市盈率1356配合实施市场平均市盈率1163其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行行业表现走势图本次通知是此前相关政策的延续此前9月29日人民银行及银保监会曾发布政策对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城1510市自主决定在2022年底前阶段性维持下调或取消当地新发首套住房贷款利50率下限本次通知意味着2022年底的房贷利率动态调整机制政策延续并将持申-5续承托各地需求复苏-10港-15依据通知要求更多城市将获得房贷利率调整政策利好依据2022年四季度前-20-25证两个月及三季度末月70城新建商品房价格数据2023年一季度可自主调节新发-30-35券首套住房贷款利率下限的城市共38个较2022年四季度增加15个其中二线城市13个三四线城市25个房地产沪深300股从实际表现来看尽管近期5年期LPR利率并未下调但实际房贷利率在各地资料来源wind申港证券研究所份灵活调整背景下保持下行趋势根据贝壳研究院统计数据2022年12月首套1房地产行业研究周报从2022年房房贷利率平均为409二套平均为491环比基本持平同比分别回落有企拿地销售看行业格局变化2023-01-03限155BP和100BP创历史新低在本次动态调整机制执行后获益城市比例更2房地产行业研究周报销售组成初高预计整体房贷利率将进一步下行支撑各地商品房市场需求回暖探影响购买力的三要素2022-12-253房地产行业研究周报11月销售投公需求端持续宽松的政策方向确定若商品房市场复苏持续缓慢需求端宽松政资跌幅扩大聚焦政策空间2022-12-19司策有望进一步放宽关注强二线以上城市四限首付比例等政策放松变动证数据追踪12月26日-1月1日受跨年影响数据存在波动券新房市场30城成交面积单周及累计同比分别为-02pct-02pct一线城市-20pct-20pct二线城市4pct4pct三线城市13pct13pct研二手房市场13城二手房成交面积单周同比-20pct累计同比-20pct土地市场100城土地供应建筑面积累计同比-37pct成交建筑面积累计同比究75pct成交金额累计同比49pct土地成交溢价率为069报城市行情环比北京90pct上海71pct广州24pct深圳572pct南京111pct杭州118pct武汉118pct投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A告龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代建行业推荐龙头绿城管理控股风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告房地产行业研究周报内容目录1每周一谈需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立311需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立312投资策略42本周行情回顾53行业动态64数据追踪741新房成交数据742二手房成交数据843土地成交数据844部分重点城市周度销售数据95风险提示9图表目录图12022年103座城市平均房贷利率及放款周期4图2LPR利率4图3申万一级行业涨跌幅5图4本周涨跌幅前十位5图5本周涨跌幅后十位5图6房地产行业近三年PETTM5图7房地产行业近三年PBLF6图830大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速7图9一二三线城市30城周度成交面积同比7图10一二三线城市30城累计成交面积同比7图1113城二手房周度成交面积及同比环比增速8图1213城二手房周度成交面积累计同比增速8图13100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比8图14100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率8图15一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8图16二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比8图17一二三线城市成交土地总价累计同比9图18一二三线城市成交土地周度溢价率9表170城中2022年三季度及四季度评估符合调整标准城市3表2部分重点城市周度销售面积万平方米9敬请参阅最后一页免责声明211证券研究报告房地产行业研究周报1每周一谈需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立11需求端获政策支持贷款利率动态调整机制建立1月5日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限执行内容如下调整评估期于每季度末月评估上季度末月至本季度第二个月对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估调整评估标准评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限利率调整幅度及期限地方政府按照因城施策原则可自主决定自下一个季度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限人民银行分支机构银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施其他情形其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行本次通知是此前相关政策的延续此前9月29日人民银行及银保监会曾发布政策对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市自主决定在2022年底前阶段性维持下调或取消当地新发首套住房贷款利率下限本次通知意味着2022年底的房贷利率动态调整机制政策延续并将持续承托各地需求复苏依据通知要求更多城市将获得房贷利率调整政策利好依据2022年四季度前两个月及三季度末月70城新建商品房价格数据2023年一季度可自主调节新发首套住房贷款利率下限的城市共38个较2022年四季度增加15个其中二线城市13个三四线城市25个表170城中2022年三季度及四季度评估符合调整标准城市是否符合调整标准2022年新建商品住宅价格同比2022年新建商品住宅价格环比城市6-8月23城9-11月38城6月7月8月9月10月11月6月7月8月9月10月11月天津-24-35-42-43-41-4-02-06-04-02-03-06石家庄-31-36-37-44-41-32-02-03-05-03-07-02太原-4-43-45-45-47-4901-04-05-06-04-07沈阳-24-32-42-45-48-5101-04-08-03-06-07大连-15-22-3-37-46-49-03-01-02-05-12-05哈尔滨-68-7-72-75-78-8-06-02-05-08-06-09长春-07-12-13-23-31-35-07-0302-07-07-08福州-04-03-1-18-21-20304-05-07-05-03厦门-06-14-24-3-39-3605-04-06-03-07-02郑州-34-36-38-38-38-36-0203-04-03-05-04武汉-29-37-53-61-64-58-04-02-13-09-06-02南宁-08-2-23-25-3-3501-1-07-06-1-06贵阳-13-21-22-2-2-16-02-03-010-04-08昆明-29-28-28-27-27-25-02-05-04-06-0802兰州-33-42-5-55-58-55-05-06-1-09-04-01包头-37-4-47-51-48-47-04-01-06-070-03唐山-23-18-17-14-08-13-0702-06-04-02-07敬请参阅最后一页免责声明311证券研究报告房地产行业研究周报秦皇岛-6-64-64-65-64-63-1-06-05-07-07-03丹东-24-35-41-48-5-490-08-04-05-01-01吉林-04-19-28-32-32-3301-1-07-06-03-05锦州-06-11-16-24-36-3302-02-03-03-09-02牡丹江-29-26-29-23-29-33030201-01-11-1无锡160405-04-12-1202-0404-04-08-03徐州0-02-07-05-08-110501-04-01-05-05扬州-42-4-43-44-44-39-0308-03-05-04-02金华0801-06-13-17-19-03-04-04-06-06-05温州-13-25-31-44-51-58-06-07-04-09-07-08蚌埠-11-2-25-26-25-2802-05-01-02-01-06安庆-27-36-4-49-47-46-04-1-04-0501-01九江-27-28-32-31-32-31-0404-02-01-04-03泉州-19-3-42-5-54-45-06-05-1-07-0605洛阳-22-26-34-4-48-5-0301-03-04-07-04济宁-14-24-32-37-42-49-04-03-08-01-06-11平顶山-13-11-19-24-3-29-0101-04-02-03-02襄阳-4-45-53-55-54-53-02-01-04-02-01-05宜昌-3-4-41-45-51-51-15-04-02-07-09-02岳阳-71-7-71-73-74-8-16-05-05-07-08-04惠州-23-21-2-2-21-240202-02-03-07-02常德-51-57-6-57-56-57-02-08-06-04-05-03湛江-7-8-89-88-87-88-07-06-12-09-06-05韶关-42-36-38-37-3-35-050202-04-03-07北海-74-88-101-103-107-106-1-13-14-06-07-04桂林-36-38-41-39-35-38-01-05-07-04-03-08泸州-63-63-66-57-51-4-05-02-05-01-0304大理-63-66-69-6-57-47-1-08-0104-0501资料来源wind国家统计局申港证券研究所从实际表现来看尽管近期5年期LPR利率并未下调但实际房贷利率在各地灵活调整背景下保持下行趋势根据贝壳研究院统计数据2022年12月首套房贷利率平均为409二套平均为491环比基本持平同比分别回落155BP和100BP创历史新低在本次动态调整机制执行后获益城市比例更高预计整体房贷利率将进一步下行支撑各地商品房市场需求回暖图12022年103座城市平均房贷利率及放款周期图2LPR利率银行放款周期天首套平均房贷利率贷款市场报价利率LPR1年60二套平均房贷利率6048贷款市场报价利率LPR5年556547534465551750444914250404044243543238454154124094093036344020323035103001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源贝壳研究院申港证券研究所资料来源wind中国人民银行申港证券研究所未来需求端持续宽松的政策方向明确若商品房市场复苏持续缓慢需求端宽松政策有望进一步放宽关注强二线以上城市四限首付比例等政策放松变动12投资策略建议关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展万科A龙湖集团关注产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团绿城中国等关注资信背景良好有发展潜力的地方国央企龙头建发国际越秀地产同时关注民企风险化解机会代敬请参阅最后一页免责声明411证券研究报告房地产行业研究周报建行业推荐龙头绿城管理控股2本周行情回顾1月2-6日沪深300指数涨跌幅282在申万一级行业中计算机515建筑材料507通信505等板块涨跌幅靠前农林牧渔-122社会服务-096交通运输-015等板块排名靠后1月2-6日申万房地产板块涨跌幅388在申万一级行业中排名831领先沪深300指数105个百分点具体个股方面涨跌幅前三位个股为数源科技38三湘印象174滨江集团168涨跌幅后三位个股为广深振业A-89皇庭国际-52深深房A-45图3申万一级行业涨跌幅6543210煤炭汽车环保传媒银行电子钢铁综合-1通信计算机房地产电力设备家用电器轻工制造有色金属基础化工机械设备公用事业建筑装饰食品饮料非银金融医药生物石油石化国防军工纺织服饰商贸零售美容护理交通运输社会服务农林牧渔-2建筑材料资料来源wind申港证券研究所图4本周涨跌幅前十位图5本周涨跌幅后十位40035-1-230-325-420-5-615-710-85-90-10资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所1月6日申万房地产行业PETTM为1356倍较前一周提升051近三年均值为948倍PBLF为091倍较前一周提升003近三年均值为091倍图6房地产行业近三年PETTM敬请参阅最后一页免责声明511证券研究报告房地产行业研究周报1614121086420资料来源wind申港证券研究所图7房地产行业近三年PBLF161412100806040200资料来源wind申港证券研究所3行业动态住建部部长倪虹对于购买第一套住房的要大力支持1月5日住房和城乡建设部部长倪虹在接受记者的专访时表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间同时增加保障性租赁住房的供给和长租房市场的建设让新市民青年人能够更好地安居让他们放开手脚为美好生活去奋斗用力推进保交楼保民生保稳定工作着力化解房企风险提高住房建设标准为房屋提供全生命周期安全保障合力整治房地产市场秩序让人民群众放心买房放心租房我们将牢牢抓住让人民群众安居这个基点以努力让人民群众住上更好的房子为目标从好房子到好小区从好小区到好社区从好社区到好城区进而把城市规划好建设好管理好让城市更宜居更韧性更智慧敬请参阅最后一页免责声明611证券研究报告房地产行业研究周报央行工作会议部署2023年重点工作要求支持房地产市场平稳发展1月4日2023年中国人民银行工作会议以视频形式召开会议部署了2023年人民银行的重点工作具体来看一是精准有力实施好稳健的货币政策综合运用多种货币政策工具保持流动性合理充裕保持广义货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配多措并举降低市场主体融资成本保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定二是加大金融对国内需求和供给体系的支持力度支持恢复和扩大消费重点基础设施和重大项目建设坚持对各类所有制企业一视同仁引导金融机构进一步解决好民营小微企业融资问题落实金融16条措施支持房地产市场平稳健康发展三是持续推动金融风险防范化解进一步发挥国务院金融委办公室牵头抓总作用健全金融稳定保障基金管理制度四是持续完善宏观审慎管理体系优化宏观审慎压力测试机制强化系统重要性银行监管加强金融控股公司监管五是持续深化国际金融合作和对外开放做好二十国集团可持续金融牵头工作稳步扩大规则规制管理标准等制度型开放有序推进人民币国际化六是持续深化金融改革继续完善金融基础设施统筹监管框架加强平台企业金融业务常态化监管继续深化外汇领域改革开放4数据追踪41新房成交数据图830大中城市商品房周度成交面积及同比环比增速图9一二三线城市30城周度成交面积同比100一线城市周度成交同比二线城市周度成交同比600商品房成交面积万平方米20080周同比三线城市周度成交同比50015060周环比40400100203005002000-20100-50-400-100-60-80料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图10一二三线城市30城累计成交面积同比敬请参阅最后一页免责声明711证券研究报告房地产行业研究周报2030大中城市一线城市二线城市三线城市100-10-20-30-40-50-60资料来源wind申港证券研究所42二手房成交数据图1113城二手房周度成交面积及同比环比增速图1213城二手房周度成交面积累计同比增速2002000180周度成交万周同比周环比150160-5140100120-101005080-15600-2040-5020-250-100-30-352022432022512022872022942022417202282120225292022612202262620227102022724202291820221022022515202212252022103020221113202211272022121120221016资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所43土地成交数据图13100大中城市土地成交及供应建筑面积累计同比图14100大中城市土地成交总价累计同比及周度溢价率1001260供应土地规划建筑面积累计同比成交土地周度溢价率成交土地总价累计同比右轴801040成交土地规划建筑面积累计同比206080640-20420-4020-600-80-20-40-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图15一线城市成交及供应土地建筑面积累计同比图16二三线城市成交及供应土地建筑面积累计同比敬请参阅最后一页免责声明811证券研究报告房地产行业研究周报12020一线城市供应土地规划建筑面积累计同比二线城市供应土地规划建筑面积累计同比1000一线城市成交土地规划建筑面积累计同比80三线城市供应土地规划建筑面积累计同比-2060二线城市成交土地规划建筑面积累计同比-4040三线城市成交土地规划建筑面积累计同比20-600-80-20-100-40-120-60资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所图17一二三线城市成交土地总价累计同比图18一二三线城市成交土地周度溢价率80一线城市成交土地总价累计同比16一线城市二线城市三线城市6014二线城市成交土地总价累计同比4012三线城市成交土地总价累计同比1020806-204-4020-60-80-100资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所44部分重点城市周度销售数据表2部分重点城市周度销售面积万平方米销售面积环比城市1212-1219-125-12111226-11125-12111212-12181219-12251226-1112181225北京2110203857-5410490上海52452543-6-12-4471广州2221202479-4-624深圳985335-11-37572杭州27171329-8-35-24118南京151371410-13-48111武汉323749106621431118成都35263350-34-252652青岛27322954-1219-984苏州14142632-2-49523资料来源wind申港证券研究所5风险提示销售市场复苏不及预期个别房企出现债务违约敬请参阅最后一页免责声明911证券研究报告房地产行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明1011证券研究报告房地产行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1111证券研究报告