核心观点
　　新房：12月新房成交同比降幅收窄，全年降幅超三成。12月38城新房成交面积1614万平，环比+25.6%，同比-33.0%，同比降幅收窄4.0pct，这或与房企年末小幅增加推盘频次、加大营销折扣力度有关，但持续性仍待观察，在疫情管控政策解除初期，经济活动整体较弱，新房到访量仍是下滑的，居民购房信心仍然不足。一、二、三线城市环比增速3.1%、40.7%、7.3%，同比增速-29.9%、-24.4%、10.2%，在本月二线城市政策力度明显加大的影响下，其降幅收窄了5.7pct。全年看，2022年38城新房成交面积1.9亿平，同比-32.9%，其中一、二、三线城市新房成交面积同比增速-24.3%、-28.3%、-34.7%，高能级城市相对韧性较强。
　　二手房：12月二手房成交同比增速显著下滑，全年降幅仅一成。12月14城二手房成交面积499.2万平，环比-11.9%，同比-9.4%，同比增速下降39.1pct。一、二、三线城市环比增速-14.0%、-12.1%、-5.3%，同比增速-33.3%、0.1%和54.7%。全年看，14城二手房成交面积6279万平，同比-10.7%，显著好于新房。从月度走势来看，呈“先降后升再降”的趋势，1-4月二手房成交同比降幅逐步扩大，整体市场低迷；5-10月由于房企暴雷、项目烂尾等现象频出，购房者转向二手现房市场，二手房成交同比降幅逐步收窄，于7月同比增速转正，但四季度由于新房市场进一步深度调整，悲观情绪向二手房市场蔓延，叠加疫情防控政策调整，二手房成交同比增速自11月开始出现下滑。
　　库存与去化：年末库存基本与21年持平，但去化周期出现了将近三成的上涨。截至22年年末，我们跟踪的14城新房住宅库存面积为1.05亿平，同比+0.2%；去化周期14.5个月，同比+28.9%。一、二、三线城市库存同比增速10.7%、-7.9%和-16.9%；去化周期分别为11.5、12.9和14.9个月，同比增速29.8%、25.6%和17.3%。具体来看，上海、杭州、苏州去化周期在12个月内。由于供应量的显著减少，22年末的库存同比基本持平，其中二三线城市有所下滑；但从去化周期看，整体出现了将近三成的上涨，二三线城市涨幅相对较大，整体去化压力仍然较大。
　　开盘去化率：31城平均开盘去化率高位持稳49%。各城市分化格局延续。上海、北京、长沙、杭州等热点城市随着优质供应集中放量，去化率基本都稳步回升至60%以上；西安、成都等西部区域中心行情较为独立，保持在50%-60%波动；苏州、厦门、常州主要基于供应较少、单盘热销拉动平均去化率稳步攀升，实际短期购房者观望情绪依旧浓厚；武汉、南京、天津等纾困政策效果不佳，整体去化率延续下降，仍在低位徘徊。
　　土地市场：临近年末，12月百城住宅类土地成交量环比持续正增长，成交规模也升至年内最高位，月内一二线城市成交增加，住宅类用地楼面均价维持在2671元/平，环比基本保持不变。土拍热度依旧普遍处于低位，12月住宅类用地土拍溢价率仅2.57%，较上月回落了0.68个百分点，为年内第二低点。全年来看，2022年百城住宅类用地成交量下降28%；因高能级城市成交占比下滑及政府适当让利，楼面均价小幅下降1.7%；月平均溢价率仅3.69%，较2021年的月均值下降8.44个百分点；其中高能级城市住宅楼面均价由于供地质量的提升仍能保持正增长。
　　房企：1）单月销售同比降幅扩大，全年降幅超四成。百强房企12月全口径销售额同比-31.8%（前值：-28.4%）；权益口径销售额同比-31.3%（前值-24.5%）。2022年全年百强房企全口径销售额7.3万元，同比-42.3%；权益销售额为5.1万亿元，同比-42.4%；百强房企销售规模基本回到16-17年的水平。TOP20房企中除越秀外（同比+6.6%），其余房企全年累计销售额同比均下滑，建发、华发、华润、滨江仅个位数负增长。2）单月拿地金额下降，全年拿地金额降幅超五成。百强房企12月拿地金额同比-61.6%（前值-56.3%）；拿地强度从11月的9%升至14%。全年百强房企拿地金额1.65万亿元，同比-56.5%，拿地强度为22.6%，同比-7.4pct。具体来看，拿地较多的为龙头央企和优质民企。全年保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇排名靠前，拿地金额均超750亿元，拿地金额TOP20房企中，滨江、华发、国贸、象屿同比保持正增长，滨江、越秀、建发等拿地强度超40%。3）融资：单月环比增长，全年降幅超五成。12月行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模656亿元，同比-33%，环比+34%，平均发行利率3.93%，同比-1.25pct。全年融资规模8457亿元，同比-51%，平均发行利率3.94%，同比-1.55pct。主流房企中22年全年华润、万科、招蛇、保利、中海发行国内外债券规模最大，均超230亿元。23年行业国内债券+海外债到期规模为9580亿元，其中1、3、4月为偿债小高峰，分别到期1037、1028、1105亿元。
　　投资建议
　　虽然11-12月市场政策端和房企融资端释放利好，但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱，叠加防疫政策放开后疫情集中爆发，新房到访量大幅下滑，销售持续低迷。目前融资端和房企端的各类支持政策应出尽出，我们认为23年需求端的政策可能会迎来较大的变化，尤其是集中在核心城市的政策调整。但目前

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业月报2022年1月9日强于大市房地产行业2022年12月月报全年新房与住宅土地成交降幅约三成百强房企销售规模回到16-17年水平核心观点新房12月新房成交同比降幅收窄全年降幅超三成12月38城新房成交面积1614万平环比256同比-330同比降幅收窄40pct这或与房企年末小幅增加推盘频次加大营销折扣力度有关但持续性仍待观察在疫情管控政策解除初期经济活动整体较弱新房到访量仍是下滑的居民购房信心仍然不足一二三线城市环比增速3140773同比增速-299-244102在本月二线城市政策力度明显加大的影响下其降幅收窄了57pct全年看2022相关研究报告年38城新房成交面积19亿平同比-329其中一二三线城市新房成交面积同比增速-243Q4居民购房意愿再度走弱房价看涨预期处-283-347高能级城市相对韧性较强于历史最低点房企贷款需求略有改善央行二手房12月二手房成交同比增速显著下滑全年降幅仅一成12月14城二手房成交面积4992万平环比同比同比增速下降一二三线城市环比增速同年四季度问卷调查点评-119-94391pct-140-121-53202220221228比增速-33301和547全年看14城二手房成交面积6279万平同比-107显著好于新房房地产行业2023年度策略弩箭已离弦从月度走势来看呈先降后升再降的趋势1-4月二手房成交同比降幅逐步扩大整体市场低迷5-10能否冰解的破20221218月由于房企暴雷项目烂尾等现象频出购房者转向二手现房市场二手房成交同比降幅逐步收窄于7月同比增速转正但四季度由于新房市场进一步深度调整悲观情绪向二手房市场蔓延叠加疫情防控政房地产2022年11月统计局数据点评核心指策调整二手房成交同比增速自11月开始出现下滑标再度探底房企到位资金持续承压库存与去化年末库存基本与21年持平但去化周期出现了将近三成的上涨截至22年年末20221216我们跟踪的14城新房住宅库存面积为105亿平同比02去化周期145个月同比289一二三线城市库存同比增速和去化周期分别为和个月房地产2022年10月统计局数据点评销售107-79-169115129149同比增速298256和173具体来看上海杭州苏州去化周期在12个月内由于供与投资持续低迷房企非房款到位资金降幅收应量的显著减少22年末的库存同比基本持平其中二三线城市有所下滑但从去化周期看整窄20221115体出现了将近三成的上涨二三线城市涨幅相对较大整体去化压力仍然较大开盘去化率31城平均开盘去化率高位持稳49各城市分化格局延续上海北京长沙杭银保监允许保函置换预售资金规定的点评州等热点城市随着优质供应集中放量去化率基本都稳步回升至60以上西安成都等西部区允许保函置换预售监管资金优质房企流动性域中心行情较为独立保持在50-60波动苏州厦门常州主要基于供应较少单盘热销拉压力或将进一步缓解20221115动平均去化率稳步攀升实际短期购房者观望情绪依旧浓厚武汉南京天津等纾困政策效果不佳整体去化率延续下降仍在低位徘徊房地产行业2022年10月月报需求端仍然土地市场临近年末12月百城住宅类土地成交量环比持续正增长成交规模也升至年内最高位低迷民企资金支持力度加大20221114月内一二线城市成交增加住宅类用地楼面均价维持在2671元平环比基本保持不变土拍热房地产行业2022年三季报综述行业业绩度依旧普遍处于低位12月住宅类用地土拍溢价率仅257较上月回落了068个百分点为年内第二低点全年来看2022年百城住宅类用地成交量下降28因高能级城市成交占比下滑及利润率现金流持续承压房企分化加剧头政府适当让利楼面均价小幅下降17月平均溢价率仅369较2021年的月均值下降844部与区域深耕型房企优势显著20221104个百分点其中高能级城市住宅楼面均价由于供地质量的提升仍能保持正增长中国真实住房需求还有多少2022版房企1单月销售同比降幅扩大全年降幅超四成百强房企12月全口径销售额同比-318前20220803值-284权益口径销售额同比-313前值-2452022年全年百强房企全口径销售额73万元同比-423权益销售额为51万亿元同比-424百强房企销售规模基本回到16-17凡益之道与时偕行关于短期博弈与年的水平TOP20房企中除越秀外同比66其余房企全年累计销售额同比均下滑建发长期格局的思考20220615华发华润滨江仅个位数负增长2单月拿地金额下降全年拿地金额降幅超五成百强房企2022年五问房地产行业2021120612月拿地金额同比-616前值-563拿地强度从11月的9升至14全年百强房企拿地金额165万亿元同比-565拿地强度为226同比-74pct具体来看拿地较多的为龙头央企和优质民企全年保利华润中海万科滨江招蛇排名靠前拿地金额均超750亿元中银国际证券股份有限公司拿地金额TOP20房企中滨江华发国贸象屿同比保持正增长滨江越秀建发等拿地强具备证券投资咨询业务资格度超403融资单月环比增长全年降幅超五成12月行业国内债券海外债信托ABS发行规模656亿元同比-33环比34平均发行利率393同比-125pct全年融资规模房地产行业8457亿元同比-51平均发行利率394同比-155pct主流房企中22年全年华润万科招蛇保利中海发行国内外债券规模最大均超230亿元23年行业国内债券海外债到期规证券分析师夏亦丰模为9580亿元其中134月为偿债小高峰分别到期103710281105亿元862120328348投资建议yifengxiabocichinacom虽然11-12月市场政策端和房企融资端释放利好但受制于居民购房意愿与需求仍然较弱叠加证券投资咨询业务证书编号00521070005防疫政策放开后疫情集中爆发新房到访量大幅下滑销售持续低迷目前融资端和房企端的各类支持政策应出尽出我们认为23年需求端的政策可能会迎来较大的变化尤其是集中在核心城市的政策调整但目前最为担忧的问题仍然是购房者的信心和预期我们预计需求端最早或在证券分析师许佳璐2023年34月才会出现明显修复的可能预计一季度政策节奏加快在观察落地效果的同时重862120328710点关注基本面恢复更快的以及受融资政策边际利好更多的房企具体标的我们建议关注两条主线1主流的央国企和区域深耕型房企稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度行业见底复苏jialuxubocichinacom后带来行情招商蛇口保利发展建发国际集团越秀地产华发股份滨江集团2边际证券投资咨询业务证书编号00521110002受益于政策利好的优质民企及混合所有制房企新城控股金地集团万科A绿地控股龙湖集团风险提示房地产调控升级销售超预期下行融资收紧目录1新房成交同比降幅收窄二手房成交同比增速显著下滑61112月新房成交年末新房成交同比降幅收窄二线城市当月改善显著61212月二手房成交规模下探同比增速较11月显著下降713年末库存基本持平但去化周期显著提升12月重点城市开盘去化率4982土地市场成交规模升至年内最高位土拍热度延续低位113房企百强房企2022年销售降幅超四成拿地强度降至231431销售12月百强房企销售同比降幅扩大全年降幅超四成14322022年1-11月行业集中度低于过去两年水平百强房企市占率降至不到四成1533拿地头部房企央企拿地相对积极全年百强房企拿地金额降幅超五成1634房企融资与债务到期12月发行量环比增长全年融资规模降幅超五成194政策中央强调房地产市场平稳发展热点城市需求端政策持续出台21512月地产板块跑输大盘全年看跑赢大盘5个百分点236投资建议247风险提示252023年1月9日房地产行业2022年12月月报2图表目录图表112月38个城市新房成交面积为16142万平环比上升256同比下降3306图表212月17个大中城市新房成交面积12421万平环比上升258同比下降2316图表312月一二三线新房成交面积同比增速分别为-299-244和1026图表412月其余21个城市新房成交面积3721万平环比上升251同比下降5306图表512月有近9成城市新房成交环比上升7图表612月14个城市二手房成交面积为4992万平环比下降119同比下降947图表712月11个大中城市二手房成交面积4401万平环比下降118同比下降707图表812月一二三线二手房成交面积同比增速分别为-33301和5478图表9其余3个城市二手房成交面积591万平环比下降130同比下降2418图表1012月重点城市中2成城市环比上升除北京南京厦门同比下降外其余城市同比上升8图表11截至12月末14个城市新房库存面积105亿平环比上升02同比增长028图表12截至12月末9个大中城市新房库存面积74152万平较11月底上升02同比下降128图表13截至12月末一二三线城市新房库存面积环比增速分别为0401和009图表14截至12月末其余5个城市新房库存面积31138万平环比上升01同比上升389图表15截至12月末14个城市整体新房库存去化周期145个月环比上升98同比上升2899图表16截至12月末一二三线城市新房库存去化周期环比增速分别为60123和919图表17截至12月底近1成城市去化周期有所减少9图表1831个重点城市平均开盘去化率高位持稳4910图表19杭州上海北京长沙12月开盘去化率在60以上10图表2012月百城成交土地建面623亿平环比上升522同比增长6211图表2112月一二三线城市成交土地规划建面同比增速分别为2348392和50711图表2212月百城住宅类用地成交建面241820万平环比上升730同比下降3311图表2312月一二三线城市住宅类用地成交规划建面同比增速分别为-602-417225112023年1月9日房地产行业2022年12月月报3图表2412月百城成交土地平均楼面价为1415元平环比上升101同比下降16312图表2512月百城成交土地平均溢价率为261较去年同期下降了048个百分点12图表2612月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-345-39712112图表2712月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为093126和32612图表2812月百城住宅类用地成交平均楼面价为2671元平环比下降07同比下降12713图表2912月百城住宅类用地成交平均溢价率为257较去年同期下降了038个百分点13图表3012月一二三线城市住宅类用地成交楼面价同比增速分别为33-34623013图表3112月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为155097和30613图表32百强房企12月单月权益口径销售额5275亿元同比下降313前值-24514图表3312月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为30-66-160-27314图表342022年百强房企权益销售金额同比下降42414图表352022年百强房企销售金额73万亿元同比下降42314图表362022年12月CR5CR10销售额单月权益口径销售额同比增速有所提升15图表37TOP20房企中除越秀地产外同比66其余房企全年累计销售额同比均下滑15图表382022年1-11月行业集中度明显下滑16图表3911月单月土地投资强度提升至42716图表40百强房企12月单月全口径拿地金额1007亿元同比下降616前值-56317图表4112月CR5CR10CR20拿地强度分别为222118明显高于排名20名以后的房企17图表4212月拿地金额较高的房企为保利发展中交地产万科越秀华润17图表432022年百强房企拿地金额合计165万亿元同比下降56518图表442022年百强房企拿地建面合计137亿平同比下降73918图表452022年百强房企拿地楼面均价为12万元平同比增长67018图表462022年CR5CR10CR20CR50CR100拿地强度分别为25125823522722618图表472022年拿地金额TOP20房企中滨江华发国贸象屿拿地金额同比保持正增长中信泰富象屿伟星滨江越秀建发拿地强度超过4018图表482022年12月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计656亿元同比下降3319图表492022年12月房地产行业国内债券海外债信托ABS平均发行利率3932023年1月9日房地产行业2022年12月月报4同比下降125pct19图表50主流房企中2022年12月中海万科招蛇保利发行国内债券规模最大分别为60574240亿元平均发行利率分别为2630252419图表512023年国内债券海外债到期规模为9580亿元20图表522023年1月以下主流房企面临债务到期压力弘阳华发建发恒大富力20图表53中央经济工作会议对房地产的表述21图表54房地产行业12月绝对收益为-9123图表55房地产行业12月相对收益为-9523图表56截至12月31日房地产板块PE为1305X23图表57报告中提及上市公司估值表242023年1月9日房地产行业2022年12月月报51新房成交同比降幅收窄二手房成交同比增速显著下滑1112月新房成交年末新房成交同比降幅收窄二线城市当月改善显著12月新房成交同比降幅收窄但持续性有待观察整体市场仍然低迷我们跟踪的38个城市12月成交面积为16142万平环比上升256同比下降330较11月同比降幅小幅收窄40个百分点这或与房企年末小幅增加推盘频次加大营销折扣力度有关但持续性仍待观察在疫情管控政策解除初期经济活动整体较弱新房到访量仍是下滑的居民购房信心仍然不足其中17个大中城市1新房成交面积为12421万平环比上升258同比下降231一二三线城市新房成交面积环比增速分别为31407和73同比增速分别为-299-244和102其余21个城市新房成交面积为3721万平环比上升251同比下降530分城市能级来看本月在二线城市政策力度明显加大的影响下新房成交有所改善一线城市12月单月成交2883万平环比上升31同比下降299降幅扩大了63个百分点除上海外其他一线城市成交量环比均上升上海受疫情影响新房成交面积同环比出现了120204的下降北京疫情影响逐渐变小新房成交面积环比上升50同比下降148深圳下跌趋势改善环比上升31同比下降288广州同比仍有554的下降二线城市新房成交面积环比上升407同比下降244同比降幅收窄57个百分点南京同环比均下降武汉苏州青岛福州环比明显增长三线城市新房成交面积环比上升73受去年低基数影响同比上升102同比增速较11月提升了409个百分点全年新房成交降幅超三成高能级城市相对韧性较强2022年全年38个城市新房成交面积合计190亿平同比下降329其中一二三线城市新房成交面积同比增速分别为-243-283-347一线城市中北京和上海相对韧性较强全年新房成交面积分别为7731413万平同比分别下降23和15降幅相对较小广深今年成交相对较弱全年新房成交面积分别为777361万平同比降幅分别为3726从二线城市的全年同比跌幅来看成都青岛苏州相对较小分别为21815购房需求相对稳定武汉福州无锡惠州等前期需求透支尚未完全恢复成交整体低位运行同比降幅均超过40图表112月38个城市新房成交面积为16142万平环图表212月17个大中城市新房成交面积12421万平环比上升256同比下降330比上升258同比下降231资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表312月一二三线新房成交面积同比增速分别为图表412月其余21个城市新房成交面积3721万平环-299-244和102比上升251同比下降530资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券117城为北京上海广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门无锡惠州扬州韶关南宁4个一线城市为北京上海广州深圳8个二线城市为杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门5个三线城市为无锡惠州扬州韶关南宁2023年1月9日房地产行业2022年12月月报6图表512月有近9成城市新房成交环比上升资料来源万得中银证券1212月二手房成交规模下探同比增速较11月显著下降12月二手房成交成交规模下探同比增速显著下滑整体来看12月14个重点城市二手房成交量为4992万平环比下降119同比下降94同比增速较11月下降了391个百分点1-12月累计同比降幅为107其中11大中城市二手房成交面积4401万平环比下降118同比下降70一二三线城市二手房成交面积环比增速分别为-140-121和-53同比增速分别为-33301和547其余3个城市二手房成交面积为591万平环比下降130同比下降241具体到城市来看除北京南京厦门外七成的城市均出现不同程度的同比上升仅有两成城市环比上升北京南京厦门同环比明显下降12月二手房成交规模下探主要与防疫政策变化后疫情集中爆发有关从全年来看2022年二手房同比降幅11显著好于新房2022年14个重点城市二手房成交面积6279万平同比下降107显著好于新房整体超过三成的降幅其中2022年全年一二三线城市二手房成交面积同比增速分别为-2843422二三线城市正增长主要是由个别城市带动的具体来看城市间分化显著北京深圳杭州南京青岛厦门二手房全年成交规模同比降幅超20成都扬州出现了20012的增长我们认为整体看2022年二手房成交表现好于新房主要原因在于1二手房能够提供的安全性和确定性是新房没有的当前强一二线优质新房供应稀缺弱二三四线新房交付困难2前期政策面上二手房放松的程度远大于新房3过去两年新房交付量较大增加了市场上的次新房供应为市场提供了比较好的选择从月度走势来看呈先降后升再降的趋势1-4月二手房成交同比降幅逐步扩大整体市场低迷5-10月由于新房市场房企暴雷项目烂尾等现象频出购房者转向二手房现房市场二手房成交同比降幅逐步收窄于7月同比增速转正但四季度由于新房市场进一步深度调整悲观情绪向二手房市场蔓延叠加疫情之下居民购买意愿低迷二手房成交同比增速自11月开始出现下滑图表612月14个城市二手房成交面积为4992万平环图表712月11个大中城市二手房成交面积4401万平比下降119同比下降94环比下降118同比下降70资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报7图表812月一二三线二手房成交面积同比增速分别为图表9其余3个城市二手房成交面积591万平环比下-33301和547降130同比下降241资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表1012月重点城市中2成城市环比上升除北京南京厦门同比下降外其余城市同比上升资料来源万得中银证券13年末库存基本持平但去化周期显著提升12月重点城市开盘去化率49年末库存基本与2021年持平但去化周期较2021年年末出现了将近三成的上涨截至2022年年末我们跟踪的14个城市新房住宅库存面积为105亿平环比11月提升02较2021年年末上升02去化周期为145个月环比上升98同比上升289一二三线城市库存环比增速分别为0401和00同比增速分别为107-79和-169一二三线城市去化周期分别为115129和149个月环比增速分别为60123和91同比增速分别为298256和173具体来看超过4成城市库存环比小幅下降不到2成城市去化周期有所减少北京深圳南京等城市库存面积环比下降上海杭州苏州去化周期在12个月以内由于供应量的显著减少因此虽然销售低迷但2022年末的库存水平与2021年末基本持平其中二三线城市库存量有所下滑但从去化周期来看整体出现了将近三成的上涨二三线城市涨幅相对较大整体去化压力仍然较大图表11截至12月末14个城市新房库存面积105亿平图表12截至12月末9个大中城市新房库存面积74152环比上升02同比增长02万平较11月底上升02同比下降12资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报8图表13截至12月末一二三线城市新房库存面积环比图表14截至12月末其余5个城市新房库存面积31138增速分别为0401和00万平环比上升01同比上升38资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表15截至12月末14个城市整体新房库存去化周期图表16截至12月末一二三线城市新房库存去化周145个月环比上升98同比上升289期环比增速分别为60123和91资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表17截至12月底近1成城市去化周期有所减少资料来源万得中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报9以项目开盘去化率来看据克而瑞调研数据31个重点城市平均开盘去化率高位持稳49从周度变化来看12月呈现出先降后稳走势12月初去化率由63高位降至44而后续伴随房企加快推盘节奏以及营销折扣力度增加至第52周1219-1225去化持稳至44各城市分化格局延续上海北京长沙杭州等热点恒热随着优质供应集中放量去化率基本都稳步回升至60以上西安成都等西部区域中心行情较为独立整体项目去化率也保持在50-60波动苏州厦门常州等12月涨幅显著主要基于供应较少单盘热销拉动平均去化率稳步攀升实际短期购房者观望情绪依旧浓厚市场尚未有明显起色武汉南京天津等纾困政策效果不佳12月整体去化率延续下降仍在低位徘徊图表1831个重点城市平均开盘去化率高位持稳4931个重点城市项目开盘平均去化率6570646360585954555454556050525051505049474944444446445043424241434236403430211520100735165945887------515612710814911116124821109522529619626717724731828918925102--------------------111312111016102310301120112712181225---------52815962742553066748882995815103516523613620711718725822912919926103111711281251010101710241114112112121219周周周周周周周周周周周1932周周周周周周周周周周周周周202718232428333637周周周周34412122252629303135383940周周周周周周周第第45464950第第第第第第第第第42434447485152第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第资料来源克而瑞中银证券图表19杭州上海北京长沙12月开盘去化率在60以上2022年12月重点城市开盘平均去化率100807572686756605048393940322816142012100杭州上海北京长沙西安成都苏州深圳厦门重庆宁波天津常州南京武汉12月去化率11月去化率资料来源克而瑞中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报102土地市场成交规模升至年内最高位土拍热度延续低位临近年末12月百城住宅类土地成交量环比持续正增长成交规模也升至年内最高位月内一二线城市成交增加住宅类用地楼面均价维持在2671元平环比基本保持不变土拍热度依旧普遍处于低位12月住宅类用地土拍溢价率仅257较上月回落了068个百分点为年内第二低点全年来看2022年百城住宅类用地成交量下降28因高能级城市成交占比下滑及政府适当让利楼面均价小幅下降17月平均溢价率仅369较2021年的月均值下降844个百分点其中高能级城市住宅楼面均价由于供地质量的提升仍能保持正增长从成交量来看12月百城住宅类用地成交量环比持续正增长成交规模升值年内最高位12月百城成交土地规划总建筑面积为623亿平环比上升522同比增长62同比增速较11月下降了296个百分点一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为2348392和507同比增速分别为-138-269164单看住宅用地百城住宅类成交土地建面241820万平环比上升730同比下降33同比增速较11月下滑205个百分点但从成交规模来看为今年以来的单月最高一二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为2771790和765同比增速分别为-602-417225从全年来看2022年百城住宅类用地成交量降幅近三成高能级城市成交量下滑更明显2022年百城成交土地规划总建面合计363亿平同比下降23其中住宅类土地成交总建面合计107亿平同比下降277分城市能级看一二三线城市土地成交规划建面分别为8563万平59亿平168亿平同比增速分别为-182-19304一二三线城市住宅类土地成交规划建面分别为3146万平19亿平49亿平同比分别下降325423206图表2012月百城成交土地建面623亿平环比上升图表2112月一二三线城市成交土地规划建面同比增522同比增长62速分别为2348392和507资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表2212月百城住宅类用地成交建面241820万平环图表2312月一二三线城市住宅类用地成交规划建面比上升730同比下降33同比增速分别为-602-417225资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报11从市场热度来看土拍热度维持低位溢价率降至年内第二低点从全类型土地来看12月百城成交土地平均楼面价1415元平环比上升101同比下降163平均土地溢价率为261较上月下降了111个百分点较2021年同期下降了048个百分点一二三线城市成交土地楼面均价分别为413521691613元平环比增速分别为-33619195同比增速分别为-345-397121平均溢价率分别为093126和326分别较上月下降了6209和上升了01个百分点从住宅类用地来看百城住宅类用地成交平均楼面价为2671元平环比下降07同比下降127本月百城住宅类用地平均溢价率环比下降了068个百分点至257降至年内第二低点一二三线城市住宅类用地平均楼面价为191084519和2921元平同比增速分别为33-346230环比增速分别为-485-84-13平均土地溢价率分别为155097和306环比分别下降了9212和上升了11个百分点较去年同期分别下降了0120和上升了03个百分点全年来看因高能级城市成交占比下滑及政府适当让利2022年百城土地楼面均价与溢价率下行显著高能级城市因供地质量提升楼面均价仍能保持正增长2022年百城土地楼面均价1380元平同比下降223月平均溢价率367较2021年的月均值下降70个百分点其中百城住宅类用地楼面均价3538元平仅同比小幅下降17月平均溢价率仅369较2021年的月均值下降844个百分点分城市能级来看一二三线城市楼面均价分别为909825081192元平同比增速分别为78-222-221月均溢价率分别为384314363较2021年分别下降067196个百分点一二三线城市住宅类用地楼面均价分别为2125264942913元平同比增速分别为34038-82月均溢价率分别为464299306较2021年分别下降0491120个百分点我们认为高能级城市住宅楼面均价能保持正增长主要是因为供地质量的提升图表2412月百城成交土地平均楼面价为1415元平环图表2512月百城成交土地平均溢价率为261较去年比上升101同比下降163同期下降了048个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表2612月一二三线城市成交土地楼面价同比增速图表2712月一二三线城市成交土地平均溢价率分别分别为-345-397121为093126和326资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报12图表2812月百城住宅类用地成交平均楼面价为2671元图表2912月百城住宅类用地成交平均溢价率为257平环比下降07同比下降127较去年同期下降了038个百分点资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券图表3012月一二三线城市住宅类用地成交楼面价同图表3112月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分比增速分别为33-346230别为155097和306资料来源万得中银证券资料来源万得中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报133房企百强房企2022年销售降幅超四成拿地强度降至2331销售12月百强房企销售同比降幅扩大全年降幅超四成百强房企销售12月单月全口径销售额同比降幅扩大2022年百强房企销售全年降幅超四成百强房企销售规模基本回到2016-2017年水平百强房企12月单月实现全口径销售额7449亿同比-318前值-284权益口径5275亿元同比-313前值-245百强房企全年实现全口径销售额73万亿元同比-423权益口径51万亿元同比-424从销售规模来看2022年基本回到2016-2017年的水平各梯队销售分化CR5CR10销售额单月权益口径销售额同比增速有所提升CR5单月销售额同比增速回正CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为30-66-160-273CR5CR10增速较上月分别提升20222个百分点CR20CR50降幅较上月均扩大了41个百分点TOP20房企中单月销售额增速较快的为保利发展42滨江集团40绿城中国12建发国际10华润置地10除越秀地产外同比66其余房企全年累计销售额同比均下滑建发国际华发股份华润置地滨江集团仅个位数负增长图表32百强房企12月单月权益口径销售额5275亿元图表3312月CR5CR10CR20CR50单月权益口径同比下降313前值-245销售额增速分别为30-66-160-273亿元权益金额及增速单月权益金额增速1400020020012000150100001001008000500600004000-1002000-500-100201810202204201801201804201807201901201904201907201910202001202004202007202010202101202104202107202110202201202207202210CR5同比增速CR10同比增速CR20同比增速201701201705201709201801201805201809201901201905201909202001202005202009202101202105202109202201202205202209CR50同比增速CR100同比增速CR100CR100同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表342022年百强房企权益销售金额同比下降424图表352022年百强房企销售金额73万亿元同比下降423亿元百强房企销售金额增速销售金额全口径及增速140000606050840534935035112000040402131601000003691242030120-3280000010806260000-61-20-2040000-423-4020000-40-424-600-60201320152016201720182019202020212022201420122013201420152016201720182019202020212022百强房企全口径销售增速百强房企权益口径销售金额增速CR100CR100同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报14图表362022年12月CR5CR10销售额单月权益口径销售额同比增速有所提升单月全口径销售亿元单月全口径销售增速房企梯队2021年12月2022年11月2022年12月2021年12月2022年11月2022年12月CR5224115462301-311-26927CR10384326483560-252-173-74CR20602939525161-257-177-144CR50930854016801-317-268-269CR1001091660367449-364-284-318单月权益口径销售亿元单月权益口径销售增速房企梯队2021年12月2022年11月2022年12月2021年12月2022年11月2022年12月CR5159311761642-348-17230CR10281619502631-254-88-66CR20433728683642-266-119-160CR50661238324809-339-232-273CR100767843035275-381-245-313资料来源克而瑞中银证券图表37TOP20房企中除越秀地产外同比66其余房企全年累计销售额同比均下滑12月单月11月单月12月单月11月单月12月单月11月单月销售2022年全年全口公司同比全口径金额同比全口径金额同比权益金额同比权益金额同比全口径面积同比全口径面积同比排名径金额亿元亿元亿元亿元亿元万平万平1碧桂园4643-388280-60380-282222-102297-294347-02452-2682保利发展4573-151572419370-26380366255349454225-773万科4202-323435-60306-453282-60199-45329067190-4494华润置地3013-46496952229437575179186231-326117-365中海地产2955-204368-91247-108344-91231-108181-118116-966招商蛇口2926-105431-22229-9226016139-792262078-2847金地集团2218-226204-15818041127-15711241102-9399-588绿城中国2128-2022721232335516727514630589-15985789龙湖集团2033-299201-495175-223100-639109-305124-46514621710建发国际1703-052551002431982172461521371109-3289202711融创中国1692-71781-83182-77847-83644-80161-83060-77412中国金茂1550-342175-204143-192121-20499-191115-17251-42313滨江集团1539-9020440215310694-14671-132412013212914绿地控股1401-518221-61103-335199-6193-335190-11295-32615中国铁建1281-103224-144235270160-17419552632-88119264116越秀地产126066229-13119-141229-05119-13070-12340-25717旭辉控股1237-50061-71442-74536-71525-74547-68719-79818华发股份1202-14178-75183604121-10093111720041-11219新城控股1165-50266-68868-63845-68947-66571-60866-66520远洋集团1004-262109-303108-28071-30370-28066-23865-216资料来源克而瑞中银证券322022年1-11月行业集中度低于过去两年水平百强房企市占率降至不到四成相较于20202021年同期2022年1-11月的行业集中度明显下滑百强房企权益销售金额口径的市占率由过去两年同期的近六成下降至不到四成我们认为主要是因为从2020年下半年开始三道红线房贷集中管理相继推出且主要针对大中型房企叠加销售景气度明显下行行业利润率走低通过高杠杆高周转实现快增长的旧模式在当前市场环境下已经难以为继规模增长已经不是房企最主要的诉求大中型房企更加追求现金流安全和稳健经营短期内拿地和新开工意愿都有所下滑导致CR100的销售集中度有所下滑此外风险房企的销售降幅相对较大其短期内销售急促下滑影响了整体百强房企销售我们认为行业竞争格局将优化过去从销售规模来看民企的占比较高但我们预计未来的行业格局会变为民企从过去70的市占率下降至1020部分民企会退出房地产开发行业剩下的民企可能会改做代建或寻求与央国企合作2023年1月9日房地产行业2022年12月月报15图表382022年1-11月行业集中度明显下滑权益口径销售金额集中度2020年1-11月2021年1-11月2022年1-11月CR5154124107CR10226191158CR20314278227CR50458419317CR100550501386资料来源克而瑞中银证券备注由于行业集中度数据依据国家统计局发布的全国商品房销售数据进行计算12月统计局数据未公布因此目前讨论1-11月的集中度情况33拿地头部房企央企拿地相对积极全年百强房企拿地金额降幅超五成由于11月非集中土拍集中进行期单月整体行业土地投资强度下降我们以百城土地成交总金额全国商品房销售金额来作为行业土地投资强度数据作为衡量我们发现11月单月土地投资强度下降至427较10月下降了100个百分点较去年同期提升了100个百分点图表3911月单月土地投资强度提升至427120100806040200月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月759759759135913713591371359137111111111111年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年201720182018201920202020202120222022201720172017201720182018201820192019201920192020202020202021202120212021202220222022201720182019202020212022土地投资强度资料来源万得国家统计局中银证券备注由于12月暂未公布全国商品房销售数据此处计算11月数据受供地节奏影响12月百强房企拿地量同比降幅扩大百强房企12月单月全口径拿地金额1007亿元同比下降616前值-563与整体供地节奏有关百强房企拿地强度拿地金额销售金额从11月的9提升至14但与去年12月相比下降了10个百分点12月CR5CR10CR20拿地强度分别为222118明显高于排名20名以后的房企具体来看拿地较多的仍为龙头央企和优质民企12月拿地排名靠前的是保利中交万科越秀华润单月拿地金额均超过70亿元拿地强度分别为261591834152023年1月9日房地产行业2022年12月月报16图表40百强房企12月单月全口径拿地金额1007亿元图表4112月CR5CR10CR20拿地强度分别为22同比下降616前值-5632118明显高于排名20名以后的房企各梯队拿地金额亿元各梯队拿地强度拿地金额销售金额300050250040200030272615002221221818954100710078748798792016161510007337451314145175195194724974131095002861000CR5CR10CR20CR50CR100CR5CR10CR20CR50CR100202110202111202112202210202211202212202110202111202112202210202211202212资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表4212月拿地金额较高的房企为保利发展中交地产万科越秀华润12月TOP20房企拿地金额与拿地强度16018014016012014010012010080806060404020200012月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券从全年来看2022年百强房企拿地量与拿地强度为五年来最低值2022年百强房企全口径拿地金额165万亿元同比下降565百强房企拿地强度拿地金额销售金额为226较2021年下降了74个百分点从拿地量和拿地强度来看为2017年来的最低值2022年百强房企拿地呈现明显的量缩价涨态势拿地建面合计137亿平同比下降739楼面均价12万元平同比增长670头部房企的拿地金额增速和强度相对较高CR5CR10CR20CR50拿地金额同比增速分别为-457-468-519-551拿地强度分别为251258235227较2021年拿地强度分别减小了52667867个百分点具体来看拿地较多的为龙头央企和优质民企2022年保利华润中海万科滨江招蛇排名靠前拿地金额分别为13511066872795785759亿元同比增速分别为-283-225-453-579222-362拿地强度分别为295354295189510260拿地金额TOP20房企中滨江华发国贸象屿2022年拿地金额同比保持正增长中信泰富象屿伟星滨江越秀建发拿地强度超过402023年1月9日房地产行业2022年12月月报17图表432022年百强房企拿地金额合计165万亿元同图表442022年百强房企拿地建面合计137亿平同比下比下降565降739百强房企拿地金额及增速百强房企拿地建面及增速500004479940100000899019074920425102588063037913207677850400003708935624800000900-39-154300006000052616-20-128-154-20-347200001650340000-40-401371910000-565-6020000-60-7390-800-80201720182019202020212022201720182019202020212022CR100CR100同比增速CR100CR100同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表452022年百强房企拿地楼面均价为12万元平同图表462022年CR5CR10CR20CR50CR100拿比增长670地强度分别为251258235227226百强房企楼面均价及增速各梯队拿地强度14000807001203012000670600601000050080007206404005556297600047294640300408719720135400020002000100-1360-2000201720182019202020212022201720182019202020212022CR100CR100同比增速CR5CR10CR20CR50CR100资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表472022年拿地金额TOP20房企中滨江华发国贸象屿拿地金额同比保持正增长中信泰富象屿伟星滨江越秀建发拿地强度超过402022年TOP20房企拿地金额与拿地强度160020014001200150100080010060040050200002022年拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报1834房企融资与债务到期12月发行量环比增长全年融资规模降幅超五成12月国内外债券信托ABS发行规模环比增长同比仍下降2022年12月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计656亿元同比下降33环比增长34平均发行利率393同比下降125个百分点其中国内债券信托ABS发行规模分别为41045201亿元同比增速分别为33-85-37平均发行利率分别为344810400本月无海外债发行主流房企中2022年12月中海万科招蛇保利发行国内债券规模最大分别为60574240亿元平均发行利率分别为26302524从全年来看行业国内外债券信托ABS的融资规模降幅超五成头部央国企和龙头房企相对发行量较大2022年全年房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计8457亿元同比下降51平均发行利率394同比下降155个百分点其中国内债券海外债信托ABS发行规模分别为46551769722655亿元同比增速分别为-15-93-80-34平均发行利率分别为343511761340同比变化分别为-087-172029-055个百分点主流房企中2022年全年华润万科招蛇保利中海发行国内外债券规模最大分别为310301295263235亿元平均发行利率分别为3131272929图表482022年12月房地产行业国内债券海外债信图表492022年12月房地产行业国内债券海外债信托托ABS发行规模合计656亿元同比下降33ABS平均发行利率393同比下降125pct国内债券海外债信托ABS单月发行规模国内债券海外债信托ABS单月发行平均利率2500306560420203516605771055120001854539055514504500-11-101500504621173-2011421096-27-2645427423-30960-32-304134031000861881870-33393771743-40386385382376708-4270065640367532590-47570348-50464-50-52-52-51465-50-57500-6035-63-60-71-70-7030月月月月月月月月月月月月月月月月月月0-80月6789123456789121011101112月月月月月月月月月月月月月月月月月月月8678912345679年年年年年年年年年年年年年101112101112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年20212021202120212022202220222022202220222022202220222022202120212021202120222022202220222022202220222022202120212021202220222022202120212021202220222022发行规模亿元同比增速平均发行利率资料来源中指院中银证券资料来源中指院中银证券图表50主流房企中2022年12月中海万科招蛇保利发行国内债券规模最大分别为60574240亿元平均发行利率分别为263025242022年12月典型企业融资企业名称国内债券亿元平均利率中海60026万科57030招商蛇口41925保利40024中交地产33048美的置业32537碧桂园20045新城20043大悦城15043金辉12040新希望11850首开10050安徽高速3945资料来源中指院中银证券2023年1月9日房地产行业2022年12月月报19房企当前仍然面临较大的资金压力2023年1-4月或仍将面临偿债小高峰2023年国内债券海外债到期规模为9580亿元2024年到期规模为6886亿元其中2023年上下半年分别为51404439亿元134月为偿债小高峰到期规模分别为103710281105亿元具体来看2023年1月以下主流房企面临债务到期压力弘阳69亿元华发50亿元建发48亿元恒大45亿元富力43亿元图表512023年国内债券海外债到期规模为9580亿元国内债券海外债到期规模12001000209324516800549317846001232002471164008194211597396755895696221154895102004123223512162210国内债券亿元海外债亿元资料来源中指院中银证券图表522023年1月以下主流房企面临债务到期压力弘阳华发建发恒大富力海外债到期规模亿元国内债券到期规模亿元企业名称总债券余额亿元2023年1月2023年2024年2023年1月2023年2024年弘阳100669394186建发8714818115504739华润74500008885大发地产7444269107首开7390000186209龙湖66105926597142保利65221122137首创61302169095106绿城58102833099116万科57904141195693恒大56708045403132金地5500625515205178融信52901371690810招商蛇口5281313072中海49801411074100华发股份49531106301916865碧桂园44906934020532雅居乐4012032730370世茂39505534512454金融街3800150102金茂3791222005550远洋37700270126101中国铁建313228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