本周核心观点：2023年1月第1周，新房与二手房成交同比均回正。30城新房成交面积319.24万平方米，同比升9.65%，环比降22.75%，同比增速是近3个月以来首次转正。15城二手房成交面积124.00万平方米，同比/环比上升28.02%/2.87%，同比增速也时隔1个月后再度转正。16城库存面积环比下降，去化周期缩短。
　　重点政策解读：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。在2022年5月和9月贷款利率下限调整、8月国务院常务会议“一城一策”要求基础上，本次建立的机制延续了城市入围要求，新增退出条件，同时由阶段性政策转变为常态化机制。我们认为，政策红利有望在长期惠及更多城市。政策规则不断完善，调控范围更加精细，有助于稳定房地产市场。1月5日，住建部部长倪虹接受采访时指出，要因城施策、精准施策，提振市场信心。大力支持购买第一套住房。合理支持购买第二套住房。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对购买三套以上住房，原则上不支持。我们认为，在全国和各地层面仍有较多政策空间，未来首套房利率和首付比例有望迎来进一步下调。针对不同层次需求精准施策，也有助于推动房地产市场平稳健康运行。
　　一周行情回顾：本周（2023/01/02-2023/01/08）申万房地产指数上涨3.88%，跑赢上证综指1.66pct，在各类板块中位列第8/31，恒生地产建筑业指数上涨5.85%，跑输恒生综指0.19pct。本周涨幅前3的地产公司分别为：保利物业（24.65%）、合生创展集团（24.22%）、新城发展（20.07%）；本周跌幅前3的地产公司分别为：深振业A（-8.89%）、珠光控股（-7.78%）、力高集团（-6.83%）。本周恒生物业服务及管理板块上涨13.17%，跑赢恒生综指7.13pct，在各类板块中位列第1/13。本周涨幅前3的物业公司分别为：越秀服务（32.63%）、中海物业（27.68%）、保利物业（24.65%）；本周跌幅前3的物业公司分别为：佳兆业美好（-10.51%）、佳源服务（-8.33%）、国锐地产（0.00%）。
　　地产市场监测：本周（2022/12/31-2023/01/06）30个大中城新房成交面积319.24万平方米，同比上升9.65%，环比下降22.75%。15城二手房成交面积124.00万平方米，同比上升28.02%，环比上升2.87%。监测16个重点城市库存面积19531.27万平方米，环比下降0.58%，去化周期98.86周，较上周缩短8.05周。上周（2023/01/01-2023/01/07）100大中城市土地供应建面2806.30万平方米，同比下降36.94%，环比上升9.00%；土地成交建面8901.99万平方米，同比上升79.51%，环比上升9.04%；供需比下降为0.32，溢价率为0.84%。
　　房企融资情况：本周（2022/12/31-2023/01/06）房企境内新发债总额为91.82亿元，同比上升19.40%，环比上升38.08%；债务总偿还量为111.27亿元，同比上升206.57%，环比上升22.76%；净融资额-19.45亿元。
　　风险因素：政策风险：政策放松进度不及预期。市场风险：地产行业市场恢复不及预期。