事件
　　近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　点评
　　“因城施策”，房贷利率与房价挂钩。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。本次政策灵活性强，再次强调“因城施策”，当前多地城市房价处于下跌趋势，符合可以下调或者取消房贷利率下限的城市数量居多。
　　刺激房地产需求端是今年重点工作。2022年四季度房地产行业出台一系列宽松政策，主要集中在供给端，改善房企的融资环境和流动性，房地产信贷、债券、股权政策三箭落地。今年房地产有望着力于需求端的改善，在房贷利率政策动态调整机制之后，期待更多需求端的优化政策，如下调房屋款首付比例、调整二套住房贷款利率下限，提高公积金贷款额度、降低存量房贷利息等，从而减少居民住房消费压力。
　　进一步支持改善性购房合理需求，提高住房品质。住建部部长在接受专访时表示，对于购买第二套住房的要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。当前房地产市场已经从解决“有没有”转向解决“好不好”的发展阶段，提升住房建设标准和品质，才能有效刺激改善性购房需求，同时也是房地产市场高质量发展的必然要求。
　　投资建议
　　房地产纾困力度再次提升，政策底已现，预计二季度行业将有所回暖，行业竞争格局将迎来改善，建议把握优质地产股布局机会，可关注具备并购重组能力的头部国企央企、受益于融资政策基本面有望改善的民企，以及产业上下游受益企业，相关标的：保利发展、招商蛇口、万科A、中国海外发展、滨江集团、新城控股、中天服务、招商积余等。
　　风险提示：政策落地不及预期风险；房企经营风险等。

研究报告全文：川财证券研究报告降低首套房购置成本支持改善性需求首套住房贷款利率政策动态调整机制点评所属部门行业公司部报告类别行业研究报告报告时间2023年01月06日分析师孙灿执业证书S1100517100001联系方式suncancczqcom北京东城区建国门内大街28号民生金融中心A座6层100005深圳福田区福华一路6号免税商务大厦32层518000上海陆家嘴环路1000号恒生大厦11楼200120成都高新区交子大道177号中海国际中心B座17楼610041事件近日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限点评因城施策房贷利率与房价挂钩住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩动态调整有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况因城施策用足用好政策工具箱更好地支持刚性住房需求形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制本次政策灵活性强再次强调因城施策当前多地城市房价处于下跌趋势符合可以下调或者取消房贷利率下限的城市数量居多刺激房地产需求端是今年重点工作2022年四季度房地产行业出台一系列宽松政策主要集中在供给端改善房企的融资环境和流动性房地产信贷债券股权政策三箭落地今年房地产有望着力于需求端的改善在房贷利率政策动态调整机制之后期待更多需求端的优化政策如下调房屋款首付比例调整二套住房贷款利率下限提高公积金贷款额度降低存量房贷利息等从而减少居民住房消费压力进一步支持改善性购房合理需求提高住房品质住建部部长在接受专访时表示对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持当前房地产市场已经从解决有没有转向解决好不好的发展阶段提升住房建设标准和品质才能有效刺激改善性购房需求同时也是房地产市场高质量发展的必然要求投资建议房地产纾困力度再次提升政策底已现预计二季度行业将有所回暖行业竞争格局将迎来改善建议把握优质地产股布局机会可关注具备并购重组能力的头部国企央企受益于融资政策基本面有望改善的民企以及产业上下游受益企业相关标的保利发展招商蛇口万科A中国海外发展滨江集团新城控股中天服务招商积余等风险提示政策落地不及预期风险房企经营风险等本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅本页的重要声明13川财证券研究报告川财证券川财证券有限责任公司成立于1988年7月前身为经四川省人民政府批准由四川省财政出资兴办的证券公司是全国首家由财政国债中介机构整体转制而成的专业证券公司经过三十余载的变革与成长现今公司已发展成为由中国华电集团资本控股有限公司四川省国有资产经营投资管理有限责任公司四川省水电投资经营集团有限公司等资本和实力雄厚的大型企业共同持股的证券公司公司一贯秉承诚实守信专业运作健康发展的经营理念矢志服务客户服务社会创造了良好的经济效益和社会效益目前公司是中国证券业协会中国国债协会上海证券交易所深圳证券交易所中国银行间市场交易商协会会员研究所川财证券研究所目前下设北京上海深圳成都四个办公区域团队成员主要来自国内一流学府致力于为金融机构企业集团和政府部门提供专业的研究咨询和调研服务以及投资综合解决方案本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅本页的重要声明23川财证券研究报告分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉尽责的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间接相关行业公司评级证券投资评级以研究员预测的报告发布之日起6个月内证券的绝对收益为分类标准30以上为买入评级15-30为增持评级-15-15为中性评级-15以下为减持评级行业投资评级以研究员预测的报告发布之日起6个月内行业相对市场基准指数的收益为分类标准30以上为买入评级15-30为增持评级-15-15为中性评级-15以下为减持评级重要声明本报告由川财证券有限责任公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格制作本报告仅供川财证券有限责任公司以下简称本公司客户使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户与本公司无直接业务关系的阅读者不是本公司客户本公司不承担适当性职责本报告在未经本公司公开披露或者同意披露前系本公司机密材料如非本公司客户接收到本报告请及时退回并删除并予以保密本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司对该等信息的真实性准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断该等意见评估及预测无需通知即可随时更改在不同时期本公司可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态对于本公司其他专业人士包括但不限于销售人员交易人员根据不同假设研究方法即时动态信息及市场表现发表的与本报告不一致的分析评论或交易观点本公司没有义务向本报告所有接收者进行更新本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供投资者参考之用并非作为购买或出售证券或其他投资标的的邀请或保证该等观点建议并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议根据本公司产品或服务风险等级评估管理办法上市公司价值相关研究报告风险等级为中低风险宏观政策分析报告行业研究分析报告其他报告风险等级为低风险本公司特此提示投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素必要时应就法律商业财务税收等方面咨询专业财务顾问的意见本公司以往相关研究报告预测与分析的准确也不预示与担保本报告及本公司今后相关研究报告的表现对依据或者使用本报告及本公司其他相关研究报告所造成的一切后果本公司及作者不承担任何法律责任本公司及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系投资者应当充分考虑到本公司及作者可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为之提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本公司的投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策对于本报告可能附带的其它网站地址或超级链接本公司不对其内容负责链接内容不构成本报告的任何部分仅为方便客户查阅所用浏览这些网站可能产生的费用和风险由使用者自行承担本公司关于本报告的提示包括但不限于本公司工作人员通过电话短信邮件微信微博博客QQ视频网站百度官方贴吧论坛BBS仅为研究观点的简要沟通投资者对本报告的参考使用须以本报告的完整版本为准本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为川财证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改如未经川财证券授权私自转载或者转发本报告所引起的一切后果及法律责任由私自转载或转发者承担本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记本提示在任何情况下均不能取代您的投资判断不会降低相关产品或服务的固有风险既不构成本公司及相关从业人员对您投资本金不受损失的任何保证也不构成本公司及相关从业人员对您投资收益的任何保证与金融产品或服务相关的投资风险履约责任以及费用等将由您自行承担本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为000000029399本报告由川财证券有限责任公司编制谨请参阅本页的重要声明33