本报告导读：
　　针对居民端的政策逐步推进，大势所趋，预计后续仍将围绕降低购房压力的方向，逐步拉开由居民、而非房企驱动楼市发展的新模式大幕。
　　摘要：
　　央行和银保监会发文，要建立首套房贷款利率动态调整机制，为2022年9月30日政策的扩围和延续，能够执行的条件极为宽松，中期来看具备一定的刺激效果。首套房贷款利率在2022年以来持续调整，且主要针对贷款利率下限，其中，9月份的政策力度较大，符合条件的城市可以完全放开下限，但其约束了城市的范围和执行的期限。本次政策，是在其基础上，拓展到全国所有城市，条件则变更为房价同环比均下降、且持续3个月的城市，从约束来看，条件设置极为宽松，任何一轮地产周期，均可以达成，因此，中期来看，能够起到一定的刺激效果。
　　自2022年4季度执行新政以来，短期效果并不明显，主要因为下限降幅并不明显，原本下限为LPR5Y-20bp，大多城市减点也仅在40~60bp，尚不足以构成刺激作用。相比于LPR5Y的普惠制度，减点仅限于新增购房人群，因此，对整体的意义相对有限。同时，符合条件的城市，大幅度调降利率的情况也不明显，基本为减点40~60bp（按当前LPR折合利率为3.7~3.9%），相比于当前的宏观环境仍待改善，因此利率还处于偏高状态。
　　本政策着眼于未来，我们认为，这是未来地产发展新模式的雏形，也即驱动未来楼市走势的，不再是过去的房企杠杆，而是切切实实的居民需求，逐步降低购房门槛、限制房企杠杆将构成房地产新模式。当前居民端政策正处于小步慢走的状态，预计未来仍将保持此步调，不断出台降低居民购房压力的政策，让楼市的发展切切实实的由居民驱动。我们认为，当前市场对楼市新模式的理解存在一定的误区，将2017年房住不炒框架下的多层次供给主体和保障房的增加作为新模式，但是，新模式是2021年提出的，且用词为探索。若新模式仅是房住不炒框架下的内容，那无需探索。对比新模式，旧模式就是房企的金融化，因此，新模式一定会是房企去金融化，但作为对冲，居民的杠杆率一定会维持，让实际的需求来驱动杠杆的放大，而非房企的融资环境来驱动。
　　新模式就是需求主导楼市，当前动态调整首套房贷款利率，拉开了新模式的序幕，分化行情已来。2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备，2023年是需求周期的开端，我们推荐龙湖集团、建发股份、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品，受益中交地产等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230106上次评级增持拉开居民驱动的新模式大幕TablesubIndustry细分行业评级行对建立首套房利率动态调整系统的点评业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师更010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005本报告导读针对居民端的政策逐步推进大势所趋预计后续仍将围绕降低购房压力的方向逐相关报告TableDocReport步拉开由居民而非房企驱动楼市发展的新模式大幕房地产亟待更宽松政策摘要20230103TableSummary央行和银保监会发文要建立首套房贷款利率动态调整机制为2022房地产信贷方向就是价格方向年9月30日政策的扩围和延续能够执行的条件极为宽松中期来20230102看具备一定的刺激效果首套房贷款利率在2022年以来持续调整房地产以需求为名以政策为号且主要针对贷款利率下限其中9月份的政策力度较大符合条件20221225的城市可以完全放开下限但其约束了城市的范围和执行的期限本房地产居民需求主导新发展模式20221220次政策是在其基础上拓展到全国所有城市条件则变更为房价同房地产供稳需松的政策平稳过渡新模环比均下降且持续3个月的城市从约束来看条件设置极为宽松式任何一轮地产周期均可以达成因此中期来看能够起到一定的20221217证刺激效果券自2022年4季度执行新政以来短期效果并不明显主要因为下限研降幅并不明显原本下限为LPR5Y-20bp大多城市减点也仅在究4060bp尚不足以构成刺激作用相比于LPR5Y的普惠制度减点仅限于新增购房人群因此对整体的意义相对有限同时符合报条件的城市大幅度调降利率的情况也不明显基本为减点4060bp告按当前LPR折合利率为3739相比于当前的宏观环境仍待改善因此利率还处于偏高状态本政策着眼于未来我们认为这是未来地产发展新模式的雏形也即驱动未来楼市走势的不再是过去的房企杠杆而是切切实实的居民需求逐步降低购房门槛限制房企杠杆将构成房地产新模式当前居民端政策正处于小步慢走的状态预计未来仍将保持此步调不断出台降低居民购房压力的政策让楼市的发展切切实实的由居民驱动我们认为当前市场对楼市新模式的理解存在一定的误区将2017年房住不炒框架下的多层次供给主体和保障房的增加作为新模式但是新模式是2021年提出的且用词为探索若新模式仅是房住不炒框架下的内容那无需探索对比新模式旧模式就是房企的金融化因此新模式一定会是房企去金融化但作为对冲居民的杠杆率一定会维持让实际的需求来驱动杠杆的放大而非房企的融资环境来驱动新模式就是需求主导楼市当前动态调整首套房贷款利率拉开了新模式的序幕分化行情已来2023年的核心竞争力在于信用和产品力同时具备2023年是需求周期的开端我们推荐龙湖集团建发股份招商蛇口万科A保利发展金地集团等同时一些小参与者和新参与者也在奋力改进自己产品受益中交地产等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测16最新股总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A19331942271008521631166增持600048SH保利发展1636229223717319581208增持001979SZ招商蛇口1365131140104981056778增持600383SH金地集团107123214751484455增持002244SZ滨江集团106710111101003323121增持000402SZ金融街5390550609890161303增持601512SH中新集团8161021188069122152增持000656SZ金科股份1940670712927104532增持1109HK华润置地332845450273662374716增持0688HK中国海外发展1935367383535121181097增持0960HK龙湖集团2381393414615814956311增持2007HK碧桂园25211611822216972767增持3900HK绿城中国10971791976156278259增持0817HK中国金茂16003704543362141338增持0884HK旭辉控股集团112087093131211710415增持1918HK融创中国4040831054939220540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3