住建部部长接受央视采访，称对首套房需要应大力支持。中国人民银行建立常态化差别化住房信贷政策利率下限决定机制，预计大量城市首套房利率下限将会取消，推动利率持续下行，直到市场完全复苏。我们预计2023年市场前低后高，销售复苏较快，开发投资复苏较慢。
　　▍根据央视新闻，住建部部长称，对于购买第一套住房要大力支持。首付比，首套利率该降的，都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新，以小换大，生育多子女家庭都要给予政策支持。中国人民银行、银保监会发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　▍对房地产首提“大力支持”，不应低估政策的决心和力度。第二十届中央委员，住建部党组书记，部长倪虹首次提出对首套房需求应该“大力支持”，这一表态充分说明了房地产在扩大内需的重要作用，也说明了监管对于2023年房地产行业企稳回升的信心。纵观历史，我们很少见到资本市场高估地产政策的作用，却屡屡见到投资者对政策效果信心不足。例如，2014年底投资者普遍怀疑政策能否拉动行业复苏，尤其是供求明显存在错配的低线城市，但政策当时确实做到了。
　　▍粘性动态调节机制形成，推动按揭贷款利率持续下行。2022年9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策；符合条件（连续三个月房价下降）的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。此次出台的新规，则将之前的临时性规定常态化，并设定了未来政策退出的路径。政策退出的条件是该区域连续三个月房价环比和同比均上涨（这一门槛是比较高的），这就保证了进入利率自主决定的城市，优惠窗口保持的时间相对较长，不会出现市场尚未完全复苏，政策就过快退出的局面。
　　▍按揭贷款利率处于下降通道，对销售的累积作用预计在2023年显现。根据贝壳研究院的统计，2022年12月19城首套房贷利率降低到4.0%以下，只有9城高于4.1%。这说明此前临时性政策安排行之有效。按照9-11月国家统计局数据，在70个大中城市中有38个城市房价同比环比均连续下降。这意味着至少有这38个城市可以取消首套房按揭贷款利率下限。国家统计局没有公布70个大中城市以外的城市房价表现，我们相信，70个以外的城市绝大多数是三四线城市，各地政府在进行动态评估的时候，很可能发现也符合取消按揭贷款利率下限的条件。我们认为，在经过几轮评估之后，除个别城市外，对首套房按揭贷款利率的下限将会基本取消，直到市场全面回暖再恢复。
　　▍2023年房地产市场前低后高，销售复苏较早，开发投资复苏预计较晚。我们认为，不断累积的政策，叠加疫后复苏的经济基本面，将在春节后陆续带动区域市场复苏。我们预计2023年全国商品房销售额同比增长4.7%，其中2023年四季度单季有望同比增长超过15%，前低后高态势明显。企业信心确实不足，保交付和保信用政策需要时间推进，所以我们认为2023年开发投资仍将出现小幅负增长，但2024年房地产开发投资可能重归增长通道。
　　▍风险因素：房地产市场基本面复苏缓慢的风险；房地产企业2022-2023年结算项目盈利能力偏低的风险。
　　▍珍惜政策机遇，二次分化，存量盘活和再融资三主线选股。我们认为，市场已经进入了货值主导的销售二次分化窗口。预计一些在2022年积极拿地的公司合计半数以上的2022年新增项目已经达到销售条件。以此为契机，尽管市场依旧低落，这些企业的销售表现可能从2022年12月起一直出色，市占率提升甚至快于2022年全年。此外，REITs政策变革有望积极盘活房企存量资产，有大量存量资产的企业可能受益。再融资本身推动企业资产负债表更健康，再融资预案公告之后往往伴随相关企业的良好股价表现。我们看好蓝筹地产公司，建议关注万科A(万科企业)，保利发展、华发股份、金地集团、陆家嘴、华侨城、金融街、滨江集团、华润置地、美的置业、龙湖集团等公司。

研究报告全文：大力支持首置需求合理支持改善需求房地产行业重大事项点评202316中信证券研究部核心观点住建部部长接受央视采访称对首套房需要应大力支持中国人民银行建立常态化差别化住房信贷政策利率下限决定机制预计大量城市首套房利率下限将会取消推动利率持续下行直到市场完全复苏我们预计2023年市场前低后高销售复苏较快开发投资复苏较慢根据央视新闻住建部部长称对于购买第一套住房要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以陈聪基础设施和现代服小换大生育多子女家庭都要给予政策支持中国人民银行银保监会发布建立务产业首席分析师首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3S1010510120047个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限对房地产首提大力支持不应低估政策的决心和力度第二十届中央委员住建部党组书记部长倪虹首次提出对首套房需求应该大力支持这一表态充分说明了房地产在扩大内需的重要作用也说明了监管对于2023年房地产行业企稳回升的信心纵观历史我们很少见到资本市场高估地产政策的作用却屡屡见到投资者对政策效果信心不足例如2014年底投资者普遍怀疑政策能否拉动行业复苏尤其是供求明显存在错配的低线城市但政策当时确实做到了张全国房地产和物业服务粘性动态调节机制形成推动按揭贷款利率持续下行2022年9月29日人行业联席首席分析民银行银保监会发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷政策符合条件连师续三个月房价下降的城市政府可自主决定在2022年底前阶段性维持下调S1010517050001或取消当地新发放首套住房贷款利率下限此次出台的新规则将之前的临时性规定常态化并设定了未来政策退出的路径政策退出的条件是该区域连续三个月房价环比和同比均上涨这一门槛是比较高的这就保证了进入利率自主决定的城市优惠窗口保持的时间相对较长不会出现市场尚未完全复苏政策就过快退出的局面按揭贷款利率处于下降通道对销售的累积作用预计在2023年显现根据贝壳研究院的统计2022年12月19城首套房贷利率降低到40以下只有9城高于41这说明此前临时性政策安排行之有效按照9-11月国家统计局数据在70个大中城市中有38个城市房价同比环比均连续下降这意味着至少有这38个城市可以取消首套房按揭贷款利率下限国家统计局没有公布70个大中城市以外的城市房价表现我们相信70个以外的城市绝大多数是三四线城市各地政府在进行动态评估的时候很可能发现也符合取消按揭贷款利率下房地产和物业服务行业限的条件我们认为在经过几轮评估之后除个别城市外对首套房按揭贷款评级强于大市维持利率的下限将会基本取消直到市场全面回暖再恢复2023年房地产市场前低后高销售复苏较早开发投资复苏预计较晚我们认为不断累积的政策叠加疫后复苏的经济基本面将在春节后陆续带动区域市场复苏我们预计2023年全国商品房销售额同比增长47其中2023年四季度单季有望同比增长超过15前低后高态势明显企业信心确实不足保交付和保信用政策需要时间推进所以我们认为2023年开发投资仍将出现小幅负增长但2024年房地产开发投资可能重归增长通道风险因素房地产市场基本面复苏缓慢的风险房地产企业2022-2023年结算项目盈利能力偏低的风险珍惜政策机遇二次分化存量盘活和再融资三主线选股我们认为市场已经进入了货值主导的销售二次分化窗口预计一些在2022年积极拿地的公司合计半数以上的2022年新增项目已经达到销售条件以此为契机尽管市场依旧低落这些企业的销售表现可能从2022年12月起一直出色市占率提升甚至证券研究报告请务必阅读正文之后第8页起的免责条款和声明房地产行业重大事项点评202316快于2022年全年此外REITs政策变革有望积极盘活房企存量资产有大量存量资产的企业可能受益再融资本身推动企业资产负债表更健康再融资预案公告之后往往伴随相关企业的良好股价表现我们看好蓝筹地产公司建议关注万科A万科企业保利发展华发股份金地集团陆家嘴华侨城金融街滨江集团华润置地美的置业龙湖集团等公司重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E万科A买入1933194210226254100928676华润置地买入377537341445349389807367龙湖集团买入270035738342948567625549绿城中国买入124422828030935948393531越秀地产买入106813414116520270675747华发股份买入102715116518118268625757滨江集团买入1067097117140169110917663建发股份买入149620321925828874685852中国国贸买入1645102109121138162150135119金融街买入53905505806306898948679陆家嘴买入99810708108209493124122106华侨城A买入5570460250620671202238984资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年1月5日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业重大事项点评202316图1中国人民银行的新发放住房贷款利率及平均利率的情况图2贝壳研究院跟踪的百城首套及二手按揭利率金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款首套二套金融机构人民币贷款加权平均利率60800557006005050045400402017-042019-102022-042008-122009-102010-082011-062012-042013-022013-122014-102015-082016-062018-022018-122020-082021-062004190419071910200120072010210121042107211022012204220722101901资料来源Wind中国人民银行中信证券研究部资料来源贝壳研究院中信证券研究部表12022年以来中国人民银行针对个人住房贷款的监管政策日期政策对于贷款购买普通自住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行在全国统一的贷款利率下限基础上人民银行银保监会各派出机构按照因城2022-05-15施策的原则指导各省级市场利率定价自律机制根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限人民银行银保监会发布通知决定阶段性调整差别化住房信贷政策符合条件的城市政府2022-09-29可自主决定在2022年底前阶段性维持下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住2023-01-05宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限资料来源中国人民银行官网中信证券研究部表22022年9-11月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况环比数据以上月100同比数据为上年1009月10月11月城市环比同比环比同比环比同比北京100210611004105910011057天津99895799795999496石家庄997956993959998968太原994955996953993951呼和浩特1001973100977100982沈阳997955994952993949大连995963988954995951长春993977993969992965哈尔滨99292599492299192上海1002103810031041003104南京996100399599910031006杭州100410651003106410071066宁波100210041004100910011012合肥100710071006101510011019福州99398299597999798厦门99797993961998964南昌1003101299910159991019济南1003100910011015999102青岛999100199810019981002郑州997962995962996964武汉991939994936998942请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业重大事项点评2023169月10月11月城市环比同比环比同比环比同比长沙10011027100210271005103广州997100199710029951002深圳99510099931005995100南宁9949759997994965海口1002100699910059981008重庆1003101499410089971007成都10071062100310721005108贵阳1009899698992984昆明9949739929731002975西安995102599710189971014兰州991945996942999945西宁997955994953100957银川999103599810279931018乌鲁木齐997101199810121001017唐山996986998992993987秦皇岛993935993936997937包头993949100952997953丹东99595299995999951锦州997976991964998967吉林994968997968995967牡丹江99997798997199967无锡996996992988997988徐州999995995992995989扬州995956996956998961温州991956993949992942金华994987994983995981蚌埠998974999975994972安庆9959511001953999954泉州993959949461005955九江999969996968997969赣州1002101299410099961006烟台9979719989731003979济宁999963994958989951洛阳9969699395299695平顶山99897699797998971宜昌993955991949998949襄阳998945999946995947岳阳99392799292699692常德996943995944997943韶关99696399797993965湛江991912994913995912惠州99798993979998976桂林996961997965992962北海994897993893996894三亚99710199910011002995泸州999943997949100496南充9959381019531005964遵义10029869949851003993大理1004949959431001953资料来源国家统计局中信证券研究部注标红为满足9-11月新建商品房房价环比及同比均下降的城市标灰为仅满足10-11月新建商品房房间环比及同比均下降的城市表3房地产开发投资及商品房销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业重大事项点评202316时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积2014105-1079259-63-76201510-14013-69144652016698132613482252017707030-441377720189517252-781221320199985872665-01202070-1237-498726202144-1145211248192022E-94-400-19-150-236-2142023E-50-200-420047112022Q4E-94-400-19-150-158-1942023Q1E-89-360131-83-147-1722023Q2E-65-28142-3741042023Q3E-55-244-11-09104632023Q4E10-200-4200151118单季度同比期末累计值同比期末累计值同比期末累计值同比单季度同比单季度同比资料来源Wind国家统计局中信证券研究部预测请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业重大事项点评202316相关研究房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业重大事项点评202316房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19房地产行业2022年8月宏观数据点评弱复苏平稳有序保交付成果初显2022-09-17房地产行业跟踪报告金九银十不如关注供给侧机遇2022-09-15地产周度数据跟踪202297-913地产周度数据跟踪202297-9132022-09-14地产周度数据跟踪2022831-96地产周度数据跟踪2022831-962022-09-08房地产行业2022年中报总评销售复苏投资向下2022-09-04物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变央企全面崛起2022-09-02商管行业深度研究报告重奢商管以稀为贵资源与能力的壁垒2022-08-24房地产行业专题研究地产政策的三支箭2022-08-20房地产行业专题研究房地产行业的研究方法论2022-08-16房地产行业2022年7月宏观数据点评老问题新因素新对策2022-08-15房地产和物业服务行业专题研究开发企业资金动态安全分析框架2022-08-15房地产行业基金重仓分析专题2022年二季度房地产行业基金重仓分析专题2022-08-04房地产行业2022年7月经营数据点评弱复苏推演2022-08-02房地产行业专题研究报告高信用者谨慎2022-07-24房地产行业2022年6月宏观数据点评复苏基础并不稳固投资一时难以恢复2022-07-17房地产行业专题研究报告中期业绩预告透露了什么2022-07-17房地产行业跟踪报告销售数据再次走弱说明什么2022-07-13请务必阅读正文之后的免责条款和声明7分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上8特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在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