我们认为，房地产研究可能存在周期拐点片面强调销售先行指标、低估政策的效果、过于重视滞后的利润表兑现度以及忽视房地产销售季节性特征等方法论误区。厘清房地产行业研究方法论，准确把握行业长周期和中周期的位置，是开展研究和投资决策的重要理论基础。
　　▍房地产研究可能存在一些方法论的误区，我们在本篇报告展开讨论。
　　▍误区一：行业政策拐点时过分看重销售数据和先行指标。对房地产销售的关注是合理的，销售是决定公司现金流量表健康的关键因素，也是公司补充库存的关键支撑。有一些销售先行指标可以预测销售未来的变化，例如二手房挂牌量、二手房议价空间等。但在政策发生方向性变化时，我们认为过分强调销售先行指标，反而可能引发严重的误判。这是因为，政策方向性变化的原因恰恰是销售的异常表现（过好或者过差），政策转向的目标就是要扭转销售趋势（房价上涨过快或行业销售过差）。在这样的时间点，我们认为关注政策的重要性远超关注销售先行指标。2021年上半年就是这样一个时间点，当前我们认为也是这样一个时间点。
　　▍误区二：低估政策的效果，认为政策无法达成目标。中国的房地产行业有其特殊性，历史上来看，资本市场几乎从未高估过政策的效果，而常常低估政策的空间和效果。例如，2010年初一些投资者认为限购政策是暂时的，政策无法根本上满足房地产市场旺盛的需求，房地产公司盈利前景不会受到政策明显冲击，但事实并非如此。再如，2014年底投资者普遍怀疑政策能否拉动行业复苏，尤其是供求明显存在错配的低线城市，但政策确实做到了。
　　▍误区三：过分强调盈利预测变动对市值的影响。我们发现，盈利预测变动的方向的确和最后企业的盈利兑现度高度相关。在盈利预测不断下调的周期，企业盈利确实大概率最后不达预期。但是，企业年报盈利不达预期本身和企业股价表现并没有明显的相关性。换言之，房地产行业的利润表由于存在显著的滞后性，利润兑现度在比较长的周期来看，既不是股价表现的正向指标，也不是市值表现的负相关因素。
　　▍误区四：忽视房地产销售的季节特征。房地产销售具备季节性。1）春节是行业传统长假，一般企业放假天数都会远超法定假日，且春节也是购房淡季，销售基本停滞。2）为完成半年度及年底销售任务，6月、12月企业会存在明显冲量特征。在旺季对销售过于乐观，在淡季对销售过于悲观，也并不可取。
　　▍风险提示：房地产行业的历史研究经验，可能随着房地产行业向新模式良性过渡而适用性下降；房地产行业的研究经验，不适用于个股的研究，而适合于判断行业整体变化。
　　▍珍惜二次分化，三主线选股。我们认为，市场已经进入了货值主导的销售二次分化窗口。预计一些在2022年积极拿地的公司合计半数以上的2022年新增项目已经达到销售条件。以此为契机，尽管市场依旧低落，这些企业的销售表现可能从2022年12月起一直出色，市占率提升甚至快于2022年全年。此外，REITs政策变革有望积极盘活房企存量资产，有大量存量资产的企业可能受益。再融资本身推动企业资产负债表更健康，再融资预案公告之后往往伴随相关企业的良好股价表现。我们看好蓝筹地产公司，建议关注万科A(万科企业)，保利发展、华发股份、金地集团、陆家嘴、华侨城、金融街、滨江集团、华润置地、美的置业、龙湖集团等公司。
　　

研究报告全文：地产行业研究的四个常见误区房地产行业专题报告202315中信证券研究部核心观点我们认为房地产研究可能存在周期拐点片面强调销售先行指标低估政策的效果过于重视滞后的利润表兑现度以及忽视房地产销售季节性特征等方法论误区厘清房地产行业研究方法论准确把握行业长周期和中周期的位置是开展研究和投资决策的重要理论基础房地产研究可能存在一些方法论的误区我们在本篇报告展开讨论陈聪误区一行业政策拐点时过分看重销售数据和先行指标对房地产销售的关注基础设施和现代服是合理的销售是决定公司现金流量表健康的关键因素也是公司补充库存的关务产业首席分析师键支撑有一些销售先行指标可以预测销售未来的变化例如二手房挂牌量二S1010510120047手房议价空间等但在政策发生方向性变化时我们认为过分强调销售先行指标反而可能引发严重的误判这是因为政策方向性变化的原因恰恰是销售的异常表现过好或者过差政策转向的目标就是要扭转销售趋势房价上涨过快或行业销售过差在这样的时间点我们认为关注政策的重要性远超关注销售先行指标2021年上半年就是这样一个时间点当前我们认为也是这样一个时间点误区二低估政策的效果认为政策无法达成目标中国的房地产行业有其特张全国房地产和物业服务殊性历史上来看资本市场几乎从未高估过政策的效果而常常低估政策的空行业联席首席分析间和效果例如2010年初一些投资者认为限购政策是暂时的政策无法根本师上满足房地产市场旺盛的需求房地产公司盈利前景不会受到政策明显冲击但S1010517050001事实并非如此再如2014年底投资者普遍怀疑政策能否拉动行业复苏尤其是供求明显存在错配的低线城市但政策确实做到了误区三过分强调盈利预测变动对市值的影响我们发现盈利预测变动的方向的确和最后企业的盈利兑现度高度相关在盈利预测不断下调的周期企业盈利确实大概率最后不达预期但是企业年报盈利不达预期本身和企业股价表现并没有明显的相关性换言之房地产行业的利润表由于存在显著的滞后性利润兑现度在比较长的周期来看既不是股价表现的正向指标也不是市值表现的负相关因素误区四忽视房地产销售的季节特征房地产销售具备季节性1春节是行业传统长假一般企业放假天数都会远超法定假日且春节也是购房淡季销售基本停滞2为完成半年度及年底销售任务6月12月企业会存在明显冲量特征在旺季对销售过于乐观在淡季对销售过于悲观也并不可取房地产和物业服务行业风险提示房地产行业的历史研究经验可能随着房地产行业向新模式良性过渡评级强于大市维持而适用性下降房地产行业的研究经验不适用于个股的研究而适合于判断行业整体变化珍惜二次分化三主线选股我们认为市场已经进入了货值主导的销售二次分化窗口预计一些在2022年积极拿地的公司合计半数以上的2022年新增项目已经达到销售条件以此为契机尽管市场依旧低落这些企业的销售表现可能从年月起一直出色市占率提升甚至快于年全年此外2022122022REITs政策变革有望积极盘活房企存量资产有大量存量资产的企业可能受益再融资本身推动企业资产负债表更健康再融资预案公告之后往往伴随相关企业的良好股价表现我们看好蓝筹地产公司建议关注万科A万科企业保利发展华发股份金地集团陆家嘴华侨城金融街滨江集团华润置地美的置业龙湖集团等公司证券研究报告请务必阅读正文之后第12页起的免责条款和声明房地产和物业服务行业跟踪报告202315重点公司盈利预测估值及投资评级公司名称评级股价EPS元PE交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E万科A买入190719421022625498918475华润置地买入377037341445349389807367龙湖集团买入270035738342948567625549绿城中国买入123222828030935948393530越秀地产买入104813414116520269665646华发股份买入102515116518118268625756滨江集团买入1044097117140169107897562建发股份买入148720321925828873685852中国国贸买入1648102109121138162151136120金融街买入54505505806306899958780陆家嘴买入100310708108209494124122107华侨城A买入5590460250620671212249084资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2022年1月4日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产和物业服务行业跟踪报告202315房地产行业是典型的周期行业在周期行业研究中我们认为应该避免四个方面问题以更好地理解行业的发展前景误区一周期拐点时迷信销售先行指标对房地产销售的关注是合理的销售是决定公司现金流量表健康的关键因素也是公司补充库存的关键支撑有一些销售的先行指标可以预测销售未来的变化例如二手房挂牌量二手房议价空间等但在政策发生方向性变化时我们认为过分强调销售先行指标反而可能引发严重的误判这是因为政策方向性变化的原因恰恰是销售的异常表现过好或者过差政策转向的目标就是要扭转销售趋势房价上涨过快或行业销售过差我们认为在这样的时间点关注政策的重要性远超关注销售先行指标2021年上半年就是这样一个时间点我们认为当前也是这样一个时间点当前二手房市场销售低迷房价持续下降挂牌量处于高位企业销售数据同比下降市场很容易对2023年的房地产市场持悲观看法从20082014年的历史经验看房地产行业的政策对冲力度较大市场在底部也出现明显复苏我们认为在周期底部重点监测房地产政策的变化更为重要当然在周期顶部也不宜对市场未来表现就行线性外推表1行业周期底部的一些悲观预测出处表述这次的调整应该是L形的调整从原来很高下降下来在缓步的上升并且也不会上升到原来那样的程度中国房地产市场未来是个L形的调整到2015年的时候住房绿皮书中国住房在双重分化的状态下这个调整难以走出衰退的态势整体呈现出乏力的态势当发展报告20142015然一二线城市特别是一线城市它的调整它的回暖在2015年部分城市有可能会实现2009年在国际国内经济形势以及国家宏观调控政策的影响下房地产市场将2008年房地产市场分步入较长时间的调整期一需求方短期内难以走出观望开发企业会迎来一轮析与2009年展望洗牌在供需双方作用下短期内房价面临进一步回调二在从紧的货币政策作用下断供烂尾楼等风险出现的可能性加大资料来源中国网中国政府网中信证券研究部图12008年房地产底部的商品房月销售额亿元图22014年房地产底部的商品房月销售额亿元40001000035009000800030007000250060002000500015004000300010002000500100000资料来源Wind国家统计局中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产和物业服务行业跟踪报告202315误区二低估政策的效用中国的房地产行业有其特殊性历史上来看资本市场几乎从未高估过政策的效果而常常低估政策的空间和效果例如2010年初一些投资者认为限购政策是暂时的政策无法根本上满足房地产市场旺盛的需求房地产公司盈利前景不会受到政策明显冲击但事实并非如此再如2014年底投资者普遍怀疑政策能否拉动行业复苏尤其是供求明显存在错配的低线城市但政策确实做到了房地产行业是政策强监管的行业不论是需求侧供给侧还是土地市场监管部门都有内容丰富的政策工具箱以需求侧政策为例按揭利率的下降在历史上看均带来销售同比数据的好转反之亦然大量城市在历史上长期实行限制性政策比如限购限贷限售等这些限制性政策压制了合理的住房需求我们相信这些限制措施的解除对房地产需求释放会有明显帮助图3商品房各季度销售面积同比及个人住房贷款按揭利率水平图4从历史数据看按揭利率还有下降空间加点右轴销售面积同比利率100金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款800808金融机构人民币贷款加权平均利率85060770040760206600505500-50-2044-403400-10010021101111212111310140915081607170618051904200321022201090320-1209-0910-0611-0311-1212-0913-0614-0314-1215-0916-0617-0317-1218-0919-0620-0321-0922-0608-12资料来源Wind国家统计局中国人民银行中信证券研究部资料来源Wind中国人民银行中信证券研究部每一次房地产开发的周期市场都容易低估而不是高估政策的作用政策的目标可能不同手段可能也不同但历史上看利率和放开需求限制的政策作用都是显著的从2022年中央经济工作会议以及近期金融监管机构的表态看确保房地产行业平稳发展已成为共识房地产销售正常化是行业解决交付问题实现良性循环的前提我们认为在政策方向既定的情况下不宜对政策的效果悲观当然政策开始收紧的时候也不能低估政策的威力例如2010年时我们不能因为政策一时没有控制住房价上涨就觉得政策无能为力就迷信行业仍能继续成长表22014年房地产政策措施时间政策2014年6月-2014除了北上广深其他城市基本取消限购年10月2014年9月30日对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例为30贷款利率下限为请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产和物业服务行业跟踪报告202315时间政策贷款基准利率的07倍具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执行首套房贷款政策自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率金融机构一年期贷款基准利率下调04个百分点至56一年期存款基准利率下调025个百分点至2014年11月22日275同时结合推进利率市场化改革将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的11倍调整为12倍其他各档次贷款和存款基准利率相应调整并对基准利率期限档次作适当简并自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率金融机构一年期贷款基准利率下调025个百分点至535一年期存款基准利率下调025个百分点至252015年3月1日同时结合推进利率市场化改革将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的12倍调整为13倍其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个2015年3月30日人住房贷款购买普通自住房最低首付款比例调整为不低于40自2015年5月11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率金融机构一年期贷款基准利率下调025个百分点至51一年期存款基准利率下调025个百分点至2015年5月11日225同时结合推进利率市场化改革将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的13倍调整为15倍其他各档次贷款及存款基准利率个人住房公积金存贷款利率相应调整自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率以进一步降低企业融资成本其中金融机构一年期贷款基准利率下调025个百分点至485一年期2015年6月28日存款基准利率下调025个百分点至2其他各档次贷款及存款基准利率个人住房公积金存贷款利率相应调整自2015年8月26日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率以进一步降低企业融资成本其中金融机构一年期贷款基准利率下调025个百分点至46一年期2015年8月26日存款基准利率下调025个百分点至175其他各档次贷款及存款基准利率个人住房公积金存贷款利率相应调整同时放开一年期以上不含一年期定期存款的利率浮动上限活期存款以及一年期以下定期存款的利率浮动上限不变对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭为改善居住条件再次申请住房公积2015年8月27日金委托贷款购买住房的最低首付款比例由30降低至20在不实施限购措施的城市对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款2015年9月30日最低首付款比例调整为不低于25自2015年10月24日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率以进一步降低社会融资成本其中金融机构一年期贷款基准利率下调025个百分点至435一年期2015年10月24日存款基准利率下调025个百分点至15其他各档次贷款及存款基准利率人民银行对金融机构贷款利率相应调整个人住房公积金贷款利率保持不变要求在不实施限购的城市居民家庭购买首套普通住房的商业性个人住房贷款在2016年2月22日最低首付25的基础上可再下浮5个百分点对拥有1套住房且房贷未结清的家庭再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房最低首付款比例调整为不低于30一关于契税政策一对个人购买家庭唯一住房家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女下同面积为90平方米及以下的减按1的税率征收契税面积为90平方米以上的减按15的税率征收契税二对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的减按1的税率征收契税面积为90平方米以上的2016年2月22日减按2的税率征收契税家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭购买的家庭第二套住房二关于营业税政策个人将购买不足2年的住房对外销售的全额征收营业税个人将购买2年以上含2年的住房对外销售的免征营业税资料来源各政府部门官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产和物业服务行业跟踪报告202315误区三过于强调滞后的利润表的重要性我们发现盈利预测变动的方向的确和最后企业的盈利兑现度高度相关在盈利预测不断下调的周期企业盈利确实大概率最后不达预期但是企业年报盈利不达预期本身和企业股价表现并没有明显的相关性换言之房地产行业的利润表由于存在显著的滞后性利润兑现度在比较长的周期来看既不是股价表现的正向指标也不是市值表现的负相关因素地产公司的收入是产品交付后才确认的这意味着利润表并不能反映企业的投资销售等主要经营节点而这些才是企业未来发展的核心看点表3部分大市值公司年底相比年中业绩预测调整情况和业绩预测兑现情况年底相比年中预测调整实际相比年底预测变动年万科保利招商金地华侨陆家滨江平均数万科保利招商金地华侨陆家嘴滨江平均A发展蛇口集团城A嘴集团A发展蛇口集团城A集团200911101027491103-47-102605-16-1020102-2-6-245-6-0233-41532-1-6-42011-212-5-6-4-22-26-3-3-2-9-11-17-24-122012000-80-11-7-153011334-2-420130-13-2311005-20-5-2-817-20-102014-3-1-8-10-4-3-31-45-13-9-125-76-32-152015-3-1293-576180-15-27-28-130-25-1720162-400072-010-1311582813-2-120176-11143-413566713-1-8-220180042-8-3-13-03-5-5-5-26-2-35-9201916-410-1108-614-122-2-3-6-62020-2-1-12-5-1-21-34-7-11-26-8-9116-152021-11-3-6-5-120-4-76-44-11-24-15-72-55-372022-4-3-17-6-36-154-74资料来源Wind中信证券研究部注预测值来自Wind一致预期图5各年万科A业绩一致预期偏离度与当年股价涨幅的情况图6各年保利发展业绩一致预期偏离度与当年股价涨幅的情况当年股价涨幅市场一致预期业绩偏离度当年股价涨幅市场一致预期业绩偏离度120120909010010070708080505060603030404010102020-10-1000-30-30-20-20-50-50-40-402019201920212010201120122013201420152016201720182020202120222009201020112012201320142015201620172018202020222009资料来源Wind万科A公告中信证券研究部资料来源Wind保利发展公告中信证券研究部图7各年金地集团业绩一致预期偏离度与当年股价涨幅的情况图8各年华侨城A业绩一致预期偏离度与当年股价涨幅的情况请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产和物业服务行业跟踪报告202315当年股价涨幅市场一致预期业绩偏离度当年股价涨幅市场一致预期业绩偏离度2003001209025010015070200805010015060100403050502010000-10-50-20-50-30-100-40-50-100-150-602009202020102011201220132014201520162017201820192020202120222010201120122013201420152016201720182019202120222009资料来源Wind金地集团公告中信证券研究部资料来源Wind华侨城A公告中信证券研究部图9各年陆家嘴业绩一致预期偏离度与当年股价涨幅的情况图10各年滨江集团业绩一致预期偏离度与当年股价涨幅的情况当年股价涨幅市场一致预期业绩偏离度当年股价涨幅市场一致预期业绩偏离度601502009050130110701504090501003070205030501030101000-10-10-50-10-30-30-20-50-50-1002014201120222010201120122013201520162017201820192020202120222009201020122013201420152016201720182019202020212009资料来源Wind陆家嘴公告中信证券研究部资料来源Wind滨江集团公告中信证券研究部房地产行业的利润表由于存在显著的滞后性利润兑现度在比较长的周期来看既不是股价表现的正向指标也不是市值表现的负相关因素我们认为房地产的资产负债表能更为准确地反应企业的经营情况尤其是在房地产行业底部时期资产负债表强劲扩表的企业未来的市场份额和行业地位更值得期待误区四不顾房地产销售的季节性特征房地产销售存在明显的季节性特征这种季节性特征主要体现在两个方面首先春节期间是房地产行业传统的长假期一般开发企业及经纪公司均有超过10天以上的假期部分企业会接近和超过20天长假期间销售活动基本会停止另外春节假期也是也是购房者买房的淡季图11样本城市新房销售套数7天移动平均图12样本城市二手房销售套数7天移动平均请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产和物业服务行业跟踪报告202315202020212022202020212022160004000140003500120003000100002500800020006000150040001000200050000010203040506070809101112010203040506070809101112资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部其次房地产企业存在明显的季节冲量特征比如6月12月销售往往会好于其他月份从内部管理角度看项目和区域层面一般都有半年度年度销售额目标企业会积极营销冲量完成考核目标图13保利发展历史销售最好的月份均为6月和12月亿元图14万科A历史最好销售月份为2020年12月亿元8001000700900800600700500600400500300400300200200100100001609200615061511160417021707171218051810190319082001200620112104210922022207221215011506151116041609170217071712180518101903190820012011210421092202220722121501资料来源Wind保利发展公告亿翰智库中信证券研究部资料来源Wind万科A公告亿翰智库中信证券研究部所以企业一季度的表现尤其是春节所在月份的表现并不代表全面的销售情况当然6月12月的销售惊艳表现往往也很难持续风险提示房地产行业的历史研究经验可能随着房地产行业向新模式良性过渡而适用性下降房地产行业的研究经验不适用于个股的研究而适合于判断行业整体变化投资策略我们认为市场已经进入了货值主导的销售二次分化窗口预计一些在2022年积极拿地的公司其半数以上的2022年新增项目已经达到销售条件以此为契机尽管市场依旧低落这些企业的销售表现可能从2022年12月起一直出色市占率提升甚至快于2022请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产和物业服务行业跟踪报告202315年全年此外REITs政策变革有望积极盘活房企存量资产有大量存量资产的企业可能受益再融资本身推动企业资产负债表更健康再融资预案公告之后往往伴随相关企业的良好股价表现我们看好蓝筹地产公司建议关注万科A万科企业保利发展华发股份金地集团陆家嘴华侨城金融街滨江集团华润置地美的置业龙湖集团等公司表4地产行业估值表公司名称评级股价EPS元PE交易币种21A22E23E24E21A22E23E24E万科A买入190719421022625498918475华润置地买入377037341445349389807367龙湖集团买入270035738342948567625549绿城中国买入123222828030935948393530越秀地产买入104813414116520269665646华发股份买入102515116518118268625756滨江集团买入1044097117140169107897562建发股份买入148720321925828873685852中国国贸买入1648102109121138162151136120金融街买入54505505806306899958780陆家嘴买入100310708108209494124122107华侨城A买入5590460250620671212249084资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2022年1月4日收盘价请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产和物业服务行业跟踪报告202315相关研究房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产和物业服务行业跟踪报告202315房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19房地产行业2022年8月宏观数据点评弱复苏平稳有序保交付成果初显2022-09-17房地产行业跟踪报告金九银十不如关注供给侧机遇2022-09-15地产周度数据跟踪202297-913地产周度数据跟踪202297-9132022-09-14地产周度数据跟踪2022831-96地产周度数据跟踪2022831-962022-09-08房地产行业2022年中报总评销售复苏投资向下2022-09-04物业服务行业2022年中报总评竞争格局剧变央企全面崛起2022-09-02商管行业深度研究报告重奢商管以稀为贵资源与能力的壁垒2022-08-24房地产行业专题研究地产政策的三支箭2022-08-20房地产行业专题研究房地产行业的研究方法论2022-08-16房地产行业2022年7月宏观数据点评老问题新因素新对策2022-08-15房地产和物业服务行业专题研究开发企业资金动态安全分析框架2022-08-15房地产行业基金重仓分析专题2022年二季度房地产行业基金重仓分析专题2022-08-04房地产行业2022年7月经营数据点评弱复苏推演2022-08-02房地产行业专题研究报告高信用者谨慎2022-07-24房地产行业2022年6月宏观数据点评复苏基础并不稳固投资一时难以恢复2022-07-17房地产行业专题研究报告中期业绩预告透露了什么2022-07-17房地产行业跟踪报告销售数据再次走弱说明什么2022-07-13房地产和物业服务行业透视七普数据系列之二七普数据透视买房还是租房2022-07-05房地产行业专题研究七普数据透视拆迁需求知多少2022-07-04请务必阅读正文之后的免责条款和声明11分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上12特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资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