12月C-REITs行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行。12月8日，证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域。上交所副总经理刘逖在12月9日提到要优化流程上以加快REITs的常态化发行，同时进一步支持民营企业项目推进。12月19日北京发改委提出支持数字中心等设施发行REITs各地方为积极落实REITs的加速发行提出了各自的解决方案。12月8日上海市、江苏省和安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态。
　　嘉实京东REIT的过审提高了民营经济参与REITs试点的信心。嘉实京东REIT2022年预测可分配金额6,838万元，项目公司预测2022年营业收入1.07亿元，EBITDA为0.77亿元，较2021年下降816万元，主要系支付基金管理人报酬826万元，后续仍需关注基金管理人报酬水平变化。此次京东REIT成功过审对民营企业参与REITs试点起到了良好示范作用，提振了民营企业的信心。
　　12月C-REITs市场规模继续扩容，储备项目数量较多。截至12月30日，C-REITs市场总规模达854.34亿元，流通盘市值达379.47亿元，基金总数24只。其中，12月新发基金两单，共募集26.13亿元。目前，已申报至交易所的REITs共4单，另外根据公开信息整理已有29单储备项目正处于招标阶段，预计大部分将在2023年发行上市。
　　12月C-REITs价格指数较为平稳，与月初相比上涨1.45%。2022年度C-REITs市场跑赢沪深300指数11.82个百分点，落后中证10年国债11.25个百分点。2022年物流设施板块REITs涨幅最高，为9.98%主要原因系仓储物流设施较为稀缺，运营数据稳定且分配数据超过预期。单只REITs来看，普洛斯REIT和鹏华深能REIT是今年涨幅最高的，均上涨13.93%。鹏华深能REIT第三季度业绩超预期，因此在REITs市场价格下行周期依旧能锚定价格。随着目前疫情管控的逐步松绑，预计2023年高速公路REITs业绩回暖，价格将随之上升。
　　目前物流设施和水电环保板块C-REITs的综合收益较高。物流设施板块的REITs综合收益均超过36%，其中资本利得较高（均大于34%），分红收益较低。水电环保板块的REITs综合收益均超过29%，资本利得和分红对综合收益的贡献较为平衡。因此投资者参与新发C-REITs的基金份额认购是一种较好的投资策略。
　　风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验为基础设施运营管理带来的管理风险；如基础设施基金政策发生变化，可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle22年12月REITs月报TableGrade行业评级买入前次评级买入试点范围逐步拓宽民企首次发行REITs报告日期2023-01-04TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点12月C-REITs行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行1212月8日证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动4产等领域上交所副总经理刘逖在12月9日提到要优化流程上以加快-40122032205220722092211220123REITs的常态化发行同时进一步支持民营企业项目推进12月19日-12北京发改委提出支持数字中心等设施发行REITs各地方为积极落实-21REITs的加速发行提出了各自的解决方案12月8日上海市江苏省-29和安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态房地产沪深300嘉实京东的过审提高了民营经济参与试点的信心嘉实REITREITs京东REIT2022年预测可分配金额6838万元项目公司预测2022年分析师TableAuthor郭镇营业收入107亿元EBITDA为077亿元较2021年下降816万SAC执证号S0260514080003元主要系支付基金管理人报酬826万元后续仍需关注基金管理人SFCCENoBNN906报酬水平变化此次京东REIT成功过审对民营企业参与REITs试点021-38003639起到了良好示范作用提振了民营企业的信心guozgfcomcn12月C-REITs市场规模继续扩容储备项目数量较多截至12月30分析师乐加栋日C-REITs市场总规模达85434亿元流通盘市值达37947亿元SAC执证号S0260513090001基金总数24只其中12月新发基金两单共募集2613亿元目021-38003642前已申报至交易所的REITs共4单另外根据公开信息整理已有29lejiadonggfcomcn单储备项目正处于招标阶段预计大部分将在2023年发行上市请注意乐加栋并非香港证券及期货事务监察委员会的注12月C-REITs价格指数较为平稳与月初相比上涨1452022年册持牌人不可在香港从事受监管活动度C-REITs市场跑赢沪深300指数1182个百分点落后中证10年国债1125个百分点2022年物流设施板块REITs涨幅最高为998联系人TableContacts胡正维主要原因系仓储物流设施较为稀缺运营数据稳定且分配数据超过预021-38003800huzhengweigfcomcn期单只REITs来看普洛斯REIT和鹏华深能REIT是今年涨幅最高的均上涨1393鹏华深能REIT第三季度业绩超预期因此在REITs市场价格下行周期依旧能锚定价格随着目前疫情管控的逐步松绑预计2023年高速公路REITs业绩回暖价格将随之上升目前物流设施和水电环保板块C-REITs的综合收益较高物流设施板块的REITs综合收益均超过36其中资本利得较高均大于34分红收益较低水电环保板块的REITs综合收益均超过29资本利得和分红对综合收益的贡献较为平衡因此投资者参与新发C-REITs的基金份额认购是一种较好的投资策略风险提示基金价格存在波动风险基金管理人限于知识经验为基础设施运营管理带来的管理风险如基础设施基金政策发生变化可能存在因此导致基础设施项目运营收入降低的风险识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明132TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币182320221030买入238204209737246579185保利发展600048SH人民币154220221031买入235521520073789313211698招商蛇口001979SZ人民币128220221031买入166311010613013574736862新城控股601155SH人民币20220221118买入291635432654584848122101金地集团600383SH人民币1020221028买入1592178189575390105113107建发股份600153SH人民币141320221028买入181221425963523935110120华发股份600325SH人民币94620221030买入11891591676258143116140129滨江集团002244SZ人民币97120221027买入140212413886783227157148新湖中宝600208SH人民币259202255买入35403003389792963225861中国国贸600007SH人民币161320211031买入24821141291271125551113113金融街000402SZ人民币5282022414买入103905605791892632664342首开股份600376SH人民币56220221110买入7220130514151093332301140万科企业02202HK港币155220221030买入2223204209575646579185中国海外发展00688HK港币2120221026买入26553934164442413810090万物云02602HK港币52120221012买入68531712242251727652122143保利物业06049HK港币48952022831买入66831962491921517150143162招商积余001914SZ人民币155920221026买入26010580772571951671346781绿城管理控股09979HK港币6122022111买入7810370481411086145203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展万物云保利物业绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明232TablePageText跟踪分析房地产目录索引一政策梳理及市场展望5一政策梳理5二市场展望8二本月过审REITS及新发REITS指数的分析10一嘉实京东REIT首个民营仓储物流REIT上市10二中证REIT指数国内首个C-REIT指数16三行情回顾18一C-REITS市场概况18二行情走势22三市场间相关性25四年内累计分红回报26五综合收益28四风险提示29识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明332TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1嘉实京东基础设施项目公司及基金财务指标预测14图2中证REITs指数17图3C-REITs市场规模18图4C-REITs流通市值预测亿元20图5建信中关村REIT于12月解禁的份额21图6华夏越秀高速REIT于12月解禁的份额21图712月华夏越秀REIT和建信中关村REIT市值变化趋势21图8C-REITs12月价格指数22图9C-REITs市场总成交量及换手率23图10C-REITs与沪深300和中证10年国债指数的30日滚动相关系数走势26图112022年预测年化分派率27图12截至2022年12月24只REITs汇总的现金分派率变化趋势27图132022年不动产REITs和特许经营权REITs现金分派率变化趋势28图14C-REITs综合收益指数28图15C-REITs的综合收益构成29表112月C-REITs行业政策梳理5表2持有商业地产物业的涉房企业名单6表3持有产业园区物流设施基础设施的涉房企业名单7表412月正处于交易所审核阶段的C-REITs8表5目前拟发行REITs的企业汇总9表6京东REIT基础设施基本情况11表7仓储物流REIT基础设施经营数据及估值参数12表8京东REIT基础设施出租情况13表9京东REIT财务及预测分配情况15表10中证REITs成分及权重17表11目前已经上市的C-REITs基本信息18表12C-REITs基金规模分布统计19表13各板块C-REITs行情回顾与估值24表14C-REITs市场与股市债市的相关性25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明432TablePageText跟踪分析房地产一政策梳理及市场展望一政策梳理112月C-REITs政策梳理12月C-REITs行业政策聚焦拓宽试点范围和加速推进项目发行12月8日证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到商业不动产等领域上交所副总经理刘逖在12月9日提到要优化流程上以加快REITs的常态化发行同时进一步支持民营企业项目推进本月嘉实京东REIT首单民营仓储物流项目的审批成功就是对政策的积极响应12月19日北京发改委提出支持数字中心等设施发行REITs各地方为积极落实REITs的加速发行提出了各自的解决方案12月21日中国证监会党委书记主席易会满在证监会党委会议中明确指出要落实好已出台的房企股权融资政策允许符合条件的房企借壳已上市房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块此次会议极大地利好部分持有长租房的房地产企业持有长租房的房地产企业可以通过发行REITs进行融资可以解决部分的资金需求12月份各地方积极响应号召在各自的执行层面也推出了相应的政策例如12月8日上海市发改委发言人在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上指出将聚焦R4用地保障性租赁住房和产业园区等领域就目前上海已上市的REITs来说只有保障性租赁住房REIT的用地涉及R4用地因此我们推测上海将聚焦长租房领域积极打造保障性租赁住房REITs板块同日江苏省发改委在提出加强项目谋划储备争取政策支持的同时强调要做好各项合规性把关安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态12月16日北京发改委发布了新一轮基础设施REITs试点储备项目征集工作的通知其中提出了支持数字中心类等九类基础设施发行REITs有望为进一步拓宽C-REITs试点范围做出示范表112月C-REITs行业政策梳理时间主体文件或会议主要内容C-REITs行业政策梳理12月8日证监会副主席证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域上交所副总经加快推动基础设施REITs项目的常态化发行要优化常态化发行措施流12月9日上交所副总经理刘逖在专访中提到理程标准等各方面保障和支持同时进一步支持民营企业项目推进落实好已出台的房企股权融资政策允许符合条件的房企借壳已上市12月21日证监会证监会党委会议房企允许房地产和建筑等密切相关行业上市公司实施涉房重组加快打造保障性租赁住房REITs板块基础设施项目相关政策关于开展国家文化产业和旅游产业指出要推动文化和旅游资源与金融资本有效对接在文化和旅游领域稳妥12月23日文旅部融合发展示范区建设工作的通知推进REITsPPP等模式地方政策识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明532TablePageText跟踪分析房地产上海市江苏上海市发改委有意加速推进REITs发行特别将聚焦R4用地保租房首届长三角REITs论坛暨中国REITs12月8日省安徽省发产业园区等领域江苏省发改委提出加强项目谋划储备并做好各项合规性论坛2022年会改委把关安徽省发改委也就推动更多项目成熟进行了表态新一轮基础设施REITs试点储备项目通知提到了包括数字中心类等新型基础设施在内的九类试点领域同时明12月19日北京发改委征集工作的通知确了项目基本条件征集程序及报送方式资料来源新浪财经中国REITs论坛文旅部发改委证监会广发证券发展研究中心12月8日证监会副主席李超表示要研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域我们将持有市场化的长租房及商业不动产的涉房企业名单整理如下表2持有商业地产物业的涉房企业名单运营项目数运营面积运营收入出租率NOI坪效房企运营类别个万方亿元元平米天物流仓储15211363169080650077长租公寓2087万间2899530--万科购物中心21111391285--313冰雪525127-60003酒店29-----购物中心3524852--059酒店会议中心205000间12---保利地产写字楼176792--384长租公寓43-06---购物中心758529000-246金地集团写字楼6801249500-431产业园11106317730-082购物中心251221037680-235写字楼2180684800-236招商蛇口酒店143671间694560--长租公寓36249万间1137920--产业园20211757510-098写字楼643893528750-251中国海外发展集中商业191791099480-168酒店及公寓165857--274购物中心5464013997001100603写字楼23137192-69039华润置地酒店9411574600-106长租公寓199万间319200--龙湖集团购物中心615948159700650381识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明632TablePageText跟踪分析房地产长租公寓106万间2239290--商业3179-8360--厂房430-9210--华侨城住宅610-8180--写字楼624-7820--购物中心151119300-写字楼5218860-大悦城58165产业园21079200-长租公寓899220-写字楼321159450-2013商城481189880-4136中国国贸酒店3-47---公寓15093940-522商业1111248--12世茂股份写字楼55738--185新城控股购物中心12611838079760-189写字楼292243248430-401商业1044459200-284陆家嘴酒店1273间19115600-158会展139653720-468养老物业120间01---写字楼11517360-金融街23631商业12506890-资料来源各公司21年报广发证券发展研究中心12月9日上交所副总经理刘逖在专访中提到要从流程上进行优化以加快推动基础设施REITs项目的常态化发行经过筛选持有发行REITs合格资产的涉房企业如下表所示表3持有产业园区物流设施基础设施的涉房企业名单公司报告期地点类型出租面积万方租金收入亿元平均租金元平月产业园区物流仓储2021全国交通节点城市物流-高标仓76702062238万科A2021全国交通节点城市物流-冷库61011015027南山控股2021全国交通节点城市物流-高标仓49101472498外高桥2021上海工业仓储30941343622上海临港2021上海产业园26312237079浦东金桥2021上海研发楼厂房仓库63533584696招商蛇口2021-厂房1177463445识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明732TablePageText跟踪分析房地产金地威新2021上海深圳成都科创园智造园1055312459张江高科2021上海厂房及研发楼765576162市北高新2021上海静安区工业商办3745011081陆家嘴2021上海高品质研发楼3275313383电子城2021北京办公研发孵化2374214839空港股份2021北京空港AB区保税区厂房174052491东湖高新2021武汉合肥重庆等高新科技园90南京高科2021南京工业厂房93032772海泰发展2021天津工业厂房53023760苏州高新2021苏州徐州产业园-04资料来源各公司21年年报广发证券发展研究中心2基础设施项目相关政策12月23日文旅部等三部联合发布关于开展国家文化产业和旅游产业融合发展示范区建设工作的通知指出要推动文化和旅游资源与金融资本有效对接在文化和旅游领域稳妥推进REITsPPP等模式该通知有望扩大REITs试点范围通过发行REITs进一步推动文旅产业的高质量发展二市场展望1已申报项目12月29日上交所网站显示三只公募REITs申报其中两只为新能源项目这也是首批申报的新能源REITs项目这三只公募REITs分别为中航京能光伏封闭式基础设施证券投资基金中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金目前项目状态为已受理表412月正处于交易所审核阶段的C-REITs基础设施项专项计划管序号基金名称申报类型审核状态基金管理人更新日期受理日期目类型理人1中金山高集团高速公路REIT高速公路首发已受理中金基金中金公司2022-11-112022-11-112中金湖北科投光谷产园REIT产业园区首发已申报中金基金中金公司2022-12-302022-12-303中信建投国家电投新能源REIT新能源首发已申报中信建投基金中信建投2022-12-302022-12-304中航京能光伏REIT新能源首发已申报中航基金中航证券2022-12-302022-12-30数据来源上交所广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明832TablePageText跟踪分析房地产回顾2022年公募REITs在宏观政策框架中的重要性逐步提升并取得累累硕果REITs规则制度逐渐完善形成可持续发展的路径基础市场规模稳步扩大资产类型持续丰富整体表现稳中有进已发行产品走势良好长期投资价值获投资者认可11只产品实现平稳解禁多家参与REITs项目的机构表示预计2023年REITs新发规模实现翻倍新能源等新品类项目整装待发监管部门或将针对产业园高速公路等成熟基础设施资产制定专项规则适时推出相关投资REITs的产品或成构建多层次REITs市场重要抓手之一2储备项目我们根据公开信息整理目前已有29家发起人进入招募REITs发行联合体的流程其中还是以产业园区高速公路和能源水利项目居多且相较于已经上市的24只REITs来说能源水利等类型的项目占比明显提高可以预期在未来一段时间内C-REITs市场将进一步扩容表5目前拟发行REITs的企业汇总原始权益人日期基础设施项目名称项目所在地类型项目估值中标结果绍兴市原水集团7月19日汤浦水库公募REITs浙江省绍兴市特许经营权-废标供应商不足江阴科技新城投资管理7月1日江阴高新区公募REITs江苏省江阴市不动产拟发行规模10亿元-贵州遵义高速公路建设国金基金管理有限公5月7日绥遵高速REITs贵州省遵义市特许经营权项目总投资19亿元投资有限公司司长沙经济技术开发集团7月5日基础设施REITs项目湖南省长沙市不动产-国君资管青岛西海岸公用事业集青岛西海岸公用事业供水8月19日山东省青岛市特许经营权资产总额42亿元东吴证券团水务公募REITs项目青岛公共住房建设投资青岛房投保租房基础设施8月17日山东省青岛市不动产--有限公司公募REITs南京绕越高速公路东南段南京公路发展集团8月22日江苏省南京市特许经营权总投资4573亿元-公募REITs项目苏嘉杭高速基础设施公募苏州市高速公路管理8月22日江苏省苏州市特许经营权总投资约43亿元-REITs沧州港务集团9月5日沧州黄骅港REITs项河北省沧州市不动产拟发售约40亿元富国基金清洁能源REITs项目资产规模50亿元以中信建投和中信建投中国大唐集团9月5日-特许经营权水电REITs项目内基金泰州医药高新股份9月7日厂房基础设施REITs江苏省泰州市不动产总投资1472亿元-广州高新区投资集团9月8日厂房园区公募REITs广东省广州市不动产--潍坊水务投资集团9月26日水务REITs山东省潍坊市特许经营权--唐山市城市发展集团9月26日基础设施REITs---中化商务有限公司银川市市政管理局9月29日供水REITs宁夏省银川市特许经营权--德阳发展控股集团10月3日供水污水处理REIT四川省德阳市特许经营权-中邮证券和农业银行识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明932TablePageText跟踪分析房地产临港集团10月17日保租房公募REITs上海市不动产-国泰资管天津泰达人才安居10月18日租赁住房公募REITs天津市不动产-建信基金和建信资本厦门高新厦门火炬高中金公司金圆统一9月6日产业园基础设施REITs福建省厦门市不动产不超过15亿元新区招商服务中心证券中金基金华电国际电力股份5月19日天然气热电联产REIT浙江省特许经营权--华能临港燃气热电6月23日燃气热电REIT天津市特许经营权-招商证券国家能源集团11月2日新能源REIT-特许经营权发行规模约20亿-山东铁路投资控股集团11月1日黄河长清大桥REITs山东省特许经营权--成都高新投资集团11月16日产业园公募REIT四川省成都市不动产不超过15亿元-珠海交通集团11月4日高速公路REITs广州省珠海市特许经营权发行规模14亿元-威海文旅集团11月11日5A景区公募REITs山东省威海市特许经营权-国泰君安和博时基金西安高新区保障房投资11月25日保障房公募REITs陕西省西安市不动产--建设发展有限公司哈尔滨供水集团11月24日基础设施公募REITs黑龙江哈尔滨特许经营权--数据来源Wind广发证券发展研究中心较11月招标项目库已有一家项目进入申报环节国家电投集团江苏电力有限公司作为原始权益人拟以其持有的滨海海上风力发电厂发行公募REIT发行规模约为20亿并且基金管理人中信建投基金已于12月29日申报上交所审核二本月过审REITs及新发REITs指数的分析一嘉实京东REIT首个民营仓储物流REIT上市12月26日证监会及上交所网站显示嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金以下简称京东REIT成功获批成为资本市场首个大型平台企业绿灯投资案例向市场释放出资本市场支持平台经济民营经济发展的鲜明信号据上交所网站显示京东REITs于12月7日受理项目审核耗时14个工作日审核速度较快可以看出基础设施REITs常态化发行的十条措施正在进一步落实落地REITs作为盘活存量资产扩大有效投资的金融工具在服务实体经济提振市场信心方面逐步发挥着更大的作用1京东REIT基础设施项目基本情况除廊坊项目以外其他项目均满足发改委对基础设施运营时间超过3年的要求识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1032TablePageText跟踪分析房地产廊坊项目运营时间已超过25年且由于物流仓库具有稀缺性项目出租率长期处于满租状态自投入运营以来京东物流便签订了6年的自租协议因此可以看出京东REIT的基础设施都是非常优质的资产表6京东REIT基础设施基本情况重庆项目武汉项目廊坊项目京东重庆电子商务基地项目中转配送中京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项项目名称京东亚洲一号廊坊经开物流园心一期目所在地重庆市巴南区武汉市东西湖区廊坊开发区所处行业仓储物流仓储物流仓储物流项目用途主要用作干品库房主要用于中转仓库主要用作干品库房由两座干货物储存和转运仓库倒班宿舍楼建筑构成由四座转运仓库组成由四座干货物储存和转运仓库组成及餐厅楼组成建筑规模1998万平方米509万平方米1002万平方米资产估值624亿元279亿元662亿元账面价值401亿元121亿元476亿元用地性质物流仓储用地工业用地仓储用地运营起始时间2017年8月2016年1月2020年4月决算总投资545亿元142亿元498亿元出租率100100100主要租户重庆京邦达物流有限公司湖北京邦达供应链科技有限公司北京京讯递科技有限公司产品或服务内容提供仓储租赁物业管理服务主要为仓库租赁物业管理收入兼有部分主要为仓库租赁物业管理收入兼有收入来源主要为仓库租赁物业管理收入辅房租赁收入部分辅房租赁收入平均租金2253元月平方米3240元月平方米3605元月平方米营业收入460449万元2021年182735万元2021年425115万元2021年NOI271806万元2021年122599万元2021年368952万元2021年数据来源Wind招募说明书广发证券发展研究中心廊坊项目从2020年4月开始运营虽然项目运营不满三年但因为以下原因项目已经进入稳定运营阶段首先基础设施项目运营一般具有非常显著的行业特点其运营期限及经营收入受到行业技术经济特征的影响明显仓储物流行业相较于高速公路污水处理垃圾发电等行业而言因其运营所需条件较为简单省去了设备调试磨合等过程在项目投入运营后可在短时间内进入成熟期其次廊坊地处北京天津两大直辖市之间凭借其区位优势承载北京外溢的区域性物流商贸职能以京津为主要目标市场与京津国际化物流体系相互补充成为地区性物流中心和全国物流节点区域对于仓储物流尤其是高标仓的需求较为旺盛但从高标仓市场供应角度看高标仓占全部仓库的比重还不到10供给严重不足供需之间的较大差异造成高标仓在建成后短期内即可达到较高的出租率从而进入稳定运营状态最后项目建成投入运营之时就全部整租给京东物流达到100出租率进入稳定识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1132TablePageText跟踪分析房地产运营阶段廊坊项目京东物流自租的租约长度为6年高于行业平均水平的3年稳定性较高市场风险更低2基础设施项目运营情况由于土地供应受限高标库的数量增速缓慢另一方面随着中国电商的崛起对于仓储物流的需求非常高因此就出现了高标准库的出租率长期居高不下的局面目前已上市的仓储物流REITs基础设施运营情况对比如下表7仓储物流REIT基础设施经营数据及估值参数普洛斯REIT盐田港REIT京东仓储物流REIT项目北京空通州光广州保苏州望现代物流中廊坊物重庆巴武汉东西增城顺德淀山湖港机电税亭心项目流园南项目湖项目出租率96851001001001001009724100100100100NOI万元83372781102946023394301945859525352536161549估值万元1637004890020100889005870050900103400170500662006240027900仓储物流租金6958702625864261358935143086393配套360522533240元平方米月办公5320-租金增长率30-5025-300300300300年限503646折现率75-85700800数据来源Wind招募说明书广发证券发展研究中心我们发现仓储物流REITs的基础设施出租率均达到了或接近于满足状态其原因在于目前国内的高标库仍处于供不应求的状态中需求端是电商不断增长带来的规模更大要求更高仓储需求随着工业生产及消费领域对仓储物流服务市场的需求旺盛我国仓储物流行业需求持续高速增长特别是电子商务持续推动物流行业的发展及物流服务市场需求的增长一般而言因产品品类更多库存量更大等原因电商企业普遍对物流仓储空间利用率和物流仓储总量有着更高的要求我国是全球最大且增长最快的电商市场随着消费需求的线上化物流寄递配送最后一公里的打通对仓储物流基础设施的需求与日俱增当前国内物流行业竞争激烈从投资主体的背景来看以安博丰树嘉民普识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1232TablePageText跟踪分析房地产洛斯等为首的外资物流仓储建设方市场占比在一半左右以宝湾易商盐田港顺丰等在内的内资占比20左右供给侧是沿海地区不断收紧的土地供应物流仓储是少数能够具备规模经济的REITs底层资产由于各地对物流仓储用地的谨慎态度现代仓储物流设施长期稀缺其出租率和租金复合增速都长期走高重要物流节点核心都市圈的物流仓储用地更显稀缺土地越来越难获得必然导致行业在量的增长上受限事实上2017-2020年期间由于土地资源紧缺沿海区域城市逐步紧缩仓储物流用地的供应华东华南区域部分城市出现仓储物流用地供应零新增的现象相比而言西南华北区域仓储用地供应较高可以预测这两大区域仓储物流业发展潜力巨大表8京东REIT基础设施出租情况京东仓储物流REIT可出租面积租金出租率出租方式租金年增长率剩余租期平方米元月平方米重庆巴南项目18456856100关联方整租22532-32年武汉东西湖项目5215466100关联方整租324031年廊坊物流园10459374100关联方整租360534年数据来源Wind招募说明书广发证券发展研究中心虽然重庆巴南项目和武汉东西湖项目剩余租期较短但由于仓储行业紧张的供求关系凸显出高标库的稀缺性由此保障了京东REIT基础设施的运营稳定性即使在现有租约合同到期后项目公司有能力控制租期变动带来的经营情况变动需求方面的数据显示截至2021年12月31日京东物流仓储网络总管理面积含云仓生态平台上云仓的管理面积超过2400万平方米而京东集团旗下的物产管理集团京东产发自建仓仅满足约899万平方米供给远无法满足京东物流的租赁需求京东物流日益增长的仓储需求可使项目长期保持稳定运营虽武汉东西湖项目剩余租约期限只剩1年但项目公司目前已就续租事宜同承租方达成协议各项目主要租赁合同租约到期后将按照如下条款进行续租租赁期届满前除承租人提前十二个月告知不续期外租赁合同应续期与租赁期相同的期限以下简称为续租期续租期的租金按照双方约定的租金调整标准确定的租金执行续租期届满后除非承租人提前十二个月告知不再续期前述续租机制将继续适用且续租期内所有主要条款原则上应与原租赁合同保持一致因此即使原出租方租赁期满后不再续签管理方仍有足够的时间寻找租户此外项目公司还制定了租金调整标准租赁合同费用明细表中列示的协议租识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1332TablePageText跟踪分析房地产金为起租日租金及每年涨3的租金自第一次租赁期始连续累计租期内每5年有一次租金调整机制即根据届时双方认可的第三方评估机构出具的过去5年市场租金的增长率对第6年第11年租金进行调整之后在租约内继续按3增长以此类推为免歧义举例起始租金为100按协议约定每年涨3第6年起始租金为116但根据第5年末第三方评估机构出具的过往5年市场涨幅仅为2则第6年租金会从116调整为110反之如果市场涨幅为4第6年租金会从116调整为122截至审批通过日新冠疫情期间重庆项目武汉项目和廊坊项目未发生减租免租情况现金流稳定重庆项目武汉项目和廊坊项目为京东物流运营所需的高标准仓库项目建成投入运营之时就全部整租给关联方京东物流子公司租约长度为5-6年高于行业平均水平的3年稳定性较高市场风险更低3基础设施项目财务指标图1嘉实京东基础设施项目公司及基金财务指标预测1200012000120001000010000100008000800080006000600060001068299107119210705049461929881268659809078354000400085114240008160987246647695616458036397425948084961222000200020000002019202020212022E2023E2019202020212022E2023E2019202020212022E2023E营业总收入万元EBITDA万元NOI万元数据来源上交所招募说明书httpwwwssecomcnreitsinfoindexdetailshtmlauditid22546广发证券发展研究中心注预测数据为招募说明书中给出的预测数据20192020和2021年项目公司营业收入不断增长其中2020年较2019年营业收入增长306450万元增幅4790主要原因系廊坊项目于2020年4月投入运营2021年较2020年营业收入增长122107万元增幅1291主要原因系廊坊项目投入运营后创收能力被完全释放所致2022年预测EBITDA相较于2021年减少816万元主要系基金管理人报酬增加使得管理费用增加82393万元同样2023年EBITDA较2022年下降也是由于基金管理人报酬增加86739万元所致NOI的变化趋势与EBITDA相同其形成原因也是由于管理费用大幅增加有关目前三个项目运营情况良好均处于满租状态且剩余租期均处于1年以上由于基金管理人报酬较高预计全年费用高达168757万元后续需要关注基金管理人报酬及管理费用水平变化识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1432TablePageText跟踪分析房地产表9京东REIT财务及预测分配情况项目2019202020212022H20227-12E2022E2023E营业总收入万元639742946192106829953154753964510711921070504净利润万元223937312101425147207956188067396022355612EBITDA万元496122724664851142437503332058769561645803NOI万元594808865980988126492353415483907835816098净利率3500329839803912348536973322EBITDAMargin7755765979678231615371846033NOIMargin9298915292509263769984757623可分配金额万元341875683750702629拟募集资金金额-1638亿元现金流分派率417年化429数据来源Wind招募说明书广发证券发展研究中心按照1638亿元的募集规模测算2022年年化和2023年的分派率分别为417和429满足分派率大于4的原则发改委要求项目预测可分配金额除以项目估值须大于4且募集金额已超过了项目估值同类资产相比较目前京东REIT的分派率高于中金普洛斯REIT36和盐田港REIT344京东REIT成功获批对民营企业的意义1落实C-REITs的常态化发行据上交所网站显示京东REITs于12月7日受理项目审核耗时14个工作日于12月26日通过审核可以看出基础设施REITs常态化发行的十条措施正在进一步落实落地REITs作为盘活存量资产扩大有效投资的金融工具在服务实体经济提振市场信心方面逐步发挥着更大的作用2释放出推动平台企业发展的信号近期中央经济工作会议提出支持平台企业在引领发展创造就业国际竞争中大显身手国常会提出支持平台经济健康持续发展都为平台经济未来发展指明了方向平台经济经过多年的发展创造出了大量的新职业提供了丰富的就业机会成为国民经济和社会发展的积极助推者在经历整改规范后平台经济亟需得到更多支持和信心在经济发展中发挥更大作用识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1532TablePageText跟踪分析房地产此次京东REITs的成功获批成为资本市场首个大型平台企业绿灯投资案例向市场释放了资本市场支持平台经济健康发展的鲜明信号将促进平台经济活力不断释放成为我国数字经济的动力之源根据全国工商联公布的2022年中国民营企业500强调研分析报告京东REITs项目发起人京东集团2021年营业收入位居民营企业500强首位2022年随着德邦等加入到京东大家庭京东体系员工总数已超过54万人是员工数量最多的500强民营企业在稳就业上更加充满活力京东集团作为平台经济的主要企业之一在传统产业转型升级的需求下持续用数字化技术连接和优化社会生产流通消费服务等各个供应链环节助力供应链的数实融合助力实体经济平稳高质量发展3有效提振民营经济信心京东REITs获批还标志着首单民营仓储物流REITs正式落地为民营经济参与REITs试点注入了一针强心剂作为民营企业的龙头代表京东集团基础设施REITs的成功获批对民营企业参与REITs试点具有较强的示范引领作用民企REITs项目的成功落地既有利于增强民间投资信心激发民间投资活力也有利于切实解决民间资本参与基建项目投资的现实困难是贯彻落实中央经济工作会议精神始终坚持两个毫不动摇决心的重要体现二中证REIT指数国内首个C-REIT指数12月15日中证指数正式发布中证REITs指数932006以反映沪深市场上市REITs的整体表现该指数以2021年9月30日为基日选取沪深市场中满足一定流动性条件和上市时间要求的REITs作为指数样本样本及权重每季度调整一次目前最新一期样本共14只截至12月15日指数收盘105731与年初相比跌幅为349同期沪深300跌幅则为2001该指数有利于对REITs项目投资标的和不同市场进行比较中证REITs指数以2021年9月30日为基准日剔除了交易较为平淡的7月至9月反映了C-REITs交易相对活跃阶段的价格表现中证REITs的整体走势与我们测算的C-REITs价格指数基本一致其涨跌变化与量价关系在此不赘述但区别在于中证REITs指数成分只有14只且是目前上市时间最长的14只REITs另外中证REITs指数为剔除交易并不活跃的REITs另设置了日均交易额大于500万元的筛选条件目前14只C-REITs均满足该条件识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1632TablePageText跟踪分析房地产图2中证REITs指数130000125000120000115000110000105000100000950009000021930211031211130211231221312222822331224302253122630227312283122930221031221130中证REITs指数数据来源Wind广发证券发展研究中心表10中证REITs成分及权重流通份额截至2022年12日均成交额210930-代码成分最新收盘价权重上市时间月15日单位亿份22115单位万元180201SZ平安广州广河REIT1194153821-0634131242138508056SH中金普洛斯REIT504142621-06119308312019508018SH华夏中交高速REIT83488522-0424776442019508001SH浙商沪杭甬REIT88983321-0620383103534508027SH东吴苏园产业REIT45679621-0653571182723180301SZ红土盐田港REIT30867221-0663925141877180101SZ博时蛇口产园REIT29660121-0657775164216508099SH建信中关村REIT81355621-1226713246511180401SZ鹏华深圳能源REIT40855522-0717878269392508000SH华安张江光大REIT39155321-0639300137329508008SH国金中国铁建REIT97851722-0612438239434508006SH富国首创水务REIT45741721-0622849221739180801SZ中航首钢绿能REIT156535421-060598593899180202SZ华夏越秀高速REIT77729721-1219815161742数据来源Wind广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1732TablePageText跟踪分析房地产三行情回顾一C-REITs市场概况1C-REITs市场规模截至2022年12月30日中国C-REITs市场总规模达85434亿元流通盘市值达37947亿元基金总数24只其中12月新发基金两单共募集资金2613亿元目前C-REITs市场规模扩张的主要途径仍是新REITs上市2022年后半年市场规模扩张较快主要系新发REITs较多且目前规模最大的安徽交控REIT于11月发行上市对市场总市值贡献显著图3C-REITs市场规模单位亿元单位只90000发行加速3080000252470000236000020205000017171514840854400001312127171111111169568930000628109999995245095304574502000042543234834030229931132351000087879094102100124133132127149146268296323321327347379000021-621-721-821-921-1021-1121-1222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-1022-1122-12总市值亿元流通盘市值亿元基金数数据来源Wind广发证券发展研究中心表11目前已经上市的C-REITs基本信息代码名称类型总市值亿元流通市值亿元上市时间180101博时蛇口产园REIT产业园区267817192021-06-21180201平安广州广河REIT高速公路833240632021-06-21180301红土盐田港REIT物流设施247019732021-06-21180801中航首钢绿能REIT水电环保15559312021-06-21508000华安张江光大REIT产业园区194715302021-06-21508001浙商沪杭甬REIT高速公路443418082021-06-21508006富国首创水务REIT水电环保228010422021-06-21508027东吴苏园REIT产业园区411624502021-06-21508056中金普洛斯REIT物流设施809664392021-06-21180202华夏越秀高速REIT高速公路237215672021-12-14识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1832TablePageText跟踪分析房地产508099建信中关村REIT产业园区366723522021-12-17508018华夏中交REIT高速公路838020762022-04-28508008国金中国铁建REIT高速公路489912192022-07-08180401鹏华深圳能源REIT水电环保489814592022-07-26180501红土深圳安居REIT保租房13605432022-08-31508058中金厦门安居REIT保租房14515372022-08-31508068华夏北京保障房REIT保租房14235672022-08-31180102华夏合肥高新REIT产业园区17125972022-10-10508021国泰君安临港创新产业园REIT产业园区10384632022-10-13508088国泰君安东久新经济REIT产业园区19256712022-10-14508066华泰紫金江苏交控REIT高速公路30837692022-11-15508009中金安徽交控REIT高速公路1049920942022-11-22508077华润有巢REIT保租房12895142022-12-09180103和达高科REIT产业园区15355672022-12-27数据来源Wind广发证券发展研究中心注总市值与流通市值为截至2022年12月30日数据截至2022年12月30日中国C-REITs市场总规模达854亿元平均市值为34亿元其中高于平均值的REITs共9单低于平均值的REITs共14单目前C-REITs市场中主要以50亿以下的项目居多体现出C-REITs试点性的特点但未来C-REITs依旧可以靠扩募进一步扩大规模2022年后半年C-REITs市场规模扩张较快主要系新发REITs较多且目前规模最大的安徽交控REIT于11月发行上市对市场总量贡献显著横向对比中国C-REITs市场数量已经超过中国香港REITs依照数量增长速度来看年内有望超过新加坡REITs但中国C-REITs平均市值规模较小未来仍有进一步提升的空间表12C-REITs基金规模分布统计项目中国香港美国新加坡数量只251116137分布统计货币及单位亿人民币亿港元亿美元亿新加坡元1000亿以上只0120500-1000亿只0030100-500亿只1225250-100亿只331730-50亿只19511532高于平均值只923812低于平均值只14912325原始公布数据识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1932TablePageText跟踪分析房地产货币CNYHKDUSDSGD总市值亿854189011523848平均亿361727223统一单位转换汇率1230日汇率1089096900051831总市值CNY亿元8541684795094395平均CNY亿元36153497119数据来源Wind广发证券发展研究中心2C-REITs流通市值预测图4C-REITs流通市值预测亿元900800700600500400300200100021-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-1224-0324-0624-0924-1225-0325-0625-0925-1226-0326-0626-0926-1227-0327-0627-0927-12流通市值非自由流通市值数据来源Wind广发证券发展研究中心注22-09及其左侧实线柱状图为实际发生数值22-12及其右侧虚线柱状图为预测数值并以12月30日收盘价计算C-REITs上市发行时战略投资者包括原始权益人和机构投资者所持有的基金份额受到限售期的约束不可上市流通且往往战略投资者在发行时持有的基金份额占比较高因此可供网下机构投资者和公众投资者交易的流通份额在REITs上市时较少但会在REITs上市后的五年里逐步提高测算C-REITs未来的流通规模我们选取截至2022年12月30日中国C-REITs市场中已经成立的24只REITs作为样本以2022年12月30日收盘价为基准测算了2021年6月至2027年12月24单REITs中最后一批REITs的限售份额在当期解禁24只REITs流通市值的规模我们发现2024年6月和2026年6月流通市值提升较为明显主要原因系首批9单C-REITs战略投资者持有的份额集中解禁使得市场中的流通市值显著提升12月建信中关村REIT和华夏越秀高速REIT除原始权益人及其关联方以外的识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2032