本报告导读：
　　2022年12月TOP50房企实现销售金额4552亿元，同比下降26.9%，较11月提升8.5pcts。其中民企同比下降49.1%，国企同比下降7.8%，央企同比下降2.3%。
　　摘要：
　　 12月房企销售出现回落，民企、国企和央企全面转负，增速回落。2022年12月，TOP50房企实现销售4552亿元，同比下降26.9%，较11月回落4.4pcts，出现疲软。其中，民企销售增速较11月回落3.4pcts达到-49.1%。国企增速较11月回落2.2pcts达到-7.8%。央企增速较11月回落19.5pcts达到-2.3%。值得注意的是，2022年12月，TOP50房企中TOP10房企还是出现了销售的改善，同比增速较10月回升4.7pcts达到-7.4%。TOP20中，保利发展、华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产依然维持同比正增长。
　　当前行业关注重点已经从供给端风险转移到需求端刺激政策层面。随着多项房企融资政策出台和防疫政策优化后，房企供给端的风险已基本消散，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏节奏和刺激政策的出台节奏上。当前市场销售依然处于疲软状态，因此市场对于需求端的利好政策存在较强烈预期。12月中央经济工作会议对于地产的描述也将支持改善性住房需求放到扩大内需层面，预计在当前防范风险保交付的同时，刺激政策将逐渐出台和落地。
　　12月以来，多个城市出台需求端放松政策，但是更大力度政策仍需在2023年一季度观察。当前二线城市的调控依然较2016年初的状况更紧，尽管12月以来多个城市出台宽松政策，二线城市行政调控依然有较大的放松空间。根据财联社报道，厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。杭州公积金执行“认房不认贷”，且二套房首付比例下降至四成。重庆限购政策调整，自有住房用于长租可不计入套数。
　　当前依然是政策预期带动的板块行情持续发酵，基本面复苏仍将后移。随着保交付和融资环境改善，目前市场关注点回到需求端。在“房住不炒”的框架下，市场预期更大范围的宽松政策。而从房企基本面看，随着市场出清告一段落，并在2022年调整拿地布局，2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备。我们继续推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A、保利发展、金地集团等，同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益标的中交地产、建发股份等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230103上次评级增持亟待更宽松政策行对房企12月销售数据的点评业谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师更010-83939826010-83939776021-38675923Table相关报告DocReportxiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom房地产信贷方向就是价格方向新证书编号S0880518010002S0880518010005S088051801000420230102本报告导读房地产以需求为名以政策为号2022年12月TOP50房企实现销售金额4552亿元同比下降269较11月提升20221225房地产居民需求主导新发展模式85pcts其中民企同比下降491国企同比下降78央企同比下降2320221220摘要房地产供稳需松的政策平稳过渡新模TableSummary12月房企销售出现回落民企国企和央企全面转负增速回落式2022年12月TOP50房企实现销售4552亿元同比下降269较2022121711月回落44pcts出现疲软其中民企销售增速较11月回落房地产全面转向需求侧2022121734pcts达到-491国企增速较11月回落22pcts达到-78央企增速较11月回落195pcts达到-23值得注意的是2022年12月TOP50房企中TOP10房企还是出现了销售的改善同比增速较10月回升47pcts达到-74TOP20中保利发展华润置地招商蛇口绿城中国建发房产依然维持同比正增长证当前行业关注重点已经从供给端风险转移到需求端刺激政策层面券随着多项房企融资政策出台和防疫政策优化后房企供给端的风险已研基本消散市场的关注重点已经转移到需求端的复苏节奏和刺激政策究的出台节奏上当前市场销售依然处于疲软状态因此市场对于需求端的利好政策存在较强烈预期12月中央经济工作会议对于地产的报描述也将支持改善性住房需求放到扩大内需层面预计在当前防范风告险保交付的同时刺激政策将逐渐出台和落地12月以来多个城市出台需求端放松政策但是更大力度政策仍需在2023年一季度观察当前二线城市的调控依然较2016年初的状况更紧尽管12月以来多个城市出台宽松政策二线城市行政调控依然有较大的放松空间根据财联社报道厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房杭州公积金执行认房不认贷且二套房首付比例下降至四成重庆限购政策调整自有住房用于长租可不计入套数当前依然是政策预期带动的板块行情持续发酵基本面复苏仍将后移随着保交付和融资环境改善目前市场关注点回到需求端在房住不炒的框架下市场预期更大范围的宽松政策而从房企基本面看随着市场出清告一段落并在2022年调整拿地布局2023年的核心竞争力在于信用和产品力同时具备我们继续推荐龙湖集团招商蛇口万科A保利发展金地集团等同时一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品受益标的中交地产建发股份等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测13最新股总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A182019422794802039116-2增持600048SH保利发展1513229223666818111200增持001979SZ招商蛇口1263131140969097777-2增持600383SH金地集团10232321444946245-17增持002244SZ滨江集团883101191832753195增持000402SZ金融街525055060958815730-7增持601512SH中新集团799102118786812015-9增持000656SZ金科股份191067071292710253-57增持1109HK华润置地3193454393708122777115增持0688HK中国海外发展18403673715050201410917增持0960HK龙湖集团21713933815557136463-30增持2007HK碧桂园23911601621149659276-60增持3900HK绿城中国1018179182575625825-6增持0817HK中国金茂1500370454134200133-26增持0884HK旭辉控股集团0980870931111102104-75增持1918HK融创中国409083105493922354-61增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间为比较标准报告发布日后的12个月股票投资评级内的公司股价或行业指数的涨跌幅中性相对沪深300指数涨幅介于-55相对同期的沪深300指数涨跌幅为基减持相对沪深300指数下跌5以上准2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪行业投资评级中性基本与沪深300指数持平深300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6009号新世界北京市西城区金融大街甲9号金融场20层商务中心34层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3