市场行情：12月光大地产物管板块指数上涨4.4%，全年累计下跌28.1%
　　指数：2022年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为4.4%，跑赢沪深300指数3.9pct.，跑输恒生指数2.0pct.，跑输恒生港股通指数1.8pct.；2022年1-12月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-28.1%，跑输沪深300指数6.4pct.，跑输恒生指数12.6pct.，跑输恒生港股通指数11.2pct.。
　　个股：本月平均涨跌幅为2.3%；涨跌幅前列为：融创服务（31.3%）、金茂服务（12.7%）、越秀服务（11.4%）、新城悦服务（7.6%）、华润万象生活（7.3%）。
　　港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+4.57pct.）、旭辉永升服务（+1.61pct.）、金科服务（+0.92pct.）、世茂服务（+0.63pct.）、绿城服务（+0.34pct.）。1-12月持股比例变化：雅生活服务（+17.90 pct.）、世茂服务（+12.56 pct.）、融创服务（+12.55 pct.）、旭辉永升服务（+11.05 pct.）、金科服务（+8.19 pct.）。
　　行业动态跟踪：中共中央强调积极发展服务消费，推动家政进社区
　　中央：中共中央表示，要积极发展服务消费，增加养老育幼服务消费，推动家政服务提质扩容，支持家政、养老、托幼、物业等业态融合创新；国家发改委等11部门提出，鼓励家政企业与社区托育、养老服务等机构合作，促进居家养老、育幼和社区助餐等服务融合创新。到2025年，全国基本实现社区家政服务能力全覆盖。地方：北京推进城市更新工作；湖南对居家养老助餐服务给予适当补贴，并纳入财政预算；多地发文促进物业管理服务规范有序。
　　重点企业动态跟踪：招商积余推进重资产分离，润华生活服务、众安智慧生活服务拟全球发售股份
　　12月5日，招商积余筹划出售原中航地产遗留项目，加快推进公司资产轻重分离；12月30日，润华生活服务拟全球发售7500万股股份，每股2.00港元；众安智慧生活服务拟全球发售1.27亿股股份，每股1.38 -1.78港元；华润万象生活等与关联方签订关联交易协议。12月30日，越秀服务董事会决议批准一份股票期权计划，金科服务采纳H股奖励计划。
　　投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好
　　物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议三条主线：
　　1）“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐碧桂园服务、新城悦服务，建议关注金科服务、世茂服务、融创服务、建业新生活。
　　2）“独立发展”：关注第三方拓展能力较强的物管公司，第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务，建议关注旭辉永升服务，雅生活服务；品牌力强，第三方拓展竞争优势明显的公司，建议关注万物云。
　　3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、中海物业，建议关注华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
　　

研究报告全文：2023年1月3日行业研究十二月地产AH物管板块指数上涨44中央推进服务消费与家政进社区光大地产AH物业板块月度跟踪2022年12月要点房地产物业服务市场行情12月光大地产物管板块指数上涨44全年累计下跌281增持维持指数2022年12月光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为44跑赢沪深300指数39pct跑输恒生指数20pct跑输恒生港股通指数18pct2022作者年1-12月光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-281跑输沪深300分析师何缅南执业证书编号S0930518060006指数64pct跑输恒生指数126pct跑输恒生港股通指数112pct021-52523801个股本月平均涨跌幅为23涨跌幅前列为融创服务313金茂服hemiannanebscncom务127越秀服务114新城悦服务76华润万象生活73联系人韦勇强021-52523810港股通本月持股比例变化雅生活服务457pct旭辉永升服务161weiyongqiangebscncompct金科服务092pct世茂服务063pct绿城服务034pct1-12月持股比例变化雅生活服务1790pct世茂服务1256pct行业与沪深300指数对比图融创服务1255pct旭辉永升服务1105pct金科服务819pct行业动态跟踪中共中央强调积极发展服务消费推动家政进社区中央中共中央表示要积极发展服务消费增加养老育幼服务消费推动家政服务提质扩容支持家政养老托幼物业等业态融合创新国家发改委等11部门提出鼓励家政企业与社区托育养老服务等机构合作促进居家养老育幼和社区助餐等服务融合创新到2025年全国基本实现社区家政服务能力全覆盖地方北京推进城市更新工作湖南对居家养老助餐服务给资料来源Wind予适当补贴并纳入财政预算多地发文促进物业管理服务规范有序相关研报20221128风险因子缓释发展路径渐明重点企业动态跟踪招商积余推进重资产分离润华生活服务众安智慧生活光大证券房地产行业物业服务2023年服务拟全球发售股份度投资策略12月5日招商积余筹划出售原中航地产遗留项目加快推进公司资产轻重分20221202十一月地产AH物管板块指数上离12月30日润华生活服务拟全球发售7500万股股份每股200港元涨59行业信用风险逐步缓释光大证众安智慧生活服务拟全球发售127亿股股份每股138-178港元华润万象券地产AH物业板块月度跟踪2022年11生活等与关联方签订关联交易协议12月30日越秀服务董事会决议批准一月20221102十月地产AH物管板块指数份股票期权计划金科服务采纳H股奖励计划-24住建部持续推进智慧社区建设光投资建议物管公司独立发展能力提升短期波动不影响长期发展向好大证券地产AH物业板块月度跟踪2022年10月物管行业定位社会治理基层支柱在提升全社会就业水平疫情常态化防控20221003九月地产AH物管板块指数社区养老托幼智慧社区建设老旧小区改造等方面具有较高参与度各级政府-135万物云在港交所挂牌上市光大政策支持力度较强投资建议三条主线证券地产AH物业板块月度跟踪2022年9月1估值修复重点关注房地产行业流动性回暖民营房企信用风险逐步20220902八月地产AH核心物业指数出清带来的风险溢价下降推荐碧桂园服务新城悦服务建议关注金科服务45万物云通过港交所上市聆讯光大世茂服务融创服务建业新生活证券地产AH物业板块月度跟踪2022年8月2独立发展关注第三方拓展能力较强的物管公司第三方在管面积占20220803七月地产AH核心物业指-24比超过80已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管推荐绿城服务建华润万象生活发布业绩预增公告光大证议关注旭辉永升服务雅生活服务品牌力强第三方拓展竞争优势明显的公券地产AH物业板块月度跟踪2022年4司建议关注万物云月3稳健国企持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价推荐保利物业中海物业建议关注华润万象生活招商积余远洋服务金茂服务越秀服务建发物业风险分析人工成本风险第三方外拓竞争加剧风险增值服务拓展风险关联方依赖风险外包风险敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产物业服务12022年12月光大地产AH物管板块指数11光大地产AH物管板块指数成分股2022年9月起光大AH物管板块指数成分股收缩为17家其中国企组8家民企组9家国企组8家为华润万象生活1209HK中海物业2669HK保利物业6049HK招商积余001914SZ远洋服务6677HK金茂服务0816HK越秀服务6626HK建发物业2156HK民企组9家为碧桂园服务6098HK绿城服务2869HK雅生活服务3319HK旭辉永升服务1995HK新城悦服务1755HK建业新生活9983HK融创服务1516HK世茂服务0873HK金科服务9666HK表1光大AH物管板块样本股构成本月年初至今代码简称总市值股价PELYRPETTM涨跌幅涨跌幅1209HK华润万象生活81453965429398731062669HK中海物业2405813272240-58-056049HK保利物业2293460524622201-243001914SZ招商积余16431538318270-32-2362156HK建发物业52643730024614-026626HK越秀服务453331115110114-040816HK金茂服务333409170122127-2956677HK远洋服务2402255051-63-4836098HK碧桂园服务5902194413312517-5792869HK绿城服务1515518163225-30-2633319HK雅生活服务1203941475142-2661516HK融创服务115542082-1031313-4549666HK金科服务80513706986-121-5791755HK新城悦服务72192012514776-1611995HK旭辉永升服务69143910292-27-6250873HK世茂服务626282518937-4809983HK建业新生活3503045151-84-291平均17061668823-286资料来源Wind光大证券研究所整理截止日期20221231PELYR与PETTM平均值剔除融创服务市值单位亿元人民币H股股价港元股A股股价元股换算汇率1港元09元人民币敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产物业服务12指数年度表现及月度表现2022年1-12月光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-281跑输沪深300指数64pct跑输恒生指数126pct跑输恒生港股通指数112pct图12022年光大地产AH物管板块指数走势0101-1231图22022年光大地产AH物管板块指数涨幅0101-1231201000-10-5-20-10-30-40-15-50-60-20-70-25-30沪深300恒生指数恒生港股通光大AH物管板块指数资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日2022年12月光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为44跑赢沪深300指数39pct跑输恒生指数20pct跑输恒生港股通指数18pct图32022年12月光大地产AH物管板块指数走势1201-1231图42022年12月光大地产AH物管板块指数涨幅1201-12311070860650440230020-210-400沪深300恒生指数恒生港股通光大AH物管板块指数资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产物业服务2022年12月光大地产AH物管板块指数单月涨幅44在A股行业板块中位列第431在H股行业板块中位列第715图52022年12月A股板块表现图62022年12月H股板块表现资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日13个股年度表现及月度表现2022年12月AH物管板块指数样本股下简称样本股平均涨跌幅为23涨跌幅前列为融创服务313金茂服务127越秀服务114新城悦服务76华润万象生活732022年1-12月样本股平均涨跌幅为-286涨跌幅前列为华润万象生活106建发物业-02越秀服务-04中海物业-05新城悦服务-161图72022年12月样本股涨跌幅1201-1231图82022年样本股涨跌幅0101-1231资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日蓝线表示样本股涨跌幅资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日蓝线表示样本股涨跌幅平均值平均值敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产物业服务2022年12月港股通持股比例变化雅生活服务457pct旭辉永升服务161pct金科服务092pct世茂服务063pct绿城服务034pct2022年1-12月港股通持股比例变化雅生活服务1790pct世茂服务1256pct融创服务1255pct旭辉永升服务1105pct金科服务819pct图92022年12月港股通持股变化1201-1231图102022年港股通持股变化0101-1231资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日2022年12月31日样本股除融创服务外2022年的WIND一致预测PE估值范围从44到364均值约为15样本股除融创服务外2023年的WIND一致预测PE估值范围从33到280均值约为11图11样本股2022及2023年预测PE估值图122022年12月底样本股估值分位pe-ttm资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日资料来源Wind光大证券研究所截至2022年12月31日PE估值来自WIND一致预期极大极小值区间为2020年1月1日至2022年12月31日敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产物业服务2物业行业最新动态跟踪21中央积极发展服务消费推动家政进社区表2中央部门政策动态时间部门政策动态国家发展改革委住房和城乡建设部国务院妇儿工委办公室联合印发城市儿童友好空间建设导则试行导则12月2日国家发展改革委等提出城市儿童友好空间建设应在城市街区社区3个层级统筹推进重点工作内容包括公共服务设施道路空间公园绿地的适儿化改造和校外活动场所游憩设施建设科技部住房和城乡建设部印发十四五城镇化与城市发展科技创新专项规划规划提出以城市全生命周期管理和市政设施运维安全高效智慧智能集约节约为目标进行关键核心技术研究提高以人为核心的城市建设水平支撑完12月6日科技部等整社区城镇老旧街区小区改造历史文化街区更新保护既有建筑和工业园区再利用地下空间高效利用等新时期城市更新工作开展规模化工程示范中共中央办公厅国务院办公厅印发了乡村振兴责任制实施办法办法明确企事业单位和社会组织应当积极履行12月14日中共中央办公厅等社会责任支持乡村振兴深入实施万企兴万村行动探索建立健全企业支持乡村振兴机制发挥第三次分配作用鼓励引导各类公益慈善资金支持乡村振兴鼓励公民个人主动参与乡村振兴中共中央国务院印发了扩大内需战略规划纲要20222035年规划纲要提出持续提升传统消费促进居住消费健康发展推进城市设施规划建设和城市更新加强城镇老旧小区改造和社区建设完善社区人居环境积极发展服务12月14日中共中央等消费增加养老育幼服务消费推动家政服务提质扩容构建公共服务便民利民服务志愿互助服务相结合的社区服务体系支持家政养老托幼物业等业态融合创新国家发展改革委商务部教育部民政部等11部门印发关于推动家政进社区的指导意见意见提出到2023年底促进家政服务业提质扩容领跑者行动重点推进城市的社区家政网点服务能力覆盖率达到90以上全国家政服务网点服务能力进一步提升到2025年全国基本实现社区家政服务能力全覆盖推动家政行业从业人员进一步增加消费规模12月21日国家发展改革委等进一步扩大服务品质进一步提升意见鼓励符合条件的物业服务企业开设家政服务机构推动嵌入社区综合服务中心日间照料中心托育机构老年助餐点等现有社区公共服务设施鼓励家政企业多种合作形式进社区支持家政企业与社区业主大会业主委员会或物业服务企业合作鼓励各地打造地域性家政品牌采取政府龙头企业社区模式全面打造技能培训推荐就业家政服务产品团购家政进社区的全链条服务资料来源各政府部门官网光大证券研究所整理22地方北京推进城市更新工作湖南支持社区居家养老助餐服务多地发文促进物业管理服务规范有序表3地方政府政策动态时间区域政策动态四川省成都市发布成都市智慧社区建设导则及首批示范应用场景导则明确到2022年年底将示范打造50个智慧社区11月23日成都以及100个智慧小区到2025年年底将完成1000个智慧社区建设北京市第十五届人民代表大会常务委员会第四十五次会议通过北京市城市更新条例将于2023年3月1日起施行条例提出落实北京城市总体规划以新时代首都发展为统领推动城市更新加强四个中心功能建设提高四个服务水平优12月6日北京化城市功能和空间布局改善人居环境加强历史文化保护传承激发城市活力促进城市高质量发展建设国际一流的和谐宜居之都陕西省发展改革委对政府定价的经营服务性收费进行了调整制定了2023版陕西省政府定价的经营服务性收费目录清单此12月6日陕西次清单对交通服务收费公用事业服务收费其他特定服务收费三类13个一级项目以及相关二级项目进行了公布湖南省十三届人大常委会第三十四次会议表决通过湖南省社区居家养老助餐服务若干规定将于2023年1月1日起施行规12月9日湖南定明确县级以上人民政府应当制定用地用房用水用电用气以及税费融资等方面的优惠政策支持社区居家养老助餐服务场所的建设和运营对养老助餐服务给予适当补贴并纳入财政预算深圳市住房和建设局发布深圳市小区车位使用管理专项规约示范文本公平合理有序利用住宅小区停车位进一步规12月14日深圳范停车场管理活动贵州制定了关于开展贵州省易地扶贫搬迁安置社区物业管理实体化公司试点的通知力争到2025年在全省3000人以上的安12月14日贵州置社区全覆盖建立物业管理实体化公司着力推动以市场化方式解决易地扶贫搬迁安置社区物业管理问题发展壮大社区集体经济深圳市住房和建设局发布关于修订深圳市物业服务企业和物业管理项目负责人物业服务信息计分标准的通知基础信息计分方面增加街道社区居委会评价指标并调整部分指标的计分规则和分值以及增加基础分良好信息计分增加区住房和建12月21日深圳设部门的表彰及奖励物业管理宣传培训线上课程物业管理宣传培训线上课程指标并调整绿色物业管理评价标识信息采集渠道不良信息计分方面将街道办事处对物业服务企业和项目负责人的行政处罚不良行为认定纳入不良信息采集来源等上海市人民政府办公厅发布修订后的上海市老年照护统一需求评估及服务管理办法的通知规范本市老年照护统一需求评估12月23日上海工作资料来源各地政府部门官网光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产物业服务3重点企业最新动态跟踪31重点企业的经营动态碧桂园服务本月中标南航深圳分公司机库维修中心及航站楼贵宾休息室物业管理服务项目海南省澄迈县福山镇台湾风情小镇小区物业服务项目二次招标安徽省禹会区公厕保洁设施维护项目合肥市第三人民医院物业管理服务等项目保利物业本月中标北京市国家开发银行2023-2025年开行大厦物业服务项目浙江嘉兴市华信工程咨询有限公司关于天凝镇全域化城镇服务管理项目广州市南沙区大岗镇兴业路豪岗大道等10条道路清扫保洁服务项目上海对外经贸大学松江校区及古北校区物业管理服务等项目绿城服务本月中标新疆公司本部后勤2023至2025年外包服务新疆公司矿区后勤2023至2025年外包服务三亚自贸港旅游航空总部项目DA2-46-01地块前期物业服务二次招标杭州市市民中心行政区物业管理服务等项目表4重点物业服务企业的市场拓展动态1201-1231企业动态德化县美伦山景叠苑小区物业管理服务项目达州高新区三中心办公楼及附属设施物业服务项目南航深圳分公司机库维修中心及航站楼贵宾休息室物业管理服务项目浙江省诸暨市中梁壹号雅滨园小区物业服务采购项目安徽省红星路1号院经营性房屋2022-2023年物业管理服务项目广西交投地产金科集美城项目物业顾问及专项委托服务项目碧桂园服务合肥市第三人民医院物业管理服务项目安徽省双凤经开区银河苑凤麟兰庭安置小区物业服务项目海南省澄迈县福山镇台湾风情小镇小区物业服务项目二次招标安徽省禹会区公厕保洁设施维护项目福建省交投地产金科集美城项目物业顾问及专项委托服务项目中国铁塔股份有限公司贺州市分公司2023年办公楼物业服务外包项目北京大学人民医院探视管理服务项目广州市黄埔区人民政府长洲街道办事处长洲街道2023年综合应急救援全域服务项目北京市国家开发银行2023-2025年开行大厦物业服务项目广州市南沙区大岗镇兴业路豪岗大道等10条道路清扫保洁服务项目神东煤炭设备维修中心二厂等3个区域物业服务项目中国铁塔股份有限公司辽宁省分公司2023年葫芦岛食堂及物业服务项目中国农业银行昆明分行本部2022年至2025年物业管理服务外包项目中国科学院武汉病毒研究所郑店园区物业服务项目广州2023年垃圾分类服务项目广东省长洲街道2023年全域化河涌巡查服务项目保利物业浙江省2023年新兴街道城市精细化保序管理服务项目陕西省魔茧科技中小企业科技服务平台运营外包服务项目上海对外经贸大学松江校区及古北校区物业管理服务项目福建华电丰海发电有限公司2023-2024年度后勤物业管理服务项目浙江嘉兴市华信工程咨询有限公司关于天凝镇全域化城镇服务管理项目2023年安徽农业大学校园物业管理服务采购项目江西首信招标咨询有限公司关于北沥村保洁服务项目国家税务总局东莞市税务局物业管理服务项目广州市海珠区体育场馆全民健身中心2023年后勤外包服务项目长沙市北鑫物业管理有限公司潮宗街一期保安保洁服务外包项目金科服务新疆阿勒泰地区机关事务管理局物业管理服务项目重庆商社汽贸博瑞公司客户服务项目北京浪潮智谷中心物业专项服务项目浙江三墩单元XH03XH0306-M1-62地块商业商务用房项目物业管理服务项目合肥高新区城西桥家园ABC组团物业管理服务项目绿城服务浙江省中国计量大学现代科技学院义乌校区物业服务项目三亚自贸港旅游航空总部项目DA2-46-01地块前期物业服务二次招标新疆公司本部后勤2023至2025年外包服务敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产物业服务新疆公司矿区后勤2023至2025年外包服务安徽省中国科学技术大学先进技术研究院物业管理服务项目海南省国家税务总局定安县税务局2023年度物业管理服务项目浙江省西溪北苑优家公寓值班用房物业管理服务浙江省阳陂湖生态湿地2023年度物业服务浙江省杭州第十四中学附属学校物业管理服务杭州市社会保险管理服务中心2023年度物业管理服务项目中信银行杭州分行物业管理及餐饮服务项目杭州市市民中心行政区物业管理服务项目杭州市城市规划展览馆杭州市规划和自然资源宣教中心杭州市规划和自然资源综合保障中心的物业服务浙商银行宁波分行2023-2024年度物业外包服务项目杭州市余杭蔚澜学校关于综合物业1件的竞价采购项目2023-2024年杭州东站枢纽出租车通道及相关区域日常管理及养护项目杭州市天水街道老旧小区微治理专项服务项目中国人民银行杭州中心支行后勤服务外包项目台州市城乡规划设计研究院有限公司科研业务大楼物业服务中国铁路上海局集团有限公司金华货运中心2023年义乌西铁路货场安保项目浙江省交通运输宣传与保障中心关于机关大院物业服务项目浙江省永康市黄棠城中村改造安置项目一二地块前期物业服务浙江省桐庐智城大厦物业管理服务项目成都局集团公司干部培训中心重庆培训部物业管理服务江西省鹰潭市某单位物业管理社会化保障项目江苏省无锡空港物流有限公司2022-2024年综合服务外包项目二标段保洁服务新大正北京市门供电力2022年至2023年物业服务重庆高速公路2023-2025年服务区保安保洁业务外包项目东南区域重庆渝北支行2023年后勤服务采购项目中国人民解放军联勤保障部队驻渝某部综合生活保障社会化项目重庆市彭水县第一中学校物业服务2022年旭辉澜悦苑电信设备租赁服务旭辉永升服务泰州市人民医院总院物业服务采购项目江苏省荣熙花园项目前期物业管理服务新城悦服务江苏钟楼区清云澜湾项目售楼处2023-2025年度物业管理服务项目济南市公安局历城分局特警新营房物业管理服务项目江西见闻商务咨询有限公司关于中梁首府物业招标服务采购项目融创服务南开大学津南幼儿园2023-2025年度物业服务项目武汉城建融创樾湖湾2023年度案场物业项目资料来源天眼查光大证券研究所整理32重点企业的资本市场动态招商积余12月5日招商积余筹划出售原中航地产遗留项目加快推进公司资产轻重分离华润万象生活12月9日华润万象生活公告重续关连交易协议并公告多项框架协议的最高年度服务费总额上限包括物业管理商业运营增值服务等越秀服务12月30日越秀服务董事会决议批准一份股票期权计划有条件授出共15220300份股票期权予39名合资格参与者包括执行董事毛先生及张先生各获授予1048800份股票期权各占公告日已发行股份的约007以及37名高级管理层成员及本集团核心雇员共13122700份股票期权占公告日已发行股份的约085上市进展12月30日润华生活服务集团控股有限公司发布公告拟全球发售7500万股股份每股发售价为200港元众安智慧生活服务有限公司发布公告拟全球发售127亿股股份每股138-178港元敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产物业服务表5重点物业服务企业的资本市场动态公司类型动态12月7日华润万象生活公告2023年华润置地商业运营服务框架协议经补充协议修订的期限应延长至15年即自2023年1月1日起至2037年12月31日止截至2023年2024年及2025年12月31日止年度经修订2023年华润置地商业运营服务框架协议的最高年度服务费总额分别不得超过以下上限30亿元40亿元50亿元12月9日华润万象生活公告重续非豁免持续关连交易2023-2025年i华润置地物业管理服务框架协议的最高年度华润万象生活关联交易管理费总额不得超过以下上限1825亿元2175亿元2615亿元ii华润置地商业运营服务框架协议的最高年度服务费总额分别不得超过以下上限30亿元40亿元50亿元iii华润置地增值服务框架协议的最高年度服务费总额不得超过以下上限155亿元20亿元255亿元iv华润集团物业管理服务框架协议的最高年度管理费总额不得超过以下所载上限865亿元1395亿元1745亿元12月30日保利物业服务股份有限公司发布所得款项用途预期时间表的最新情况公司全球发售所得款项净额约为5218保利物业其他重要事项亿港元截至2022年12月29日保利物业已动用全球发售所得款项净额约3688亿港元尚未动用所得款项净额约153亿港元占所得款项净额的约293董事会决定延长尚未动用所得款项净额的预期动用时间表12月15日远洋集团和远洋服务发布有关出售物业管理公司权益之须予披露交易联合公告于第一期交割后远洋集远洋服务其他重要事项团控股及远洋服务各自于物业控股公司及物管公司之权益将由50减少至35于第二期交割后远洋服务将不再拥有物管公司任何权益及于第三期交割后远洋集团控股将不再拥有物业控股公司任何权益12月9日中海物业间接全资附属公司中海物业管理广州有限公司与中国海外发展间接非全资附属公司广州利合房地产开中海物业收并购发有限公司订立股权转让协议中海物业广州公司将以7610万元购买广州利合房地产旗下广州利合物业管理有限公司100股权广州利合物业管理有限公司主要于中国广州从事物业管理业务12月30日金科服务采纳H股奖励计划H股奖励计划的目的及目标为i通过在股东与本集团管理层之间建立利益平衡机金科服务股权激励制提升本公司的公司治理ii激励本集团管理层在本公司发展过程中平衡本集团短期及长期目标及iii吸引及留住人才刺激持续创造价值及推动本集团的长期发展12月9日越秀服务公告2022-2024年越秀集团越秀地产及其附属公司或联系人i根据物业管理及增值服务框架关联交易协议应付本集团的最高年度服务费87814651906亿元ii本集团将于创兴银行集团实际存放银行存款的每日最高余额包括应计利息229425232775亿元12月30日越秀服务董事会决议批准一份股票期权计划旨在改善公司的中长期激励机制据此议决有条件授出共越秀服务15220300份股票期权予共39名合资格参与者包括i执行董事毛先生及张先生各获授予1048800份股票期权各占股权激励本公告日期已发行股份的约007倘该等股票期权获悉数行使及ii37名高级管理层成员及本集团核心雇员其等获授予共13122700份股票期权占本公告日期已发行股份的约085倘该等股票期权获悉数行使落实首次授予方案的条件为A达成该等采纳条件B本公司取得股东批准采纳首次授予方案及C本公司取得广州市国资委的批准12月8日招商积余与中国南山集团在招商积余大厦签署战略合作协议协议签署后双方就物业管理企业集采增值战略合作服务智慧科技物流供应链等业务的合作模式落地路径进行了深入交流12月5日招商积余发布关于筹划资产出售的提示性公告公司正在筹划出售成都市中航地产发展有限公司100股权九招商积余江市九方商业管理有限公司100股权中航城置业昆山有限公司100股权江西中航地产有限责任公司100股权其他重要事项岳阳中航地产有限公司100股权赣州市航逸酒店管理有限公司100股权深圳中航观澜地产发展有限公司51股权并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款12月8日新城悦服务发布公告江苏新城悦本公司的间接子公司与王晓松先生作为王先生的代理人及代表王先生订立补充协议订明年度上限分别i规限向新城控股提供若干物业相关服务人民币135亿元ii规限向王先生的关联公司新城悦服务关联交易新城控股除外提供服务人民币1亿元合并计算2023年服务框架协议及补充协议将向新城控股以及王先生的关联公司新城控股除外提供服务的年度上限总额为人民币145亿元12月7日旭辉控股发布公告与旭辉永升服务续订物业管理服务总协议自2023年1月1日起再续期三年现有年度费关联交易旭辉永升服务用上限由人民币48亿元修订为人民币86亿元回购12月8日旭辉永升服务发布公告自2022年4月以来已累计购回并注销3316万股普通股占已发行股份数目的01912月9日建业新生活公告建业地产集团及其联系人i根据经重续房产营销代理服务框架协议应付本集团服务费的建议年度上限2023-2025年均为35亿元ii采购以及建业新生活集团采购的年度上限2023-2025年建业地产集团建业新生活关联交易及其联系人采购及建业新生活集团采购均为2500万元iii根据经重续社群营运管理服务框架协议应付本集团服务费的年度上限2023-2025年均为1亿元12月15日建发物业发布公告称董事会欣然宣布于2022年12月15日授予日其已批准根据激励计划向本建发物业股权激励集团不超过105名雇员预留激励对象授出合共7050000股限制性股份惟须待预留激励对象接纳后方可作实12月8日绿城服务发布公告称于当日根据公司购股权计划向若干董事公司高级管理层及集团若干雇员授出合计414645绿城服务股权激励万份购股权每股行权价为558港元有效期10年购股权中225万股已授予该公司董事以及高级管理层12月6日世茂服务发布持续关连交易公告公司与世茂集团于2022年12月6日订立该等协议各为期三年自2023年1月1日至2025年12月31日止根据租赁总协议公司将不时向世茂集团租赁多项住宅或非住宅物业租赁之目的为关联交易1将部分物业用作办公室及2发展其他小区增值服务其中物业管理服务总协议项下各年度费用上限分别为151亿元173亿元和169亿元世茂服务12月23日世茂服务控股有限公司发布终止关于须予披露及关连交易的公告宣布终止收购世茂股份物管业务资产鉴于1该协议签订之时有关收购事项的估值基础已经不再适用于现时的市场情况而当时所商定的收购事项的代价和目前市场情收并购况相比有较大背离及2公司自2021年12月13日公布收购事项后收到大量来自独立股东的意见回馈明确反对收购事项因此公司与世茂股份于2022年12月23日已在双方同意下终止有关收购事项的该协议而双方在该协议项下的各自权利和责任将被解除和免除12月30日润华生活服务集团控股有限公司发布全球发售股份的公告本次全球发售的发售股份数共计7500万股每股润华生活服务上市进展发售股份发售价为200港元其中国际配售股份数目6750万股占全球发售项下初步可供认购发售股份总数的90香港发售股份数目750万股占全球发售项下初步可供认购发售股份总数的1012月30日众安智慧生活服务有限公司发布公告拟全球发售127亿股股份每股138-178港元其中香港发售12668众安智慧生活上市进展万股发售股份约占10国际发售114亿股约占90资料来源wind克而瑞物管公众号观点网等光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产物业服务4投资建议关注三条主线中央持续强化物业行业基层治理作用物业行业定位社区治理基层支柱从中央到地方的各级政府政策支持力度较强物业企业在提升全社会就业水平疫情防控社区养老托幼智慧社区建设老旧小区改造等方面具有较高参与度当前我国的城镇化水平第三产业发展水平相当于发达国家六十年前1960年水平城镇化的质变蕴藏养老幼托社区服务城市服务等各项民生领域的需求第三产业迅速发展居民消费逐渐由物质型消费转向服务型消费物业贴近业主天然具备服务场景能充分挖掘增值业务潜力在宏观经济与地产开发环境影响下叠加疫情和消费低迷因素扰动物业管理规模仍实现稳健扩张营收和归母净利润稳定增长证明物业服务行业具备可穿越经济周期的增长模式以及轻资产低杠杆高效率的运营优势基本面稳健2022年以来光大AH物管板块受到美联储加息俄乌冲突新冠疫情冲击以及个别房地产企业信用风险的影响出现较大幅度回调但我们认为物管行业发展前景向好的趋势没有出现变化随着后续地产信用问题的厘清个别公司风险事件的有序处理以及港股市场整体价值逐步体现物管板块的整体估值有望修复我们在持续看好国企物管的稳健发展的同时当前建议重点关注民企物管的估值修复和独立发展投资建议关注三条主线1估值修复重点关注房地产行业流动性回暖民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降推荐碧桂园服务新城悦服务建议关注金科服务世茂服务融创服务建业新生活2独立发展关注第三方拓展能力较强的物管公司第三方在管面积占比超过80已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管推荐绿城服务建议关注旭辉永升服务雅生活服务品牌力强第三方拓展竞争优势明显的公司建议关注万物云3稳健国企持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价推荐保利物业中海物业建议关注华润万象生活招商积余远洋服务金茂服务越秀服务建发物业5风险提示人工成本风险人工成本占物业服务企业营业成本比重较大如果最低工资水平上涨过快将导致行业毛利润率水平受到挤压第三方外拓竞争风险当前物管行业发展进入扩张期为尽快提升独立经营能力第三方项目外拓竞争加剧如在激烈竞争中出现恶意报价突破底价竞标招投标贪腐等非正常情况将出现不利于行业有序发展的风险增值服务拓展风险非业主增值服务方面目前仍较大程度上与开发商业务相关如案场协销对于业主增值服务多类商业模式正在探索中盈利水平和竞争格局尚未完全清晰未来存在一定的拓展风险和试错风险关联方依赖风险部分具有开发商背景的物业服务企业中部分在管面积来自于关联方开发商如开发商业务受阻或改变策略将导致物业服务企业在的合约面积拓展增速面临下滑的风险外包风险外包成本占营业成本比重呈逐年上升趋势如果在外包业务质量方面无法有效控制将对物业服务企业的品牌形象和业主满意度构成风险敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告房地产物业服务6附录重点公司列表表6重点公司的盈利预测估值与评级收盘价EPS港元元2021-2024PEx投资评级证券代码公司名称港元EPS三年元20212022E2023E2024ECAGR20212022E2023E2024E本次变动1209HK华润万象生活3965076101123148250469352287240买入维持001914SZ招商积余1538048058068080182318266226193买入维持2602HK万物云4905142166205250210310265214175买入维持0873HK世茂服务282045011021026-1635622811796增持维持2156HK建发物业437012017025032390327225159122买入维持6049HK保利物业4605153193244313270269213168131买入维持2869HK绿城服务518026022029036113178212158129买入维持2669HK中海物业813030039050062274272208162131买入维持9666HK金科服务1370162110132154-16761129379增持维持6098HK碧桂园服务19441201592192873381451097961买入维持1755HK新城悦服务9200600761181503551361086955买入维持6626HK越秀服务331024032040052299125947457买入维持1995HK旭辉永升服务439035046061078302111846550买入维持0816HK金茂服务409020044066084624186825543买入维持9983HK建业新生活30404805506607716856494135增持维持3319HK雅生活服务94116317320923112452494036增持维持6677HK远洋服务22503704306008029554463425增持维持1516HK融创服务420042-026019025-15290-198148增持维持资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2022-12-30汇率按1HKD08933CNY换算按2022年预测PE估值降序排序EPS按最新股本摊薄注中海物业股价和EPS均以港币计价招商积余股价和EPS均以人民币计价其他公司股价以港币计价EPS以人民币计价敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-12-证券研究报告