上周（2022.12.24-2022.12.30，下同）：上周房地产板块（SW）涨跌幅2.76%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别+1.13%，+1.48%，超额收益分别为-3.89%、-4.24%。
　　房地产基本面与高频数据：（1）房产市场：上周60城新房成交面积479.7万平，环比+61.6%，同比-31.7%；2022年12月1日-12月30日累计成交1546.8万平，同比-27.4%。2022年累计成交18458.4万平，同比33.1%。上周20城二手房成交面积111.5万平，环比+17.2%，同比-15.4%；2022年12月1日-12月30日累计成交523.9万平，同比-0.8%。2022年累计成交6518.2万平，同比-13.7%。上周16城新房累计库存9702.2万平，环比-0.4%，同比+1.2%。16城新房去化周期为14.2个月，环比变动-1.2个月，同比变动+4.3个月。一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.2个月、14.2个月、55.6个月，环比分别变动-0.9个月、-1.5个月、+0.7个月。（2）土地市场：2022年12月26日-2023年1月1日百城供应土地数量环比+3.4%，同比-51.7%，供应土地建筑面积环比11.9%，同比-49.1%。百城土地成交建筑面积环比-26.6%，同比+16.8%；成交楼面价环比-7.3%、同比-15.9%；土地溢价率环比-1.4pct，同比1.4pct。
　　重点数据与政策：（1）近日，银保监会党委召开扩大会议，会议强调，要促进金融与房地产正常循环，做好“保交楼、保民生、保稳定”工作，满足房地产市场合理融资需求，改善优质房企资产负债表，坚持“房住不炒”定位，“因城施策”实施差别化住房信贷政策，满足刚性和改善性住房需求，支持长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　（2）武汉市第六轮集中土拍的20宗地块均成功出让，总成交额257.11亿元。各地继续推出相关放松政策，广东东莞市12月26日起全域放开商品房限购；潍坊市公积金贷款最高额度提高至60万元；广州市深化二手房“带押过户”与新建商品房项目“交房即交证”；郑州市将调整住房限购政策，鼓励房地产企业开展优惠让利活动；成都市实行父母投靠成年子女入户可购买一套住房。
　　周观点：近期销售受到疫情第一轮冲击的影响持续恶化，可能会加快后续需求侧政策出台的节奏，近期南京、东莞、佛山等高能级核心城市陆续松绑限购等，居民购房信心有望恢复。另一方面，受到信贷资金和债务融资等方面的边际改善影响，供给侧形成持续催化，12月以来风险事件出现的频次明显降低，行业最艰难的时刻很快将过去。我们判断，随着疫情冲击减弱和政策的持续作用，2023年一季度销售有望逐步好转。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1）房地产开发：保利发展、金地集团、新城控股、首开股份；2）物业管理：招商积余、华润万象生活、新大正。
　　风险提示：房地产调控政策放宽不及预期；行业下行持续，销售不及预期；行业信用风险持续蔓延,流动性恶化超预期；疫情反复、发展超预期

研究报告全文：证券研究报告行业跟踪周报房地产房地产行业跟踪周报销售环比出现回暖各地放松态势延续2023年01月03日增持维持证券分析师房诚琦执业证书S0600522100002TableSummaryTableTagfangcqdwzqcomcn投资要点研究助理白学松上周20221224-20221230下同上周房地产板块SW涨跌幅-执业证书S0600121050013276同期沪深300万得全A指数涨跌幅分别113148超baixsdwzqcomcn额收益分别为-389-424房地产基本面与高频数据1房产市场上周60城新房成交面积4797行业走势万平环比616同比-3172022年12月1日-12月30日累计成房地产沪深300交15468万平同比-2742022年累计成交184584万平同比-117331上周20城二手房成交面积1115万平环比172同比-1543-12022年12月1日-12月30日累计成交5239万平同比-082022年-5-9累计成交65182万平同比-137上周16城新房累计库存97022万-13-17平环比-04同比1216城新房去化周期为142个月环比变-21-25动个月同比变动个月一线二线三四线城市去化周期分-29-124320221420225420229120221230别为122个月142个月556个月环比分别变动-09个月-15个月07个月2土地市场2022年12月26日-2023年1月1日百城供应土地数量环比34同比-517供应土地建筑面积环比-相关研究119同比-491百城土地成交建筑面积环比-266同比1682023年房地产行业投资策略成交楼面价环比-73同比-159土地溢价率环比-14pct同比-曙光金海近晴雪玉峰高14pct2022-12-29重点数据与政策1近日银保监会党委召开扩大会议会议强调销售数据持续下跌各地放松要促进金融与房地产正常循环做好保交楼保民生保稳定工作满足房地产市场合理融资需求改善优质房企资产负债表坚持房住态势延续不炒定位因城施策实施差别化住房信贷政策满足刚性和改善2022-12-26性住房需求支持长租房市场建设推动房地产业向新发展模式平稳过渡2武汉市第六轮集中土拍的20宗地块均成功出让总成交额25711亿元各地继续推出相关放松政策广东东莞市12月26日起全域放开商品房限购潍坊市公积金贷款最高额度提高至60万元广州市深化二手房带押过户与新建商品房项目交房即交证郑州市将调整住房限购政策鼓励房地产企业开展优惠让利活动成都市实行父母投靠成年子女入户可购买一套住房周观点近期销售受到疫情第一轮冲击的影响持续恶化可能会加快后续需求侧政策出台的节奏近期南京东莞佛山等高能级核心城市陆续松绑限购等居民购房信心有望恢复另一方面受到信贷资金和债务融资等方面的边际改善影响供给侧形成持续催化12月以来风险事件出现的频次明显降低行业最艰难的时刻很快将过去我们判断随着疫情冲击减弱和政策的持续作用2023年一季度销售有望逐步好转中长期看随着风险房企收缩更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚建议关注1房地产开发保利发展金地集团新城控股首开股份2物业管理招商积余华润万象生活新大正风险提示房地产调控政策放宽不及预期行业下行持续销售不及预期行业信用风险持续蔓延流动性恶化超预期疫情反复发展超预期117东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报内容目录1板块观点42房地产基本面与高频数据621房产市场情况622土地市场情况923房地产行业融资情况103行业和公司动态跟踪1131行业政策跟踪1132板块上市公司重点公告梳理124行情回顾145投资建议156风险提示16217东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图表目录图160城新房成交套数6图260城新房成交面积6图320城二手房成交套数6图420城二手房成交面积6图5一二三四线城市去化周期7图6一线城市商品房库存及去化周期7图7二线城市商品房库存及去化周期7图8三四线城市商品房库存及去化周期7图916城商品房库存及去化周期8图10百城土地供应数量9图11百城土地供应规划建筑面积9图12百城土地成交建筑面积9图13百城土地成交楼面均价9图14百城土地成交溢价率10图15房企信用债发行额周度10图16房企信用债发行额月度10图17REITs周涨跌幅11图18房地产板块走势与Wind全A和沪深300对比2021年以来涨跌幅14表1上市公司盈利预测与估值202212305表2主要城市成交信息汇总8表3上周中央重点政策汇总11表4上周地方重点政策汇总11表5上周公司重点公告跟踪12表6上周涨跌幅前五14表7上周涨跌幅后五15317东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报1板块观点1房地产开发城乡融合背景下扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等群体住房困难问题金融端支持力度增加先发布局的相关企业有望受益3月17日发改委印发2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务提出扩大保障性租赁住房供给着力解决新市民青年人等群体住房困难问题3月14日财政部住房城乡建设部印发中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法地方各级财政应对补助资金专款专用分账审核严禁用于平衡预算偿还债务支付利息等地方各级住建及实施单位严禁挪用不得从中提取工作经费或管理经费3月16日银保监会召开专题会议会议强调提升金融服务乡村振兴质效助力新市民在城镇安居创业我们认为在推进住房供给侧结构改革过程中增加保障性租赁住房供给是我国2022年及未来的主旋律此次2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务的发布进一步说明保障性住房建设需求和工作任务银行有加大对保障性租赁住房项目的信贷投放的合理空间有助于参与住房保障建设的企业的资金稳定当前很多主流房企已经布局租赁住宅业务部分已具备租赁住房的资管能力因而向保障性租赁住房业务发展也较为顺利在目前金融端政策支持下此类企业融资吸引力更强未来行业风险取决于房地产结构调整政策支撑力度建议关注保利发展金地集团新城控股首开股份2物业管理未来独立市场化运营可能是物管的新出路部分物管业绩出现回暖迹象如保利物业2021年实现年收入同比增长34随着2021年末及2022年政策逆周期调节房地产行业预期逐渐转暖近期物管行业发布业绩显示营收回暖稳中有升我们认为优秀的物管企业将凭借着规模经济注定重新建立资金募集使用的良性循环市场上的物管企业尚未形成足够高的业务体量的护城河考虑到部分物业公司与母公司共享品牌不具有独立性的风险我们认为当母公司品牌出现瑕疵时也增大了相关联的物管公司获得消费者信任的困难建立物管公司与房开脱钩的独立市场化运作模式可能是未来物管公司构建自身品牌规模的优势建议关注招商积余华润万象生活新大正3房地产经纪行业强监管下房地产中介行业需寻求新突破在房地产市场下行趋势下高度依赖于房地产市场的中介行业在近半年来不再火热在房地产经纪行业的主要阵地二手房交易市场方面20城二手房2022年11月累计成交6095万平同比384从长期看2021年下半年以来二手房个人交易系统的不断完善也给中介机构带来更多挑战在行业有转暖迹象的背景下中长期建议关注中国房屋交易和服务平台龙头企业以及房地产中介区域龙头建议关注我爱我家417东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报表1上市公司盈利预测与估值20221230收盘价EPS元PE倍公司代码公司名称元EPS-2021AEPS-2022EEPS-2023EPE-2021APE-2022EPE-2023E001979SZ招商蛇口1263131119129101911161101600048SH保利地产1513229237253683661638000002SZ万科A182019419420910201020938600383SH金地集团1023208207224622627487601155SH新城控股2050557510502523572424002244SZ滨江集团8830971111394794217442007HK碧桂园26715505904948911704880688HK中国海外发展206040317026141110897060884HK旭辉控股集团11009404704444210062241109HK华润置地357544322534159014609350960HK龙湖集团24303471933077641902707数据来源Wind东吴证券研究所备注20230103港元兑人民币中间价为1港元091人民币港股收盘价EPS单位为港元EPSPE为Wind一致预期517东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报2房地产基本面与高频数据21房产市场情况上周新房销售略有回调北京上海广州深圳新房成交面积环比分别为1421142300198从新房成交看上周60城新房成交面积4797万平环比616同比-3172022年12月1日-12月30日累计成交15468万平同比-2742022年累计成交184584万平同比-331上周60城新房成交套数40万套环比582同比-2202022年12月1日-12月30日累计成交133万套同比-3042022年累计成交1614万套同比-345图160城新房成交套数图260城新房成交面积700003508003503006000070030025025060050000200200400001505001501004001003000050300502000000-5020010000-50-100100-1000-150202212302022092320220930202210072022101420221021202210282022110420221111202211182022112520221202202212092022121620221223202209160-15020221209202209162022092320220930202210072022101420221021202210282022110420221111202211182022112520221202202212162022122320221230套数套环比右同比右面积万方环比右同比右数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所从二手房成交看上周20城二手房成交面积1115万平环比172同比-1542022年12月1日-12月30日累计成交5239万平同比-082022年累计成交65182万平同比-137上周20城二手房成交套数11万套环比192同比-1782022年12月1日-12月30日累计成交53万套同比-692022年累计成交686万套同比-125图320城二手房成交套数图420城二手房成交面积2000050002004500180001804000160004000160350014000300014030001200012025001000020001002000800080150010006000601000400004050020002000-1000202212302022092320220930202210072022101420221021202210282022110420221111202211182022112520221202202212092022121620221223202209160-50020220916202209232022093020221007202210142022102120221028202211042022111120221118202211252022120220221209202212162022122320221230套数套环比右同比右面积万方环比右同比右数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所617东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报从库存和去化周期看上周16城新房累计库存97022万平环比-04同比1216城新房去化周期为142个月环比变动-12个月同比变动43个月一线二线三四线城市去化周期分别为122个月142个月556个月环比分别变动-09个月-15个月07个月图5一二三四线城市去化周期图6一线城市商品房库存及去化周期60400020503500181630004014250012302000108201500610001045002000202241202263202285202278202285202292202221820223112022422202251320226242022715202282620229162022107202212920226102022624202272220228192022916202293020221292022102820221118202212302022101420221028202211112022112520221223一线去化周期月二线去化周期月一线可售面积万平一线去化周期月右三四线去化周期月数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所图7二线城市商品房库存及去化周期图8三四线城市商品房库存及去化周期5600188806016550086050145400840124053001082030520088006510020478050002760104900074002022782022852022922022782022852022922022819202261020226242022722202291620229302022129202291620226102022624202272220228192022930202212920221125202210142022102820221111202212232022101420221028202211112022112520221223二线可售面积万平二线去化周期月右三四线可售面积万平三四线去化周期月右数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所717东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图916城商品房库存及去化周期98001897001696001495001294001093008920069100490002890002022712022782022852022922022992022729202212220226102022617202262420227152022722202281220228192022826202291620229232022930202210720221142022129202210212022102820221111202211182022112520221216202212232022123016城可售面积万平16城去化周期月右20221014数据来源Wind东吴证券研究所表2主要城市成交信息汇总上周成交前周成交上周成交上周成交2022年122022年累计去化周期去化周期环区域城市万平万平环比同比月同比同比月比月北京2601071421130-269-240165-19华北区域济南2101041007-309-420-259--青岛4882421019645-86-90--上海229201142-222-77-14746-04杭州201991022-594-345-33927-04南京145691107-489-477-338170-16苏州2871121572368-141-162116-24长三角宁波1157750652389-444133-16连云港0000----530--绍兴0807106-233-872-622--镇江0000----450--温州8383-02-29085-336299-21深圳5748198-405-254-25914100广州179137300-638-509-362246-23粤港澳佛山192205-64-380-329-317--江门424122521036106--惠州2635-241-467387-449--中西部武汉760400901207-528-494--福州2741-341-679-21-534298-12其他莆田0811-273-656-185-61322906数据来源Wind东吴证券研究所注去化周期住宅可售面积近三月周成交面积平均值365712817东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报22土地市场情况土地供应方面2022年12月26日-2023年1月1日百城供应土地数量为339宗环比34同比-517供应土地建筑面积为22671万平方米环比-119同比-491本年累计供应土地数量为33956宗同比-583累计供应土地建筑面积为2237377万方同比-71图10百城土地供应数量图11百城土地供应规划建筑面积1800200120002001600150100001501400120010080001001000600050508004000060004002000-50-502000-1000-100202209252022100220221009202210162022102320221030202211062022111320221120202211272022120420221211202212182022122520230101202210022022100920221016202210232022103020221106202211132022112020221127202212042022121120221218202212252023010120220925供应土地规划建筑面积万方环比右轴供应土地数量宗环比右轴同比右轴同比右轴数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所土地成交方面2022年12月26日-2023年1月1日百城土地成交建筑面积57928万方环比-266同比168成交楼面价1638元平环比-73同比-159土地溢价率06环比-14pct同比-14pct年初至今累计成交土地建筑面积为1782873万方同比-61累计成交楼面价为2084元平同比-222累计成交土地溢价率为318同比-72pct图12百城土地成交建筑面积图13百城土地成交楼面均价10000250600015020080005000100150400060001005030004000500200002000-50-5010000-1000-100202210022022100920220925202210092022101620221023202210302022110620221113202211202022112720221204202212112022121820221225202301012022092520221002202210162022102320221030202211062022111320221120202211272022120420221211202212182022122520230101成交土地建筑面积万方环比右轴楼面均价元平方米环比右轴同比右轴同比右轴数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所917东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图14百城土地成交溢价率1210810684260-24-42-6-80-10202212112022092520221002202210092022101620221023202210302022110620221113202211202022112720221204202212182022122520230101土地溢价率环比右轴同比右轴数据来源Wind东吴证券研究所23房地产行业融资情况上周房地产行业境内信用债发行规模为665亿元22万科MTN005发行规模最高为37亿元我们认为近期中央积极的发声态度正呈现逐步传导的效应房地产融资逐渐回暖人民银行总行引导银行间市场交易商协会出台专项政策将银行间债券市场发债房企的范围由全国性房企扩大至地方优质民营房企并组织中债信用增进公司向拟发债民营房企给予增信支持境内信用债发行方面上周房地产企业发行信用债合计5支发行金额合计665亿元环比459同比12892022年12月1日-12月30日房地产企业合计发行信用债57支合计发行金额5036亿元2022年至今房地产企业合计发行信用债554支合计发行金额51297亿元同比-14图15房企信用债发行额周度图16房企信用债发行额月度1602560070140500602012050400100154080300301060200204051002010000022-03-3122-04-3022-05-3122-06-3022-07-3122-08-3122-09-3022-10-3122-11-3022-12-3022-12-0222-10-2822-11-0422-11-1122-11-1822-11-2522-12-0922-12-1622-12-2322-12-30发行金额亿元发行只数右轴发行金额亿元发行只数右轴数据来源Wind东吴证券研究所数据来源Wind东吴证券研究所国家发展改革委投资司副司长一级巡视员韩志峰25日在第七届中国PPP论坛上表示明年基础设施REITs很可能会进入快速发展期预计到今年年底共有24只REITs正式挂牌总发行规模7836亿元我们希望到明年年底基础设施REITs能够超过60只总发行规模超过2000亿元1017东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报图17REITs周涨跌幅70503010-10-30-50中中浙平中国鹏华建博华红富国东中华华国华红金金商安航金华夏信时夏土国泰吴金安夏泰夏土普安沪广首中深越中蛇中盐首君苏厦张北君合深洛徽杭州钢国圳秀关口国田创安园门江京安肥圳斯交甬广绿铁能高村产交港水东产安光保临高安控河能建源速园建务久业居大障港新居高房速数据来源Wind东吴证券研究所3行业和公司动态跟踪31行业政策跟踪根据银保监会12月27日消息近日银保监会党委召开扩大会议会议强调要促进金融与房地产正常循环做好保交楼保民生保稳定工作满足房地产市场合理融资需求改善优质房企资产负债表坚持房住不炒定位因城施策实施差别化住房信贷政策满足刚性和改善性住房需求支持长租房市场建设推动房地产业向新发展模式平稳过渡表3上周中央重点政策汇总日期部门文件内容促进金融与房地产正常循环做好保交楼保民生保稳定工作满足房地产市场合理融资需20221227银保监会求改善优质房企资产负债表坚持房住不炒定位因城施策实施差别化住房信贷政策满足刚性和改善性住房需求支持长租房市场建设推动房地产业向新发展模式平稳过渡数据来源银保监会东吴证券研究所地方层面武汉市第六轮集中土拍的20宗地块均成功出让总成交额25711亿元各地继续推出相关放松政策广东东莞市12月26日起全域放开商品房限购潍坊市公积金贷款最高额度提高至60万元广州市深化二手房带押过户与新建商品房项目交房即交证郑州市将调整住房限购政策鼓励房地产企业开展优惠让利活动成都市实行父母投靠成年子女入户可购买一套住房表4上周地方重点政策汇总日期省市分类城市级别内容20221226东莞市购房政策二线广东东莞市12月26日起全域放开商品房限购20221226南京市集中供地一线南京今年第五批集中供地结束14宗地块底价成交最终收金4903亿元20221227潍坊市公积金政策三线住房公积金最高贷款额度提升至60万元1117东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分行业跟踪周报20221227徐州市集中供地二线徐州第六批次集中供地共出让10宗地块总成交额约4348亿元20221227武汉市集中供地二线武汉第六轮集中土拍20宗地块均成功出让总成交金额25711亿元保障性租赁住成都印发成都市保障性租赁住房运营管理暂行办法预计2023年新筹建20221227成都市一线房人才公寓5000套保租房6万套20221228广州市购房政策一线深化二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