事件：
　　1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　简评
　　首套房贷款利率长效机制进一步完善，更好地支持刚性住房需求。早在2022年9月29日，央行公告对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。本次首套房贷款利率长效机制的建立是对9月份政策的进一步完善，自2022年四季度起，每季度末月对前三个月的新房价格情况做动态评估，若同环比皆连续三个月下降，则可自下个季度起阶段性放宽首套住房贷款利率下限，若后续评估期内新房价格同环比连续三个月均上涨，则恢复全国统一贷款利率下限要求。将房贷利率与房价走势相挂钩并做出动态调整，有助于地方政府“因城施策”用足政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。
　　符合条件的城市数量进一步扩大，市场活力有望进一步激活。根据我们的统计，70大中城市中符合条件的城市达38个，较9月份增加15个。根据我们9月的测算，符合条件的城市2021年商品住宅销售额占比约为50%~60%，本次政策出台后，预计占比将进一步扩大，市场活力将进一步激活，2023年销售在四季度有望实现同比转正。
　　12月重点城市平均首套房贷利率已降至4.09%，达历史新低。根据贝壳研究院的统计，2022年12月103个重点城市平均首套房贷利率为4.09%，环比持平，同比下降155个bp，创历史新低。其中一线城市平均为4.60%，二线及三四线城市平均为4.07%，一线城市同比降幅最小，仅为69pb，三四线城市同比降幅最大，为164bp。有19个城市首套利率已降至4.0%以下，其中二线6城，三四线13城，包括一线在内仅有9个城市利率高于4.1%。
　　投资建议：本次首套房利率长效机制的建立，有助于地方政府进一步用足用好“因城施策”工具箱。住建部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来，对于购买第二套住房的，要合理支持。预计未来需求端政策空间将持续打开。我们坚定看好“三高房企”、信用修复和政策放松下的销售复苏，推荐A股：万科A、保利发展、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团，港股：中国海外发展、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、碧桂园。后疫情时代，商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复，推荐A股：新城控股、招商蛇口，港股：龙湖集团、华润置地、华润万象生活、碧桂园服务、万物云。我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股。
　　风险提示：本次贷款利率动态调整机制仅限于首套房，二套房利率仍按原规定执行，覆盖范围有一定限制，对于市场的刺激作用仍待检验。房企当前仍然面临着较大的压力，一方面是业绩，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，或许存在减值风险，另一方面是销售，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期，公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业简评报告首套房贷利率机制进一步完房地产善需求端政策持续打开维持强于大市事件竺劲1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利zhujinbjcsccomcn率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷18621097792款利率政策下限SAC执证编号S1440519120002SFC中央编号BPU491简评发布日期2023年01月05日首套房贷款利率长效机制进一步完善更好地支持刚性住房需市场表现求早在2022年9月29日央行公告对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底22前自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人122住房贷款利率下限二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限-8按现行规定执行本次首套房贷款利率长效机制的建立是对9月-18份政策的进一步完善自2022年四季度起每季度末月对前三个月的新房价格情况做动态评估若同环比皆连续三个月下降202192920221292022228202233120224302022531202263020227312022831则可自下个季度起阶段性放宽首套住房贷款利率下限若后续评20211029房地产2021112920211229上证指数估期内新房价格同环比连续三个月均上涨则恢复全国统一贷款利率下限要求将房贷利率与房价走势相挂钩并做出动态调整相关研究报告有助于地方政府因城施策用足政策工具箱更好地支持刚性住房需求形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制符合条件的城市数量进一步扩大市场活力有望进一步激活根据我们的统计70大中城市中符合条件的城市达38个较9月份增加15个根据我们9月的测算符合条件的城市2021年商品住宅销售额占比约为5060本次政策出台后预计占比将进一步扩大市场活力将进一步激活2023年销售在四季度有望实现同比转正12月重点城市平均首套房贷利率已降至409达历史新低根据贝壳研究院的统计2022年12月103个重点城市平均首套房贷利率为409环比持平同比下降155个bp创历史新低其中一线城市平均为460二线及三四线城市平均为407一线城市同比降幅最小仅为69pb三四线城市同比降幅最大为164bp有19个城市首套利率已降至40以下其中二线6城三四线13城包括一线在内仅有9个城市利率高于41本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明房地产行业简评报告投资建议本次首套房利率长效机制的建立有助于地方政府进一步用足用好因城施策工具箱住建部部长倪虹表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持预计未来需求端政策空间将持续打开我们坚定看好三高房企信用修复和政策放松下的销售复苏推荐A股万科A保利发展金地集团建发股份华发股份滨江集团港股中国海外发展建发国际集团越秀地产绿城中国碧桂园后疫情时代商业及物管企业的盈利和估值有望双双修复推荐A股新城控股招商蛇口港股龙湖集团华润置地华润万象生活碧桂园服务万物云我们同样看好有能力参与不良项目处置的代建公司绿城管理控股风险提示本次贷款利率动态调整机制仅限于首套房二套房利率仍按原规定执行覆盖范围有一定限制对于市场的刺激作用仍待检验房企当前仍然面临着较大的压力一方面是业绩当前疫情影响下施工进度受到较大影响高毛利项目结转有可能不及预期从而导致全年毛利率进一步下行此外由于市场下行或许存在减值风险另一方面是销售市场仍在持续下行同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期公司在前期保持了较高的拿地强度如果市场恶化有可能会导致拿地时的预期价格无法实现从而进一步影响后续业绩图表170大中城市中有38个符合条件较2022年9月增加15个同比变动环比变动2022年11月2022年10月2022年9月2022年11月2022年10月2022年9月北海-106-107-103-04-07-06湛江-88-87-88-05-06-09哈尔滨-80-78-75-09-06-08岳阳-80-74-73-04-08-07秦皇岛-63-64-65-03-07-07武汉-58-64-61-02-06-09温州-58-51-44-08-07-09常德-57-56-57-03-05-04兰州-55-58-55-01-04-09襄阳-53-54-55-05-01-02沈阳-51-48-45-07-06-03宜昌-51-51-45-02-09-07洛阳-50-48-40-04-07-04太原-49-47-45-07-04-06大连-49-46-37-05-12-05丹东-49-50-48-01-01-05济宁-49-42-37-11-06-01天津-40-41-43-06-03-02扬州-39-44-44-02-04-05桂林-38-35-39-08-03-04厦门-36-39-30-02-07-03郑州-36-38-38-04-05-03长春-35-31-23-08-07-07南宁-35-30-25-06-10-06请参阅最后一页的重要声明1房地产行业简评报告同比变动环比变动韶关-35-30-37-07-03-04锦州-33-36-24-02-09-03吉林-33-32-32-05-03-06牡丹江-33-29-23-10-11-01石家庄-32-41-44-02-07-03九江-31-32-31-03-04-01平顶山-29-30-24-02-03-02蚌埠-28-25-26-06-01-02惠州-24-21-20-02-07-03福州-20-21-18-03-05-07金华-19-17-13-05-06-06唐山-13-08-14-07-02-04无锡-12-12-04-03-08-04徐州-11-08-05-05-05-01包头-47-48-51-0300-07安庆-46-47-49-0101-05泉州-45-54-5005-06-07西宁-43-47-4500-06-03泸州-40-51-5704-03-01昆明-25-27-2702-08-06烟台-21-27-2903-02-03贵阳-16-20-20-08-0400大理-47-57-6001-0504南充-36-47-620510-05遵义-07-15-1403-0602呼和浩特-18-23-27000001三亚-05011002-01-03深圳000509-05-07-05青岛020101-02-02-01广州020201-05-03-03南京06-010303-05-04西安141825-03-03-05银川182735-07-02-01赣州060912-04-0602重庆070814-03-0603海口080506-02-0102乌鲁木齐17121100-02-03南昌191512-01-0103济南201509-010103宁波120904010402请参阅最后一页的重要声明2房地产行业简评报告同比变动环比变动合肥191507010607长沙302727050201上海404038030302北京575961010402杭州666465070304成都807262050307资料来源Wind中信建投注标黑城市符合本次利率调整要求共计38个请参阅最后一页的重要声明3房地产行业简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名李凯18817951112likaidcqcsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明4房地产行业简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅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