事件
　　2023年1月5日，住建部部长倪虹指出，对于购买第一套住房的要大力支持；首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。同日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。
　　评论
　　三部门积极表态，需求侧再获宽松支持。住建部部长关于大力支持首套房、合理支持二套房、原则上不支持三套房的表态延续了中央经济工作会议对房地产的定调，支持刚性和改善性需求；同时“以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持”也预示了在认房认贷标准上的调整。央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制是2022年9月底政策的延续（彼时政策截止时间为2022年底），是审时度势的动态调整，即只要房价一直跌的城市，就允许房贷利率持续低于下限，支持房价企稳的意图明显。也印证了我们在2023年地产策略《东风已起，行业估值将迎重塑》等外发报告中多次对认房认贷标准将放松、房贷利率将持续下行的判断。
　　行业基本面持续承压，政策支持地产决心坚定。2022年11月以来供给侧持续出台大力度支持政策，部分城市需求侧也落地适度宽松，但市场销售在近期仍然承压。从量上看，2022年1-12月百强房企全口径销售金额同比-42%，12月单月环比+22%（11月基数低），同比-31%；wind35城新房12月单月销售面积环比+21%，同比-35%，15城二手房12月单月销售面积环比-13%，同比-10%。从价上看，2022年6-8月70个大中城市，有23城满足新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的条件，而9-11月有38城满足上述条件。住建部、央行和银保监会再次表态对需求侧的支持，充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心。
　　未来聚焦需求侧宽松的落地及影响，预计持续积极拿地的房企销售或率先复苏。供给侧政策基本应出尽出的背景下，当前以及未来一段时间市场的聚焦点在于需求侧宽松政策的落地，以及政策对销售实质性的提振。从政策端来看，未来高能级城市四限的适度宽松、房贷利率的持续下调、购房补贴契税减免等政策持续可期；从销售端来看，2021年下半年以来出让的地块一方面本身质素较好（多位于城市优质板块），另一方面在2023年入市面临的竞争较小，预计销售表现较好，因而预计2021年下半年以来积极拿地的房企在2023年能有更多优质项目推出，或引领市场复苏。
　　投资建议
　　预计未来需求侧大力度宽松将持续落地支持销售，2H21以来持续积极拿地的房企或引领市场复苏。首推布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际集团、滨江集团；稳健选择头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。
　　风险提示
　　市场对宽松政策反应钝化；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约

研究报告全文：2023年01月05日证券研究报告房地产组房地产行业研究买入维持评级行业点评杜昊旻王祎馨方鹏分析师SAC执业编号S1130521090001联系人联系人duhaomingjzqcomcnwangyixingjzqcomcnfangpenggjzqcomcn多部门积极表态聚焦需求侧宽松效果事件2023年1月5日住建部部长倪虹指出对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间同日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限评论三部门积极表态需求侧再获宽松支持住建部部长关于大力支持首套房合理支持二套房原则上不支持三套房的表态延续了中央经济工作会议对房地产的定调支持刚性和改善性需求同时以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持也预示了在认房认贷标准上的调整央行和银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制是2022年9月底政策的延续彼时政策截止时间为2022年底是审时度势的动态调整即只要房价一直跌的城市就允许房贷利率持续低于下限支持房价企稳的意图明显也印证了我们在2023年地产策略东风已起行业估值将迎重塑等外发报告中多次对认房认贷标准将放松房贷利率将持续下行的判断行业基本面持续承压政策支持地产决心坚定2022年11月以来供给侧持续出台大力度支持政策部分城市需求侧也落地适度宽松但市场销售在近期仍然承压从量上看2022年1-12月百强房企全口径销售金额同比-4212月单月环比2211月基数低同比-31wind35城新房12月单月销售面积环比21同比-3515城二手房12月单月销售面积环比-13同比-10从价上看2022年6-8月70个大中城市有23城满足新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的条件而9-11月有38城满足上述条件住建部央行和银保监会再次表态对需求侧的支持充分表明政府支持房地产企稳复苏的决心未来聚焦需求侧宽松的落地及影响预计持续积极拿地的房企销售或率先复苏供给侧政策基本应出尽出的背景下当前以及未来一段时间市场的聚焦点在于需求侧宽松政策的落地以及政策对销售实质性的提振从政策端来看未来高能级城市四限的适度宽松房贷利率的持续下调购房补贴契税减免等政策持续可期从销售端来看2021年下半年以来出让的地块一方面本身质素较好多位于城市优质板块另一方面在2023年入市面临的竞争较小预计销售表现较好因而预计2021年下半年以来积极拿地的房企在2023年能有更多优质项目推出或引领市场复苏投资建议预计未来需求侧大力度宽松将持续落地支持销售2H21以来持续积极拿地的房企或引领市场复苏首推布局优质重点城市主打改善产品的房企如绿城中国建发国际集团滨江集团稳健选择头部央国企如中国海外发展招商蛇口风险提示市场对宽松政策反应钝化三四线城市恢复力度弱多家房企出现债务违约-1-敬请参阅最后一页特别声明行业点评内容目录图表附录3风险提示6图表目录图表122年6-8月和9-11月新建商品住宅销售价格环同比连续下降的城市3图表235城新房成交面积万方4图表315城二手房成交面积万方4图表4A股地产公司PE走势5图表5港股地产公司PE走势5图表6港股物业公司PE走势5图表7覆盖公司估值情况6-2-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表附录图表122年6-8月和9-11月新建商品住宅销售价格环同比连续下降的城市是否符合调整条件同比环比序号城市9-11月6-8月2022-092022-102022-112022-092022-102022-111天津可调整可调整-43-41-4-02-03-062石家庄可调整可调整-44-41-32-03-07-023大连可调整可调整-37-46-49-05-12-054哈尔滨可调整可调整-75-78-8-08-06-095武汉可调整可调整-61-64-58-09-06-026兰州可调整可调整-55-58-55-09-04-017秦皇岛可调整可调整-65-64-63-07-07-038温州可调整可调整-44-51-58-09-07-089济宁可调整可调整-37-42-49-01-06-1110宜昌可调整可调整-45-51-51-07-09-0211襄阳可调整可调整-55-54-53-02-01-0512岳阳可调整可调整-73-74-8-07-08-0413常德可调整可调整-57-56-57-04-05-0314湛江可调整可调整-88-87-88-09-06-0515桂林可调整可调整-39-35-38-04-03-0816北海可调整可调整-103-107-106-06-07-0417太原可调整暂不可调整-45-47-49-06-04-0718沈阳可调整暂不可调整-45-48-51-03-06-0719长春可调整暂不可调整-23-31-35-07-07-0820福州可调整暂不可调整-18-21-2-07-05-0321厦门可调整暂不可调整-3-39-36-03-07-0222郑州可调整暂不可调整-38-38-36-03-05-0423南宁可调整暂不可调整-25-3-35-06-1-0624唐山可调整暂不可调整-14-08-13-04-02-0725丹东可调整暂不可调整-48-5-49-05-01-0126锦州可调整暂不可调整-24-36-33-03-09-0227吉林可调整暂不可调整-32-32-33-06-03-0528牡丹江可调整暂不可调整-23-29-33-01-11-129无锡可调整暂不可调整-04-12-12-04-08-0330扬州可调整暂不可调整-44-44-39-05-04-0231徐州可调整暂不可调整-05-08-11-01-05-0532金华可调整暂不可调整-13-17-19-06-06-0533蚌埠可调整暂不可调整-26-25-28-02-01-0634九江可调整暂不可调整-31-32-31-01-04-0335洛阳可调整暂不可调整-4-48-5-04-07-0436平顶山可调整暂不可调整-24-3-29-02-03-0237惠州可调整暂不可调整-2-21-24-03-07-0238韶关可调整暂不可调整-37-3-35-04-03-0739贵阳暂不可调整可调整-2-2-160-04-0840昆明暂不可调整可调整-27-27-25-06-0802-3-敬请参阅最后一页特别声明行业点评41包头暂不可调整可调整-51-48-47-070-0342安庆暂不可调整可调整-49-47-46-0501-0143泉州暂不可调整可调整-5-54-45-07-060544泸州暂不可调整可调整-57-51-4-01-030445大理暂不可调整可调整-6-57-4704-050146北京暂不可调整暂不可调整61595702040147呼和浩特暂不可调整暂不可调整-27-23-18010048上海暂不可调整暂不可调整384402030349南京暂不可调整暂不可调整03-0106-04-050350杭州暂不可调整暂不可调整65646604030751宁波暂不可调整暂不可调整04091202040152合肥暂不可调整暂不可调整07151907060153南昌暂不可调整暂不可调整12151903-01-0154济南暂不可调整暂不可调整091520301-0155青岛暂不可调整暂不可调整010102-01-02-0256长沙暂不可调整暂不可调整2727301020557广州暂不可调整暂不可调整010202-03-03-0558深圳暂不可调整暂不可调整09050-05-07-0559海口暂不可调整暂不可调整06050802-01-0260成都暂不可调整暂不可调整6272807030561重庆暂不可调整暂不可调整14080703-06-0362西安暂不可调整暂不可调整251814-05-03-0363西宁暂不可调整暂不可调整-45-47-43-03-06064银川暂不可调整暂不可调整352718-01-02-0765乌鲁木齐暂不可调整暂不可调整111217-03-02066赣州暂不可调整暂不可调整12090602-06-0467烟台暂不可调整暂不可调整-29-27-21-03-020368三亚暂不可调整暂不可调整101-05-03-010269南充暂不可调整暂不可调整-62-47-36-0510570遵义暂不可调整暂不可调整-14-15-0702-0603来源国家统计局国金证券研究所注调整条件为新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降图表235城新房成交面积万方图表315城二手房成交面积万方1200300100025080020060015040010020050005W9W1W3W7W1W4W7W15W19W23W29W33W39W43W47W11W13W17W21W25W27W31W35W37W41W45W49W51W10W13W16W37W40W43W46W22W25W28W31W34W49W52W-20019W-502019年2020年2021年2022年2019年2020年2021年2022年来源wind国金证券研究所来源wind国金证券研究所-4-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表4A股地产公司PE走势2520151052017112017712020112022112022712018112018712019112019712020712021112021712023110201671PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV来源Wind国金证券研究所图表5港股地产公司PE走势20PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV181614121086422017112021712022712017712018112018712019112019712020112020712021112022112023110201671来源Wind国金证券研究所图表6港股物业公司PE走势120PE-TTMAVGAVGSTDVAVG-STDV100806040202016712017112018712019112020712021112022712023112018112019712020112021712022110201771来源Wind国金证券研究所-5-敬请参阅最后一页特别声明行业点评图表7覆盖公司估值情况市值股票代码公司评级PE归母净利润亿元归母净利润同比增速亿元202120222023202120222023202120222023AEEAEEAEE000002SZ万科A增持2163969284225223552571-4659600048SH保利发展买入1958726557273930183453-51014001979SZ招商蛇口买入10561021148710379301214-15-1031600153SH建发股份买入45074695861065176935718002244SZ滨江集团买入33211083633034015293032320688HK中国海外发展买入2118535248401640914400-9283900HK绿城中国买入2786250314475608821825581908HK建发国际集团买入37511877523174887224254482423HK贝壳买入1398609911273229154512-60-332339666HK金科服务买入858010486106829971-23219983HK建业新生活买入376054486269784511146098HK碧桂园服务买入636158123984035186525028261209HK华润万象生活买入89551939831517222528411130261995HK旭辉永升服务买入7912896776282104583326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