事项：
　　央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》。1）对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。2）对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　住建部部长倪虹接受央视采访表示：“对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。”
　　评论：
　　政策放松还有多大空间？核心一二线城市，相比2014年地产周期性的政策放松，在“四限”放松方面仍有空间，而近期东莞、佛山等城市均已取消全域限购，杭州、南京等城市也对行政调控政策做进一步优化，预计政策放松空间将进一步打开，当前仍处于政策放松密集期。但以低能级城市看，放松性政策基本已应出尽出，受城市人口、产业兑现力度较差、城市库存较高的影响，政策效果不及预期，后续政策空间也不足。
　　城市销售分化有多大？1）市场关注度较高的北京、上海两城市，2022前11个月销售金额同比增速分别为-11%，+6%，商品房市场韧性远强于市场认知。2）二线城市跌幅反而为各能级城市中最大的，南京、合肥、天津、重庆跌幅分别为-39%、-30%、-36%、-41%，存在较为明显的超跌。3）而政策已处于应放尽放的低能级城市，前11个月商品房销售金额下滑-28%，与全国平均水平基本相当。
　　房价分化有多大？以70大中城市新建商品住房价格看，11月一二三线城市同比增长分别为2.5%、-1.2%、-3.9%，分化较为明显。而从单城市房价涨幅看，成都、杭州、北京等城市房价同比涨幅仍超过5%，而政策应出尽出的低能级城市房价跌幅较大，如北海、湛江、岳阳跌幅分别为11%、9%、8%。
　　2023年，20个左右的高能级城市将有望迎来供需向上的共振。1）当前行业已经从缩表转向结构性扩表，老玩家需要用新土储的利润去冲淡旧土储的问题，新玩家则需要在核心城市建立起规模优势，预计本轮结构性扩表将有效带动高能级城市土地市场复苏，再进一步推动需求端的复苏。2）核心一线城市需求端放松政策预计较为有限，但跌幅较大二线城市需求端政策的放松，将进一步推动这些城市从房企结构性扩表到销售复苏的实现。预计2023年以16个城市为代表的核心城市将在房企重新拿回土地市场边际定价权、需求端政策空间打开、超跌反弹的带动下，实现较为明显的复苏。但这些城市占全国销售面积比例仅约20%，销售金额比例约为1/3。（参见年度策略报告《结构性扩表再现，聚焦高能级城市》）。
　　低能级城市将以量价齐跌的方式达到新均衡。对于多数低能级城市，地产的核心问题并非缩表带来的负反馈，而是过去超前拿地模式，在产业和人口兑现力度较差情况下，逐步失效。即使本轮核心城市出现较为明显的复苏，我们预计对低能级城市带动仍然较弱，多数低能级城市将以量价齐跌的方式回归到合理房价收入比水平。
　　2023年看点在于高能级城市的复苏，推荐“两个中心、一个基本点”。1）以高能级城市复苏为中心，高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行，2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续，关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司，关注华发股份、金地集团、绿城中国、华润置地等。2）以国央企估值修复为中心，在行业信用坍塌重塑的过程中，国央企享受天然优势，销售、拿地、融资端均有显现，而股权融资的放开，也将进一步放大该优势。该过程将促使国央企估值得到系统性修复，按照剩余收益模型，部分国央企存在较大的估值修复空间，关注金融街、首开股份、中国金茂、中国海外发展等。3）以逐步建立护城河为基本点，估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长，关注护城河逐步形成的公司，如越秀地产、保利发展、万科A、招商蛇口等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
　　

研究报告全文：行业研究证券研究报告房地产2023年01月06日房地产行业重大事项点评推荐维持供需共振推动高能级城市复苏华创证券研究所证券分析师单戈邮箱shangehcyjscom执业编号S0360522110001事项央行银保监会发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知1对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市地方政府可自主决定自下一个季度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限2对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限住建部部长倪虹接受央视采访表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间评论政策放松还有多大空间核心一二线城市相比2014年地产周期性的政策放松在四限放松方面仍有空间而近期东莞佛山等城市均已取消全域限购杭州南京等城市也对行政调控政策做进一步优化预计政策放松空间将进一步打开当前仍处于政策放松密集期但以低能级城市看放松性政策基本已应出尽出受城市人口产业兑现力度较差城市库存较高的影响政策效果不及预期后续政策空间也不足城市销售分化有多大1市场关注度较高的北京上海两城市2022前11个月销售金额同比增速分别为-116商品房市场韧性远强于市场认知2二线城市跌幅反而为各能级城市中最大的南京合肥天津重庆跌幅分别为-39-30-36-41存在较为明显的超跌3而政策已处于应放尽放的低能级城市前11个月商品房销售金额下滑-28与全国平均水平基本相当证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载房地产行业重大事项点评图表1北京上海商品房销售金额韧性较强而二线城市存在明显超跌100北京上海南京合肥天津重庆青岛三四线城市-10-20-30-40-502022年前11月销售金额同比资料来源Wind华创证券房价分化有多大以70大中城市新建商品住房价格看11月一二三线城市同比增长分别为25-12-39分化较为明显而从单城市房价涨幅看成都杭州北京等城市房价同比涨幅仍超过5而政策应出尽出的低能级城市房价跌幅较大如北海湛江岳阳跌幅分别为1198图表2一线城市房价上涨25三线城市下跌39图表3核心一二线城市房价仍较为坚挺11月房价同比11月房价同比成都8丹东-5杭州7济宁-5140120北京6洛阳-5100上海4沈阳-58060长沙3宜昌-54020济南2襄阳-500合肥2兰州-6-20-40南昌2常德-6-60银川2武汉-6乌鲁木齐2温州-6一线新建商品住宅价格同比二线新建商品住宅价格同比西安1秦皇岛-6三线新建商品住宅价格同比宁波1哈尔滨-8海口1岳阳-8重庆1湛江-9南京1北海-11资料来源Wind华创证券资料来源Wind华创证券2023年20个左右的高能级城市将有望迎来供需向上的共振1当前行业已经从缩表转向结构性扩表老玩家需要用新土储的利润去冲淡旧土储的问题新玩家则需要在核心城市建立起规模优势预计本轮结构性扩表将有效带动高能级城市土地市场复苏再进一步推动需求端的复苏2核心一线城市需求端放松政策预计较为有限但跌幅较大二线城市需求端政策的放松将进一步推动这些城市从房企结构性扩表到销售复苏的实现预计2023年以16个城市为代表的核心城市将在房企重新拿回土地市场边际定价权需求端政策空间打开超跌反弹的带动下实现较为明显的复苏但这些城市占全国销售面积比例仅约20销售金额比例约为13参见年度策略报告结构性扩表再现证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2房地产行业重大事项点评聚焦高能级城市低能级城市将以量价齐跌的方式达到新均衡对于多数低能级城市地产的核心问题并非缩表带来的负反馈而是过去超前拿地模式在产业和人口兑现力度较差情况下逐步失效即使本轮核心城市出现较为明显的复苏我们预计对低能级城市带动仍然较弱多数低能级城市将以量价齐跌的方式回归到合理房价收入比水平2023年看点在于高能级城市的复苏推荐两个中心一个基本点1以高能级城市复苏为中心高能级城市在行业结构性扩表中再现小周期上行2023年房企销售均价和销售增速正相关的现象将得到延续关注高能级城市土储占比高或者2022年在高能级城市逆势发力拿地的公司关注华发股份金地集团绿城中国华润置地等2以国央企估值修复为中心在行业信用坍塌重塑的过程中国央企享受天然优势销售拿地融资端均有显现而股权融资的放开也将进一步放大该优势该过程将促使国央企估值得到系统性修复按照剩余收益模型部分国央企存在较大的估值修复空间关注金融街首开股份中国金茂中国海外发展等3以逐步建立护城河为基本点估值中枢的提升仍然是需要剩余收益展望期限的拉长关注护城河逐步形成的公司如越秀地产保利发展万科A招商蛇口等风险提示微观传导机制失灵仍无法有效终结房企缩表证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3房地产行业重大事项点评房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4房地产行业重大事项点评华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲公募机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom侯春钰高级销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom刘懿高级销售经理010-63214682liuyihcyjscom过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom北京机构销售部侯斌销售经理010-63214682houbinhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom蔡依林销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝销售助理010-63214682gulinglanhcyjscom张娟副总经理广深机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyanhcyjscom董姝彤销售经理0755-82871425dongshutonghcyjscom深圳机构销售部巢莫雯销售经理0755-83024576chaomowenhcyjscom张嘉慧销售经理0755-82756804zhangjiahui1hcyjscom邓洁销售经理0755-82756803dengjiehcyjscom王春丽销售助理0755-82871425wangchunlihcyjscom许彩霞上海机构销售总监021-20572536xucaixiahcyjscom曹静婷销售副总监021-20572551caojingtinghcyjscom官逸超销售副总监021-20572555guanyichaohcyjscom黄畅资深销售经理021-20572257-2552huangchanghcyjscom吴俊高级销售经理021-20572506wujun1hcyjscom上海机构销售部张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjianihcyjscom邵婧高级机构销售021-20572560shaojinghcyjscom蒋瑜销售经理021-20572509jiangyuhcyjscom施嘉玮销售经理021-20572548shijiaweihcyjscom朱涨雨销售助理021-20572573zhuzhangyuhcyjscom李凯月销售助理likaiyuehcyjscom潘亚琪销售总监021-20572559panyaqihcyjscom汪子阳高级销售经理021-20572559wangziyanghcyjscom江赛专高级销售经理0755-82756805jiangsaizhuanhcyjscom私募销售组汪戈销售经理021-20572559wanggehcyjscom宋丹玙销售经理021-25072549songdanyuhcyjscom王卓伟销售助理075582756805wangzhuoweihcyjscom证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5房地产行业重大事项点评华创行业公司投资评级体系基准指数沪深300公司投资评级说明强推预期未来6个月内超越基准指数20以上推荐预期未来6个月内超越基准指数1020中性预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-1010之间回避预期未来6个月内相对基准指数跌幅在1020之间行业投资评级说明推荐预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5以上中性预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-55回避预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5以上分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任免责声明本报告仅供华创证券有限责任公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司在知晓范围内履行披露义务报告中的内容和意见仅供参考并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议也未考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动本报告版权仅为本公司所有本公司对本报告保留一切权利未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司许可进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为华创证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改证券市场是一个风险无时不在的市场请您务必对盈亏风险有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎华创证券研究所北京总部广深分部上海分部地址北京市西城区锦什坊街26号地址深圳市福田区香梅路1061号中投国际地址上海市浦东新区花园石桥路33号恒奥中心C座3A商务中心A座19楼花旗大厦12层邮编100033邮编518034邮编200120传真010-66500801传真0755-82027731传真021-20572500会议室010-66500900会议室0755-82828562会议室021-20572522证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号6