事件描述
　　2023年1月5日，人民银行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，明确指出“新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限”。住建部长亦表态“对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持，以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间”。
　　事件评论
　　首套房贷利率将锚定房价进行动态调整，房贷利率逆周期调节趋于常态化。2022/9/29，央行与银保监会曾出台政策，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，6-8月新房价格同比、环比均连续下跌的城市，可以在2022年底前阶段性放宽首套房贷利率下限；此次监管层将之前阶段性政策常态化，首套房贷利率将锚定房价进行动态调整，上季末月至当季次月新房价格连续三个月同比和环比下跌的城市，可继续突破利率下限（当前为4.10%）；如果评估期内连续三个月同比和环比上涨，则利率下限将恢复至全国统一水平。
　　70城首套房贷利率下限可突破城市已逾半数，后续利率端仍有下行空间。去年9月底阶段性政策出台后，70城中具备阶段性下调首套利率的城市为23个；而满足当前政策要求的城市名单较上次分别新增22个/减少7个，即最新38城满足条件，已过半数，70城之外的中小城市理论上大多具备条件。此外，据不完全统计，截至2022年底已有20多个城市首套房贷利率突破框架下限，二线城市中，石家庄最低下调至3.80%，三线城市中，清远最低下调至3.70%，相较于基准均已突破9折；预计后续基准利率仍有一定下降空间，参考上一轮周期，首套利率折扣平均有望下行至9折左右，二套加点也有下降空间。
　　住建系统表态更加明确和积极，需求端政策有望进一步加码。住建部长再次表态支持刚性和改善型住房需求，措辞较以往更明确和积极，将在首付和利率层面加大首套住房支持力度；以旧换新/以小换大/多孩家庭都要给予政策支持；合理支持购买第二套住房的；原则上不支持购买三套以上住房。预计后续需求端政策有望进一步加码，限购政策放松将接近2014年级别（非一线或将基本取消）；限贷政策可能先回归框架下限（首套30%/二套40%/认贷不认房），核心城市至少认房不认贷可期，之后再跟随限购放松进一步调整框架；非常规政策工具，如棚改货币化和政府回购库存商品房，也有望在更多城市适度推广。
　　政策更加重视预期引导，总量需求有望逐步趋稳。2023年政策端与2022年最大的区别在于，更注重政策宣传和预期引导，有助于打破过往制约政策效果的关键矛盾——预期下行。伴随政策放松逐步升级至高能级城市以及预期修复，预计今年有可能看到结构性复苏，进而总量需求逐步趋稳；结构性市场下，选股主线仍聚焦区域/信用/效率/成本等竞争要素，首选强布局/高信用的中等规模房企，以及信用与效率兼具的头部国央企，优质民企资产负债表也有望边际修复，已出险民企可关注具备核心资产的个别标的。
　　风险提示
　　1、政策落地及见效时点有不确定性；
　　2、民营房企信用修复进展低于预期。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨行业研究丨点评报告丨房地产利率锚定房价逆周期调节趋于常态化TableTitle首套住房贷款利率政策动态调整机制点评报告要点利率锚定房价逆周期调节趋于常态化TableSummary住建系统表态也更加明确和积极后续需求端政策有望进一步加码2023年政策端与2022年最大的区别在于更注重政策宣传和预期引导有助于打破过往制约政策效果的关键矛盾预期下行伴随政策放松逐步升级至高能级城市以及预期修复今年有可能看到结构性复苏进而总量需求逐步趋稳选股主线仍聚焦区域信用效率成本等竞争要素首选强布局高信用的中等规模房企以及信用与效率兼具的头部国央企优质民企资产负债表也有望边际修复已出险民企可关注具备核心资产的个别标的分析师及联系人TableAuthor刘义袁佳楠SACS0490520040001SACS0490520070001请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨2023-01-06cjzqdt11111房地产利率锚定房价逆周期调节趋于常态化TableTitle2行业研究丨点评报告TableRank投资评级看好丨维持首套住房贷款利率政策动态调整机制点评事件描述TableSummary2市场表现对比图近12个月2023年1月5日人民银行和银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制明确指出TableChart房地产沪深300指数新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当12地首套住房贷款利率政策下限住建部长亦表态对于购买第一套住房的要大力支持首付-2-15比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大-28生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机20221202252022920231炒房者重新入市留有空间资料来源Wind事件评论相关研究首套房贷利率将锚定房价进行动态调整房贷利率逆周期调节趋于常态化2022929央行与银保监会曾出台政策阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限6-8月新房价TableReport春风已至花开有期房地产行业2023年格同比环比均连续下跌的城市可以在2022年底前阶段性放宽首套房贷利率下限此度投资策略2022-12-25次监管层将之前阶段性政策常态化首套房贷利率将锚定房价进行动态调整上季末月至扩内需和防风险框架下地产政策将更趋积极当季次月新房价格连续三个月同比和环比下跌的城市可继续突破利率下限当前为中央经济工作会议房地产相关表述点评410如果评估期内连续三个月同比和环比上涨则利率下限将恢复至全国统一水平2022-12-17边际下行压力短期加大破局关键在于扭转预70城首套房贷利率下限可突破城市已逾半数后续利率端仍有下行空间去年9月底阶期2022年1-11月统计局房地产数据点评段性政策出台后70城中具备阶段性下调首套利率的城市为23个而满足当前政策要求2022-12-16的城市名单较上次分别新增22个减少7个即最新38城满足条件已过半数70城之外的中小城市理论上大多具备条件此外据不完全统计截至2022年底已有20多个城市首套房贷利率突破框架下限二线城市中石家庄最低下调至380三线城市中清远最低下调至370相较于基准均已突破9折预计后续基准利率仍有一定下降空间参考上一轮周期首套利率折扣平均有望下行至9折左右二套加点也有下降空间住建系统表态更加明确和积极需求端政策有望进一步加码住建部长再次表态支持刚性和改善型住房需求措辞较以往更明确和积极将在首付和利率层面加大首套住房支持力度以旧换新以小换大多孩家庭都要给予政策支持合理支持购买第二套住房的原则上不支持购买三套以上住房预计后续需求端政策有望进一步加码限购政策放松将接近2014年级别非一线或将基本取消限贷政策可能先回归框架下限首套30二套40认贷不认房核心城市至少认房不认贷可期之后再跟随限购放松进一步调整框架非常规政策工具如棚改货币化和政府回购库存商品房也有望在更多城市适度推广政策更加重视预期引导总量需求有望逐步趋稳2023年政策端与2022年最大的区别在于更注重政策宣传和预期引导有助于打破过往制约政策效果的关键矛盾预期下行伴随政策放松逐步升级至高能级城市以及预期修复预计今年有可能看到结构性复苏进而总量需求逐步趋稳结构性市场下选股主线仍聚焦区域信用效率成本等竞争要素首选强布局高信用的中等规模房企以及信用与效率兼具的头部国央企优质民企资产负债表也有望边际修复已出险民企可关注具备核心资产的个别标的风险提示1政策落地及见效时点有不确定性更多研报请访问2民营房企信用修复进展低于预期长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明行业研究点评报告图1当前首套商贷利率下限可突破的城市70城中已过半数符合条件城市新房价格环比新房价格同比序号城市省份级别能级9月环比10月环比11月环比9月同比10月同比11月同比1天津天津直辖市2-02-03-06-43-41-402石家庄河北省会城市2-03-07-02-44-41-323太原山西省会城市2-06-04-07-45-47-494沈阳辽宁省会城市2-03-06-07-45-48-515大连辽宁非省会城市2-05-12-05-37-46-496长春吉林省会城市2-07-07-08-23-31-357哈尔滨黑龙江省会城市2-08-06-09-75-78-808福州福建省会城市2-07-05-03-18-21-209厦门福建非省会城市2-03-07-02-30-39-3610郑州河南省会城市2-03-05-04-38-38-3611武汉湖北省会城市2-09-06-02-61-64-5812南宁广西省会城市2-06-10-06-25-30-3513兰州甘肃省会城市2-09-04-01-55-58-5514唐山河北非省会城市3-04-02-07-14-08-1315秦皇岛河北非省会城市3-07-07-03-65-64-6316丹东辽宁非省会城市3-05-01-01-48-50-4917锦州辽宁非省会城市3-03-09-02-24-36-3318吉林吉林非省会城市3-06-03-05-32-32-3319牡丹江黑龙江非省会城市3-01-11-10-23-29-3320无锡江苏非省会城市3-04-08-03-04-12-1221扬州江苏非省会城市3-05-04-02-44-44-3922徐州江苏非省会城市3-01-05-05-05-08-1123温州浙江非省会城市3-09-07-08-44-51-5824金华浙江非省会城市3-06-06-05-13-17-1925蚌埠安徽非省会城市3-02-01-06-26-25-2826九江江西非省会城市3-01-04-03-31-32-3127济宁山东非省会城市3-01-06-11-37-42-4928洛阳河南非省会城市3-04-07-04-40-48-5029平顶山河南非省会城市3-02-03-02-24-30-2930宜昌湖北非省会城市3-07-09-02-45-51-5131襄阳湖北非省会城市3-02-01-05-55-54-5332岳阳湖南非省会城市3-07-08-04-73-74-8033常德湖南非省会城市3-04-05-03-57-56-5734惠州广东非省会城市3-03-07-02-20-21-2435湛江广东非省会城市3-09-06-05-88-87-8836韶关广东非省会城市3-04-03-07-37-30-3537桂林广西非省会城市3-04-03-08-39-35-3838北海广西非省会城市3-06-07-04-103-107-106资料来源Wind长江证券研究所注相较于2022年9月29日政策要求当前依据9-11月新房价格同环比符合条件的城市数量增加至38个15新增太原沈阳等22个城市退出贵阳昆明包头安庆泉州泸州大理7个城市请阅读最后评级说明和重要声明37行业研究点评报告图2符合首套商贷利率下限调整条件城市省份分布和能级情况544333333332222222221111111111111111000000辽宁河南河北广东江苏广西湖北浙江吉林湖南福建山西安徽天津甘肃山东江西黑龙江6-8月房价同环比符合条件城市数量9-11月房价同环比符合条件城市数量30202510151380二线城市三四线城市6-8月房价同环比符合条件城市数量9-11月房价同环比符合条件城市数量资料来源Wind长江证券研究所图3已跟进调整城市的首套房贷利率折扣水平在86-92区间4009392929292929239592919191919191919191390913859038088888888888889375883708786取消首套房贷利率36586下限36085昆明大连武汉天津贵阳石家庄济宁阜阳大理安庆阳江江门宜昌襄阳包头泸州秦皇岛温州瑞安乐清泉州清远云浮湛江首套房贷利率下限首套房贷利率下限基准利率资料来源Wind中指院长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明47行业研究点评报告图4已跟进调整城市中约13不在国家统计局70大中城市样本中7291771非70大中城市70大中城市资料来源Wind中指研究院长江证券研究所图5本轮周期房贷利率变化情况图62014年至今房贷利率贝壳口径基础利率情况5年期LPR首套房贷利率下限调5年期LPR允许部分城市下调140下降5BP降20BP5年期LPR下降15BP首套房贷利率下限65下降15BP13060120551105010045904080202107202108202109202110202111202112202201202202202203202204202205202206202207202208202209202210202211202212201403201406201409201412201503201506201509201512201603201606201609201612201703201706201709201712201803201806201809201812201903201906201909201912202003202006202009202012202103202106202109202112202203202206202209202212首套房贷平均利率二套房贷平均利率首套房贷平均利率基准利率二套房贷平均利率基准利率资料来源贝壳研究院长江证券研究所资料来源贝壳研究院中国人民银行长江证券研究所图7贝壳口径房贷利率与央行口径房贷利率拟合度较高图8本轮周期整体房贷利率折扣或可降至90以下81301207110610090580704200812200906200912201006201012201106201112201206201212201306201312201406201412201506201512201606201612201706201712201806201812201906201912202006202012202106202112202206201403201406201409201412201503201506201509201512201603201606201609201612201703201706201709201712201803201806201809201812201903201906201909201912202003202006202009202012202103202106202109202112202203202206202209个人住房贷款利率央行口径基准利率个人住房贷款利率央行口径加权平均房贷利率贝壳口径加权平均房贷利率贝壳口径基准利率资料来源贝壳研究院长江证券研究所资料来源贝壳研究院中国人民银行长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明57行业研究点评报告图9基础利率下降幅度和速度与2014年相比图10房贷利率下降幅度和速度与2014年相比基准利率下降幅度和速度对比房贷利率折扣央行口径下降幅度和速度对比2021年12月2021年12月2014年09月2014年09月高点1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q高点1Q2Q3Q4Q5Q6Q7Q8Q01301210119房贷利率折扣央行口径央行口径房贷利率基准利率-30-5-20120-60-40-35-35110104104-90-65100106-120102102102-115979096-1509493-1409280-180-165-165-165-165本轮周期2014年周期本轮周期2014年周期资料来源中国人民银行长江证券研究所资料来源贝壳研究院中国人民银行长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明67行业研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明77