事件：1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制；住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持。
　　点评：房贷利率动态调整新政策在延续此前阶段性调整思路的同时突破时间限制，进一步刺激首套房需求释放，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制
　　1）22年9月29日，央行、银保监会通知，对于22年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可在22年12月31日前阶段性调整差别化住房信贷政策。我们在前期报告中提出：差别化住房信贷调控政策针对销售压力较大的特定城市，因城施策下降低居民购房成本，利于进一步推动合理购房需求的释放，预期后续差别化调控政策在限定要求上仍有一定放松及传导的空间。详见《政策利好频发，促需求进入实质性阶段——对近期房地产行业政策的点评》。
　　2）23年1月5日央行发布消息称，近日央行、银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。此次提出的建立首套住房商贷利率政策动态调整长效机制较22年9月房贷利率政策突破时间限制，引导各地政府在因城施策上用足用好政策工具箱，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势常态化挂钩，基于市场需求动态调整的利率政策预期将更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　3）23年1月5日，住建部部长倪虹在接受央视记者专访时表示：对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。
　　22年5年期以上LPR已下调3次，累计下调35bp。截至22年12月21日，5年期LPR报价为4.3%，全国首套房按揭利率下限4.10%，全国二套房按揭利率下限4.90%。此次住建部部长表态为23年需求侧在银行信贷利率支持角度上打开空间，部分需求疲软城市预期将通过进一步下调首套房贷利率水平，降低居民月供压力，释放内需和消费潜力。
　　投资建议：2022年，地产行业政策面友好，多方释放积极信号，明确提出房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温。疫情管控优化，房地产供需回暖可期，资本市场关注度提升明显，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
　　

研究报告全文：2023年1月6日行业研究建立首套房贷利率动态调整机制常态化挂钩房价走势对房贷利率政策的点评要点房地产地产开发事件1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动增持维持态调整机制住建部部长接受专访时表态对于购买第一套住房的要大力支持作者点评房贷利率动态调整新政策在延续此前阶段性调整思路的同时突破时间限分析师何缅南制进一步刺激首套房需求释放完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制执业证书编号S0930518060006122年9月29日央行银保监会通知对于22年6-8月份新建商品住宅销021-52523801hemiannanebscncom售价格环比同比均连续下降的城市可在22年12月31日前阶段性调整差别化住房信贷政策我们在前期报告中提出差别化住房信贷调控政策针对销售压联系人周卓君力较大的特定城市因城施策下降低居民购房成本利于进一步推动合理购房需021-52523855求的释放预期后续差别化调控政策在限定要求上仍有一定放松及传导的空间zhouzjebscncom详见政策利好频发促需求进入实质性阶段对近期房地产行业政策的点评行业与沪深300指数对比图223年1月5日央行发布消息称近日央行银保监会决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限此次提出的建立首套住房商贷利率政策动态调整长效机制较22年9月房贷利率政策突破时间限制引导各地政府在因城施策上用足用好政策工具箱将住房贷款利率政策与新建住房价格走势常态化挂钩基于市场需求动态调整的利率政策预期将更好支持刚性住房需求促进房地产市场平稳健康发展323年1月5日住建部部长倪虹在接受央视记者专访时表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持不给投机炒房者重新入市留有空间22年5年期以上LPR已下调3次累计下调35bp截至22年12月21日5年期LPR报价为43全国首套房按揭利率下限410全国二套房按揭利率下限490此次住建部部长表态为23年需求侧在银行信贷利率支持角度上打资料来源Wind开空间部分需求疲软城市预期将通过进一步下调首套房贷利率水平降低居民月供压力释放内需和消费潜力相关研报投资建议2022年地产行业政策面友好多方释放积极信号明确提出房地产20230102年末销售小幅翘尾头部国央企表现金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏突出房地产行业百强销售月报2022年12观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方月式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产20221225多城增加两集中供地批次主流房企拿地仍维持谨慎百城土地成交月度跟行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理踪报告2022年11月住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好20221216销售弱势修复年末竣工发力基本频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回面仍承压房地产行业统计局数据月度跟踪暖可期资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1看好核心城市报告2022年11月20221214增信债权工具有效落地商业不动产土储充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升REITs研究加速光大证券房地产行业流动性建议关注保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局及公募REITs跟踪报告2022年11月多元赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关20221208全方位梳理三箭连珠受益房企注万科A万科企业龙湖集团等3关注存量资产资源丰富质地优异管理房地产供给侧融资专题报告1高效的房企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告