事件：
　　1月5日，住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访中指出，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障。合力整治房地产市场秩序。我对2023年住房城乡建设工作还是充满信心，我对房地产市场企稳回升，我还是很有信心。
　　1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。如果以上城市后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
　　点评：
　　住建部支持合理需求、未提房住不炒，着力化解房企风险，力求促进市场企稳回升。1月5日，住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访中指出：1）大力支持首套、合理支持二套：对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来；对于购买第二套住房的，要合理支持；表明对刚需和改善需求的进一步支持；2）强调支持换房需求，但未提及房住不炒、更合理界定炒房需求：以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持；对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间；预计后续对于合理的换房需求也会给予政策支持；3）着力化解房企风险，促进房地产市场企稳回升：着力化解房企风险，提高住房建设标准，为房屋提供全生命周期安全保障，合力整治房地产市场秩序。对房地产市场企稳回升还是很有信心。总体而言，本次住建部对房地产行业的支持表态是近几年中最积极的一次，预计后续将有更多房地产支持政策推出，从而推动房地产行业企稳回升并健康稳定发展，稳经济必须稳房地产。
　　央行银保监延期首套房贷利率不设下限政策并扩大范围执行，预计超38城将受益。1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，在22年9月29日《阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》的基础上，主要做出3方面调整：1）政策放松时间动态延期：去年9月的房贷利率优惠政策放松至2022年年底，而本次指出自2022Q4起，各城市每季度末对当地房价持续动态评估，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，从而决定政策放松持续期，总体而言本次政策放松时间将有所延长；2）评估标准细化并动态评估：对于符合标准的城市，如果后续评估期内房价环比和同比连续3个月均上涨，则应自下一个季度起恢复房贷款利率下限；考虑到连续三个月房价环比同比连续上涨目前来看较难实现，也就意味着本次政策放松时间将相对更长；3）超38个城市满足条件：我们统计1月符合房价环比、同比连续下降的城市38个，较9月末符合标准城市23个增加15个；其中二线城市15个，包括天津、石家庄、太原、沈阳、大连、长春、哈尔滨、福州、厦门、郑州、武汉、南宁、唐山、无锡、温州，考虑到70城之外其他城市房价统计数据不可得，实际符合条件而能享受房贷利率下限放开政策的城市将显著超38个，这将带动房贷利率持续下行，提振需求端信心。
　　投资分析意见：三部门积极支持住房需求，力求促进房地产市场企稳回升，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：保利发展、滨江集团、建发股份、华发股份、招商蛇口、金地集团、新城控股、中国建筑、万科A，建议关注：栖霞建设、陆家嘴；H股：华润置地、中海外发展、建发国际、龙湖集团、碧桂园，建议关注：越秀地产、绿城中国、新城发展；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、新城悦、宝龙商业、中海物业、保利物业、华润万象、新大正，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
　　

研究报告全文：行业及产房地产业2023年01月06日三部门积极支持住房需求力求促进房行业研地产市场企稳回升究行看好住建部央行银监会支持住房需求政策点评业点评相关研究事件改善优质房企资产负债表二线城市需1月5日住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访中指出对于购买第一套住房的要证求端放松加码-地产及物管行业周报大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持券20221224-202212302023以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对于购买三套以上住房的原研年1月2日则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间着力化解房企风险提高住房建设究地产销售曲折复苏未来结构弹性可期标准为房屋提供全生命周期安全保障合力整治房地产市场秩序我对2023年住房城乡建设工作还是充满信心我对房地产市场企稳回升我还是很有信心报-2022年12月房企销售数据点评告1月5日央行银保监会发布通知决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制新2023年1月2日建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限如果以上城市后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住证券分析师房贷款利率下限袁豪A0230520120001点评yuanhaoswsresearchcom曹曼A0230520120003住建部支持合理需求未提房住不炒着力化解房企风险力求促进市场企稳回升1月caomanswsresearchcom5日住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访中指出1大力支持首套合理支持二联系人套对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持表明对刚需和改善需求的进一步支持2强调支持换房需曹曼求但未提及房住不炒更合理界定炒房需求以旧换新以小换大生育多子女家庭都862123297818要给予政策支持对于购买三套以上住房的原则上不支持就是不给投机炒房者重新入caomanswsresearchcom市留有空间预计后续对于合理的换房需求也会给予政策支持3着力化解房企风险促进房地产市场企稳回升着力化解房企风险提高住房建设标准为房屋提供全生命周期安全保障合力整治房地产市场秩序对房地产市场企稳回升还是很有信心总体而言本次住建部对房地产行业的支持表态是近几年中最积极的一次预计后续将有更多房地产支持政策推出从而推动房地产行业企稳回升并健康稳定发展稳经济必须稳房地产央行银保监延期首套房贷利率不设下限政策并扩大范围执行预计超38城将受益1月5日央行银保监会发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知在22年9月29日阶段性调整差别化住房信贷政策的通知的基础上主要做出3方面调整1政策放松时间动态延期去年9月的房贷利率优惠政策放松至2022年年底而本次指出自2022Q4起各城市每季度末对当地房价持续动态评估以上季度末月至本季度第二个月为评估期从而决定政策放松持续期总体而言本次政策放松时间将有所延长2评估标准细化并动态评估对于符合标准的城市如果后续评估期内房价环比和同比连续3个月均上涨则应自下一个季度起恢复房贷款利率下限考虑到连续三个月房价环比同比连续上涨目前来看较难实现也就意味着本次政策放松时间将相对更长3超38个城市满足条件我们统计1月符合房价环比同比连续下降的城市38个较9月末符合标准城市23个增加15个其中二线城市15个包括天津石家庄太原沈阳大连长春哈尔滨福州厦门郑州武汉南宁唐山无锡温州考虑到70城之外其他城市房价统计数据不可得实际符合条件而能享受房贷利率下限放开政策的城市将显著超38个这将带动房贷利率持续下行提振需求端信心投资分析意见三部门积极支持住房需求力求促进房地产市场企稳回升维持看好评级我们认为我国房地产目前需求端呈现出超跌状态供给端处于过度出清状态预计随着供给缓慢修复中期销售将向着需求中枢134亿平逐步回归但考虑到短期供需双弱短期销售仍将呈现L型总量弱复苏但结构强弹性格局优化下优质房企成长空间打开并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好充分享受估值驱动成长驱动双重红利我们维持房地产板块看好评级推荐A股保利发展滨江集团建发股份华发股份招商蛇口金地集团新城控股中国建筑万科A建议关注栖霞建设陆家嘴H股华润置地中海外发展建发国际龙湖集团碧桂园建议关注越秀地产绿城中国新城发展并维持物业管理板块看好评级推荐碧桂园服务旭辉永升服务新城悦宝龙商业中海物业保利物业华润万象新大正建议关注招商积余万物云风险提示调控政策再收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明行业点评表1首套房贷利率不设下限城市新建商品住宅价格指数当月同比新建商品住宅价格指数环比新建商品住宅价格指数当月同比新建商品住宅价格指数环比能级城市202209202210202211202209202210202211202206202207202208202206202207202208一线北京610590570020040010580550580080050040二线天津430410400020030060240350420020060040二线石家庄440410320030070020310360370020030050二线太原450470490060040070400430450010040050三线呼和浩特270230180010000000230200320040030100二线沈阳450480510030060070240320420010040080二线大连370460490050120050150220300030010020二线长春230310350070070080070120130070030020二线哈尔滨750780800080060090680700720060020050一线上海380400400020030030340350370050050060二线南京030010060040050030060060090040030040二线杭州650640660040030070630660650100070040二线合肥070150190070060010030030040050070030二线厦门300390360030070020060140240050040060一线广州010020020030030050030040030030030020三线海口060050080020010020150080070020030020二线温州440510580090070080130250310060070040三线金华130170190060060050080010060030040040三线蚌埠260250280020010060110200250020050010三线安庆490470460050010010270360400040100040三线泉州500540450070060050190300420060050100四线九江310320310010040030270280320040040020四线赣州120090060020060040110130100040010040二线烟台290270210030020030210300280020040010三线济宁370420490010060110140240320040030080三线洛阳400480500040070040220260340030010030四线平顶山240300290020030020130110190010010040三线宜昌450510510070090020300400410150040020三线襄阳550540530020010050400450530020010040三线岳阳730740800070080040710700710160050050三线常德570560570040050030510570600020080060三线惠州200210240030070020230210200020020020三线湛江880870880090060050700800890070060120四线韶关370300350040030070420360380050020020四线桂林390350380040030080360380410010050070四线北海1030107010600600700407408801010100130140三线三亚100010050030010020180160140040030000四线泸州570510400010030040630630660050020050四线南充620470360050100050630580580020020060请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共4页简单金融成就梦想行业点评四线遵义140150070020060030200170190050030030四线大理600570470040050010630660690100080010资料来源政府官网统计局申万宏源研究注红色底色代表1月符合房贷利率不设下限城市蓝色底色代表9月符合房贷利率不设下限城市表2主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润百万元归母净利润增速01052021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A1933194209225100938609225242427726174-4577878600048SH保利发展163622923525271706510273882812330128-542771001979SZ招商蛇口13651161191351181141011310372924610456-153-109131601155SH新城控股22355584314484052500812598972510099-174-22838600383SH金地集团1071208212226515147079410955810203-951667002244SZ滨江集团1067097120141110897515302737484400301238174600325SH华发股份1027134163176776358123195344937301018081600153SH建发股份14962132172527069591060986533758335471161600376SH首开股份580019022042310268138066925581087-779-194947000069SZ华侨城A55704704005211814010706379932544257-701-144308600266SH北京城建481017034048283140100056417761088-480211401000031SZ大悦城38500301201512833102580910853263912783944201000402SZ金融街53905505706198948804164317171830-342456600960HK龙湖集团2700405416459575550122385426158288321939710202007HK碧桂园28612205505420444503267971528014941-235-430-2200688HK中国海外发展219536736438251514906401553987841800-85-074801109HK华润置地3775454467515716962103240133336367298729102平均值1901872051721048509132181271513763-73219174资料来源Wind申万宏源研究注估值按照盈利预测一致预期计算A股公司股价单位为元港股公告股价单位为港元EPS为元取20230105收盘价请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共4页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共4页简单金融成就梦想