事项：
　　1月5日晚，央行和银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。同日，住建部部长倪虹在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。
　　国信地产观点：1）在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节，设立了相对宽松的退出机制。2）住建部部长的发声强化需求端政策放松预期，销售筑底回暖可期。3）投资建议：重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。4）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。
　　投资建议：
　　重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科A、金地集团、招商积余。
　　风险提示：
　　1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年01月06日首套房贷利率政策动态调整长效机制点评超配阶段性政策转为长效机制后续政策放松有望持续演绎行业研究行业快评房地产投资评级超配维持评级证券分析师任鹤010-88005315renheguosencomcn执证编码S0980520040006证券分析师王粤雷0755-81981019wangyueleiguosencomcn执证编码S0980520030001证券分析师王静021-60893314wangjing20guosencomcn执证编码S0980522100002事项1月5日晚央行和银保监会发布关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制同日住建部部长倪虹在接受央视专访时表示对于购买第一套住房的要大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持国信地产观点1在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节设立了相对宽松的退出机制2住建部部长的发声强化需求端政策放松预期销售筑底回暖可期3投资建议重申地产股趋势性大机会后续政策放松将持续演绎强烈建议买入我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余4风险提示后续政策落地不及预期疫情等因素致行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击评论在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节设立了相对宽松的退出机制早在2022年9月29日央行和银保监会就发布了阶段性调整差别化住房信贷政策的通知针对2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市放宽首套房贷利率下限时效为2022年底前由于房地产销售情况持续承压该阶段性政策的常态化延续完全符合预期以统计局70城口径适用该政策的城市新增22个且无一退出总数从2022年Q4的23个扩大至2023年Q1的45个城市适用城市范围的扩大将减轻更多居民购房贷款压力有利于释放需求为配合制定动态调整长效机制本次政策在原先基础上增补了评估期限和退出机制的细节评估期限自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估退出机制后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限我们认为该退出机制还是相对宽松的毕竟从新建商品住宅销售价格同环比均连续3个月下降变为同环比均连续3个月下降缓冲期足够长并非苛刻的任一指标任一月份回正即叫停表170个大中城市2023年Q1首套房贷利率下限放宽政策适用情况对比2022年Q4政策适用情况城市列表武汉温州天津石家庄哈尔滨大连岳阳宜昌襄阳秦皇岛兰州济宁桂林湛江常德北海昆明贵A持续适用阳泉州泸州大理包头安庆郑州吉林长春沈阳太原南宁福州厦门唐山无锡扬州徐州金华惠州韶关洛阳平顶山牡丹江B新增适用九江锦州丹东蚌埠北京上海广州深圳重庆杭州南京成都长沙西安济南青岛烟台西宁乌鲁木齐呼和浩特银川C未曾适用南昌海口三亚宁波合肥遵义南充赣州资料来源国家统计局国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容1证券研究报告图170个大中城市新建商品住宅销售价格同环比及政策适用情况资料来源国家统计局国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告住建部部长的发声强化需求端政策放松预期销售筑底回暖可期销售回暖是地产行业危机的根本药方当前持续承压2022年1-11月商品房销售额累计同比-2711月单月同比-322022全年百强房企销售面积同比-4230城商品房成交面积同比-27住建部部长的发声使需求端放松预期更进一步未对城市层面做要求仅强调是首套房在降利率的基础上新增降首付比的预期对居民购买第二套住房态度明显软化此前地产宽松政策主要由央行和银保监会发布此次发声意味着地产政策关键力量住建部的态度明示需求端政策空间充分打开销售筑底回暖可期图2商品房销售额累计同比增速图3商品房销售额单月同比增速资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图4百强房企单月销售额及当年累计同比图530城商品房累计成交面积同比资料来源克而瑞国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理投资建议重申地产股趋势性大机会后续政策放松将持续演绎强烈建议买入我们看好三条主线久经考验的优质房企接近上岸的困境反转型标的受地产拖累的物业板块核心推荐保利发展万科A金地集团招商积余风险提示1后续政策落地不及预期2疫情等因素致行业基本面超预期下行3房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告附录中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知中国人民银行上海总部各分行营业管理部各省会首府城市中心支行副省级城市中心支行各银保监局中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知发布以来对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱更好支持刚性住房需求促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用按照国务院部署人民银行银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制现就有关事项通知如下一自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估二对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限地方政府按照因城施策原则可自主决定自下一个季度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限人民银行分支机构银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施三对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限四其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行中国人民银行中国银行保险监督管理委员会2022年12月30日相关研究报告2022年土地市场观察与展望-整体低迷分化加剧料将底部企稳2023-01-01房地产行业2023年1月投资策略-基本面复苏缓慢政策加码预期不变2023-01-01统计局11月房地产数据点评-基本面受疫情冲击持续承压需求端政策加码预期不变2022-12-16房地产行业专题-把握政策历史性机遇迎接房地产行业新生华夏中证全指房地产ETF投资价值分析2022-11-30房地产行业2022年12月投资策略-转向性政策频出把握修复性大机会2022-11-29请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级类别级别说明买入股价表现优于市场指数20以上股票增持股价表现优于市场指数10-20之间投资评级中性股价表现介于市场指数10之间卖出股价表现弱于市场指数10以上超配行业指数表现优于市场指数10以上行业中性行业指数表现介于市场指数10之间投资评级低配行业指数表现弱于市场指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032