12月销售小幅回升，促销措施初见效。2022年12月，30城新房销售面积同比增速为-21.98%，环比增速为23.49%，成交套数同比增速为-26.81%，环比增速为14.92%，本月成交面积和套数继续回升，较上月出现明显环比改善，但同比下降趋势仍在延续，未有明显修复。得益于年末期间各大房企为促进销售去化，保持回款流动性，加快推盘频次结合推出多样化营销促销活动，商品住宅销售市场出现小幅翘尾增势。一线城市呈现较强韧性，二线城市12月份整体涨多跌少，环比出现明显回升，城市内部分化格局持续深化，核心二线城市需求出现补偿性回升，部分弱二线城市，市场未出现明显回温。
　　集中供地走向灵活，核心城市韧性较强。2022年土拍全面收官，无锡、南京、苏州等17个城市完成第四批次集中供地，四轮供地参与率已超80%。17城共计推出210宗地，其中成交199宗地，底价成交168宗地，底价成交率达84.42%。除此之外，无锡、苏州、南京全年集中供地增加至五轮，武汉则增加至六轮，四城共计推出住宅用地71宗地，其中61宗已成交，底线成交率75%。地方国资在年末供地中的托底作用仍未动摇，成都、武汉、苏州第四批次集中供地中，70%以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。房企回归一二线城市拿地成为主流，而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、厦门等核心城市成为房企拿地重点关注地区，土拍市场保持稳定。
　　中央再强调房地产保平稳，重申行业支柱作用。12月15日-16日，中央经济工作会议强调要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，再次意味着大幅松绑和纾困的目标主要是防范化解金融风险，以保主体的方式稳定房地产市场，防止形成区域性、系统性金融风险，让行业平稳发展。《扩大内需战略规划纲要》提出促进居住消费健康发展；坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，支持居民合理自住需求。表明房地产仍将是中国最大的内需之一，刚性需求、改善性需求、住房租赁需求将是政策重点支持的方面。中央高层明确房地产是国民经济的支柱产业，再次强调房地产的重要性，在当前的市场环境下更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速。
　　投资建议：政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）；母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914）、万物云（2602）。
　　风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。
　　

研究报告全文：行业动态报告房地产2023年1月6日tablemain公司深度报告模板销售改善翘尾回升稳地产多措并举房地产行业12月行业动态报告推荐维持评级核心观点12月销售小幅回升促销措施初见效2022年12月30城新房销分析师售面积同比增速为-2198环比增速为2349成交套数同比增速为王秋蘅-2681环比增速为1492本月成交面积和套数继续回升较上月861080927618出现明显环比改善但同比下降趋势仍在延续未有明显修复得益wangqiuhengyjchinastockcomcn于年末期间各大房企为促进销售去化保持回款流动性加快推盘频分析师登记编码S0130520050006次结合推出多样化营销促销活动商品住宅销售市场出现小幅翘尾增势一线城市呈现较强韧性二线城市12月份整体涨多跌少环比出特别鸣谢实习生李慕尧现明显回升城市内部分化格局持续深化核心二线城市需求出现补偿性回升部分弱二线城市市场未出现明显回温相对沪深300表现图沪深300房地产集中供地走向灵活核心城市韧性较强2022年土拍全面收官无1000锡南京苏州等17个城市完成第四批次集中供地四轮供地参与率500000已超8017城共计推出210宗地其中成交199宗地底价成交168-500宗地底价成交率达8442除此之外无锡苏州南京全年集中-1000-1500供地增加至五轮武汉则增加至六轮四城共计推出住宅用地71宗地-2000其中61宗已成交底线成交率75地方国资在年末供地中的托底作-2500用仍未动摇成都武汉苏州第四批次集中供地中70以上的地价-3000-3500款都是由当地国资平台所贡献房企回归一二线城市拿地成为主流2022-03-052022-06-032022-08-172022-01-192022-02-032022-02-182022-03-202022-04-042022-04-192022-05-042022-05-192022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-152022-11-302022-12-152022-12-30而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄北京上海深圳2022-01-04杭州厦门等核心城市成为房企拿地重点关注地区土拍市场保持稳资料来源Wind中国银河证券研究院定相关研究中央再强调房地产保平稳重申行业支柱作用12月15日-16日银河地产11月行业动态报告土地市场小中央经济工作会议强调要推动房地产业向新发展模式平稳过渡再次步快跑政策多重利好房企融资支持力度升意味着大幅松绑和纾困的目标主要是防范化解金融风险以保主体的级方式稳定房地产市场防止形成区域性系统性金融风险让行业平稳发展扩大内需战略规划纲要提出促进居住消费健康发展坚持银河地产10月行业动态报告银十缺席业绩分化二十大强调加快住房制度建设房子是用来住的不是用来炒的定位探索新的发展模式支持居民合理自住需求表明房地产仍将是中国最大的内需之一刚性需银河地产9月行业动态报告金九弱修复求改善性需求住房租赁需求将是政策重点支持的方面中央高层政策组合拳释放积极信号明确房地产是国民经济的支柱产业再次强调房地产的重要性在当银河地产8月行业动态报告销售处于弱复苏前的市场环境下更具积极意义有助于房地产市场信心的修复预计状态板块中期业绩承压未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速投资建议政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路银河地产7月行业动态报告销售艰难复苏热点城市土地市场热度回升短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升2023年行业供给侧出清还未结束银河地产6月行业动态报告销售在分化中复格局在曲折的修复路径中不断重塑政策并不是无差别托底房企分苏路径或较以往更加曲折化逻辑加强未来优质的资源将不断向头部房企聚集我们建议关注银河地产行业动态报告5月行业动态报告5强信用厚土储优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企月销售环比小幅回升政策持续宽松保利发展600048金地集团600383招商蛇口001979万科A000002滨江集团002244建发股份600153母公司稳定经营的优质物管公司招商积余001914万物云2602风险提示基本面数据恢复不及预期房价超预期下行等风险wwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业动态报告房地产行业目录一行业基本面情况跟踪1一销售跟踪12月翘尾回升多措并举初见效11销售整体趋于改善核心城市销售企稳回升12去化周期延长仍在高位徘徊2二土地跟踪集中供地走向灵活核心城市热度创新高31一轮土拍供应成交体量均下降32二轮土拍较一轮土拍稍有回温33流拍情况好转溢价率略有下降各城市热度分化44三轮土拍收官供地热度不振近八成地块底价成交55多城加入四批五批供地有望转向常态化供地66市场分化延续核心城市韧性较强7二2022前三季度房地产板块财报分析7一利润表业绩表现不佳归母净利润持续缩减财务费率明显升高7二资产负债表预收账款覆盖率仍大于1行业持续分化9三现金流量表销售回款未见改善投资活动现金流出扩大11三房地产仍为支柱产业多措并举保平稳发展12一中央再强调房地产保平稳重要性12二因城施策持续深化各地调控节奏趋缓16四房地产行业在资本市场中的表现情况17一LPR年内三次下调本月维持不变17二房地产行业PE波动中修复PB仍处于历史低位181房地产板块PEPB估值比较182房地产板块与各行业PEPB估值比较193物业管理版块市场表现194物管个股表现20五投资建议20六风险提示21插图目录22表格目录24请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明行业动态报告房地产行业一行业基本面情况跟踪一销售跟踪12月翘尾回升多措并举初见效1销售整体趋于改善核心城市销售企稳回升12月销售出现翘尾回升促销成效逐步显现2022年12月30城新房销售面积142277万平同比增速为-2198环比增速为23490成交套数122626套同比增速为-2681环比增速为1492本月成交面积和套数继续回升较上月出现明显环比改善但同比下降趋势仍在延续未有明显修复2022年下半年以来30城销售面积累计同比降幅持续收窄由6月份的-3531收窄至12月份的-2850得益于年末期间各大房企为促进销售去化保持回款流动性加快推盘频次结合推出多样化营销促销活动商品住宅销售市场出现小幅翘尾增势伴随多项市场宽松政策出台房地产复苏发展方向既定市场信心修复已在进行时销售端回温值得期待分一二三线城市来看一二三线成交面积同比增速分别为-2991-2484-273环比增速分别为31436481610年初至今一线城市累计成交面积332327万平同比-2433二线城市累计成交面积833804万平同比-2745三线城市累计成交面积318609万平同比-3471一线城市呈现较强韧性其中上海和广州商品住宅供应的集中放量也拉动成交量的上涨但是北京则受疫情冲击较为严重住宅成交同比环比均有回落二线城市12月份整体涨多跌少环比出现明显回升城市内部分化格局持续深化具体来看核心二线城市需求在宽松政策促销手段和疫情管控接触等多重刺激下出现补偿性回升而部分弱二线城市潜在购房者的观望情绪仍然较重市场未出现明显回温图130大中城市新房成交面积情况万平方米图230大中城市新房成交套数情况套30大中城市月成交面积30大中城市商品房成交套数当月值35003000003000250000250020000020001500001500100000100050050000002019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-12资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明1行业动态报告房地产行业图330大中城市月成交面积同比及环比图4重点一二三线城市成交面积环比30040030大中城市成交面积同比30大中城市成交面积环比一线城市成交面积环比二线城市成交面积环比350三线城市成交面积环比250300200250150200150100100505000-50-50-100-1002019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-082020-102020-122021-022021-042021-062021-082021-102021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-12资料来源中国银河证券研究院资料来源中国银河证券研究院windwind2去化周期拉长仍在高位徘徊截至2022年12月31日十大城市的去化周期为1438月较上月096去化周期环比715同比2967去化周期继续拉长且同比环比均出现明显增长分线来看从变动程度来看一线城市去化周期继续拉长二线城市库存去化维持稳定水平从去化程度来看一线城市去化相对较快存销比分别为12691578分别较上月118069图5十大城市可售面积及存销比图6一线4城可售面积及存销比十大城市可售面积万平方米一线4城可售面积万平方米十大城市商品房存销比面积当月值十大城市商品房存销比面积一线城市当月值1000025400020900035001880002016300070001425006000151250002000104000101500830006100020005450010002000017-0617-0917-1218-0318-0618-0918-1219-0319-0619-0919-1220-0320-0620-0920-1221-0321-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1217-0617-0917-1218-0318-0618-0918-1219-0319-0619-0919-1220-0320-0620-0920-1221-0321-0621-0921-1222-0322-0622-0922-12资料来源中国银河证券研究院资料来源中国银河证券研究院windwind图7二线6城可售面积及存销比二线6城可售面积万平方米十大城市商品房存销比面积二线城市当月值70002560002050001540003000102000510000017-0917-1218-0318-0618-0918-1219-0319-0619-0919-1220-0320-0620-0920-1221-0321-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1217-06资料来源中国银河证券研究院wind请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明2行业动态报告房地产行业二土地跟踪集中供地走向灵活核心城市热度创新高1一轮土拍供应成交体量均下降一轮土拍全部完成整体热度降温截至7月5日22个重点城市均完成今年首轮集中土拍22城共推出建设用地218395万方同比收窄5882环比收窄7069供应量下降土地市场热度下降一轮集中供地共实现498827亿元成交值同比下降5303环比下降1602受供应规模缩减的影响同时一季度疫情好转并未刺激需求上升销量没有出现明显增长房企对土地市场投资仍持谨慎态度因此交易量减少另外部分房企当前仍面临到期债务压力大等困扰在一定程度上导致今年第一轮集中土拍成交较乏力图8第一批土拍22城土地供应量图9第一批土拍22城成交情况第一批供应体量万方第一批成交建筑面积万方成交金额亿元3001000平均楼面价元平方米350009002503000080070025000200600200001505001500040010030010000502005000100000杭州上海成都长沙广州宁波合肥郑州苏州北京济南重庆深圳无锡南京武汉青岛天津福州厦门沈阳长春杭州上海成都长沙广州宁波合肥郑州苏州北京济南重庆深圳无锡南京武汉青岛天津福州厦门沈阳长春资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院2二轮土拍较一轮土拍稍有回温二轮土拍收官供应量与成交量仍未明显恢复截至10月31日22个重点城市均公布了二轮集中供地地块情况22城第二批集中供应体量共2227万方同比下降6579环比增加199供应量基本与本年度一轮土拍持平土地市场供应规模仍未回温截至10月31日22城已全部完成二轮土拍从成交规模看22城累计共揽金544578亿元超过首轮土地总出让金4988亿元较去年二轮土拍同比下降1664较今年一轮土拍环比增加917从地块价格看二轮集中供地楼面地价平均达12832元平方米同比下降3136环比上升055与本年度一轮土拍略有回升请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明3行业动态报告房地产行业图1022城土地供应量万方图11第二批土拍22城成交情况22第二批供应体量22第一批供应体量21第三批供应体量第二批成交建筑面积万方成交金额亿元21第二批供应体量22第三批供应体量900平均楼面价元平方米400008008003500070070030000600600500250005004002000040030015000300200100002001001005000000资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院3流拍情况好转溢价率略有下降各城市热度分化从流拍情况来看22个重点城市二轮集中土拍平均流拍率仅488较一轮土拍的198下降1492pct得益于地方供地规则的放宽和拿地门槛的降低土地流拍现象持续好转从溢价成交情况来看22个重点城市二轮集中土拍平均溢价率仅412较一轮土拍下降548pct除厦门溢价率与21年二轮土拍差距较大外其他城市溢价率基本与去年同期持平溢价成交率为3425较一轮土拍下降313pct触限成交率为1826较一轮土拍下降388pct具体到城市来看北京的成交均价由一轮土拍时的29844元平方米上升为34603元平方米环比增长1595成交均价也超过去年第二轮土拍同比增长758杭州45宗供应地块仍全部成交其中12宗地触限进入一次报价阶段热度较其它已完成二轮集中土拍的城市仍处于较高水平宁波二轮集中土拍总供应量为9245万平方米这是集中供地以来宁波商品住宅供地体量最大的一次由于优化供应结构预售资金监管放松等政策宁波土地市场也有回温厦门热度有所下降触限率由首轮集中土拍的2222降低到1111溢价率由首轮集中土拍的678降低到143图12第一批土拍22城溢价成交率图13第一批土拍22城成交与流拍情况底价成交宗数溢价成交宗数成交宗数终止挂牌宗数流拍宗数707060605050404030302020101000上海郑州深圳成都长沙广州宁波苏州北京济南重庆无锡南京武汉青岛天津福州厦门杭州资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明4行业动态报告房地产行业图14第二批土拍22城溢价成交率图15第二批土拍22城成交与流拍情况底价成交宗数溢价成交宗数成交宗数终止挂牌宗数流拍宗数60605050404030302020101000南京成都杭州长沙合肥上海重庆宁波苏州青岛无锡郑州济南深圳北京天津武汉广州福州厦门长春资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院图16第一批土拍22城溢价率图17第二批土拍22城溢价率21第一轮溢价22第一轮溢价21第二轮溢价22第二轮溢价4525403520301525201015105500杭州上海成都长沙广州宁波郑州苏州北京济南重庆深圳无锡南京武汉青岛天津福州厦门沈阳长春南京成都杭州长沙合肥上海重庆宁波苏州青岛无锡郑州济南深圳北京天津武汉广州福州厦门长春资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院4三轮土拍收官供地热度不振近八成地块底价成交截至12月31日第三批集中供地的22个城市有20个发布公告并完成三轮出让土地供应量共209522万方较去年三轮同比下降6344较二轮环比增加1878供应量仍较去年大幅缩减已完成第三批集中供地的19个城市中目前共计成交400宗成交规划建筑面积4086万平方米收金4873亿元其中323宗地块底价成交底价成交率达8075较二轮增加1875pct32宗地块触限成交触限成交率8较二轮下降1026pct图18第三批土拍22城溢价成交率图19第三批土拍22城成交与流拍情况底价成交宗数溢价成交宗数成交宗数终止挂牌宗数流拍宗数506045504035403030252020151010500武汉合肥上海广州成都济南南京郑州长沙杭州青岛福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明5行业动态报告房地产行业图20第三批土地供应量万方图21第三批土拍22城溢价率第三批供应体量万方22第二批供应体量22第一批供应体量21第三批供应体量25021第二批供应体量22第三批供应体量8002007006001505004001003002005010000武汉合肥上海广州成都济南南京杭州青岛福州北京天津深圳无锡厦门宁波苏州长沙郑州资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院5多城加入四批五批供地有望转向常态化供地随着土地市场下行今年部分城市集中供地更加灵活供地批次增加到四轮五轮多批次今年年初青岛济南重庆和武汉等城市明确提出2022年集中供地将分为四批次进行并公布了各批次土地供应的大致时间节点6月北京也提出上半年完成第二批商品住宅用地集中供应下半年再完成两批供地2022全年22个集中供地重点城市中无锡南京苏州等17个城市完成第四批次集中供地17城共计推出210宗地其中成交199宗地底价成交168宗地底价成交率达8442较三轮土拍有所增加触限成交22宗地触限成交率1055较三轮2550pct但不及本年一轮二轮四轮供地参与率已超80除此之外无锡苏州南京全年集中供地增加至五轮武汉则增加至六轮四城共计推出住宅用地71宗地其中61宗已成交底线成交率75值得注意的是地方国资在年末供地中的托底作用仍未动摇南京第四批次供地亦全部由地方国资揽下成都武汉苏州第四批次集中供地中70以上的地价款都是由当地国资平台所贡献图21第四批土拍22城溢价成交率图22第四批土拍22城成交与流拍情况成交宗数溢价成交宗数成交宗数终止挂牌宗数流拍宗数454540403535303025252020151510105500无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明6行业动态报告房地产行业图23第四批土地供应量万方图24第五批土地供应量万方第四批供应体量万方第五批供应体量万方1401009012080100706080506040403020201000无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙无锡苏州南京武汉资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院6市场分化延续核心城市韧性较强2022年全年集中供地已全面收官土地市场热度整体热度不高今年参与集中供地的22城成交的地块中九成以上的都采用了限地价的方式折算成溢价率普遍要求在15以下部分地块溢价要求在10以内直接导致房企拿地溢价率的走低在整体低溢价率的格局下城市热度和价格分化成为本年度土地市场特点之一具体来看房企回归一二线城市拿地成为主流而2022年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄北京上海深圳杭州厦门等核心城市成为房企拿地重点关注地区土拍市场保持稳定各批次企业参与积极性相对较高供地完成率和溢价率领先其他城市南京青岛二批次开始加大推地量苏州无锡南京发布四批次土地公告这部分城市供地计划完成率均在六成以上而武汉沈阳重庆郑州长春政府推地信心不足其中沈阳长春未发布2022年三批次土地公告全年供地计划完成率均在四成以下长春重庆不足三成图25第四批土拍成交金额及均价图26第五批土拍成交金额及均价第四批成交建筑面积万方成交金额亿元第五批成交建筑面积万方成交金额亿元300平均楼面价元平方米45000250平均楼面价元平方米1800040000160002502003500014000200300001200015025000100001502000080001001001500060004000100005050200050000000无锡苏州南京武汉无锡苏州南京深圳北京杭州武汉上海福州成都广州天津青岛合肥济南厦门长沙资料来源中指研究院中国银河证券研究院资料来源中指研究院中国银河证券研究院二2022前三季度房地产板块财报分析一利润表业绩表现不佳归母净利润持续缩减财务费率明显升高2022前三季度A股房地产板块总营业入分别为1676008亿元同比-1292较上年同请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明7行业动态报告房地产行业期增速下降3624pct2022前三季度实现归母净利润22657亿元增速为-7229较上年同期增速下降4091pctA股房地产板块营收较去年同期大幅下跌业绩表现不佳归母净利润持续缩减且第三季度营收与业绩下跌趋势并未有效扭转2022前三季度房地产销售费用率管理费用率财务费用率分别为277和350384同比-006pct-022pct087pct整体三费率为1025同比增加083pct管理费用率较去年同期下降A股房企对成本管控和内部组织优化管理效果显现财务费用率明显升高与部分企业货款回笼不及时资金流动性不足需要借入资金行业下行企业融资难度增加融资成本走高相关2022前三季度销售毛利率和净利率分别为1847和304较上年同期分别下降214pct和313pct全面延续2018年以来的下行趋势毛利率和净利率均下滑主要在于1前几年土地市场景气度较高房企整体拿地价格攀升在18年左右房企高价拿地加杠杆的后果开始体现高价地结转的影响仍在持续传导低利润项目结算仍较为集中2基于各类负面因素影响叠加房企承受较大去化压力营销端口普遍采取打折促销的方式加速去化3重点一二线城市的限价监管依旧严格较高的地价房价比进一步压缩项目的利润空间毛利率下降已成为行业主要趋势4房企对行业市场预期下行在财务报表中计提了数额较大的资产减值准备5市场下行所带来投资物业存货等账面价值缩水也都在冲击着企业的盈利能力短期来看市场仍处于筑底盘整阶段盈利仍将继续承压长期来看随着各地宽松政策在中央的背书下逐渐推行企稳回升的预期预计助推房企盈利修复图27房地产行业营业总收入及同比增速图28房地产行业归母净利润及同比增速营业总收入亿元同比归属母公司股东的净利润亿元同比3500035250050300003040200025302500020150020200001510150001000100100005-1050050000-20050-30资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明8行业动态报告房地产行业图29房地产行业销售毛利率及销售净利率图30房企销售费用率管理费用率及财务费用率销售毛利率销售净利率销售费用率管理费用率财务费用率454184234037914074093753763853843374403713723242348350353213312233533533833235316296130228302745300297296290297302680272527828327730273278252261257283252312482073252172282392061200213184720201476132615115912441224151046112095793610121010617055256304000资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院二资产负债表预收账款覆盖率仍大于1行业持续分化2022年前三季度A股房企预收账款为3543286亿元同比减少6962022前三季度预收账款合计覆盖2021年全年营收的117倍房企财务安全性及未来潜在业绩增长仍有保障2021行业预收账款增速保持上涨2016-2020年增速持续下跌结束同比增速出现抬头趋势2022年受房企风险暴露行业预期下行市场销售不利去化效果不良疫情反复冲击的影响预收账款规模扩张较去年同期有所收缩在外部不稳定性不确定性因素增多及国内疫情反复背景下房地产仍承受较大压力伴随9月中央政策集中出台预计市场活跃度逐步提升带动房企预收账款缓慢回升2022前三季度行业资产负债率为7899较同期-009pct三道红线方面我们跟踪了44个地产开发公司的情况22H1踩中三道红线的共有6家同比减少1家踩中两道红线有12家同比增加1家踩中一道红线有10家同比减少5家稳居绿档共16家同比增加5家绿档房企数量大幅增加释放出行业整体趋势改善的积极信号红档房企多以出现债务展期或违约资金压力较大在三条红线的融资监管下房企积极降低杠杆水平预计后续季度行业杠杆率还将迎来更大幅度的下降图31房地产行业净负债率图32房地产行业资产负债率净负债率资产负债率16082136138798179631401297924791479307908125128125126125807871789912011311012078765676999310076745774917673248073747161607240702068066资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明9行业动态报告房地产行业图33房地产行业预收账款及同比增速预收账款包括合同负债同比400005035000403000030250002000020150001010000050000-10资料来源wind中国银河证券研究院表1A股部分房企三道红线情况剔除预收款剔除预收款货币资金净负债率是项后的资产现金短债比证券代码证券简称净负债率项后的资产踩线数短期债务否踩线负债率是否是否踩线负债率踩线住宅开发000002SZ万科A442968651770000000069SZ华侨城A709867552190000000517SZ荣安地产220966483490000001979SZ招商蛇口470063121940000002244SZ滨江集团607867621500000600048SH保利发展730267701910000600162SH香江控股312464321140000600325SH华发股份790266281490000600383SH金地集团548666461390000600657SH信达地产943168011010000601155SH新城控股438568371120000000031SZ大悦城937771141300101000615SZ奥园美谷549752740660011000656SZ金科股份755369090360011000718SZ苏宁环球164337030420011000926SZ福星股份401160550670011600077SH宋都股份-101476692540101000961SZ中南建设880380330510112002146SZ荣盛发展846675570410112002314SZ南山控股1108671771151102600376SH首开股份1388371602191102600466SH蓝光发展-69978106350080112600606SH绿地控股883481250440112请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明10行业动态报告房地产行业601588SH北辰实业1081570451241102000667SZ美好置业1104982140201113000671SZ阳光城2102285740191113000732SZST泰禾7763093390031113000736SZ中交地产2125382120341113600185SH格力地产1767271610251113600340SH华夏幸福11758295110181113商业地产000402SZ金融街1512569830771012000608SZ阳光股份131532650830011600007SH中国国贸-12722894218150000600823SH世茂股份590561910220011园区600463SH空港股份528650050110011600515SH海南机场5143600315640000600604SH市北高新1104159450141012600639SH浦东金桥179651411650000600648SH外高桥945769650870011600663SH陆家嘴1528168570191012600736SH苏州高新1409970883071102600895SH张江高科1046761770391012601512SH中新集团279242571650000600848SH上海临港653760611630000资料来源Wind中国银河证券研究院三现金流量表销售回款未见改善投资活动现金流出扩大2022年前三季度A股房企期内内销售商品提供劳务收到的现金为1688692亿元同比-3143现金流净额为-236795亿元表现为现金净流出流入额同比下降611分类来看经营活动现金流量净额为94667亿元同比-46872022年第三季度受疫情反复房企风险暴露购房需求收缩影响传统销售旺季优势并未凸显销售疲软导致回款大幅减少投资活动现金流量流出为97297亿元同比-4889筹资活动现金流净流出234164亿元同比下降243筹资活动现金流出扩大趋势得到及时遏制随着中央对房地产行业金融的支持优质企业占据更大市场份额市场信心逐渐回复筹资资金或可见好转请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明11行业动态报告房地产行业图34房企现金流量及同比增速图35房企销售商品提供劳务收到的现金及增速经营活动产生的现金流量净额亿元销售商品提供劳务收到的现金亿元同比投资活动产生的现金流量净额亿元4000060筹资活动产生的现金流量净额亿元50同比3500040600043000030400002500020200020000100-4150000-2000-8-1010000-4000-20-125000-6000-30-8000-160-40资料来源wind中国银河证券研究院资料来源wind中国银河证券研究院三房地产仍为支柱产业多措并举保平稳发展一中央再强调房地产保平稳重要性中央经济工作会议强调确保房地产市场平稳发展12月15日至16日中央经济工作会议在北京举行总结2022年经济工作分析当前经济形势部署2023年经济工作会议指出扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡会议强调要推动房地产业向新发展模式平稳过渡再次意味着大幅松绑和纾困的目标主要是防范化解金融风险以保主体的方式稳定房地产市场防止形成区域性系统性金融风险让行业平稳发展中央高层明确房地产是国民经济的支柱产业12月15日中央高层在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表讲话针对房地产行业发展表示对于明年中国经济实现整体性好转我们极有信心房地产是国民经济的支柱产业针对当前出现的下行风险已出台一些政策正在考虑新的举措努力改善行业的资产负债状况引导市场预期和信心回暖未来一个时期中国城镇化仍处于较快发展阶段有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑明确房地产是国民经济的支柱产业既向欧盟工商界表明中国经济整体转好的信心又向市场表明对于大家多担心的房地产行业有足够举措能稳住市场预期和信心强调房地产的重要性在当前的市场环境下更具积极意义有助于房地产市场信心的修复预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速扩大内需战略发布住房消费仍为重要抓手12月14日中共中央国务院印发扩大内需战略规划纲要20222035年房地产方面提到促进居住消费健康发展坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明12行业动态报告房地产行业制支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求15日的十四五扩大内需战略实施方案再一次强调促进居住消费健康发展政策频繁强调房地产需求重要性表明房地产仍将是中国最大的内需之一刚性需求改善性需求住房租赁需求将是政策重点支持的方面尽管房地产市场短期运行遇到了一定困难但未来国内房地产市场仍有很大发展空间经过阵痛期后终将步入平稳发展阶段表22022年年初以来主要政策表态时间会议内容毫不动摇坚持房子是用来住的不是用来炒的定位不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段继全国住房和城乡建设工2022120续稳妥实施房地产长效机制持续整治规范房地产市场秩序大力增加保障性租赁住房供给完善城作会议镇住房保障体系指导各地合理确定本地区住房保障制度安排加快发展长租房市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位持续完善稳地价稳房价稳预期房地产长效机制2022124银保监会工作会议因城施策促进房地产业良性循环和健康发展推动住房和城乡建设高坚持稳字当头稳中求进继续稳妥实施房地产长效机制保障住房的刚需同时满足合理的改善性2022224质量发展发布会需求促进房地产业良性循环和健康发展努力稳地价稳房价稳预期继续保障好群众住房需求坚持房子是用来住的不是用来炒的定位探索新的发展模式坚持租购202235两会并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求稳地价稳房价稳预期因城施策促进房地产业良性循环和健康发展银保监会央行发布关于其中关于房地产方面强调优化住房金融服务满足新市民安居需求助力增加保障性住房供给支202236加强新市民金融服务工持住房租赁市场健康发展满足新市民合理购房信贷需求提升新市民住房公积金服务水平优化新作的通知市民安居金融服务财政部有关负责人就房房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行一些城市开展了调查摸底和初步研究但综合考2022312地产税改革试点问题答虑各方面的情况今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件记者问国务院金融稳定发展委关于房地产企业要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案提出向新发展模式转型的配2022313员会召开专题会议套措施要有效管控重点风险守住不发生系统性风险底线要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位支2022429中共中央政治局会议持各地从当地实际出发完善房地产政策支持刚性和改善性住房需求优化商品房预售资金监管促进房地产市场平稳健康发展央行要执行好房地产金融审慎管理制度及时优化房地产信贷政策保持房地产融资平稳有序支中国人民银行银保监202254持刚性和改善性住房需求银保监会加强新市民金融服务落实差别化住房信贷政策证监会积会证监会极支持房企债券融资研究拓展基础设施REITs试点范围央行银保监会发布关于对于贷款购买普通自住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限2022515调整差别化住房信贷政贷款市场报价利率减20个基点二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行策有关问题的通知国务院发布关于印发扎对失去收入来源的人群金融机构对其存续的个人住房等贷款灵活采取合理延后还款时间延长贷2022531实稳住经济一揽子政策款期限延期还本等方式调整还款计划继续推动实际贷款利率稳中有降实施住房公积金阶段性支措施的通知持政策依据国土空间规划和上一年度进城落户人口数量合理安排各类城镇年度新增建设用地规模回应停贷事件关注到个别房企楼盘出现延期交付情况这件事的关键在于保交楼对此银保监会2022714银保监会高度重视支持商品市场更好满足购房者合理需求请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明13行业动态报告房地产行业银行业保险业运行发展银保监会将保持房地产金融政策的连续性稳定性加强与相关部门的沟通配合保持房地产融资平2022721情况新闻发布会稳有序支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求要稳定房地产市场坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策用足用好政策工具箱支持2022728中央政治局会议刚性和改善性住房需求压实地方政府责任保交楼稳民生支持多省地方政府和监管部门处置化解个别企业个别机构风险事件牵头设立金融稳定保障基金维护房地产市场融资平稳有序引导个人住房按揭贷款利率下行支持刚性和改善性住房需求大型人民银行召开2022年下202281平台企业在金融领域无序扩张得到有效遏制整改工作取得显著成效因城施策实施好差别化住房信半年工作会议贷政策保持房地产信贷债券等融资渠道稳定加快探索房地产新发展模式督促平台企业全面完成整改实施规范透明可预期的常态化监管发挥好平台经济创造就业和促进消费的作用积极支持更加有力地推进保交楼稳民生工作银保监会积极指导银行在配合地方政府压实各方责任的有序安排下积极主动参与合理解决资金硬缺口的方案研究做好具备条件的信贷投放千方百计推动保交楼稳民生同时指导银行稳妥实施房地产金融审慎管理制度坚持风险可控中国银保监会举行新闻2022812下一步银保监会将继续坚持房子是用来住的不是用来炒的定位进一步落实好房地产金融审慎管通气会理制度有效满足房地产企业合理融资需求大力支持租赁住房建设支持项目并购重组以新市民和城镇年轻人为重点更好满足刚性和改善性住房需求加强与各方工作协同配合积极推进保交楼稳民生工作依法依规做好相关金融服务促进房地产业良性循环和健康发展住房和城乡建设部财政稳妥实施房地产长效机制抓紧完善相关制度和政策工具箱探索新的发展模式持续整顿规范房地2022819部人民银行等产市场秩序营造守法诚信风清气正的市场环境因城施策促进房地产业良性循环和健康发展央行召开部分金融机构2022822货币信贷形势分析座谈保持贷款总量增长的稳定性增加对实体经济贷款投放要保障房地产合理融资需求会坚持房住不炒定位支持首套和改善性住房需求合理满足房地产和建筑业贷款需求加大银保监会发布中共中国保障性租赁住房信贷支持力度明确保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理指导银保监会委员会关于十202299有序开展并购贷款支持优质房企兼并收购困难房企优质项目指导资产管理公司参与受困房企风险九届中央第八轮巡视整化解促进房地产市场平稳健康发展坚持不懈防范化解金融风险有序推进高风险金融机构处置改进展情况的通报支持地方做好保交楼工作促进房地产市场平稳健康发展中国人民银行货币政策因城施策用足用好政策工具箱支持刚性和改善性住房需求推动保交楼专项借款加快落地使用2022923委员会2022年第三季并视需要适当加大力度引导商业银行提供配套融资支持维护住房消费者合法权益促进房地产市度总第98次例会场平稳健康发展对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比同比均连续下降的城市在2022年底前阶人民银行银保监会发布段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行2022929关于阶段性调整差别规定执行按照因城施策原则符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调化住房信贷政策的通知控要求自主决定阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限人民银行银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施财政部和税务总局发布关于支持居民换购住2022年10月1日至2023年12月31日对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新2022930房有关个人所得税政策购买住房的纳税人对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠的公告自2022年10月1日起下调首套个人住房公积金贷款利率015个百分点5年以下含5年和52022930中央人民银行年以上利率分别调整为26和31请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明14行业动态报告房地产行业财政部关于加强三公严禁通过举债储备土地不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入不得巧立名目虚增财政收入20221014经费管理严控一般性支弥补财政收入缺口出的通知中国共产党第二十次全20221016坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度国代表大会对于涉房地产企业允许以下存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资条件为自身及控股子公司涉房的最近一年一期房地产业务收入利润占企业当期相应指标的比例不超过20221020证监会10参股子公司涉房的最近一年一期房地产业务产生的投资收益占企业当期利润的比例不超过10国务院办公厅第十次全给予地方更多自主权因城施策运用好政策工具箱中的40多项工具灵活运用阶段性信贷政策支持国深化放管服改革电20221026刚性和改善性住房需求有关部门和各地区要认真做好保交楼防烂尾稳预期相关工作用好保交视电话会议重点任务分楼专项借款压实项目实施主体责任防范发生风险保持房地产市场平稳健康发展工方案第二支箭由人民银行再贷款提供资金支持委托专业机构按照市场化法治化原则通过担保增中国银行间市场交易商2022118信创设信用风险缓释凭证直接购买债券等方式支持民营企业发债融资预计可支持约2500亿协会第二支箭扩容元民营企业债券融资后续可视情况进一步扩容银保监会住建部央行监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后房地产企业可向商业银行申请出具保函联合发布关于商业银行20221114置换监管额度内资金商业银行可按市场化法治化原则在充分评估房地产企业信用风险财务状出具保函置换预售监管况声誉风险等的基础上进行自主决策与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务资金有关工作的通知满足房地产项目合理融资要求支持各地因城施策实施差别化住房信贷政策支持开发贷信托贷合中国人民银行中国银理展期支持优质房地产企业发行债券融资保持信托等资管产品融资稳定鼓励信托等资管产品支行保险监督管理委员会持房地产合理融资需求积极做好保交楼金融服务发性政策性银行提供保交楼专项借款20221123关于做好当前金融支持做好房地产项目并购金融支持已进入司法重整的项目探索市场化支持方式鼓励消费者依法自主房地产市场平稳健康发协商延期还本付息并保护个人征信权益延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排阶段性优化展工作的通知房地产项目并购融资政策优化住房租赁信贷服务拓宽住房租赁市场多元化融资渠道恢复涉房上市公司并购重组及配套融资允许上市房企非公开方式再融资允许其他涉房上市公司再融资要求再融资募集资金投向主业调整完善房地产企业境外市场上市政策推动保障性租赁住房20221128证监会第三支箭落地REITs常态化发行努力打造REITs市场的保租房板块鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施REITs或作为已上市基础设施REITs的扩募资产开展不动产私募投资基金试点允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金明年要坚持稳字当头稳中求进继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策加强各类政策协调配2022126中共中央政治局会议合优化疫情防控措施形成共促高质量发展的合力要有效防范化解重大经济金融风险守住不发生系统性风险的底线坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强房地产市场预期引导探索新的发展模式加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制扩大内需战略规划纲20221214支持居民合理自住需求遏制投资投机性需求稳地价稳房价稳预期完善住房保障基础性制度要2022-2035年和支持政策以人口净流入的大城市为重点扩大保障性租赁住房供给因地制宜发展共有产权住房完善长租房政策逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利20221216中央经济工作会议多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费有效防范化解重大经济金请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明15行业动态报告房地产行业融风险要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡落实稳经济一揽子政策措施抓好填平补齐确保全面落地落实支持刚性和改善性住房需求保交20221220国务院常务会议楼和房企融资等16条金融政策资料来源政府网站中国银河证券研究院图362013-2022年地产板块相对收益商品房销售额同比以及两会对地产行业的表述房地产板块相对收益商品房销售额同比60004000支持商品房市场坚决抑制投机以全体人民住有遏制热点城市房健全地方税体系更好解决群众住坚持房子是用来稳地价稳房价更好满足购房者投资性需求健所居为目标坚价过快上涨坚稳妥推进房地产房问题稳步推住的不是用来稳预期解决好的合理住房需求全房地产市场稳持分类指导分持住房的居住属税立法进房地产税立法炒的定位因城大城市住房突出3000定健康发展长效步实施分级负性健全购租并施策促进房地问题尽最大努因城施策促进房4000机制责加大保障性举的住房制度产市场平稳健康力帮助新市民地产业良性循环安居工程建设力完善住房保障体发展青年人等缓解住度系完善支持居房困难民住房合理消费2000的税收信贷政2000策满足住房刚性需求和改善性1000需求以及因城施策去库存000000坚持分类指导因地施策支持居民自住和改善-1000-2000性住房需求-2000-4000-3000-6000-40002013201420152016201720182019202020212022资料来源wind中国银河证券研究院二因城施策持续深化各地调控节奏趋缓12月各地继续深化因城施策房地产调控政策主要涉及优化限购政策降低首付比例提高公积金额度发放购房补贴优化预售资金监管等方面年末阶段各地房地产调控宽松节奏放缓其中三四线城市政策出台频次明显下降与今年二三季度三四线城市维稳宽松政策应出尽出有关一二线热点城市政策调控仍存空间厦门南京武汉等城市政策持续优化和调整本月限购限贷延续宽松节奏主要涵盖降低首套二套房贷款首付比例降低个人住房贷款利率下限优化套数认定标准等相关措施公积金政策不断优化主要涵盖降低公积金贷款首付比例提高公积金贷款最高额度支持租房提取公积金等相关举措部分三四线城市继续通过发放购房补贴房价折扣等措施进行促销随着中央高层会议强调扩大住房有效需求各地房地产调控措施有望据此进行调整政策调控的宽松态势将进一步延续表3公积金调整的城市政策日期城市内容12月2日山东青岛多孩家庭购首套房公积金可贷额度上浮2012月5日安徽芜湖多孩家庭首次住房公积金贷款购买普通自住住房的可在原享受贷款额度基础上浮二孩家庭最高上浮10请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明16行业动态报告房地产行业三孩及以上家庭最高上浮20职工家庭名下无住房无住房贷款记录或有商业性住房贷款记录且相应贷款已结清为改善居住条件申请住12月13日浙江杭州房公积金贷款购买普通自住住房的执行首套房政策贷款首付款比例不低于3012月21日天津缴存职工申请公积金贷款购买家庭第二套住房的最低首付比例由60调整为4012月26日山东潍坊公积金贷款额度上限提高10万元取消面积年限区分执行统一标准对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭为改善居住条件再次申请住房12月27日山西长治公积金贷款的最低首付款比例由50降低至2012月27日广东广州存量房住房公积金贷款不再试行购房交易资金监管资料来源政府网站中指研究院中国银河证券研究院表4购房补贴及优惠的城市政策日期城市内容12月1日河南商丘根据购房时间段按照缴纳契税总额分比例给予补贴12月2日安徽滁州鼓励开发企业对团购购房给予协议优惠价房协组织对公积金购房多孩家庭购房给予最大幅度的优惠12月8日四川南充符合条件的购房群体给予100元的购房补贴二孩三孩家庭购房给予100元200元的购房补贴12月11日河南郑州支持团购在售商品住房确保新市民都市圈居民购房同等待遇12月15日福建福州按照人才层次提供的不同标准的人才购房补贴12月15日湖北黄冈在黄州城区购买商品房二孩家庭享受5000元三孩家庭享受10000元的一次性购房补贴12月27日黔东南州针对参加团购活动的工会会员统一享受房地产开发企业公布的团购优惠价格资料来源政府网站中指研究院中国银河证券研究院表5限购限贷调整的城市政策日期城市内容购房资格有所放松可容缺办理如果购房资格不够可以在6个月内补交即可非武汉户籍居民办理居住证即12月1日湖北武汉可购房12月9日广东深圳对受疫情影响的个人房贷推出延期还贷服务延期时间宽限期按实际情况灵活处理5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由43下调至40取消现行限售政策个人住房贷款不再12月13日甘肃兰州纳入房地产贷款集中度管理12月21日江苏南京对玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套12月26日广东东莞部分区域暂停实施住房限购政策支持先买新再卖旧对拟出售家庭唯一住房的房地产企业可延长认购期对已出售唯一住房的不纳入套数12月28日重庆核查资料来源政府网站中指研究院中国银河证券研究院四房地产行业在资本市场中的表现情况一LPR年内三次下调本月维持不变12月LPR报价出炉1年期LPR为3655年期以上LPR为43连续五月持平一年期LPR为3655年期以上LPR为43均与上期相同年内LPR已有三次下调2022年1月1年期LPR与5年期以上LPR分别下调10BP5BP5月5年期以上LPR下调15BP创请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明17行业动态报告房地产行业2019年8月LPR改革以来的最大降幅8月1年期和5年期的LPR迎来双降其中1年期LPR为365较上一期下降5bps5年期以上LPR为43较上一期下降15bp年内三次下调贷款利率且5年期LPR降幅超过1年起LPR主要目的是降低居民购房成本激发市场活力图37每月lpr变化情况图38近几年首套房贷利率全国首套平均房贷利率贷款市场报价利率LPR1年期贷款市场报价利率LPR5年期6004905004704504004303004102003901003703500002020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-032020-052020-072020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-07资料来源全国银行间同业拆借中心中国银河证券研究院资料来源融360中国银河证券研究院二房地产行业PE波动中修复PB仍处于历史低位1房地产板块PEPB估值比较住宅板块PE出现明显回升PB仍低于三年平均水平修复空间仍大截至2022年12月30日房地产行业TTM市盈率历史整体法为1126X估值水平在波动中调整目前房地产版块PE估值分别高于1年移动均值999X3年移动均值872X5年移动均值957X住宅板块估值出于2022年全年的高位水平但较2018年1778X高点仍有较大向上修复空间房地产行业PB整体法为091X低于1年移动均值096X3年移动均值108以及5年移动平均128市净率在12月小幅上升后持续下降整体处于10年以来的底部区域未来修复空间较大图39房地产板块PE图40房地产板块PB房地产板块PE1年移动平均3年移动平均5年移动平均房地产板块PB1年移动平均3年移动平均5年移动平均40504535403035253020251520151010505000资料来源Wind中国银河证券研究院资料来源Wind中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明18