销售走低，房价承压
　　12月，18家样本房企销售额同比下降16.8%。我们跟踪的样本城市新房销售套数同比下降35.9%，重点城市去化率依然保持在历史低位。
　　 12月疫情也影响住房需求正常释放。
　　销售走低，房价承压
　　2022年11月，70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的分别有51个和62个。
　　开发投资下行，企业拿地意愿下行
　　随着开发企业资金链收紧，产业链条信用个别断裂，企业不能如期交付的案例也逐渐增多。地方政府夯实主体责任，金融机构重视社会责任和大局稳定，但交付问题仍然是现阶段房地产市场面临的核心挑战。
　　按揭贷款利率持续下行
　　2022年以来按揭利率明显下降。
　　据中国人民银行数据，截至2022年9月全国住房按揭贷款平均利率为4.34%，较2021年底高点下降129个BP，较人民币贷款平均利率的加点数由高点87BP下降至0。
　　 10月个人住房公积金贷款利率自2015年7月以来首次下调，5年以上及以下利率均下降15个BP至3.1%和2.6%。
　　历史上看，商品房销售对按揭贷款利率下行十分敏感。
　　风险提示
　　很多房地产企业2022-2023年可供结算的资源不足，业绩可能低于预期的风险；
　　部分房地产企业投资过于消极，未来可销售资源不足的风险；
　　政策短期无法起效，部分企业再次面临信用风险的可能性。
　　

研究报告全文：房地产开发行业政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营陈聪张全国中信证券研究部房地产和物业服务组2023年1月6日请务必阅读末页的免责条款和声明CONTENTS目录12022岁末行业依旧低位运行22023伊始政策持续积极发力3地产再融资可能有用的视角4常见的研究方法论误区5销售二次分化和资产运营养成6风险提示212022岁末行业依旧低位运行3销售走低房价承压12月18家样本房企销售额同比下降168我们跟踪的样本城市新房销售套数同比下降359重点城市去化率依然保持在历史低位12月疫情也影响住房需求正常释放样本开发企业2022年12月及2022年全年销售情况万平米亿元样本城市新房销售套数及同比情况套YoY2020202120221-12月12月1-12月12月1-12月12月1-12月12月公司40000000金额金额面积面积金额同比金额同比面积同比面积同比350000-100碧桂园46432805771346-39-6-36-16300000万科A42024302610267-33-32-31-24250000-200融创中国169281128061-72-83-69-79200000-300保利发展45735722570162-1556-23-34150000-400100000中海地产29553881369180-20-2-28-2150000-500绿城中国30033731361132-1417-13-40-600世茂集团8657053845-68-37-65-32123456789101112华润置地30134961390235-510-16133资料来源Wind中信证券研究部招商蛇口292635075395-1650-27-4重点城市新开盘项目去化率情况龙湖集团20332011267130-30-49-26-49新城控股116571118669-50-66-50-7310090金地集团221820499591-23-15-28-3280旭辉集团12376184755-50-72-42-5970中国金茂1550175780115-34-20-41-1760越秀地产12602314287891531050滨江集团153920432243-940-92640建发房产1700252798109-19-2-330华发股份120217840172-1-8-1401501150716011607170117071801180719011907200120072101210722012207合计417784616246652286-306-168-362-3001407资料来源亿翰智库各公司公告中信证券研究部资料来源Wind中国指数研究院中信证券研究部4销售走低房价承压2022年11月70个大中城市中新建商品住宅和二手住宅房价环比下降的分别有51个和62个70个大中城市中新房价格环比上涨下跌持平城市数70个大中城市中二手房价格同比上涨下跌持平城市数上涨城市下跌城市持平城市上涨城市下跌城市持平城市7070606050504040303020201010002011-012011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-032020-082021-012021-062021-112022-042022-09资料来源国家统计局中信证券研究部资料来源国家统计局中信证券研究部5开发投资下行企业拿地意愿下行随着开发企业资金链收紧产业链条信用个别断裂企业不能如期交付的案例也逐渐增多地方政府夯实主体责任金融机构重视社会责任和大局稳定但交付问题仍然是现阶段房地产市场面临的核心挑战全国房地产开发投资单月同比增速50403020100-10-20-3014021404140614081410141215021504150615081510151216021604160616081610161217021704170617081710171218021804180618081810181219021904190619081910191220022004200620082010201221022104210621082110211222022204220622082210资料来源国家统计局中信证券研究部22城集中供地各批次成交土地总金额及溢价率22城集中供地各批次成交土地总金额企业类型占比成交价亿元溢价率国企综合民企综合120001610014100008012800010606000840400064202000200021年1批21年2批21年3批22年1批22年2批22年3批21年1批21年2批21年3批22年1批22年2批22年3批资料来源中指研究院中信证券研究部注22年3批包含第3批及以后各批次已成交城市统计资料来源中指研究院中信证券研究部注22年3批包含第3批及以后各批次已成交城市统6数据计数据按揭贷款利率持续下行2022年以来按揭利率明显下降据中国人民银行数据截至2022年9月全国住房按揭贷款平均利率为434较2021年底高点下降129个BP较人民币贷款平均利率的加点数由高点87BP下降至010月个人住房公积金贷款利率自2015年7月以来首次下调5年以上及以下利率均下降15个BP至31和26历史上看商品房销售对按揭贷款利率下行十分敏感个人住房贷款和人民币贷款加权平均利率及按揭贷款利率加点BP贝壳研究院统计重点城市首套及二套平均房贷利率加点右轴首套二套850100金融机构人民币贷款加权平均利率个人住房贷款60800金融机构人民币贷款加权平均利率7505070055650060050550500-5045450400-1004019011903190519071909191120012003200520072009201121012103210521072109211122012203220522072209221108-1209-0609-1210-0610-1211-0611-1212-0612-1213-0613-1214-0614-1215-0615-1216-0616-1217-0617-1218-0618-1219-0619-1220-0620-1221-0621-1222-0622-12资料来源中国人民银行中信证券研究部资料来源贝壳研究院中信证券研究部注贝壳研究院统计的重要城市按揭贷款平均利率通常低于中7国人民银行公布的按揭贷款平均利率22023年伊始政策持续积极发力8住房消费是扩大内需的重要组成部分从警惕资产价格上涨为主的需求限制政策转向以鼓励合理自住和改善住房需求为主的需求刺激政策从以警惕房企杠杆率过高的融资限制政策转向以流动性支持和预期引导为主的融资便利政策历年中央经济工作会议对房地产的表述日期表述2012年12月15要继续坚持房地产市场调控政策不动摇要继续加强保障性住房建设和管理加快棚户区改造日至16日2013年12月10努力解决好住房问题探索适合国情符合发展阶段性特征的住房模式加大廉租住房公共租赁住房等保障性住房建设和供给做好棚户区改造特大城市要注重调整供地结构提高住宅用地比例提高土地容积率日至13日2014年12月9无日至11日化解房地产库存要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求通过加快农民工市民化扩大有效需求打通供需通道消化库存稳定房地产市场要落实户籍制度改革方案允许农业转移人口等非户籍人口在就业2015年12月18地落户使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求要明确深化住房制度改革方向以满足新市民住房需求为主要出发点以建立购租并举的住房制度为主要方向把公租房扩大到非户籍人口要发展住房租赁市场鼓励自然日至21日人和各类机构投资者购买库存商品房成为租赁市场的房源提供者鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略适当降低商品住房价格促进房地产业兼并重组提高产业集中度要取消过时的限制性措施去库存方面要坚持分类调控因城因地施策重点解决三四线城市房地产库存过多问题促进房地产市场平稳健康发展要坚持房子是用来住的不是用来炒的的定位综合运用金融土地财税投资立法等手段加快研究2016年12月14建立符合国情适应市场规律的基础性制度和长效机制既抑制房地产泡沫又防止出现大起大落要在宏观上管住货币微观信贷政策要支持合理自住购房严格限制信贷流向投资投机性购房要落实人地挂钩政策根据人口流动情日至16日况分配建设用地指标要落实地方政府主体责任房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应提高住宅用地比例盘活城市闲置和低效用地特大城市要加快疏解部分城市功能带动周边中小城市发展要加快住房租赁市场立法加快机构化规模化租赁企业发展加强住房市场监管和整顿规范开发销售中介等行为2017年12月18加快建立多主体供应多渠道保障租购并举的住房制度要发展住房租赁市场特别是长期租赁保护租赁利益相关方合法权益支持专业化机构化住房租赁企业发展完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制保持房地产市场日至20日调控政策连续性和稳定性分清中央和地方事权实行差别化调控2018年12月19要构建房地产市场健康发展长效机制坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因城施策分类指导夯实城市政府主体责任完善住房市场体系和住房保障体系日至21日2019年12月10要加大城市困难群众住房保障工作加强城市更新和存量住房改造提升做好城镇老旧小区改造大力发展租赁住房要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位全面落实因城施策稳地价稳房价稳预期的长效管理调控机制促日至12日进房地产市场平稳健康发展解决好大城市住房突出问题住房问题关系民生福祉要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位因地制宜多策并举促进房地产市场平稳健康发展要高度重视保障性租赁住房建设加快完善长租房政策逐步使租购住房在享受2020年12月16公共服务上具有同等权利规范发展长租房市场土地供应要向租赁住房建设倾斜单列租赁住房用地计划探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房国有和民营企业都要发挥功能作用要降低租赁住房税费负日至18日担整顿租赁市场秩序规范市场行为对租金水平进行合理调控2021年12月8要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位加强预期引导探索新的发展模式坚持租购并举加快发展长租房市场推进保障性住房建设支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求因城施策促进房地产业良性循环和健康发日至10日展多渠道增加城乡居民收入支持住房改善新能源汽车养老服务等消费2022年12月15要确保房地产市场平稳发展扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作满足行业合理融资需求推动行业重组并购有效防范化解优质头部房企风险改善资产负债状况同时要坚决依法打击违法犯罪行为要因城施策支持刚性日至16日和改善性住房需求解决好新市民青年人等住房问题探索长租房市场建设要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位推动房地产业向新发展模式平稳过渡9资料来源新华网中信证券研究部充分认识房地产行业的重要性中央财办负责同志强调了房地产对宏观经济的重要性需求侧要着力改善预期扩大有效需求支持刚性和改善性住房需求比如在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策这些消费潜力要予以释放供给侧各地区和有关部门要扛起责任扎实做好保交楼保民生保稳定各项工作继续给行业提供足够的流动性满足行业合理融资需求充分认识房地产行业重要性的示意图资料来源Wind中国人民银行中信证券研究部绘制10大力支持首次置业合理支持改善置业住建部部长倪虹因城施策精准施策提振市场信心对于购买第一套住房的大力支持首付比首套利率该降的都要降下来对于购买第二套住房的要合理支持以旧换新以小换大生育多子女家庭都要给予政策支持对购买三套以上住房原则上不支持就是不给投机炒房者重新入市留有空间同时增加保障性租赁住房供给和长租房市场建设让新市民青年人能够更好地安居让他们放开手脚为美好生活去奋斗用力推进保交楼保民生保稳定工作着力化解房企风险倪虹部长接受央视新闻采访资料来源央视网11需求限制的放松限购在限购政策方面当前大多数三四线城市已经完全放开了限购政策一些二线省会城市正在实质性放开限购政策原限购的地理范围大大缩小一线城市仍有较为严格的限购要求展望未来我们认为二线城市的限购政策有彻底放开的可能性一线城市的限购也有优化调整的可能性2022年以来部分放松限购政策的城市城市地区时间主要内容莞城街道东城街道南城街道万江街道松山湖高新技术产业开发区的新建商品住房和二手商品住房须自商品房买卖合同或房地产买卖合同网签备案之日起满3年或取得不动产权证满2年方可上市交东莞12月26日易上述区域暂停实行商品住房限购政策我市其他区域的新建商品住房须自商品房买卖合同网签备案之日起满3年方可上市交易二手商品住房暂停实行限售政策南京市居民家庭购买二套住房商业贷款最低首付比调整为不低于40南京市住房保障和房产局方面介绍在玄武区红山新城等城市外围人才集聚板块可在现行购房政策基础上增购1套对于有60岁及以上南京12月21日成员的南京市户籍家庭可增购1套住房对长期工作在南京但社保个税缴纳在外地的居民提供半年及以上居住证明可在南京购买1套住房取消现行限售政策个人购买的住房自取得房屋不动产权证书后即可上市交易已按原有限售规定在不动产权证上注记限售的按现行规定执行上市交易不受影响个人住房贷款不再纳入房地产贷兰州12月14日款集中度管理优化房地产市场调控政策阶段性调整兰州市首套住房商业性个人住房贷款利率5年期以上首套住房商业性个人住房贷款利率下限由43下调至40延长住房公积金缓缴期限西安市促进房地产市场平稳健康发展协调领导小组发布关于支持刚性和改善性住房需求有关问题的通知明确从市外迁入西安市且在住房限购区域无住房的居民家庭落户西安市后即可在住房限购区域购西安11月19日买首套二手住房在住房限购区域无住房的非西安市户籍居民家庭持有西安市居住证且在购房之日前6个月在西安市连续缴纳社会保险或个人所得税的可购买1套二手住房经批准引进的各类人才在西安市住房限购区域购买住房时无须提供社会保险或个人所得税相关证明材料符合西安市购房资格的二孩及以上家庭在住房限购区域内限购套数的基础上可新购1套住房成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室印发关于进一步优化区域限购措施的通知关于区域限购的优化如下将天府新区成都直管区成都高新区西部园区锦江区青羊区金牛区武侯区成都11月17日成华区龙泉驿区新都区温江区双流区郫都区这12个区统一为一个住房限购区域具备该区域内任一区购房资格的居民家庭以及具备成都高新区南部园区购房资格的居民家庭均可在该限购区域内购买住房该区域购房套数户籍社保年限等住房限购要求保持不变北京市住建委等发布通知称划归北京经济技术开发区管理的通州区台湖马驹桥地区约78平方公里商品住房包括新建商品住房和二手住房执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定这意味着北京台湖马驹桥地区11月8日台湖马驹桥地区将不再执行通州限购的双限政策浙江杭州萧山区发布通知称已落户杭州市的户籍家庭或在杭州工作且有城镇社保或个人所得税缴纳记录的非杭州市户籍家庭可在萧山区义桥临浦衙前南阳新塘戴村河上浦阳所前进杭州萧山区9月28日化瓜沥靖江楼塔益农党湾等镇街购买住房符合条件的杭州市户籍家庭在萧山区上述镇街购买第二套住房不受落户满五年的限制各类家庭在限购区内限购的住房总套数不变上海市人民政府印发关于支持中国上海自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施的通知其中明确进一步优化人才落户政策定向优化临港新片区人才购房政策上海8月20日优化人才购房条件在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上在临港新片区限购1套住房所购住房自合同网签备案满7年后可转让珠海6月9日6月1日起珠海市已经调整限购政策仅香洲区南屏镇和湾仔街道除外和横琴粤澳深度合作区这两个区实施限购而此前是全市各区都限购资料来源各地方政府机构官网中信证券研究部12需求限制的放松限贷人民银行把9月份的临时性制度安排常态化建立了粘性的按揭贷款利率下限突破机制所谓粘性即在市场完全恢复之前不必担心政策很快退出我们认为这一机制将进一步推动按揭贷款利率持续下行从而有助于市场复苏2022年9-11月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动情况环比数据以上月100同比数据为上年1009月10月11月9月10月11月9月10月11月城市环比同比环比同比环比同比城市环比同比环比同比环比同比城市环比同比环比同比环比同比北京100210611004105910011057南宁9949759997994965蚌埠998974999975994972天津99895799795999496海口1002100699910059981008安庆9959511001953999954石家庄997956993959998968重庆1003101499410089971007泉州993959949461005955太原994955996953993951成都10071062100310721005108九江999969996968997969呼和浩特1001973100977100982贵阳1009899698992984赣州1002101299410099961006沈阳997955994952993949昆明9949739929731002975烟台9979719989731003979大连995963988954995951西安995102599710189971014济宁999963994958989951长春993977993969992965兰州991945996942999945洛阳9969699395299695哈尔滨99292599492299192西宁997955994953100957平顶山99897699797998971上海1002103810031041003104银川999103599810279931018宜昌993955991949998949南京996100399599910031006乌鲁木齐997101199810121001017襄阳998945999946995947杭州100410651003106410071066唐山996986998992993987岳阳99392799292699692宁波100210041004100910011012秦皇岛993935993936997937常德996943995944997943合肥100710071006101510011019包头993949100952997953韶关99696399797993965福州99398299597999798丹东99595299995999951湛江991912994913995912厦门99797993961998964锦州997976991964998967惠州99798993979998976南昌1003101299910159991019吉林994968997968995967桂林996961997965992962济南1003100910011015999102牡丹江99997798997199967北海994897993893996894青岛999100199810019981002无锡996996992988997988三亚99710199910011002995郑州997962995962996964徐州999995995992995989泸州999943997949100496武汉991939994936998942扬州995956996956998961南充9959381019531005964长沙10011027100210271005103温州991956993949992942遵义10029869949851003993广州997100199710029951002金华994987994983995981大理1004949959431001953深圳99510099931005995100蚌埠998974999975994972资料来源国家统计局中信证券研究部注标红为满足9-11月新建商品房房价环比及同比均下降的城市标灰为仅满足10-11月新建商品房房间环比及同比均下降的城市13需求限制的放松限贷限贷政策的调整空间则较之限购政策更大我们认为对卖旧买新卖小买大的限制既影响了内需的释放更阻碍了居民追求美好生活我们认为在全国范围内将贷款记录而不是住房情况作为首付适用标准的做法可能会产生变化我国差别化住房信贷政策的发展历史近期部分城市首付比例规定时间文件对认房及认贷标准的划分时间城市规定对于贷款购买首套普通自住房的家庭贷款最低首付款比例为30购房者结清首套房贷款的二套房首付比例降至三成未结清首套房贷款的购买二套房首付关于进一12月8日江苏南京贷款利率下限为贷款基准利率的07倍具体由银行业金融机构根据比例降至四成2014年9月步做好住房风险情况自主确定对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭首次购房商贷首付比例降至20首套商贷未结清首付不低于30一套已结清执行首套贷30日金融服务工11月23日甘肃庆阳为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房银行业金融机构执款政策作的通知行首套房贷款政策首次购房商贷首付比例降至20首套商贷未结清首付不低于30一套已结清执行首套贷11月18日广西钦州款政策上海进一居民家庭购买首套住房申请商业贷款的首付款比例不低于35在在杭州市无住房且无未结清住房贷款记录的家庭最低首付比例为30为改善居住条件贷款11月10日浙江杭州2016年11月步完善差别本市已拥有1套住房的或在本市无住房但有住房贷款记录的居民家购买第二套住房的家庭最低首付比例为4029日化住房信贷庭申请商业贷款购买普通自住房的首付款比例不低于50购买11月1日湖北孝感现有一套已结清的执行首套房贷政策认贷不认房首套最低首付20二套30政策非普通自住房的首付款比例不低于7010月27日湖北荆州商贷首套首付最低20二套30认贷不认房对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭为改善居住条件再次申请贷款购买新建商品居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录公积金住房贷10月26日四川自贡住房银行金融机构执行首套房贷款政策对居民购买首套自住住房使用公积金贷款的首关于完善款记录的购买普通自住房的执行现行首套房政策即首付款比例不付比例按照20执行并恢复商转公贷款商品住房销低于35购买非普通自住房的首付款比例不低于40自住型商品住2017年3月首次公积金贷款最低首付款比例为20已结清首次住房公积金贷款的可以申请第二次售和差别化房两限房等政策性住房除外居民家庭名下在本市已拥有1套住房10月14日四川宜宾17日最低首付款比例为信贷政策的以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的30珠海限购区二套为普通住宅且原购房贷款已结清的最低首付款从40降到了30原购通知购买普通自住房的首付款比例不低于60购买非普通自住房的首付10月11日广东珠海款比例不低于80房贷款未结清的最低首付款比例由50调整到4010月8日四川成都成都已有一套房贷款已结清情况下二套首付最低30资料来源中国人民银行官网中国政府网北京市人民政府官网中信证券研究部资料来源财联社中指数据库中信证券研究部14需求限制的放松普通住宅认定我们认为未来各地普通住宅标准有望提升随着社会发展进步一些居民家庭想要追求购置略大一点的住房合情合理居民卖旧买新卖小买大这既有利于扩大内需也是社会平均生活水准不断提升的合理现象代表性城市的普通住宅标准普宅和非普宅的交易待遇差别北京上海广州深圳1住宅小区建筑容积率在10含以上1房屋需为五层以上含五层的多高层住房以及不足五层1住宅小区建筑容积率在10以上1住宅小区建筑容积率10以上2单套建筑面积在140含平方米以下的老式公寓新式里弄旧式里弄等2单套住房套内建筑面积120以下或单套住房建筑2单套住房建筑面积144平米以下3实际成交价格原则上应当低于按所在区域住房平均交2单套建筑面积在140平方米以下面积144以下易单价或套总价的12倍目前仍执行2014年标准五3实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格144倍3实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格普宅标准环内为单价39600元平方米总价468万元五环到六以下目前仍执行2014年标准坐落于内环线以内的低于450的144倍以下环为单价31680元平方米总价3744万元六环外为万元套内环线与外环线之间的低于310万元套外环线以外单价23760元平方米总价2808万元的低于230万元套1家庭名下无住房且无商业性住房贷款记录公积金住上海符合下列情形之一的居民家庭申请商业性个人住房贷款购1居民家庭名下在广州市无住房且无住房贷款含商对于购房人离婚2年内申请住房商业贷款或公积金贷款的房贷款记录购买普宅首付不低于35非普宅首付不低买普通自住房的首付款比例不低于50购买非普通自住房的业性住房贷款和公积金住房贷款下同记录的继续若购房人无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的继于40首付款比例不低于70执行购房首付款比例最低30的政策续执行贷款首付款比例较低30的政策若购房人无房贷记2家庭名下已有1套住房以及无房但有商业性住房贷款1在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记2居民家庭名下在广州市无住房但有住房贷款记录的录且能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的贷款首付款比记录或公积金住房贷款记录的购买普宅首付款比例不低录的购买普通商品住房首付款比例不低于40购买非普例不得低于50其他情况下贷款首付款比例不低于70于60非普宅比例不低于802在本市已拥有1套住房的通商品住房首付款比例不低于70如果在上海购买非普通自住房的根据上海市差别化住房信贷政3居民家庭在广州市拥有1套住房且无贷款记录的贷款政策策的规定首付款比例不低于70或拥有1套住房且贷款已还清的购买普通商品住房首付款比例不低于504居民家庭在广州市拥有1套住房且贷款未还清的购买普通商品住房首付款比例不低于705居民家庭在广州市拥有1套住房购买非普通商品住房首付款比例不低于70在北上广深地区个人将购买不足2年的住房对外销售的按照5的征收率全额缴纳增值税个人将购买2年以上含2年的非普通住房对外销售的以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5的征收率缴纳增值税个人将购买2年以上税收政策含2年的普通住房对外销售的免征增值税资料来源各地方政府网站国家税务总局中信证券研究部152023年全年基本面运行前低后高中央经济工作会议和中央财办的解读已经清楚说明房地产政策是要积极有为的这里的平稳是指追求房地产行业基本面平稳而追求基本面平稳则需要下大力气释放需求提供供给侧流动性支持只有政策发力经济运行才能稳字当头房地产行业开发投资及销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积2014105-1079259-63-76201510-14013-69144652016698132613482252017707030-441377720189517252-781221320199985872665-01202070-1237-498726202144-1145211248192022E-94-400-19-150-236-2142023E-50-200-42004711资料来源国家统计局中信证券研究部预测分季度房地产行业开发投资及销售预测时间房地产投资新开工面积施工面积竣工面积商品房销售额商品房销售面积期末累计值同比期末累计值同比期末累计值同比期末累计值同比单季度同比单季度同比2022Q4E-94-400-19-150-158-1942023Q1E-89-360131-83-147-1722023Q2E-75-28142-3741042023Q3E-68-244-11-09104632023Q4E-50-200-4200151118资料来源中信证券研究部预测163地产再融资可能有用的视角17改善头部优秀房企资产负债表尽快落实第三支箭我们注意到当前已经有部分A股房地产企业披露增发意向或增发预案我们相信第三支箭将加快落实11月28日以来上市房企公告披露增发意向增发预案及提请股东大会事项一览部分公司公告时间公告内容公告类型保利发展202212312023年度非公开发行A股股票预案增发预案招商蛇口20221217招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案增发预案20221262022年度非公开发行A股股票预案增发预案华发股份202315关于非公开发行A股股票申请获中国证监会受理的公告增发发行20221130关于筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向福星股份2022126湖北福星科技股份有限公司2022年度非公开发行A股股票预案增发预案世茂股份20221130关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向新湖中宝2022121关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向2022121关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向大名城2022129上海大名城股份有限公司非公开发行A股股票预案增发预案万科A2022122关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的公告提请股东大会2022122关于筹划发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项的停牌公告增发意向陆家嘴20221216发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案增发预案华夏幸福2022122关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向外高桥2022126关于筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向金科股份2022126关于公司拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向华发股份20221262022年度非公开发行A股股票预案增发预案嘉凯城20221262022年非公开发行A股股票预案增发预案绿地控股2022127关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向中华企业2022129关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向迪马股份2022129关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告增发意向资料来源各公司公告中信证券研究部18地产再融资的历史分段和分类我们把房地产业2007年之后A股再融资的历史分为两段分界点是2013年这主要是由于2013年开始保险资金开始不断增持低估值龙头地产股我们统计2007年至今合计161次房地产业的定增融资事件不包括公开增发共涉及募集总额4753亿元两段再融资相对活跃的时间分别为2007-2009年以及2014-2016年其中在2014年以前完成的再融资发行数量占比为40规模占比为302007年以来房地产业A股再融资数量次及再融资规模亿元2013年以后险资参与房地产再融资踊跃再融资数量再融资规模有险资参与的再融资数量占比401200165035144510004030123580025103020600825156204001510420010525--0020072008200920102011201220142015201620172018201920202007200820092010201120122014201520162017201820192020资料来源Wind中信证券研究部资料来源Wind中信证券研究部19地产再融资的参与者画像再融资案例中的获配对象类别自保险公司活跃以来大股东获配售对象数量10家15家1家510家总计和公司原有重要股东参与地产有大股东和关联方参与231303194股定向增发的比例明显下降没有大股东和关联方参与311104367分阶段来看2007至2013年总计5424074161初第一阶段样本企业再融资料来源Wind中信证券研究部注统计范围为2007年至今地产行业再融资情况资增发的参与机构中由原股2007年以来部分样本公司再融资情况总结东认购的规模综合占比448再融资发行再融资金原股东参与非原股东参大股东参公司参与机构类型该比例在2013年下半年至今公告时间额亿元比重与比重与占比金融街200712412090496大股东险资公募基金券商及其资管其他机构含个人407阶段第二阶段显著降至世茂股份20151229150285715险资公募基金其他机构含个人00234200777450584416险资公募基金其他机构含个人00金地集团2009819424218782险资公募基金券商及其资管其他机构含个人002020年之后险资对地产股华侨城A201614580172828大股东险资其他机构含个人1722009716800560440大股东公募基金券商及其资管其他机构含个人187的增量配置热情显著下降举保利发展2016624900111889大股东险资券商及其资管其他机构含个人111牌地产股行为变得较为罕见中南建设2016419464216784公募基金券商及其资管其他机构含个人00滨江集团公募基金券商及其资管其他机构含个人201633027500100000我们认为将会有相当数量的老荣盛发展200994120375625大股东险资公募基金其他机构含个人10华发股份20151128431580420大股东险资公募基金其他机构含个人300股东参与地产再融资200723120284716大股东险资公募基金券商及其资管其他机构含个人142城建发展2014822390175825大股东险资公募基金券商及其资管其他机构含个人1002009721475282718险资公募基金其他机构含个人00首开股份2016630400450550大股东险资公募基金券商及其资管1002007-2013年初25084485522013下半年至今3591234766合计6099322678资料来源各公司公告中信证券研究部注原股东根据公司公告wind十大股东及机构投资者口径匹配统计占比数据依据获配认购股数计算标蓝为2007-2013年初事项标灰为2013下半年至今事项因篇幅问题部分公司未列入表格因此合计数据与列示数据存在差异20