央行、银保监会建立首套住房贷款利率动态调整机制，支持刚性住房需求。2022年12月30日，《人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》正式发布，具体规定如下：“一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。
　　我们认为，《中国人民银行中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。此次按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制，将住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
　　70大重点城市中，符合2022年9-11月房价连续同环比均下降要求城市为38个。政策立足当下差异化城市市场环境。
　　政策影响分析：不同程度上降低符合条件的各城市的购房者成本。我们认为，假设符合上述条件的各城市在2023年1季度起不同程度地降低新发放首套住房贷款利率下限（由下降0个百分点到下降2个百分点不等），则2022年调整政策的各地方购房者的月还款额将从下降0%至下降16.46%不等。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。2023年1月5日，A股沪深300指数2022年动态PE在10.88倍，房地产板块2022年动态PE在11.36倍。
　　我们认为行业供给侧改革进入第二阶段，格局改善，空间打开，优质公司相对其它房企的优势和价值将会越加突出。
　　建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团；H股中国海外发展、碧桂园、旭辉控股集团；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：调控加码和行业基本面下行风险。