央行延续阶段性房贷利率宽松政策，本轮符合的城市数量进一步提升。新年伊始，人民银行、银保监会决定延续去年930出台的阶段性放宽房贷利率下限的政策，并建立首套住房贷款利率政策动态调整机制：对评估期内新建商品住宅销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套商贷利率下限。据我们统计，全国70个大中城市中，本轮评估期有38城符合该条件（9月评估期为23城），其中有22城由不符合转为符合，7城由符合转为不符合。住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩，是因城施策基调下政策的延伸，将一定程度支持刚需和刚改类住房需求。
　　本周住建部部长提出支持首套住房需求，继续看好需求侧的放松。本周住建部部长提出大力支持购买首套住房，首付比、首套利率应降尽降；合理支持购买第二套住房。目前销售市场低迷主要是信心不足，我们预计后续会有更多需求端政策出台，如核心城市进一步放松限购限贷政策，包括调整房屋套数认定、降低二套首付比例等。
　　行情回顾：本周中信房地产指数累计变动幅度为3.3%，领先大盘0.50个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第11名。本周上涨个股共95支，较上周增长54支，下跌股数为41支。
　　新房：本周30个城市新房成交面积为291.4万平方米，环比下降30.1%，同比提升2.8%，其中样本一线城市的新房成交面积为84.3万方，环比16.3%，同比4.7%；样本二线城市为169.6万方，环比-38.9%，同比11.0%；样本三线城市为37.6万方，环比-43.9%，同比-25.1%。具体看，一线城市中，北京（21.5%）、上海（14.6%）、广州（-7.3%）、深圳（-50.5%）。二三线城市中杭州（113.0%）、江门（47.3%）、武汉（43.1%）等总计6城同比均为正，芜湖（-90.1%）、云浮（-81.2%）、扬州（-61.4%）等总计16城同比为负。
　　二手房：本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计80.5万方，环比增长13.2%，同比增长17.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为22.0万方，环比-31.2%；样本二线城市为40.0万方，环比61.6%；样本三线城市为18.4万方，环比29.1%。年初至今累计二手房成交面积为80.5万方，同比变动为17.0%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为22.0万方，同比3.6%；样本二线城市为40.0万方，同比19.3%；样本三线城市为18.4万方，同比19.3%。
　　信用债：根据wind统计数据，本周（1.2-1.8）共发行房企信用债9只，环比增加4只；发行规模共计91.82亿元，环比增加25.32亿元，总偿还量111.27亿元，环比增加20.63亿元，净融资额为-19.45亿元，环比增加4.69亿元。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。当前PE、PB并未真实反应企业现状，只有考虑了潜在增长/萎缩预期后的估值才具备可比价值。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间。维持地产开发板块“增持”评级。择股逻辑：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业周报2023年01月08日房地产开发2023W1新房同比28二手房同比170央行延续房贷利率宽松政策央行延续阶段性房贷利率宽松政策本轮符合的城市数量进一步提升新年增持维持伊始人民银行银保监会决定延续去年出台的阶段性放宽房贷利率下930限的政策并建立首套住房贷款利率政策动态调整机制对评估期内新建商品住宅销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套商贷行业走势利率下限据我们统计全国70个大中城市中本轮评估期有38城符合该条件9月评估期为23城其中有22城由不符合转为符合7城由符合转房地产开发沪深300为不符合住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩是因城施策基调下20政策的延伸将一定程度支持刚需和刚改类住房需求10本周住建部部长提出支持首套住房需求继续看好需求侧的放松本周住建部部长提出大力支持购买首套住房首付比首套利率应降尽降合理支持0购买第二套住房目前销售市场低迷主要是信心不足我们预计后续会有更-10多需求端政策出台如核心城市进一步放松限购限贷政策包括调整房屋套-20数认定降低二套首付比例等-30行情回顾本周中信房地产指数累计变动幅度为33领先大盘050个百-40分点在29个中信行业板块排名中位列第11名本周上涨个股共95支较上周增长54支下跌股数为41支作者新房本周30个城市新房成交面积为2914万平方米环比下降301同比提升28其中样本一线城市的新房成交面积为843万方环比分析师金晶163同比47样本二线城市为1696万方环比-389同比执业证书编号S0680522030001110样本三线城市为376万方环比-439同比-251具体看邮箱jinjing3gszqcom一线城市中北京215上海146广州-73深圳-研究助理肖依依505二三线城市中杭州1130江门473武汉431执业证书编号S0680121070010等总计6城同比均为正芜湖-901云浮-812扬州-邮箱xiaoyiyi3664gszqcom614等总计16城同比为负相关研究二手房本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计805万方环1房地产开发百强房企月度销售报告全年权益比增长132同比增长170其中样本一线城市的本周二手房成交面积口径销售金额同比-424国央企分化明显2023-为220万方环比-312样本二线城市为400万方环比616样本01-02三线城市为184万方环比291年初至今累计二手房成交面积为8052房地产开发2022W52全年新房同比-314二手房同比看好明年需求侧进一步宽松万方同比变动为其中样本一线城市的累计二手房成交面积为-2561702202023-01-01万方同比36样本二线城市为400万方同比193样本三线城市3房地产开发2022W51新房销售面积同比-为184万方同比193468需求端政策仍需加码2022-12-26信用债根据wind统计数据本周12-18共发行房企信用债9只环比增加4只发行规模共计9182亿元环比增加2532亿元总偿还量11127亿元环比增加2063亿元净融资额为-1945亿元环比增加469亿元投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场当前PEPB并未真实反应企业现状只有考虑了潜在增长萎缩预期后的估值才具备可比价值若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间维持地产开发板块增持评级择股逻辑1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日内容目录1央行延续阶段性房贷利率宽松政策继续看好需求侧的放松32行情回顾43重点城市新房二手房成交跟踪631新房成交商品住宅口径632二手房成交商品住宅口径84重点公司境内信用债情况105本周相关政策回顾116投资建议13风险提示13图表目录图表170个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比3图表270个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比续4图表3各行业涨跌幅排名5图表4本周各交易日指数表现5图表5近52周地产板块表现5图表6本周13-16涨幅前五个股5图表7本周13-16跌幅前五个股5图表8重点房企涨跌幅排名6图表9本周13-16重点房企涨幅情况6图表10本周13-16重点房企跌幅前五个股6图表11近6月样本城市新房成交面积及同比7图表12近6月样本一线城市新房成交面积及同比7图表13近6月样本二线城市新房成交面积及同比7图表14近6月样本三线城市新房成交面积及同比7图表1530城周度成交面积跟踪8图表16本周13城二手房成交面积及同环比9图表17本周2个一线城市二手房成交面积及同环比9图表18本周5个二线城市二手房成交面积及同环比9图表19本周6个三线城市二手房成交面积及同环比9图表2013个样本城市二手房成交面积数据跟踪9图表21本周房企债券发行量偿还量及净融资额10图表22本周房企债券发行以债券评级划分10图表23本周房企债券发行以债券类型划分10图表24本周房企债券发行以期限划分10图表25房企每周融资汇总12-1811图表26中央政策及消息11-1711图表27地方性政策及消息11-1711P2请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日1央行延续阶段性房贷利率宽松政策继续看好需求侧的放松央行延续阶段性房贷利率宽松政策本轮符合的城市数量进一步提升新年伊始人民银行银保监会决定延续去年930出台的阶段性放宽房贷利率下限的政策并建立首套住房贷款利率政策动态调整机制对评估期内新建商品住宅销售价格同比和环比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套商贷利率下限据我们统计全国70个大中城市中本轮评估期有38城符合该条件9月评估期为23城其中有22城由不符合转为符合7城由符合转为不符合住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩是因城施策基调下政策的延伸将一定程度支持刚需和刚改类住房需求本周住建部部长提出支持首套住房需求我们继续看好需求侧的放松本周住建部部长提出大力支持购买首套住房首付比首套利率应降尽降合理支持购买第二套住房目前销售市场低迷主要是信心不足我们预计后续会有更多需求端政策出台如核心城市进一步放松限购限贷政策包括调整房屋套数认定降低二套首付比例等图表170个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比城市能级城市新建商品住宅销售价格指数同比新建商品住宅销售价格指数环比9月评估期12月评估期22M622M722M822M922M1022M1122M622M722M822M922M1022M111北京585558615957080504020401否否1上海3435373844050506020303否否1广州0304030102020303-02-03-03-05否否1深圳363160905002-02-04-05-07-05否否2天津-24-35-42-43-41-4-02-06-04-02-03-06是是2石家庄-31-36-37-44-41-32-02-03-05-03-07-02是是2大连-15-22-3-37-46-49-03-01-02-05-12-05是是2哈尔滨-68-7-72-75-78-8-06-02-05-08-06-09是是2武汉-29-37-53-61-64-58-04-02-13-09-06-02是是2兰州-33-42-5-55-58-55-05-06-1-09-04-01是是2太原-4-43-45-45-47-4901-04-05-06-04-07否是2沈阳-24-32-42-45-48-5101-04-08-03-06-07否是2长春-07-12-13-23-31-35-07-0302-07-07-08否是2福州-04-03-1-18-21-20304-05-07-05-03否是2厦门-06-14-24-3-39-3605-04-06-03-07-02否是2郑州-34-36-38-38-38-36-0203-04-03-05-04否是2南宁-08-2-23-25-3-3501-1-07-06-1-06否是2贵阳-13-21-22-2-2-16-02-03-010-04-08是否2昆明-29-28-28-27-27-25-02-05-04-06-0802是否2呼和浩特-23-2-32-27-23-18-0403-10100否否2南京06060903-0106040304-04-0503否否2杭州63666565646610704040307否否2宁波08030304091201-0203020401否否2合肥-030304071519050703070601否否2南昌030908121519-06080103-01-01否否2济南17141091520304020301-01否否2青岛19080301010206-0203-01-02-02否否2长沙3932327273040103010205否否2海口150807060508-02030202-01-02否否2三亚181614101-05-04030-03-0102否否2重庆3431121408070404-1103-06-03否否2成都4551536272813104070305否否2西安424136251814030601-05-03-03否否2西宁-25-31-4-45-47-430401-04-03-060否否2银川474243352718010504-01-02-07否否2乌鲁木齐292314111217-02-02-01-03-020否否资料来源国家统计局国盛证券研究所3秦皇岛-6-64-64-65-64-63-1-06-05-07-07-03是是3济宁-14-24-32-37-42-49-04-03-08-01-06-11是是3温州-13-25-31-44-51-58-06-07-04-09-07-08是是3宜昌-3-4-41-45-51-51-15-04-02-07-09-02是是3襄阳-4-45-53-55-54-53-02-01-04-02-01-05是是3岳阳-71-7-71-73-74-8-16-05-05-07-08-04是是3常德-51-57-6-57-56-57-02-08-06-04-05-03是是3湛江-7-8-89-88-87-88-07-06-12-09-06-05是是3桂林-36-38-41-39-35-38-01-05-07-04-03-08是是3北海-74-88-101-103-107-106-1-13-14-06-07-04是是3丹东-24-35-41-48-5-490-08-04-05-01-01否是3锦州-06-11-16-24-36-3302-02-03-03-09-02否是P33吉林-04-19请仔细阅读本报告末页声明-28-32-32-3301-1-07-06-03-05否是3牡丹江-29-26-29-23-29-33030201-01-11-1否是3无锡160405-04-12-1202-0404-04-08-03否是3徐州0-02-07-05-08-110501-04-01-05-05否是3扬州-42-4-43-44-44-39-0308-03-05-04-02否是3金华0801-06-13-17-19-03-04-04-06-06-05否是3蚌埠-11-2-25-26-25-2802-05-01-02-01-06否是3九江-27-28-32-31-32-31-0404-02-01-04-03否是3唐山-23-18-17-14-08-13-0702-06-04-02-07否是3洛阳-22-26-34-4-48-5-0301-03-04-07-04否是3平顶山-13-11-19-24-3-29-0101-04-02-03-02否是3韶关-42-36-38-37-3-35-050202-04-03-07否是3惠州-23-21-2-2-21-240202-02-03-07-02否是3安庆-27-36-4-49-47-46-04-1-04-0501-01是否3泉州-19-3-42-5-54-45-06-05-1-07-0605是否3泸州-63-63-66-57-51-4-05-02-05-01-0304是否3包头-37-4-47-51-48-47-04-01-06-070-03是否3大理-63-66-69-6-57-47-1-08-0104-0501是否3赣州111311209060401-0402-06-04否否3烟台-21-3-28-29-27-2102-0401-03-0203否否3南充-63-58-58-62-47-36-0202-06-05105否否3遵义-2-17-19-14-15-0705-03-0302-0603否否全国70城-13-17-21-23-24-23-01-01-03-03-04-02符合条件的城市数量2338城市能级城市新建商品住宅销售价格指数同比新建商品住宅销售价格指数环比9月评估期12月评估期22M622M722M822M922M1022M1122M622M722M822M922M1022M111北京585558615957080504020401否否1上海3435373844050506020303否否1广州0304030102020303-02-03-03-05否否1深圳363160905002-02-04-05-07-05否否2天津-24-35-42-43-41-4-02-06-04-02-03-06是是2石家庄-31-36-37-44-41-32-02-03-05-03-07-02是是2大连-15-22-3-37-46-49-03-01-02-05-12-05是是2哈尔滨-68-7-72-75-78-8-06-02-05-08-06-09是是2武汉-29-37-53-61-64-58-04-02-13-09-06-02是是2兰州-33-42-5-55-58-55-05-06-1-09-04-01是是2太原-4-43-45-45-47-4901-04-05-06-04-07否是2沈阳-24-32-42-45-48-5101-04-08-03-06-07否是2长春-07-12-13-23-31-35-07-0302-07-07-08否是2福州-04-03-1-18-21-20304-05-07-05-03否是2厦门-06-14-24-3-39-3605-04-06-03-07-02否是2郑州-34-36-38-38-38-36-0203-04-03-05-04否是2南宁-08-2-23-25-3-3501-1-07-06-1-06否是2贵阳-13-21-22-2-2-16-02-03-010-04-08是否2昆明-29-28-28-27-27-25-02-05-04-06-0802是否2呼和浩特-23-2-32-27-23-18-0403-10100否否2南京06060903-0106040304-04-0503否否2杭州63666565646610704040307否否2宁波08030304091201-0203020401否否2合肥-030304071519050703070601否否2南昌030908121519-06080103-01-01否否2济南17141091520304020301-01否否2青岛19080301010206-0203-01-02-02否否2长沙3932327273040103010205否否2海口150807060508-02030202-01-02否否2三亚181614101-05-04030-03-0102否否2重庆3431121408070404-1103-06-03否否2成都45515362728131040703052023否年01否月08日2西安424136251814030601-05-03-03否否2西宁-25-31-4-45-47-430401-04-03-060否否图表2270个大中城市新建商品住宅销售价格指数同环比银川4742433527续18010504-01-02-07否否2乌鲁木齐292314111217-02-02-01-03-020否否3秦皇岛-6-64-64-65-64-63-1-06-05-07-07-03是是3济宁-14-24-32-37-42-49-04-03-08-01-06-11是是3温州-13-25-31-44-51-58-06-07-04-09-07-08是是3宜昌-3-4-41-45-51-51-15-04-02-07-09-02是是3襄阳-4-45-53-55-54-53-02-01-04-02-01-05是是3岳阳-71-7-71-73-74-8-16-05-05-07-08-04是是3常德-51-57-6-57-56-57-02-08-06-04-05-03是是3湛江-7-8-89-88-87-88-07-06-12-09-06-05是是3桂林-36-38-41-39-35-38-01-05-07-04-03-08是是3北海-74-88-101-103-107-106-1-13-14-06-07-04是是3丹东-24-35-41-48-5-490-08-04-05-01-01否是3锦州-06-11-16-24-36-3302-02-03-03-09-02否是3吉林-04-19-28-32-32-3301-1-07-06-03-05否是3牡丹江-29-26-29-23-29-33030201-01-11-1否是3无锡160405-04-12-1202-0404-04-08-03否是3徐州0-02-07-05-08-110501-04-01-05-05否是3扬州-42-4-43-44-44-39-0308-03-05-04-02否是3金华0801-06-13-17-19-03-04-04-06-06-05否是3蚌埠-11-2-25-26-25-2802-05-01-02-01-06否是3九江-27-28-32-31-32-31-0404-02-01-04-03否是3唐山-23-18-17-14-08-13-0702-06-04-02-07否是3洛阳-22-26-34-4-48-5-0301-03-04-07-04否是3平顶山-13-11-19-24-3-29-0101-04-02-03-02否是3韶关-42-36-38-37-3-35-050202-04-03-07否是3惠州-23-21-2-2-21-240202-02-03-07-02否是3安庆-27-36-4-49-47-46-04-1-04-0501-01是否3泉州-19-3-42-5-54-45-06-05-1-07-0605是否3泸州-63-63-66-57-51-4-05-02-05-01-0304是否3包头-37-4-47-51-48-47-04-01-06-070-03是否3大理-63-66-69-6-57-47-1-08-0104-0501是否3赣州111311209060401-0402-06-04否否3烟台-21-3-28-29-27-2102-0401-03-0203否否3南充-63-58-58-62-47-36-0202-06-05105否否3遵义-2-17-19-14-15-0705-03-0302-0603否否全国70城-13-17-21-23-24-23-01-01-03-03-04-02符合条件的城市数量2338资料来源国家统计局国盛证券研究所2行情回顾本周中信房地产指数累计变动幅度为33领先大盘050个百分点在29个中信行业板块排名中位列第11名本周上涨个股共93支较上周增长52支下跌股数为41支本周市场上房地产股涨幅居前五的为东旭蓝天新城控股ST松江乾景园林中南建设涨幅分别为20797968882跌幅前五为深振业A祥源文化深赛格皇庭国际深深房A跌幅分别为-89-70-53-52-45本周48家重点房企中共计上涨38支较上周增长32支涨幅位居前五的为旭辉控股集团滨江集团越秀地产绿城中国碧桂园涨幅分别为182168151135135跌幅前四为华夏幸福泰禾集团世联行绿景中国地产跌幅分别为-16-15-12-08P4请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日图表3各行业涨跌幅排名76543323210-1-2-3计建电通家汽机基轻有房食非医建钢传石电国银电综餐纺煤交农商算材力信电车械础工色地品银药筑铁媒油力防行子合饮织炭通林贸机设化制金产饮行石及军元旅服运牧零备工造属料金化公工器游装输渔售融用件事业资料来源wind国盛证券研究所图表4本周各交易日指数表现图表5近52周地产板块表现12沪深300指数申万房地产行业指数房地产开发沪深300501140109300820071006202215202225202235202245202255202265202275202285202295202315202210520221152022125000103010401050106资料来源国盛证券研究所资料来源国盛证券研究所windwind图表6本周13-16涨幅前五个股代码简称周累计涨幅周相对涨幅上周五收盘价元本周五收盘价元000040SZ东旭蓝天207174367443601155SH新城控股976420502249600225SHST松江9663637698603778SH乾景园林8855692753000961SZ中南建设8249219237资料来源wind国盛证券研究所图表7本周13-16跌幅前五个股代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价元本周五收盘价元000006SZ深振业A-89-122630574600576SH祥源文化-70-103798742000058SZ深赛格-53-86790748000056SZ皇庭国际-52-85465441000029SZ深深房A-45-7813891327资料来源wind国盛证券研究所P5请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日图表8重点房企涨跌幅排名20151050-5旭滨越绿碧龙富建中时雅龙华新中禹中远中华我建招保美佳万融金金绿阳华荣大中蓝金佳融正中世中绿世泰华江秀城湖力梁居光发城国洲洋南润爱业商利的源科信地地地侨盛国光科创荣国茂国禾夏辉桂发代国A光悦兆景联控集地中园集地国控中乐地股控金集海集建置我地蛇地置集中商集控城城A发城铁发股业中地恒集奥中行集幸股团产国团产际股国集产份股茂团外团设地家产口产业团国置团股展建展份国产大团园国团福集集控团发地团团股展产资料来源wind国盛证券研究所图表9本周13-16重点房企涨幅情况代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价元本周五收盘价元0884HK旭辉控股集团182149110130002244SZ滨江集团16813488310310123HK越秀地产15111894510883900HK绿城中国135102114012942007HK碧桂园135102267303资料来源wind国盛证券研究所图表10本周13-16重点房企跌幅前五个股代码简称周累计跌幅周相对跌幅上周五收盘价元本周五收盘价元600340SH华夏幸福-16-49251247000732SZ泰禾集团-15-48136134002285SZ世联行-12-453293250095HK绿景中国地产-08-41129128资料来源wind国盛证券研究所3重点城市新房二手房成交跟踪31新房成交商品住宅口径本周30个城市新房成交面积为2914万平方米环比下降301同比提升28其中样本一线城市的新房成交面积为843万方环比163同比47样本二线城市为1696万方环比-389同比110样本三线城市为376万方环比-439同比-251P6请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日图表11近6月样本城市新房成交面积及同比图表12近6月样本一线城市新房成交面积及同比样本城市新房成交面积万方左轴样本一线城市新房成交面积万方左轴同比右轴同比右轴环比右轴600100120环比右轴1008080500601006040040804020203000600-20-20200-4040-40100-6020-60-80-800-1000-10020227152022729202281220228262022923202210720221142022122202299202210212022111820221216202212302022992022102120221118202212162022123020227152022729202281220228262022923202210720221142022122资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所图表13近6月样本二线城市新房成交面积及同比图表14近6月样本三线城市新房成交面积及同比样本二线城市新房成交面积万方左轴样本三线城市新房成交面积万方左轴同比右轴同比右轴350环比右轴100140环比右轴1003008012080606025040100402002080201500600100-2040-20-40-4050-6020-600-800-8020221230202299202210212022111820221216202212302022992022102120221118202212162022715202272920228122022826202292320221072022114202212220227152022729202281220228262022923202210720221142022122资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所从今年累计1周新房成交面积同比看样本30城共计2914万方同比增长28一线城市为843万方同比增长47二线城市为1696万方同比增长110三线城市为376万方同比下降-251其中一线城市中北京215上海146广州-73深圳-505二三线城市中杭州1130江门473武汉431等总计6城同比均为正芜湖-901云浮-812扬州-614等总计16城同比为负P7请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日图表1530城周度成交面积跟踪本周成交当月累计成交当月累计今年1周累计成交1周累计城市能级城市环比同比万方万方同比万方同比1北京128-512111452128211上海5391351550528539151广州133-25-794-17133-71深圳42-26-5030-4942-502杭州288441132231112881132南京1578-1415110157-142武汉367-5243127-41367432宁波30-78-1919630-192成都350-29-2134793350-212青岛185-622814633185282苏州129-55-26107-19129-262济南151-283012710151302福州3113-1725-1031-172大连08-6907083佛山122-36-777-30122-73温州32-61-4521-4932-453惠州19-28-518819-53无锡77171-777-777-73扬州12-84-6112-4412-613韶关06-8203063泉州0000003江门37-1147242137473莆田05-34-5704-6105-573泰安17-72-5509-6917-553芜湖03-90-9003-8303-903宝鸡17967-5516-4717-553海门0623506160653衢州16-7802163云浮0514-8104-5905-813南平01-52-5001-4701-50资料来源wind国盛证券研究所32二手房成交商品住宅口径本周我们跟踪的13个重点城市二手房成交面积合计805万方环比增长132同比增长170其中样本一线城市的本周二手房成交面积为220万方环比-312样本二线城市为400万方环比616样本三线城市为184万方环比291年初至今累计二手房成交面积为805万方同比变动为170其中样本一线城市的累计二手房成交面积为220万方同比36样本二线城市为400万方同比193样本三线城市为184万方同比193P8请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日图表16本周13城二手房成交面积及同环比图表17本周2个一线城市二手房成交面积及同环比样本城市二手房成交总面积万方左轴样本一线城市二手房成交面积万方左轴环比右轴环比右轴同比右轴同比右轴1401005010045801208060406010040354080203020025060-2020-2040-4015-40-6010-6020-805-800-1000-10020227152022729202281220228262022923202210720221142022122202271520227292022812202282620229232022107202211420221222022992022992022102120221118202212162022123020221021202211182022121620221230资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所图表18本周5个二线城市二手房成交面积及同环比图表19本周6个三线城市二手房成交面积及同环比样本二线城市二手房成交面积万方左轴样本三线城市二手房成交面积万方左轴环比右轴环比右轴同比右轴6010035同比右轴10080308050606040402540202020300015-20-2020-4010-4010-60-60-805-800-1000-10020227152022729202281220228262022923202210720221142022122202271520227292022812202282620229232022107202211420221222022102120221118202212162022123020229920229920221021202211182022121620221230资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所图表2013个样本城市二手房成交面积数据跟踪本周成交当月累计成交当月累计今年1周累计成交1周累计城市能级城市环比同比万方万方同比万方同比1北京181-35-315018181-31深圳40-446398540462杭州43-16-3536-3143-352南京1531914515395153452青岛65-6716412965712苏州1201272612097120262厦门20-12-3720-1020-373东莞4832894714348893扬州168037167216373佛山10116188934101183宿迁04-5104-3904-513江门10-315106010153衢州05-250505资料来源wind国盛证券研究所P9请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日4重点公司境内信用债情况根据wind统计数据本周12-18共发行房企信用债9只环比增加4只发行规模共计9182亿元环比增加2532亿元总偿还量11127亿元环比增加2063亿元净融资额为-1945亿元环比增加469亿元主体评级方面本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA545为主要构成债券类型方面本周房企债券发行以一般中期票据526为主要构成债券期限方面本周以3-5年566的债券为主图表21本周房企债券发行量偿还量及净融资额图表22本周房企债券发行以债券评级划分净融资额亿元总发行量亿元AAAAAAA总偿还量亿元3002102001000545-1002452022202220212021202120222022202220222022202220222022202220222022-2002023-----------------0712101112010102030405060809101101资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所图表23本周房企债券发行以债券类型划分图表24本周房企债券发行以期限划分一般中期票据一般公司债私募债超短期融资债券3-5年1-3年0-1年3333163401526566278资料来源wind国盛证券研究所资料来源wind国盛证券研究所融资成本方面本周发行利率有所上行其中上海城开公司债113bp较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率明显上升P10请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日图表25房企每周融资汇总12-18规模可比债券可比债券利率差公告日期公司简称类型期限年利率亿元发行时间利率202316中华企业公司债7504357202316武汉建设公司债15005202315保利置业中期票据75052022617368202315保利置业中期票据75032022825329202315上海城开公司债1800342020221031307113202315中国铁建中期票据2200520221012374202315安徽高速中期票据1323437202315苏州高新短期融资券3000509620221227275202313苏州高新中期票据1000336220221028305057资料来源Wind国盛证券研究所5本周相关政策回顾图表26中央政策及消息11-17部委机构相关来源文件新闻要点1自2022年第四季度起各城市政府可于每季度末月以上季度末月至本季度第二个月为评估期对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估2对于评估关于建立新发放期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市阶段性放宽首套住中国人民首套住房个人住房房商业性个人住房贷款利率下限地方政府按照因城施策原则可自主决定自下一个银行银贷款利率政策动态季度起阶段性维持下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限3保监会调整长效机制的通对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市如果知后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨应自下一个季度起恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限货币政策委员会提出要用好政策性开发性金融工具重点发力支持和带动基础设施建设满足房地产央行2022年第四季度例行业合理融资需求推动行业重组并购改善优质头部房企资产负债状况因城施策会支持刚性和改善性住房需求资料来源中央政府网站国盛证券研究所图表27地方性政策及消息11-17地区概况相关来源文件新闻要点关于实施多子女广西防城家庭使用住房公积二孩及以上家庭购首套房公积金贷款最高额度由48万元提至55万公积金放松港金支持政策的通元知1贷款购买普通自住房的居民家庭首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点2实施公积金放关于促进房地产购房契税补贴3住房公积金最高贷款额度由70万元上调为80万元新疆乌鲁松房贷降业平稳发展的22条同时将住房公积金借款人贷款额度计算倍数由住房公积金账户余额的10木齐息购房补措施倍上调到15倍使用住房公积金贷款购买二手住房首付款比例由贴30降低至20住房公积金缴存职工在本市购房可提取住房公积金账户不超过余额的90帮助其直系亲属支付购房款江苏河南四川湖南安徽河北陕西江西重庆辽宁等1717省份经济个省市围绕住房消费防范化解房地产风险住房保障和房地产改革等省经济工工作会议部证券时报方面对2023年房地产工作进行部署不同于以往各省市没有集中在作会议署房地产工保障和改善民生内容下来安排房地产工作而更多将其归入扩内需促作消费以及防风险的框架P11请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日深圳市推广二手探索推广二手房带押过户模式买卖双方可选择适用推行顺位二手房带广东深圳房带押过户模抵押二手房转移及抵押双预告登记等模式提高二手房交易效押过户式的工作方案率上海市开展对部延长房产税分个人住房征收房上海试点的有效延长房产税试点的有效期继续实施对部分个人住房征收房产税试点产税试点的暂行办期法荥阳市1放开限购2首套房首付30降至20购买二套房限购放松贷款已结清则首付40降至30贷款未结清则首付50降至40关于印发进一步认贷判定放3新房网签价格下浮不受备案价格限制4自建房拆迁安置房不计促进全市房地产市松商贷放入首套房5首套已结清或二孩以上家庭购买二套房享受首套房河南郑州场平稳健康发展若松公积金税收政策目前已有中行及农行可执行20首付6青年人才购首套干措施的通知试放松购房房给予1-10万不等购房补贴72023年上半年购买已取证新房并缴纳行补贴契税的补贴契税的30-408可提取本人父母或子女的住房公积金账户余额用于购置新房认贷判定放将加大对居民购房和房企合理融资支持力度从信贷股权债券融资河南省政府新闻发河南松房企融三方面纵深拓展房地产融资渠道取消和调整过热时期妨碍消费需求释布会资支持放的限制性政策完善二套房认定标准支持集中团购商品住房1优先保障首套住房贷款缴存职工家庭购买首套住房的最低首付款比例不低于20支持改善型住房贷款职工家庭购买第二套住房最低首付款比例不低于30多子女家庭首付款比例不低于25受理认贷判定放重庆市稳经济政购买首套住房的商转公申请深化川渝住房公积金互认互贷重庆松公积金策包第三版2公积金贷款实行认房认贷认房方面在中心城区新购住放松房中心城区以外住房不纳入住房套数核查范围在中心城区以外区县新购住房全市住房纳入住房套数核查范围认贷方面只将住房公积金贷款记录纳入核查范围凡在郑州市中心城区具有合法稳定就业或合法稳定住所含租赁的人关于进一步深化员不受社保缴费年限和居住年限的限制本人及其共同居住生活的配河南郑州落户放松户籍制度改革的实偶子女和父母可以在郑州市申请登记城镇居民户口此前需持居住施意见证满1年社保缴费年限需满6个月关于住房公积金公积金贷款公积金贷款信息纳入征信系统变相提高购房门槛即使用公积金贷款个人住房贷款信息江苏苏州信息纳入征购房占用商业贷款首付名额如使用公积金贷款购房后再使用商业贷纳入征信系统的通信款另购一套算二套首付由3成增至4成告随州市住房公积认贷判定放金管理委员会关于1将公积金最高贷款额度提高至55万元2优化认房认贷标准湖北随州松公积金调整住房公积金最已使用过一次公积金贷款因购买首套房再次申请公积金贷款按首套房放松高贷款额度等有关政策执行事项的通知关于积极支持在扬来扬人才和生育大专及以上人才在市区购买首套房给予契税50补贴将延期到2023江苏扬州购房补贴二孩及以上家庭改年6月30日善居住条件的通知常州市商业性个施行商转公贷款新政由原来先还后贷调整为以贷还贷即人住房贷款转个人江苏常州商转公借款人无需还清原商业贷款即可办理商转公贷款业务可减轻贷款住房公积金贷款管人资金筹措压力理办法试行关于进一步明确1父母投靠成年子女入户的可以作为单独家庭在户籍对应的限购区我市房地产调控政域购买一套住房2继续执行对个人出租住房应缴纳的各项税收四川成都限购放松策有关规定的通采取综合征收方式征收对个人出租住房且在成都住房租赁交易服务平知台网签备案的2022年前按照0税率综合征收的政策2023年河南全面推河南交房即交证行新建商品房交2023年起全面实施交房即交证房即交证P12请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日关于调整长春市住房公积金个人住主城区及开发区二孩三孩家庭首次申请公积金贷款额度可提高吉林长春公积金放松房贷款政策的通10万元20万元知关于实施多子女1多子女家庭无房租赁住房提取住房公积金提取限额按规定额度标家庭使用住房公积安徽蚌埠公积金放松准上浮20确定2多子女家庭购买首套房公积金最高可贷70万元金支持政策的通原最高50万元知资料来源各地方政府网站证券时报国盛证券研究所6投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场当前PEPB并未真实反应企业现状只有考虑了潜在增长萎缩预期后的估值才具备可比价值若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间地产的仓位会比个股本身更重要择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票主要包含以下几个方向1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型概念公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的标的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期P13请仔细阅读本报告末页声明2023年01月08日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行买入相对同期基准指数涨幅在15以上业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成持有相对同期基准指数涨幅在-55之间指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市减持相对同期基准指数跌幅在5以上转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数增持相对同期基准指数涨幅在10以上为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指中性相对同期基准指数涨幅在-1010数为基准行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼厦邮编518033邮编330038邮箱gsresearchgszqcom传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcomP14请仔细阅读本报告末页声明