投资要点
　　事件：2023年1月5日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限，其评估时间为每季度末月，评估期为上季度末月至本季度第二个月。对此我们认为：
　　本次住房贷款利率动态调整机制的推出，是对前期阶段性政策的常态化延续。2022年9月29日，央行和银保监会就已发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。此次动态调整机制的推出，对比前期阶段性政策更加灵活多变。在疫情冲击和经济基本面走弱条件下，多个城市房地产市场调整压力较大。根据我们测算，在70个大中城市中，现阶段有38个城市满足下调或取消首套房贷利率下限的条件。
　　住房贷款利率动态调整机制在于实现对房市持续低迷表现的精准纠偏。自2018年起，资管新规、“三道红线”等紧缩政策相继出台，房企全面走上“去杠杆”道路，房价增速逐步实现均值回归。但自2021年下半年以来，随着疫情冲击和经济下行压力加大，房地产市场在供需两端都处于持续收缩状态。在此背景下，本次住房贷款利率动态调整机制的推出，因城施策实施差异化信贷政策，能有效刺激楼市低迷地区的房地产需求，实现精准纠偏，保障房地产市场整体平稳健康发展。
　　而在房地产支持政策持续加码下，近期楼市表现有所企稳。2022年中以来，房地产政策“三支箭”先后出台，支持举措从“需求刺激”向“保交楼”再向“保主体”不断进阶。2022年中央经济工作会议部署，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，把“住房消费”作为2023年扩大内需的重要手段。在持续的政策加码条件下，2022年末楼市销售已有所企稳。从高频数据来看，2022年最后一周，商品房销售季节性走高，快速回升至接近2021年同期水平（详见《兴观察—地产篇》）。
　　整体而言，房地产调控进入更加明确的相机抉择阶段。从长期来看，我国经济对房地产产业的依赖性会逐步降低，“房住不炒”是整体要求。但短期来看，房地产已在近两年持续收缩，对整体经济形成下行压力。因此，“房地产市场平稳发展”的重要性将适时提升。本次动态调整机制的推出，标志着地产调控进入更加明确的相机抉择阶段，既避免进入新一轮房地产泡沫周期，也有利于房地产市场的平稳发展。我们在年度报告《踔厉奋发、勇毅前行》中测算，2023年房地产对经济的拖累或将减弱，房地产投资增速或回升至-2%左右。
　　风险提示：经济政策超预期变化，疫情形势不确定性。
　　

研究报告全文：宏观经TableAuthor证券研究报告TableMainInfoTableTitle济分析师王涵S0190512020001因城施策精准纠偏段超S0190516070004王连庆S0190512090001住房贷款利率动态调整机制点评2023年1月6日投资要点relatedReport宏相关报告事件2023年1月5日人民银行银保监会发布通知决定建立首套住房贷观20230103款利率政策动态调整机制新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下经商品房销售季节性走高兴降的城市可阶段性维持下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限其评估时间为每季度末月评估期为上季度末月至本季度第二个月对此我们认为济观察地产篇第3期20221217本次住房贷款利率动态调整机制的推出是对前期阶段性政策的常态以稳为主高质量发展2022化延续2022年9月29日央行和银保监会就已发布关于阶段性调年中央经济工作会议的五点理整差别化住房信贷政策的通知此次动态调整机制的推出对比前期解阶段性政策更加灵活多变在疫情冲击和经济基本面走弱条件下多个20221124城市房地产市场调整压力较大根据我们测算在70个大中城市中踔厉奋发勇毅前行兴业证券现阶段有38个城市满足下调或取消首套房贷利率下限的条件2023年中国宏观经济报告住房贷款利率动态调整机制在于实现对房市持续低迷表现的精准纠偏自2018年起资管新规三道红线等紧缩政策相继出台房企全面走上去杠杆道路房价增速逐步实现均值回归但自2021年下半年以来随着疫情冲击和经济下行压力加大房地产市场在供需两端都处于持续收缩状态在此背景下本次住房贷款利率动态调整机制的推出因城施策实施差异化信贷政策能有效刺激楼市低迷地区的房地产需求实现精准纠偏保障房地产市场整体平稳健康发展而在房地产支持政策持续加码下近期楼市表现有所企稳2022年中以来房地产政策三支箭先后出台支持举措从需求刺激向保交楼再向保主体不断进阶2022年中央经济工作会议部署要因城施策支持刚性和改善性住房需求把住房消费作为2023年扩大内需的重要手段在持续的政策加码条件下2022年末楼市销售已有所企稳从高频数据来看2022年最后一周商品房销售季节性走高快速回升至接近2021年同期水平详见兴观察地产篇整体而言房地产调控进入更加明确的相机抉择阶段从长期来看我国经济对房地产产业的依赖性会逐步降低房住不炒是整体要求但短期来看房地产已在近两年持续收缩对整体经济形成下行压力因此房地产市场平稳发展的重要性将适时提升本次动态调整机制的推出标志着地产调控进入更加明确的相机抉择阶段既避免进入新一轮房地产泡沫周期也有利于房地产市场的平稳发展我们在年度报告踔厉奋发勇毅前行中测算2023年房地产对经济的拖累或将减弱房地产投资增速或回升至-2左右风险提示经济政策超预期变化疫情形势不确定性请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明宏观经济海外宏观经济图表170个大中城市中38个满足下调或取消首套住房贷款利率政策下限条件70个大中城市符合下调或取消首套住房贷款利率政策下限条件的情况2023年第一季度天津石家庄太原沈阳大连长春哈尔滨福州厦门郑州武汉南符合城宁兰州唐山秦皇岛丹东锦州吉林牡丹江无锡扬州徐州温州市名单金华蚌埠九江济宁洛阳平顶山宜昌襄阳岳阳常德惠州湛江韶关桂林北海不符合北京呼和浩特上海南京杭州宁波合肥南昌济南青岛长沙广城市名州深圳海口成都贵阳昆明重庆西安西宁银川乌鲁木齐包头单安庆泉州赣州烟台三亚泸州南充遵义大理数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图表2保持房地产市场平稳健康发展是房地产调控政策的基本目标70个大中城市新建商品住宅价格指数环比20二套房贷首多地开始限坚持住房居坚持不将房地产作为付比例提高购地方去住属性加短期刺激经济的手段15至60库存化继续强房地产金降准1保对房企有息负债规模部分城市放融监管地持流动性合设置了三道红线松限购46方楼市限售理充裕对个人转让政策扩围个城市放松取消二套房10住房所得税限购北上三道红线加码征收20个限购措施限制买地金额广深继续实二套房贷款人所得税施调控调高二套房首付比例下金融支持房地产05贷款首付比调至40政策16条房企率和贷款利坚持因城施融资三支箭率策坚决遏制房价上涨00撤销外商投加强房地产资房地产限下调非一线十九大坚北上广深等信托领域风制性条款城市房地产持房子是用-05大城市增加险防控房交易环节契来住坚持央行调降存土地供应税和房地产贷利率参考央行重启降分类调控款准备金率提高二套房首付款比例LPR利率息周期到因城因地施降准银保监会联两次降息首付比例和要求-10策合发文推进房地产基准利率到贷款利率2015年10月基准利率从并购贷款业务2012年7月降隆至至66435-1511-0111-1012-0713-0414-0114-1015-0716-0417-0117-1018-0719-0420-0120-1021-0722-04数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理图表32022年最后一周商品房销售季节性走高回升至接近2021年水平30大中城市商品房成交面积万平方米7日移动平均2022202120202019201820171008060402001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月数据来源Wind兴业证券经济与金融研究院整理风险提示经济政策超预期变化疫情形势不确定性请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-宏观经济海外宏观经济分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12个中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级月内公司股价或行业指数相对同减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以上证综指或深圳定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级成指为基准香港市场以恒生指数为推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数基准美国市场以标普500或纳斯达克行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-