研究报告全文：2023年01月07日证券研究报告房地产组招商蛇口001979SZ买入维持评级公司点评市场价格人民币1352元业绩承压下行销售拿地行业领先市场数据人民币总股本亿股7739公司基本情况人民币7738已上市流通A股亿股项目202020212022E2023E2024E总市值亿元104633营业收入百万元129621160643175014206618235802年内股价最高最低元17081128营业收入增长率3271239389518061412沪深300指数3981归母净利润百万元1225310372420555539589深证成指11368归母净利润增长率-2358-1535-594632057269摊薄每股收益元15461309054307181239人民币元成交金额百万元每股经营性现金流净额3313071742103862500ROE归属母公司摊薄120995446358995916082000PE85910192488188410911505PB10409711511110515001402来源公司年报国金证券研究所1299100011965001093事件9902023年1月6日招商蛇口发布2022年业绩快报2022年全年预计实现归母净利润38亿元-46亿元同比下降5565-6336扣非归母净利润22010722040722070722100729亿元-37亿元同比下降5823-6727成交金额招商蛇口沪深300点评毛利率下滑计提减值等多因素影响当期业绩不及预期公司2022年归母净利润大幅下滑主要因为受市场下行结转区域结构变化影响开相关报告发业务结转毛利率阶段性下降积极处置去化困难的项目降价去库存影1销售规模恢复明显中长期保持稳健响短期利润优化资产负债表在行业下行背景下公司计提资产减值发展-招商蛇口三季报点评20221031准备同比增加公司转让子公司产生的投资收益同比减少去年公募2短期业绩承压下滑不改稳健发展态REITs上市产生税后收益1458亿元疫情对资产经营业务冲击明势-招商蛇口点评2022830显出租率和租金水平均受影响同时累计减免租金约749亿元随着宽3毛利率磨底销售好于百强-招商蛇松政策的落地和市场销售的复苏公司优质项目持续结转预计公司毛利率口业绩预告点评2022715水平将企稳减值规模逐步减少未来业绩能稳步回升4结转毛利率下滑以销定投稳健发展销售好于头部房企平均深耕拿地支撑持续发展公司2022年全年实现签-招商蛇口季报点评2022428约销售金额2926亿元同比-10TOP10房企平均同比-19居行业第5毛利率承压下行规模增长支撑未来6位2021年第7位12月单月销售426亿元同比-3呈逐步复苏态发展-招商蛇口业绩点评2022322势保持合理拿地强度公司2022年全年获取土地56宗总拿地金额1283亿元权益拿地金额766亿元居行业第5位投资区域聚焦城市深耕主要于上海深圳杭州等强心30城拿地优选合作方2022年权益比例602021年权益比例为48同比提升12pct投资建议杜昊旻分析师SAC执业编号S1130521090001duhaomingjzqcomcn公司当年业绩受多因素影响大幅下滑未来两年优质项目入市结转预计业绩能企稳回升我们下调公司盈利预测将2022-24年的归母净利润从王祎馨联系人wangyixingjzqcomcn930亿元1214亿元1577亿元调整为421亿元555亿元和959亿元调整后同比分别为-595321737当前股价对应2022-24方鹏联系人fangpenggjzqcomcn年PE分别为249x188x和109x维持买入评级风险提示宽松政策对市场提振不佳市场信心持续走低计提资产减值准备增加-1-敬请参阅最后一页特别声明公司点评附录三张报表预测摘要损益表人民币百万元资产负债表人民币百万元2019202020212022E2023E2024E2019202020212022E2023E2024E主营业务收入97672129621160643175014206618235802货币资金7532489306795337196495334132931增长率32723989181141应收款项7386496991122866148669173830196450主营业务成本-63829-92435-119723-137321-162411-181641存货312207360793417636445372495843525477销售收入654713745785786770其他流动资产158552843733023369643853640266毛利338433718640920376924420754161流动资产477249575527653058702970803543895125销售收入346287255215214230总资产773781763767785797营业税金及附加-9200-9054-9681-12251-14463-16506长期投资117927138748171934181090187476194031销售收入947060707070固定资产542653349699104371122012051销售费用-2207-2986-3914-4900-5785-6602总资产090711111111销售收入232324282828无形资产181319872904317434683739管理费用-1729-1979-2145-2800-3306-3773非流动资产140439161631203145213198220554228110销售收入181513161616总资产227219237233215203研发费用-52-71-116-88-103-118资产总计61768873715785620391616810240971123235销售收入010101010101短期借款547935550837198335703357033570息税前利润EBIT206562309625064176532054927162应付款项109196136201180715201911234337257305销售收入21117815610199115其他流动负债131020182078210165248642295439334193财务费用-2773-2224-2006-3370-4038-4146流动负债295008373787428079484123563346625068销售收入281712192018长期贷款6883577715107780129336148736171046资产减值损失-2012-3104-4449-6095-5318-2060其他长期负债264743229843590403564188843568公允价值变动收益1148157000负债390318483800579448653815753970839683投资收益1023161073728225724822730普通股股东权益94845101370108671909059423799990税前利润392253163215179114其中股本791679237923773977397739营业利润263202408022753105131388223973未分配利润530475812661879644026773473488营业利润率2691861426067102少数股东权益132525151987168084171448175890183562营业外收支-1963089000负债股东权益合计61768873715785620391616810240971123235税前利润261242410922843105131388223973利润率2671861426067102比率分析所得税-7267-7196-7641-2944-3887-67132019202020212022E2023E2024E所得税率278298335280280280每股指标净利润1885716913152027569999517261每股收益202515461309054307181239少数股东损益282446604829336444427671每股净资产119811279413716117461217712920归属于母公司的净利润160331225310372420555539589每股经营现金净流160733153067173921043861净利率1649565242741每股股利083006400540021702870496回报率现金流量表人民币百万元净资产收益率169012099544635899592019202020212022E2023E2024E总资产收益率260166121046054085净利润1885716913152027569999517261投入资本收益率401393371279306375少数股东损益282446604829336444427671增长率非现金支出223533724959685161432957主营业务收入增长率10643271239389518061412非经营收益-13886-1190-3168293034323972EBIT增长率-11951181852-295716403218营运资金变动551371677305-3889-32895686净利润增长率520-2358-1535-594632057269经营活动现金净流127192626224298134601628129877总资产增长率4595193416157001178968资本开支-8097-4220-10003-1645-1789-1890资产管理能力投资-4563-3258-9320-9156-6386-6555应收账款周转天数566469100100100其他-4982659-4954225724822730存货周转天数149541328711866120001140010830投资活动现金净流-13158-4818-24277-8545-5692-5715应付账款周转天数175616171590170016001500股权募资297231889827016-2028300固定资产周转天数172123210202179165债权募资12634125173036153722140024310偿债能力其他-26109-39309-41214-6882-8142-10546净负债股东权益292826273305453443313657筹资活动现金净流16248-7894-11161-117931325813765EBIT利息保障倍数75104125525166现金净流量1578113433-11291-68772384737927资产负债率631965636768713673627476来源公司年报国金证券研究所-2-敬请参阅最后一页特别声明公司点评市场中相关报告评级比率分析市场中相关报告评级比率分析说明日期一周内一月内二月内三月内六月内市场中相关报告投资建议为买入得1分为买入1147108159303增持得2分为中性得3分为减持得4增持156120分之后平均计算得出最终评分作为市场平均投资建中性00000议的参考减持00000最终评分与平均投资建议对照评分108110105107100100买入10120增持20130中性来源聚源数据30140减持历史推荐和目标定价人民币人民币元历史推荐与股价成交量序号日期评级市价目标价200012021-03-23买入1269226322631593150022021-10-28买入1120146214621475135732022-03-22买入135116421000123942022-04-28买入15471779112152022-07-15买入12931779500100362022-08-30买入14531779885072022-10-31买入1404NA220107220407221007210407210707211007220707来源国金证券研究所210107投资评级的说明买入预期未来612个月内上涨幅度在15以上增持预期未来612个月内上涨幅度在515中性预期未来612个月内变动幅度在-55减持预期未来612个月内下跌幅度在5以上-3-敬请参阅最后一页特别声明公司点评特别声明国金证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告版权归国金证券股份有限公司以下简称国金证券所有未经事先书面授权任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制转发转载引用修改仿制刊发或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用经过书面授权的引用刊发需注明出处为国金证券股份有限公司且不得对本报告进行任何有悖原意的删节和修改本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证本报告反映撰写研究人员的不同设想见解及分析方法故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断在不作事先通知的情况下可能会随时调整亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与国金证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反本报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可能会受汇率影响而波动过往的业绩并不能代表未来的表现客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品使用时必须经专业人士进行解读国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问报告本身报告中的信息或所表达意见也不构成投资法律会计或税务的最终操作建议国金证券不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保在任何时候均不构成对任何人的个人推荐在法律允许的情况下国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供多种金融服务本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员国金证券并不因收件人收到本报告而视其为国金证券的客户本报告对于收件人而言属高度机密只有符合条件的收件人才能使用根据证券期货投资者适当性管理办法本报告仅供国金证券股份有限公司客户中风险评级高于C3级含C3级的投资者使用本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断使用国金证券研究报告进行投资遭受任何损失国金证券不承担相关法律责任若国金证券以外的任何机构或个人发送本报告则由该机构或个人为此发送行为承担全部责任本报告不构成国金证券向发送本报告机构或个人的收件人提供投资建议国金证券不为此承担任何责任此报告仅限于中国境内使用国金证券版权所有保留一切权利上海北京深圳电话021-60753903电话010-85950438电话0755-83831378传真021-61038200邮箱researchbjgjzqcomcn传真0755-83830558邮箱researchshgjzqcomcn邮编100005邮箱researchszgjzqcomcn邮编201204地址北京市东城区建内大街26号邮编518000地址上海浦东新区芳甸路1088号新闻大厦8层南侧地址中国深圳市福田区中心四路1-1号紫竹国际大厦7楼嘉里建设广场T3-2402-4-敬请参阅最后一页特别声明