事件：2022年12月17日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》。
　　点评：加速优质资产整合，兼顾流动性补充，资产负债表良性扩张。
　　优质资产加速整合，兼顾流动性补充：1）公司拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。本次交易完成后，南油集团将成为公司的全资下属公司，公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%。2）本次交易公司拟通过非公开发行股份募集配套资金，募集金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100%，在扣除相关费用和税费后，将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。3）发行股份购买资产的股份发行价格为15.06元/股，本次交易标的资产的交易价格尚未确定。
　　前海片区权益资产增加，资产负债表良性扩张：1）南油集团主要持有的资产为其通过招商前海实业间接持有的前海自贸投资的股权。前海自贸投资是招商前海实业的控股子公司，为南油集团园区开发业务实施主体，在前海蛇口自贸区内拥有优质的土地资源，对前海妈湾片区进行整体开发、建设和运营。2）截至公告发布日，前海自贸投资拥有已完工的园区建面超39万平米，控制着前海妈湾片区42.53万平方米以及前海深港合作区妈湾组团的面积为38.09万平方米土地的使用权。南油集团及招商前海实业在2021年末已属于公司并表子公司，本次交易完成后，有望进一步从权益端改善公司的资产负债率。
　　归母净利润长期有望提升，短期现金流受益：南油集团与招商前海实业在2020年-2022年前三季度分别实现未经审计的归母净利润8.51/2.78/-0.24亿元和22.76/8.81/1.41亿元，整体盈利水平较高，我们认为在公司成熟的综合开发能力下，长期运营收益有稳定增长空间，本次交易完成后，公司归母净利润有望进一步增厚。同时，本次募资将有部分投入到公司的日常经营，短期将有效丰富公司现金流。在“第三支箭”推出之后，公司作为优质央企，率先启动资产收购，充分体现了公司享有的集团资源优势与政策优势，以及发展扩张的积极性。
　　盈利预测、估值与评级：公司背靠招商局集团，资源丰富，综合开发运营经验丰富，信用优势显著，资金充沛，市场出清后有望持续提高市占率。我们维持公司22-24年的EPS预测为1.01元、1.25元、1.29元，当前股价对应22-24年PE估值为13.8、11.2、10.8倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售、拿地不及预期，开工、交付不及预期，市场下行超预期等风险。

研究报告全文：2022年12月20日公司研究第三支箭率先受益者资产负债表良性扩张招商蛇口001979SZ动态跟踪要点买入维持当前价1395元事件2022年12月17日公司发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案作者点评加速优质资产整合兼顾流动性补充资产负债表良性扩张分析师何缅南优质资产加速整合兼顾流动性补充1公司拟通过发行股份购买深投控持有执业证书编号S0930518060006的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权本次021-52523801hemiannanebscncom交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由8310增至8599公司对于招商前海实业的权益比例提升约13652本次交易公司拟通过非公开发行股份募集配套资金募市场数据集金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100在扣除相关费用和税总股本亿股7739费后将用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等总市值亿元107960一年最低最高元11081743不用于拿地拍地开发新楼盘等3发行股份购买资产的股份发行价格为1506近3月换手率3793元股本次交易标的资产的交易价格尚未确定前海片区权益资产增加资产负债表良性扩张1南油集团主要持有的资产为股价相对走势其通过招商前海实业间接持有的前海自贸投资的股权前海自贸投资是招商前海42实业的控股子公司为南油集团园区开发业务实施主体在前海蛇口自贸区内拥有优质的土地资源对前海妈湾片区进行整体开发建设和运营2截至公告24发布日前海自贸投资拥有已完工的园区建面超39万平米控制着前海妈湾片6区4253万平方米以及前海深港合作区妈湾组团的面积为3809万平方米土地-12的使用权南油集团及招商前海实业在2021年末已属于公司并表子公司本次-30交易完成后有望进一步从权益端改善公司的资产负债率1221032206220922招商蛇口沪深300归母净利润长期有望提升短期现金流受益南油集团与招商前海实业在2020年-2022年前三季度分别实现未经审计的归母净利润851278-024亿元和收益表现2276881141亿元整体盈利水平较高我们认为在公司成熟的综合开发能1M3M1Y力下长期运营收益有稳定增长空间本次交易完成后公司归母净利润有望进相对-615-14673024一步增厚同时本次募资将有部分投入到公司的日常经营短期将有效丰富公绝对-286-15561414资料来源Wind司现金流在第三支箭推出之后公司作为优质央企率先启动资产收购充分体现了公司享有的集团资源优势与政策优势以及发展扩张的积极性相关研报盈利预测估值与评级公司背靠招商局集团资源丰富综合开发运营经验丰富信用优势显著资金充沛市场出清后有望持续提高市占率我们维持公司销售改善亮眼逆势积极拿地奠基业绩修复招商蛇口001979SZ2022年三季报点评22-24年的EPS预测为101元125元129元当前股价对应22-24年PE2022-11-01估值为138112108倍维持买入评级短期利润率加速触底综合实力增强招商蛇口001979SZ2022年中报点评2022-09-05风险提示销售拿地不及预期开工交付不及预期市场下行超预期等风险行业排名提升明显多元业态逐步发力招商公司盈利预测与估值简表蛇口001979SZ2021年年报点评指标202020212022E2023E2024E2022-03-23营业收入百万元129621160643181236197377191682营业收入增长率327123931282891-289净利润百万元122531037285721048110857净利润增长率-2358-1535-17362227359EPS元146116101125129ROE归属母公司摊薄1209954764883869PE96120138112108PB1110100909资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2022-12-19敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告招商蛇口001979SZ利润表百万元202020212022E2023E2024E资产负债表百万元202020212022E2023E2024E营业收入129621160643181236197377191682总资产73715785620395818010308891043034营业成本92435119723146951158007150963货币资金8930679533869939474192008折旧和摊销14282002681806923交易性金融资产095145195245税金及附加905496818742990710873应收账款27593279370240313901销售费用29863914462251325003应收票据3119222423管理费用19792145256627462590其他应收款合计94221119595133432143597137454研发费用71116145158153存货360793417636463483482568472465财务费用22242006226324652394其他流动资产1568721032241212654225688投资收益61073728260336033063流动资产合计575527653058725859766393745522营业利润2408022753180572203022134其他权益工具30000利润总额2410922843181412211722224长期股权投资401246156182334102921123695所得税71967641589675597552固定资产4365923497961265713321净利润1691315202122451455714672在建工程9694654331016708少数股东损益46604829367440763815无形资产5731379228327523099归属母公司净利润122531037285721048110857商誉358358358358358EPS元146116101125129其他非流动资产307640846846846非流动资产合计161631203145232321264496297512现金流量表百万元202020212022E2023E2024E总负债483800579448674173736309738386经营活动现金流2762225977207612530415013短期借款177173628582252327355净利润122531037285721048110857应付账款4652057814709617630072899折旧摊销14282002681806923应付票据4396117126121净营运资金增加19138319401187-3823-3265预收账款及合同负债131087148838166105178925171846其他-5196-1833710321178396497其他流动负债3427645386515645640654698投资活动产生现金流-4818-24277-26654-28824-30364流动负债合计373787428079507618555027543556净资本支出-4220-10003-2005-4606-1506长期借款77715107780115780123780132780长期投资变化-13476-22329-20952-20802-21031应付债券2264126105311053610541105其他资产变化128778055-3698-3416-7826其他非流动负债620013564156231723716668融资活动现金流-7894-11161133531126812618非流动负债合计110013151370166555181281194829股本变化70-18400股东权益253357276755284007294580304648债务净变化1396015219185511610220185股本79237923773977397739无息负债变化79523804297617446033-18108公积金1826018381183811838118381净现金流14793-961274607748-2733未分配利润5812661879654497165877480归属母公司权益101370108671112250118747125000少数股东权益151987168084171758175834179648盈利能力202020212022E2023E2024E费用率202020212022E2023E2024E毛利率287255189199212销售费用率230244255260261EBITDA率219192110119127管理费用率153134142139135EBIT率206180106115122财务费用率172125125125125税前净利润率186142100112116研发费用率006007008008008归母净利润率9565475357所得税率3033333434ROA2318131414ROE摊薄12195768887每股指标202020212022E2023E2024E经营性ROIC7572475457每股红利064054044054056每股经营现金流349328268327194偿债能力202020212022E2023E2024E每股净资产12791372145015341615资产负债率6668707171每股销售收入16362027234225502477流动比率154153143138137速动比率057055052051050估值指标202020212022E2023E2024E归母权益有息债务065064059058055PE96120138112108有形资产有息债务462490495491452PB1110100909EVEBITDA144144223188179资料来源Wind光大证券研究所预测股息率4639323940敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告