事件描述
　　2022年12月16日，公司发布发行股份购买资产并募集配套资金预案，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，同时，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金。
　　事件评论
　　发行方案有序推进，核心资源权益比例将迎来提升。公司此次发行包含两部分内容，一是发行股份购买资产，二是发行股份募集配套资金，本次交易构成关联交易，但预计不构成重大资产重组。发行股份购买资产方面，公司拟购买资产包括深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权（较历史方案为增量），此次交易完成后，南油集团将成为公司全资下属公司，公司对招商前海自贸持股比例提升6.8pct至43%。招商前海自贸是公司深圳前海妈湾片区开发的核心载体，拥有位于深圳前海妈湾80.62万平的土地使用权，截至2022年上半年末开发进度不足20%，公司核心资源权益比例将迎来提升，存量土储优势将进一步巩固，后续有望更充分受益于前海深港国际服务城规划调整和优质土储资源价值的逐步释放。发行股份募集资金方面，拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，金额不超过发行股份购买资产交易对价的100%，将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，公司资金实力和扩表预期将进一步增强。本次重组方案后续还需要国资委和证监会审批等程序，基于此前收购的准备经验和此次政策的大力支持，后续流程推进可能相对更为顺利。
　　销售投资表现突出，信用优势持续强化。2022年前11月，公司实现销售金额2500亿元（-12%），销售均价为2.61万元/平（+15%），销售排名保持行业第六，销售表现远超行业平均水平，可售货值的高流动性为公司销售提供坚实保障；拿地面积/销售面积、拿地金额/销售金额分别为71%、48%，公司投资力度保持相对积极，整体投资策略更为聚焦，投资质量明显提升。2022年三季度末，公司三条红线维持“绿档”水平，资产负债表安全边际较高，潜在扩表动能充足；截至2022年上半年末，公司存量负债加权平均融资成本为4.1%，下半年以来公司新增公开债券融资超160亿元，票面利率在1.80%-3.15%区间，融资成本将继续降低，且近期获得多家银行意向性授信额度，信用优势有望持续强化。
　　投资建议：发行方案有序推进，资源优势持续巩固。公司发行预案顺势推出，基于此前收购的准备经验和此次政策的大力支持，后续流程推进可能更为顺利，前海妈湾片区核心资源的权益比例将迎来进一步提升；随着公司毛利率筑底企稳，投资收益高基数实现平稳过渡，以及优质土储资源的逐步释放，后续业绩展望或可相对积极；公司在信用、资源、效率等方面竞争优势突出且持续巩固，善于把握机会将竞争优势逐步兑现，在周期下行阶段的销售投资表现相对突出，持有型业务稳健发展且“投融管退”渠道通畅，格局优化浪潮中综合竞争力有望持续进阶。预计2022-2024年归母净利润分别为83/90/103亿元，分别同比-20%/+8%/+15%，对应市盈率分别为13.6X/12.6X/10.9X，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　1、行业基本面修复进展有不确定性；
　　2、核心资源开发进度有不确定性。
　　

研究报告全文：丨证券研究报告丨72219公司研究丨点评报告丨招商蛇口001979SZ发行TableTitle方案有序推进资源优势持续巩固招商蛇口重组预案点评报告要点公司Table发行Summary预案顺势推出基于此前收购的准备经验和此次政策的大力支持后续流程推进可能更为顺利前海妈湾片区核心资源的权益比例将迎来进一步提升随着公司毛利率筑底企稳投资收益高基数实现平稳过渡以及优质土储资源的逐步释放后续业绩展望或可相对积极公司在信用资源效率等方面竞争优势突出且持续巩固善于把握机会将竞争优势逐步兑现在周期下行阶段的销售投资表现相对突出持有型业务稳健发展且投融管退渠道通畅格局优化浪潮中综合竞争力有望持续进阶公司周期与格局逻辑兼具维持买入评级分析师及联系人TableAuthor刘义宋子逸SACS0490520040001SACS0490522080002请阅读最后评级说明和重要声明丨证券研究报告丨c2022-12-19jzqdt11111招商蛇口001979SZ发行TableT方案有序推进itle2资源优势持续巩固公司研究丨点评报告TableRank投资评级买入丨维持招商蛇口重组预案点评事件描述TableSummary2公司基础数据2022年12月16日公司发布发行股份购买资产并募集配套资金预案拟通过发行股份购买当前股价TableBaseData元1462深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权同时拟总股本万股773910向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金流通A股B股万股7738050事件评论资产负债率7051发行方案有序推进核心资源权益比例将迎来提升公司此次发行包含两部分内容一是每股净资产元1065发行股份购买资产二是发行股份募集配套资金本次交易构成关联交易但预计不构成市盈率当前1621重大资产重组发行股份购买资产方面公司拟购买资产包括深投控持有的南油集团24市净率当前042股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权较历史方案为增量此次交易近12月最高最低价元17701149完成后南油集团将成为公司全资下属公司公司对招商前海自贸持股比例提升68pct至注股价为2022年12月2日收盘价43招商前海自贸是公司深圳前海妈湾片区开发的核心载体拥有位于深圳前海妈湾8062万平的土地使用权截至2022年上半年末开发进度不足20公司核心资源权益市场表现对比图近12个月比例将迎来提升存量土储优势将进一步巩固后续有望更充分受益于前海深港国际服务TableChart城规划调整和优质土储资源价值的逐步释放发行股份募集资金方面拟向不超过35名招商蛇口沪深300指数40特定投资者非公开发行股份募集配套资金金额不超过发行股份购买资产交易对价的17100将用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等公司-5资金实力和扩表预期将进一步增强本次重组方案后续还需要国资委和证监会审批等程-282021122022420228202211序基于此前收购的准备经验和此次政策的大力支持后续流程推进可能相对更为顺利资料来源Wind销售投资表现突出信用优势持续强化2022年前11月公司实现销售金额2500亿元-12销售均价为261万元平15销售排名保持行业第六销售表现远超行相关研究业平均水平可售货值的高流动性为公司销售提供坚实保障拿地面积销售面积拿地金额销售金额分别为7148公司投资力度保持相对积极整体投资策略更为聚焦顺势增发购买优质资产积极扩表迎接新周期TableReport投资质量明显提升2022年三季度末公司三条红线维持绿档水平资产负债表安招商蛇口筹划发行股份事项点评2022-12-全边际较高潜在扩表动能充足截至2022年上半年末公司存量负债加权平均融资成06本为41下半年以来公司新增公开债券融资超160亿元票面利率在180-315区销售投资表现突出综合竞争力持续进阶间融资成本将继续降低且近期获得多家银行意向性授信额度信用优势有望持续强化招商蛇口2022年三季报点评2022-11-01利润压力基本释放销售投资质量提升招投资建议发行方案有序推进资源优势持续巩固公司发行预案顺势推出基于此前收商蛇口2022年中报点评2022-09-05购的准备经验和此次政策的大力支持后续流程推进可能更为顺利前海妈湾片区核心资源的权益比例将迎来进一步提升随着公司毛利率筑底企稳投资收益高基数实现平稳过渡以及优质土储资源的逐步释放后续业绩展望或可相对积极公司在信用资源效率等方面竞争优势突出且持续巩固善于把握机会将竞争优势逐步兑现在周期下行阶段的销售投资表现相对突出持有型业务稳健发展且投融管退渠道通畅格局优化浪潮中综合竞争力有望持续进阶预计2022-2024年归母净利润分别为8390103亿元分别同比-20815对应市盈率分别为136X126X109X维持买入评级风险提示1行业基本面修复进展有不确定性更多研报请访问2核心资源开发进度有不确定性长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明公司研究点评报告财务报表及预测指标利润表百万元TableFinance资产负债表百万元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E营业总收入160643180203200206215221货币资金79533123276144233167310营业成本119723140758155159164644交易性金融资产95959595毛利40920394454504650577应收账款3279367940874393营业收入25222324存货417636462766480356487166营业税金及附加9681107951221313774预付账款11867148101585217072营业收入6666其他流动资产140647155208170098181276销售费用3914467954066026流动资产合计653058759834814722857313营业收入2333长期股权投资61561665617156176561管理费用2145252631033659投资性房地产109067111726114962117740营业收入1122固定资产合计9234109371389016464研发费用116108120129无形资产1379220030133830营业收入0000商誉358358358358财务费用2006198219551842递延所得税资产15732157321573215732营业收入1111其他非流动资产5814580458095807加资产减值损失-3391-2556-2141-2205资产总计85620397315210400481093805信用减值损失-1058000短期贷款3628117418972766公允价值变动收益157350200200应付款项57814679717492579505投资收益3728263216021291预收账款128144160172营业利润22753201412231224863应付职工薪酬2315272230013184营业收入14111112应交税费13520151661684918113营业外收支893005050其他流动负债350674409956443810466107利润总额22843204412236224913流动负债合计428079497132540642569847营业收入14111112长期借款107780137780142780147780所得税费用7641622673798221应付债券26105331054010547105净利润15202142151498216692递延所得税负债1647164716471647归属于母公司所有者的净利润103728301898910349其他非流动负债15839158391583915839少数股东损益4829591359936343负债合计579448685502741012782217EPS元134107116134归属于母公司所有者权益108671113652119046125255现金流量表百万元少数股东权益1680841739971799901863332021A2022E2023E2024E股东权益276755287650299036311588经营活动现金流净额25977260932872031489负债及股东权益85620397315210400481093805取得投资收益收回现金201263216021291基本指标长期股权投资-21436-5000-5000-50002021A2022E2023E2024E资本性支出-5674-2857-4107-3727每股收益134107116134其他2633-4340-4755-4747每股经营现金流336337371407投资活动现金流净额-24277-9565-12261-12184市盈率995136312591093债券融资0700070007000市净率095100095090股权融资27016-18400EVEBITDA732829724611银行贷款增加减少1165682754657235869总资产收益率12090909筹资成本-15899-7331-8225-9097净资产收益率95737683其他-13884718400净利率65464548筹资活动现金流净额-111612721544983772资产负债率677704712715现金净流量不含汇率变动影响-9612437432095723077总资产周转率019019019020资料来源公司公告长江证券研究所请阅读最后评级说明和重要声明34公司研究点评报告投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本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