本报告导读：
　　本次重组是为了增强公司对于前海自贸投资的控制，将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设。
　　投资要点：
　　维持增持评级，维持目标价22.42元。公司拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。考虑到公司通过一城一模板不断增强操盘能力，维持2022~2024年EPS分别为1.35/1.44/1.55元，维持目标价22.42元。
　　重组是为了增强公司对于前海自贸投资的控制，前海自贸投资间接拥有位于深圳前海妈湾约80.62万方的土地使用权。南油集团是招商前海实业的19家股东之一，招商前海实业直接持有前海自贸投资50%股权，享有前海自贸投资在前海片区的权益。本次交易完成后，南油集团将成为公司的全资下属公司，公司对于招商前海实业的持股比例将由83.10%增至85.99%，公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%，将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设，有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值。
　　发行价15.06元高于停牌价，深投控和招商局集团对招商蛇口中长期发展及价值兑现也充满信心。本次深投控和招商局集团的股份锁定期都达36个月，可见在助力招商蛇口整合前海资源的同时，对前海片区发展前景也充满信心。
　　配套融资用于业务发展，招商蛇口乘势发展再升级。本次募集配套资金将用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。
　　风险提示：市场超预期下行，行业出现系统性风险。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产金融TableMainInfoTableTitleTableInvest招商蛇口001979评级增持上次评级增持加码前海募配融资再升级目标价格2242上次预测2242公对招商蛇口发行股份购买资产的点评当前价格1462司谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师20221218010-83939826021-38675923010-83939776更交易数据xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascomTableMarket新证书编号S0880518010002S0880518010004S088051801000552周内股价区间元1170-1708报总市值百万元113146本报告导读总股本流通A股百万股77397738告本次重组是为了增强公司对于前海自贸投资的控制将统筹主导未来前海妈湾片区的流通B股H股百万股00流通股比例100开发与建设日均成交量百万股4679投资要点日均成交值百万元70130TableSummary维持增持评级维持目标价2242元公司拟通过发行股份购买深投TableBalance资产负债表摘要控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业股东权益百万元99002289股权考虑到公司通过一城一模板不断增强操盘能力维持每股净资产127920222024年EPS分别为135144155元维持目标价2242元市净率11净负债率4697重组是为了增强公司对于前海自贸投资的控制前海自贸投资间接拥有位于深圳前海妈湾约8062万方的土地使用权南油集团是招商TableEpsEPS元2021A2022E前海实业的19家股东之一招商前海实业直接持有前海自贸投资Q1009001Q204601550股权享有前海自贸投资在前海片区的权益本次交易完成后证Q3027011券南油集团将成为公司的全资下属公司公司对于招商前海实业的持股Q4052108比例将由8310增至8599公司对于招商前海实业的权益比例提全年134135研升约1365将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设有利于究TablePicQuote报上市公司提高其在前海片区享有的资源价值52周内股价走势图发行价1506元高于停牌价深投控和招商局集团对招商蛇口中长招商蛇口深证成指告期发展及价值兑现也充满信心本次深投控和招商局集团的股份锁41定期都达36个月可见在助力招商蛇口整合前海资源的同时对前27海片区发展前景也充满信心12-3配套融资用于业务发展招商蛇口乘势发展再升级本次募集配套资-18金将用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还-32债务等不用于拿地拍地开发新楼盘等2021-122022-042022-082022-12风险提示市场超预期下行行业出现系统性风险升幅1M3M12MTableFinance财务摘要百万元2020A2021A2022E2023E2024ETableTrend营业收入129621160643184740193977199796绝对升幅1-821-33241553相对指数1-846经营利润EBIT2309625064234542538327483-129-688TableReport相关报告净利润归母1225310372104091117911959--24-15077利润率企稳聚焦中长期竞争力20221031每股净收益元158134135144155结算提速聚焦中长期竞争力20220830每股股利元064054053056060入局风险化解增厚湾区土储20220408TableProfit利润率和估值指标2020A2021A2022E2023E2024E减值转向表外布局更为聚焦20220322经营利润率178156127131138优化管理未来可期净资产收益率1219591929320220225投入资本回报率5145424447EVEBITDA695724367338309市盈率923109110871012946股息率4437363941请务必阅读正文之后的免责条款部分TablePage招商蛇口001979TableOtherInfoTableIndustry模型更新时间20221218财务预测单位百万元TableForcast损益表2020A2021A2022E2023E2024E股票研究营业总收入129621160643184740193977199796金融营业成本92435119723142250148780151845税金及附加90549681117231210212537房地产销售费用29863914441946694799管理费用19792145277129102997EBIT2309625064234542538327483公允价值变动收益8157100010001000TableStock投资收益61073728298223861909招商蛇口001979财务费用22242006347436133786营业利润2408022753220042392325495所得税71967641711578358312少数股东损益46604829453949835292净利润1225310372104091117911959评级TableTarget增持资产负债表货币资金交易性金融资产89306796289627899406105056上次评级增持其他流动资产486221573430641513664413680976长期投资4012461561652616932173369目标价格2242固定资产合计43659234931593629374上次预测2242无形及其他资产116760130115130108130924131790资产合计7367778539679424759734251000565当前价格1462流动负债373787428079499184510444516117非流动负债109602149137156137164137173137股东权益253357276755287157298847311314投入资本IC319915368209374510386126397713TableWebsite公司网址现金流量表wwwcmsk1979comNOPLAT1620216680158901709618547折旧与摊销16282189406440474流动资金增量1960222842252766946659资本支出-4220-10003-199-72-161公司简介自由现金流3321231708186232415725519TableCompany经营现金流2762225977142171190113587公司是招商局集团中央直接管理的国投资现金流-4818-24277-1217-2765-3116有重要骨干企业中国香港四大中资企融资现金流-7894-111613649-6008-4821现金流净增加额14910-94611664931285650业之一旗下城市综合开发运营板块的财务指标旗舰企业是招商局集团在国内重要的成长性核心资产整合及业务协同平台公司致收入增长率3272391505030EBIT增长率11885-648283力于成为中国领先的城市及园区综合净利润增长率-236-153047470开发和运营服务商确立了前港-中利润率毛利率区-后城的开发模式以产网融287255230233240EBIT率178156127131138城一体化发展为业务抓手协同园区净利润率9565565860开发运营社区开发运营邮轮建设运收益率净资产收益率ROE12195919293营等三大业务配套提供多元化的覆总资产收益率ROA1712111112盖全生命周期的产品与服务包括精投入资本回报率ROIC5145424447品住宅商业综合体智慧及创意园区运营能力存货周转天数13291187123412181223片区产业带邮轮母港写字楼酒店应收账款周转天数67777公寓养老产品长租公寓健康医疗总资产周转周转天数19071807177518031803等为城市发展与产业升级提供综合性净利润现金含量22542504136610651136TablePicTrend绝对价格回报资本支出收入3362010001的解决方案偿债能力1m资产负债率6566766956936893m净负债率657842763720673估值比率12mPE923109110871012946PB101095000000000-14-8-249152127EVEBITDA695724367338309PS089072063060058股息率4437363941周内价格范围TableRange521170-1708市值百万元113146股票绝对涨幅和相对涨幅利润率趋势回报率趋势净资产现金净负债33127157233028841155442721971381940302120639977241715719308473939617977069-7-1034166456662021-122022-052022-1020A21A22E23E24E20A21A22E23E24E20A21A22E23E24E净负债现金百万招商蛇口价格涨幅收入增长率净资产收益率招商蛇口相对指数涨幅净负债净资产EBIT销售收入投入资本回报率请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3TablePage招商蛇口001979本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客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