事项：
　　招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，同时拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过交易前公司总股本30%，金额不超过向交易对方发行股份支付对价100%。
　　平安观点：
　　资产注入叠加配套融资，积极优化资产负债表。本次发行股份购买资产为收购公司控股下属公司少数股权。交易完成后公司将直接及间接持有南油集团100%股权，对招商前海实业直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，对招商前海实业权益比例提升约13.65%。募集配套资金用途方面，在扣除中介机构费用和相关税费后，将用于存量涉房项目、标的公司项目建设、补充流动资金、偿还债务等，不用于拿地拍地、开发新楼盘等。其中补充流动资金、偿还债务比例不超过交易作价25%，或不超过募集配套资金总额50%。
　　标的资产整体优质，关注资产交易价格。标的公司南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务，同时南油集团通过直接及间接持股招商前海实业（南油集团重要联营企业）从事园区开发、建设和运营业务。当前已完工园区开发项目包括招商局前海经贸中心一期、前海经贸中心二期、前海经贸中心三期、招商领玺家园、招商港湾广场等，在建项目包括自贸时代中心、嵘玺家园、玖尚公寓等；物流仓储保税仓租赁主要包括易港中心（W6保税仓）、龙盛仓、南油易保中心（W7保税仓）等。2020年、2021年、2022年前三季度南油集团归母净利润分别为8.5亿元、2.8亿元、-0.2亿元，招商前海实业归母净利润分别为22.8亿元、8.8亿元、1.4亿元。本次交易控股公司持股比例提升有利于增加公司前海自贸投资权益比例，增加享有的深圳前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区开发建设，并夯实招商蛇口综合竞争力；同时持股比例提升亦有助于降低少数股权占比，促进归母净利润增厚，后续关注资产交易价格进展。
　　投资建议：考虑本次交易尚未完成，维持原有盈利预测，预计公司2022-2024年EPS为1.21元、1.35元、1.46元，当前股价对应PE分别为12.1倍、10.8倍、10.0倍。公司率先把握股权融资放开的政策机遇，借助资产注入及配套融资有望进一步优化资产质量，改善上市公司资产负债情况，在行业洗牌中脱颖而出，维持“推荐”评级。
　　风险提示：1）本次交易被迫暂停、中止或取消风险；2）本次交易摊薄公司即期回报风险；3）楼市去化压力延续，公司结算毛利率持续下行、前期高价地减值风险；4）公司产业新城建设开发进度低于预期，业绩修复进程放缓风险。

研究报告全文：房地产公司2022年12月18日报招商蛇口001979SZ告聚势加码前海乘势夯实权益推荐维持事项招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发股价元1462展持有的招商前海实业289股权同时拟向不超过35名特定投资者非公开发公主要数据行股份募集配套资金发行股份数量不超过交易前公司总股本30金额不超行业房地产过向交易对方发行股份支付对价100司公司网址wwwcmsk1979com大股东持股招商局集团有限公司5953平安观点事实际控制人国务院国有资产监督管理委员会资产注入叠加配套融资积极优化资产负债表本次发行股份购买资产总股本百万股7739项流通A股百万股7738为收购公司控股下属公司少数股权交易完成后公司将直接及间接持有点流通BH股百万股南油集团100股权对招商前海实业直接及间接持股比例将由8310总市值亿元1131增至8599对招商前海实业权益比例提升约1365募集配套资金评流通A股市值亿元1131每股净资产元1065用途方面在扣除中介机构费用和相关税费后将用于存量涉房项目资产负债率705标的公司项目建设补充流动资金偿还债务等不用于拿地拍地开发新楼盘等其中补充流动资金偿还债务比例不超过交易作价25行情走势图或不超过募集配套资金总额50标的资产整体优质关注资产交易价格标的公司南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务同时南油集团通过直接及间接持股招商前海实业南油集团重要联营企业从事园区开发建设和运营业务当前已完工园区开发项目包括招商局前海经贸中心一期前海经贸中心二期前海经贸中心三期招商领玺家园招商港湾广场等在建项目包括自贸时代中心嵘玺家园玖尚公寓等物流仓储保税仓租赁主要包括易港中心W6保税仓龙盛仓南油易保中心相关研究报告W7保税仓等2020年2021年2022年前三季度南油集团归母净平安证券招商蛇口001979SZ季报点评财务维持稳健投资呈现韧性推荐20221031利润分别为85亿元28亿元-02亿元招商前海实业归母净利润分别2288814证券分析师为亿元亿元亿元本次交易控股公司持股比例提升有利证于增加公司前海自贸投资权益比例增加享有的深圳前海片区资源价杨侃投资咨询资格编号值加快前海蛇口自贸区开发建设并夯实招商蛇口综合竞争力同时券S1060514080002BQV514持股比例提升亦有助于降低少数股权占比促进归母净利润增厚后续研YANGKAN034pingancomcn郑茜文投资咨询资格编号究S1060520090003ZHENGXIWEN239pingancomcn2020A2021A2022E2023E2024E报营业收入百万元129621160643183133204194215425告YOY32723914011555净利润百万元122531037293401046811331YOY-236-153-10012182毛利率287255230234238净利率9565515153ROE12195859092EPS摊薄元158134121135146PE倍92109121108100PB倍1413131211请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容招商蛇口公司事项点评关注资产交易价格进展投资建议考虑本次交易尚未完成维持原有盈利预测预计公司2022-2024年EPS为121元135元146元当前股价对应PE分别为121倍108倍100倍公司率先把握股权融资放开的政策机遇借助资产注入及配套融资有望进一步优化资产质量改善上市公司资产负债情况在行业洗牌中脱颖而出维持推荐评级风险提示1本次交易被迫暂停中止或取消风险2本次交易摊薄公司即期回报风险3楼市去化压力延续公司结算毛利率持续下行前期高价地减值风险4公司产业新城建设开发进度低于预期业绩修复进程放缓风险请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容招商蛇口公司事项点评资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度2021A2022E2023E2024E会计年度2021A2022E2023E2024E流动资产653058705400740972761134营业收入160643183133204194215425现金79533640977146875399营业成本119723141013156412164153应收票据及应收账款3299376141934424税金及附加9681111711286413679其他应收款119567136307151982160341营业费用3914446849825256预付账款11867135281508415913管理费用2145247227572908存货417636463604471380476720研发费用116132147155其他流动资产21156241042686528338财务费用2006203622902184非流动资产203145200966198487196189资产减值损失-3391-2747-2450-2154长期投资61561628986383564490信用减值损失-1058-733-408-431固定资产11469110841096111082其他收益252128128128无形资产13791164958738公允价值变动收益157303838其他非流动资产128736125820122733119878投资净收益3728298220881461资产总计856203906366939459957323资产处置收益7000流动负债428079504209552978581823营业利润22753215022413526130短期借款36281005638634467营业外收入204204204204应付票据及应付账款57909682077565579400营业外支出115115115115其他流动负债366541425946473460497956利润总额22843215912420026195非流动负债1513701187869121067350所得税7641722280958762长期借款1361171034747589852098净利润15202143691610517433其他非流动负债15252153121531215252少数股东损益4829502956376101负债合计579448622995644188649173归属母公司净利润1037293401046811331少数股东权益168084173113178750184851EBITDA26767285573146932866股本7923773977397739EPS元134121135146资本公积14189103731037310373留存收益865609214798409105187主要财务比率归属母公司股东权益108671110258116520123299会计年度2021A2022E2023E2024E负债和股东权益856203906366939459957323成长能力营业收入23914011555营业利润-55-5512283归属于母公司净利润-153-10012182获利能力毛利率255230234238净利率65515153ROE95859092现金流量表单位百万元ROIC50404450会计年度2021A2022E2023E2024E偿债能力经营活动现金流25707213274881035204资产负债率677687686678净利润15202143691610517433净负债比率21817428-61折旧摊销1919493049784487流动比率15141313财务费用2006203622902184速动比率05040404投资损失-3728-2982-2088-1461营运能力营运资金变动730519242676112009总资产周转率02020202其他经营现金流30031050762553应收账款周转率490490490490投资活动现金流-24277-819-1173-1281应付账款周转率21212121资本支出4002135315621594每股指标元长期投资-11663000每股收益最新摊薄134121135146其他投资现金流-16616-2172-2735-2875每股经营现金流最新摊薄332276631455筹资活动现金流-11161-35944-40266-29992每股净资产最新摊薄1093111311941282短期借款-140896428-6192604估值比率长期借款35351-32643-27577-23800PE109121108100其他筹资现金流-32423-9728-6497-6796PB13131211现金净增加额-9882-1543673713931EVEBITDA145140118107资料来源同花顺iFinD平安证券研究所请通过合法途径获取本公司研究报告如经由未经许可的渠道获得研究报告请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容平安证券研究所投资评级股票投资评级强烈推荐预计6个月内股价表现强于市场表现20以上推荐预计6个月内股价表现强于市场表现10至20之间中性预计6个月内股价表现相对市场表现在10之间回避预计6个月内股价表现弱于市场表现10以上行业投资评级强于大市预计6个月内行业指数表现强于市场表现5以上中性预计6个月内行业指数表现相对市场表现在5之间弱于大市预计6个月内行业指数表现弱于市场表现5以上公司声明及风险提示负责撰写此报告的分析师一人或多人就本研究报告确认本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考双方对权利与义务均有严格约定本公司研究报告仅提供给上述特定客户并不面向公众发布未经书面授权刊载或者转发的本公司将采取维权措施追究其侵权责任证券市场是一个风险无时不在的市场您在进行证券交易时存在赢利的可能也存在亏损的风险请您务必对此有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎免责条款此报告旨为发给平安证券股份有限公司以下简称平安证券的特定客户及其他专业人士未经平安证券事先书面明文批准不得更改或以任何方式传送复印或派发此报告的材料内容及其复印本予任何其他人此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠但平安证券不能担保其准确性或完整性报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价报告内容仅供参考平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任除非法律法规有明确规定客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想见解及分析方法报告所载资料意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断可随时更改此报告所指的证券价格价值及收入可跌可升为免生疑问此报告所载观点并不代表平安证券的立场平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券平安证券股份有限公司2022版权所有保留一切权利平安证券研究所电话4008866338深圳上海北京深圳市福田区益田路5023号平安金上海市陆家嘴环路1333号平安金融北京市西城区金融大街甲9号金融街融中心B座25层大厦26楼中心北楼16层邮编518033邮编200120邮编100033