事件：
　　12月16日，招商蛇口公告重组预案，筹划以发行股份的方式购买南油集团24%股权、深圳前海实业2.89%股权等资产并募集配套资金，交易完成后，南油集团将成为上市公司的全资下属公司，上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%。发行价格为15.06元/股，为重组定价基准的最高价格。此外，公司公告将于2022年12月19日开市起复牌。
　　点评：
　　扩充资本实力做大做强，加码前海、提升核心资产浓度，引入深投控战投协同发展。我们认为，1）快速扩充资本实力做大做强：目前行业正处于政策放松和格局优化双重背景叠加阶段，正有利于如招商蛇口等优质房企的发展，本次发行股份购买资产及募集配套融资将快速扩充公司资本实力，推动公司做大做强，助力公司更大程度受益于行业格局优化下集中度进一步提升；2）加码前海、提升核心资产浓度：本次发行股份购买资产将提升公司对前海项目穿透后持股比例6.82%（累计持股从之前36.17%升至42.99%），公司加码前海布局、进一步提升核心资产浓度，并根据前海自贸投资2022年11月25日公开报道“前海深港国际服务城集成规划方案已先后经前海管理局、市规自局、市政府审议通过，规划成果得到确认，并自贸投资公司正按规划成果整体报批与部分地块先行审批两条路径同步推进后续工作”，这代表着前海项目或将获得更高质量的提速发展；3）引入深投控战投协同发展：此外，本次重组方案也引入了深圳国资深投控作为战投，这也将有利于公司与深圳国资在业务和资源方面进一步协同合作，助力公司强化公司在深圳区域的优势。
　　销售显著跑赢行业、排名升至第6，拿地积极逆势加仓扩张、进一步聚焦核心城市。销售方面，2022年前11月，公司实现销售金额2,500.0亿元，同比-11.6%；销售面积958.5万平，同比-22.9%；销售均价26,082元/平，同比+14.6%；同期前11月，50家房企销售额、销售面积同比分别为-41%、-44%；公司销售表现显著优于行业均值。此外，根据克而瑞数据，公司1-11月销售额全国排行第6名，较21年提升1名。拿地方面，2022年前11月，公司累计新增建面683.7万平，同比-48%；累计拿地金额1,184.7亿元，同比-34%；拿地/销售金额比47%，拿地/销售面积比71%；平均楼面地价17,327元/平，占比销售均价66%；公司拿地项目聚焦核心一二线城市，进一步提升资产优质浓度。至22H1末，公司总未竣工面积5,482万方，可覆盖21年销售面积3.7倍，土储资源充裕。
　　投资分析意见：重组方案助力做大做强，加码前海提升核心资产浓度，维持“买入”评级。招商蛇口在2015年重组后多维度积极变革，管理改革、提升周转、加速整合；公司坐拥一二线优质土储，尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高。目前房地产行业正处于政策放松和格局优化双重背景叠加阶段，正有利于如招商蛇口等优质房企的发展，本次发行股份购买资产及募集配套融资将快速扩充公司资本实力，推动公司做大做强，助力公司更大程度受益于行业格局优化下集中度进一步提升。我们维持公司2022-24年每股收益预测为1.08/1.13/1.30元，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产政策超预期收紧，销售超预期下滑，房地产税试点超预期扩围。

研究报告全文：上市公司房地产2022年12月17日公司招商蛇口001979研究重组方案助力做大做强加码前海提升核心资产浓度公司点报告原因有业绩公布需要点评评买入维持事件12月16日招商蛇口公告重组预案筹划以发行股份的方式购买南油集团24股权深圳前海实业289股权等资产并募集配套资金交易完成后南油集团将成为上市公司的证市场数据2022年12月16日全资下属公司上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由8310增至券收盘价元14628599上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约1365发行价格为1506元研一年内最高最低元1771149股为重组定价基准的最高价格此外公司公告将于2022年12月19日开市起复牌究市净率11息率分红股价369点评报流通A股市值百万元113130告上证指数深证成指3167861129503扩充资本实力做大做强加码前海提升核心资产浓度引入深投控战投协同发展我们注息率以最近一年已公布分红计算认为1快速扩充资本实力做大做强目前行业正处于政策放松和格局优化双重背景叠加阶段正有利于如招商蛇口等优质房企的发展本次发行股份购买资产及募集配套融资将基础数据2022年09月30日快速扩充公司资本实力推动公司做大做强助力公司更大程度受益于行业格局优化下集每股净资产元1279中度进一步提升2加码前海提升核心资产浓度本次发行股份购买资产将提升公司对资产负债率7051总股本流通A股百万77397738前海项目穿透后持股比例682累计持股从之前3617升至4299公司加码前海布局进一步提升核心资产浓度并根据前海自贸投资2022年11月25日公开报道前流通B股H股百万--海深港国际服务城集成规划方案已先后经前海管理局市规自局市政府审议通过规划一年内股价与大盘对比走势成果得到确认并自贸投资公司正按规划成果整体报批与部分地块先行审批两条路径同步推进后续工作这代表着前海项目或将获得更高质量的提速发展3引入深投控战投协招商蛇口沪深300指数收益率同发展此外本次重组方案也引入了深圳国资深投控作为战投这也将有利于公司与深6040圳国资在业务和资源方面进一步协同合作助力公司强化公司在深圳区域的优势20销售显著跑赢行业排名升至第6拿地积极逆势加仓扩张进一步聚焦核心城市销售方0面2022年前11月公司实现销售金额25000亿元同比-116销售面积9585万-20平同比-229销售均价26082元平同比146同期前11月50家房企销售-40额销售面积同比分别为-41-44公司销售表现显著优于行业均值此外根据克07-2011-2001-2002-2003-2004-2005-2006-2008-2009-2010-2012-20而瑞数据公司1-11月销售额全国排行第6名较21年提升1名拿地方面2022年相关研究前11月公司累计新增建面6837万平同比-48累计拿地金额11847亿元同比-34拿地销售金额比47拿地销售面积比71平均楼面地价17327元平占招商蛇口001979点评销售领先拿比销售均价66公司拿地项目聚焦核心一二线城市进一步提升资产优质浓度至22H1地积极业绩弱但融资优势凸出末公司总未竣工面积5482万方可覆盖21年销售面积37倍土储资源充裕20221030招商蛇口001979点评9月销售逆投资分析意见重组方案助力做大做强加码前海提升核心资产浓度维持买入评级势大增拿地聚焦核心城市20221009招商蛇口在2015年重组后多维度积极变革管理改革提升周转加速整合公司坐拥一二线优质土储尤其粤港澳大湾区资源储备含金量极高目前房地产行业正处于政策放松和格局优化双重背景叠加阶段正有利于如招商蛇口等优质房企的发展本次发行股份证券分析师购买资产及募集配套融资将快速扩充公司资本实力推动公司做大做强助力公司更大程袁豪A0230520120001yuanhaoswsresearchcom度受益于行业格局优化下集中度进一步提升我们维持公司2022-24年每股收益预测为108113130元维持买入评级联系人邓力风险提示房地产政策超预期收紧销售超预期下滑房地产税试点超预期扩围862123297818财务数据及盈利预测dengliswsresearchcom202122Q1-Q32022E2023E2024E营业总收入百万元16064389484178135204712227027同比增长率23995109149109归母净利润百万元1037229578322877710056同比增长率-154-534-19855146每股收益元股131038108113130毛利率255187208206214ROE9530737481市盈率11141311注市盈率是指目前股价除以各年每股收益净资产收益率是指摊薄后归属于母公司所有者的ROE请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明公司点评财务摘要百万元百万股2020A2021A2022E2023E2024E营业总收入129621160643178135204712227027其中营业收入129621160643178135204712227027减营业成本92435119723141083162556178532减税金及附加9054968188801029411434主营业务利润2813231239281723186237061减销售费用29863914445352205789减管理费用19792145267230713405减研发费用71116000减财务费用22242006141015441983经营性利润2087223058196372202725884加信用减值损失损失以-填列-534-1058000加资产减值损失损失以-填列-2570-3391-3919-4524-5017加投资收益及其他63114144260918261279营业利润2408022753183271932922146加营业外净收入3089000利润总额2410922843183271932922146减所得税71967641613064667408净利润1691315202121971286314738少数股东损益46604829387540874682归属于母公司所有者的净利润12253103728322877710056全面摊薄总股本79237923773977397739每股收益元146116108113130资料来源公司公告申万宏源研究投资收益及其他包括投资收益其他收益净敞口套期收益公允价值变动收益资产处置收益等营业外净收入营业外收入减营业外支出请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共3页简单金融成就梦想公司点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共3页简单金融成就梦想