研究报告全文：招商蛇口001979收购南油事项重启资源型龙头巨擘起航2022-12-19公司动态公司近况公司12月16日晚间披露发行股份购买资产并募集配套资金预案拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权同时拟向特定投资者非公开发行股份募集配套资金评论重启2020年南油收购事项方案更加简洁扩表意愿凸显公司在A股房企股权融资恢复后迅速重启了2020年南油股权收购事项此前方案为公司以25475和50的比例发行股份可转债及支付现金取得南油集团24股权并通过非公开发行引入平安资管和平安人寿作为战略投资者本次方案不再涉及可转债发行和平安系参与并拟增加对招商局投资发展持有股权的收购以进一步提升对招商前海实业的权益比例同时此次方案拟通过非公开发行募集配套资金用于公司项目建设补充流动资金偿还债务等金额不超过发行股份支付对价的100我们认为此次方案较2020年更加简洁配套募资亦对公司报表优化和流动性补充锦上添花有利于夯实主业经营进一步提升对前海地块的控制权后续资产盘活事项可期若交易完成公司将全资持有南油集团对招商前海实业持股比例由8310增至8599对前海自贸投资前海地块开发建设及投资运营主体的权益比例提升682至约43我们认为此次交易有利于增强公司对前海项目的控制并提升公司享有的前海片区资源价值提升未来归母权益和归母净利润前海自贸投资2019年9月30日的评估价值为1468亿元若考虑近年其持地价值的增加我们预计本次交易对价超过百亿元量级往前看公司在前海蛇口自贸区储备资源丰厚集团协同支持力度强我们认为未来相关资产注入资产盘活事项仍可期销售显著优于行业持续聚焦核心城市积极拓储2022年1-11月公司实现销售金额2500亿元同比降幅收窄至12Top20房企-39考虑到公司12月仍有超550亿元优质货值集中面市我们预计全年销售额有望达3000亿元同比-82022年1-11月公司累计获取50个项目新增土储总金额1191亿元同比下降35对应拿地强度48位居龙头房企前列公司拿地均价同比上升26至17414元平方米主要系投资策略向核心高能级城市聚焦所致99的项目位于公司强心610城内盈利预测与估值考虑到收购事项尚未完成且前海片区开发周期较长对公司短期利润影响较小我们维持公司20222023年盈利预测和跑赢行业评级不变上调目标价5至1816元主要因收购事项体现出公司对优化报表和增强主业的积极诉求有利于提振投资者信心对应35的目标NAV折让和24的上行空间当前股价交易于123121倍20222023年市盈率和48的NAV折让风险定增事项推进不及预期楼市景气度恢复速度不及预期