投资要点：
　　事件。2022年12月17日，公司发布《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》称：1）“招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。本次交易完成后，南油集团将成为上市公司的全资下属公司，上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.10%增至85.99%，上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约13.65%”。2）“招商蛇口拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，发行股份数量不超过本次交易前上市公司总股本的30%，金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100%”。3）“经上市公司与交易对方协商，最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为15.06元/股”。
　　本次交易完成后公司将增加深圳前海妈湾片区土地使用权。由于招商前海实业直接持有前海自贸投资50%股权，由此可知本次交易完成后上市公司将持有前海自贸投资42.995%（=85.99%*50%），即增加了持有前海自贸投资6.825%（=13.65%*50%）。由于前海自贸投资拥有位于深圳前海妈湾约80.62万平的土地使用权，推算本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约34.66万平（=80.62万平*42.995%）的土地使用权我们认为，上述货值地理位置优越，未来释放利润较大。招商蛇口通过收购南油集团剩余股权，将有利其提高其在前海片区享有的资源价值。
　　本次交易强化了公司利用南油集团优势加快前海蛇口自贸区开发的竞争力。南油集团具有如下优势：1）土地储备优势；2）物流仓储业务丰富的管理经验。3）本次重组有利于推动区域整体开发进度。考虑企业在区域内拥有相关持有类资产，将为后阶段推动Reits业务打下基础。
　　引入战略投资者，有助双方协同开发。深投控的控股股东及实际控制人为深圳市国资委，现已发展成为以科技金融、科技园区、科技产业为主业的国有资本投资公司。深投控资产总额超9600亿元，年营业收入超2400亿元，年利润总额约300亿元。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2022、2023年的EPS分别为1.12和1.24元。考虑到方案贡献企业三大优势：1）加码深圳前海区域独占优势，增厚公司价值土储；2）成功引入深投控，开发协同空间加大；3）推动前海开发整体提速，助力区域内持有类资产reits盘活空间。我们给予公司估值适度溢价，即2023年13-14XPE，合理价值区间为16.12~17.36元。
　　风险提示：公司面临加息和政策调控风险，以及本次重组推进不顺利的风险。
　　

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告招商蛇口001979公司公告点评2022年12月19日TableInvestInfo投资评级优于大市维持定增购买核心资产抓住机遇扩大优势股票数据TableSummary12TableStockInfo月02日收盘价元1462投资要点52周股价波动元1149-1770总股本流通A股百万股77397738总市值流通市值百万元113146113130事件2022年12月17日公司发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司相关研究发行股份购买资产并募集配套资金预案称1招商蛇口拟通过发行股份销售土储良性循环减值压力逐步出清TableReportInfo购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业20220322289股权本次交易完成后南油集团将成为上市公司的全资下属公司市场表现上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由8310增至TableQuoteInfo8599上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约13652招商招商蛇口海通综指3863蛇口拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金发行股份数量不超过本次交易前上市公司总股本的30金额不超过本次向交易对方发2663行股份支付对价的1003经上市公司与交易对方协商最终确定发行1463股份购买资产的股份发行价格为1506元股263-937本次交易完成后公司将增加深圳前海妈湾片区土地使用权由于招商前海实-2137业直接持有前海自贸投资50股权由此可知本次交易完成后上市公司将持202112202232022620229有前海自贸投资即增加了持有前海自贸投资42995859950由于前海自贸投资拥有位于深圳前海妈湾约沪深300对比1M2M3M68251365508062万平的土地使用权推算本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约绝对涨幅14-67-793466万平8062万平42995的土地使用权我们认为上述货值地理相对涨幅-17-96-85资料来源海通证券研究所位臵优越未来释放利润较大招商蛇口通过收购南油集团剩余股权将有利其提高其在前海片区享有的资源价值TableAuthorInfo本次交易强化了公司利用南油集团优势加快前海蛇口自贸区开发的竞争力南油集团具有如下优势1土地储备优势2物流仓储业务丰富的管理经验3本次重组有利于推动区域整体开发进度考虑企业在区域内拥有相关持有类资产将为后阶段推动Reits业务打下基础引入战略投资者有助双方协同开发深投控的控股股东及实际控制人为深圳市国资委现已发展成为以科技金融科技园区科技产业为主业的国有资本投资公司深投控资产总额超9600亿元年营业收入超2400亿元年分析师涂力磊利润总额约300亿元Tel02123219747Emailtll5535haitongcom投资建议维持优于大市评级我们预测公司20222023年的EPS分证书S0850510120001别为112和124元考虑到方案贡献企业三大优势1加码深圳前海区域分析师谢盐独占优势增厚公司价值土储2成功引入深投控开发协同空间加大3Tel02123219436推动前海开发整体提速助力区域内持有类资产reits盘活空间我们给予公Emailxieyhaitongcom司估值适度溢价即2023年13-14XPE合理价值区间为16121736元风险提示公司面临加息和政策调控风险以及本次重组推进不顺利的风险证书S0850511010019主要财务数据及预测TableFinanceInfo202020212022E2023E2024E营业收入百万元129621160643176250193526216336-YoY3272399798118净利润百万元12253103728635959610717-YoY-236-153-167111117全面摊薄EPS元158134112124138毛利率287255232236243净资产收益率12195798593资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019792一本次重组情况概要2022年12月17日公司发布招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案称1招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权本次交易完成后南油集团将成为上市公司的全资下属公司上市公司对于招商前海实业的直接及间接持股比例将由8310增至8599上市公司对于招商前海实业的权益比例提升约13652招商蛇口拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金发行股份数量不超过本次交易前上市公司总股本的30金额不超过本次向交易对方发行股份支付对价的100本次募集配套资金在扣除中介机构费用和相关税费后将用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等不用于拿地拍地开发新楼盘等其中募集配套资金用于补充流动资金偿还债务的比例不超过交易作价的25或者不超过募集配套资金总额的50募集资金具体用途及金额将在重组报告书草案中予以披露图TablePicPe12022年12月17日公告资产重组交易预案发行股份购买深投控持有的南油集团24股权发行股份购买招商局投资发展持有的招商前海实业289股权资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所二本次重组发行股份价格和股份数量情况21发行股份购买资产的发行股份价格和股份数量1经上市公司与交易对方协商最终确定发行股份购买资产的股份发行价格为上市公司重组定价基准日前60个交易日的交易均价结果保留至两位小数并向上取整即1506元股2鉴于本次交易标的资产的交易价格尚未确定本次发行股份购买资产的股份数量尚未确定22发行股份募集配套资金的发行股份价格和股份数量请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口00197931本次募集配套资金的定价原则为询价发行本次募集配套资金的定价基准日为募集配套资金发行期首日发行价格不低于本次募集配套资金的定价基准日前20个交易日上市公司股票均价的802鉴于本次交易标的资产的交易定价尚未确定本次募集配套资金发行的股份数量尚未确定三本次交易完成后公司将增加深圳前海妈湾的土地使用权2019年12月30日招商蛇口控股下属子公司招商前海实业与前海管理局下属前海建投共同完成对前海自贸投资的增资前海土地整备完美收官增资后前海自贸投资间接拥有位于深圳前海妈湾约8062万平方米的土地使用权将统筹主导未来前海妈湾片区的开发与建设前海土地整备范围位于前海深港合作区核心区域前海自贸投资是前海合作区重要开发建设及投资运营主体南油集团是招商前海实业的19家股东之一招商前海实业直接持有前海自贸投资50股权享有前海自贸投资在前海片区的权益本次交易完成后南油集团将成为公司的全资下属公司公司对于招商前海实业的持股比例将由8310增至8599公司对于招商前海实业的权益比例提升约1365进一步增强招商蛇口对于前海自贸投资的控制有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值我们认为由于招商前海实业直接持有前海自贸投资50股权本次交易完成后上市公司将持有前海自贸投资42995859950股份即增加持有前海自贸投资6825136550股份由于前海自贸投资拥有位于深圳前海妈湾约8062万平方米的土地使用权对应测算本次交易完成后上市公司将拥有深圳前海妈湾约3466万平方米8062万平方米42995土地使用权我们认为上述货值地理位臵优越未来释放利润较大招商蛇口通过收购南油集团剩余股权将有利其提高在前海片区享有的资源价值四本次交易强化了公司利用南油集团优势加快前海蛇口自贸区开发的综合竞争力南油集团本部主要在中国境内从事物流仓储及实业投资等业务南油集团主要通过直接持股以及通过前海平方间接持股招商前海实业从事园区开发建设和运营业务招商前海实业的园区开发建设和运营业务主要由其下属公司前海自贸投资所从事目前南油集团具有如下优势1土地储备优势合资合作项目完成后南油集团下属公司前海自贸投资成功注入招商驰迪及前海鸿昱拥有的土地权益其中招商驰迪拥有深圳前海妈湾片区4253万平方米土地的使用权前海鸿昱拥有前海深港合作区妈湾组团的面积为3809万平方米土地的使用权该等土地位于前海深港现代服务业合作区内直接受益于前海深港现代服务业合作区总体发展规划具有安全的价格边际储备类型较为丰富既可以满足发展战略的要求在一定程度上又能有效应对宏观经济和政策调控带来的波动使得上市公司在前海片区的开发拥有同行业领先优势2物流仓储业务丰富的管理经验南油集团深耕前海保税港区的物流仓储业务与客户保持了良好合作关系南油集团在物流仓储运营管理方面积累了丰富的经验制定了规范的管理流程在物流仓储项目开发运营管理客户资源积累等方面均具有区域竞争优势请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019794表1南油集团财务数据情况万元项目2022年1-9月2022年9月30日2021年度2021年12月31日2020年度2020年12月31日资产负债表项目总资产247196200248116840241833877总负债580333975864831555076534资产负债率234823642277利润表项目营业收入8418561438896755477营业利润-44277425827218533115利润总额-45797324982708511955归属于母公司所有者的净利润-24442127819768509983现金流量项目经营活动产生的现金流量净额509170347529-275029投资活动产生的现金流量净额-770896-319098-748784筹资活动产生的现金流量净额146421-410301047279现金及现金等价物净增加额-115302-1260023464资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所南油集团控股子公司招商前海实业主要通过控股子公司前海自贸投资从事园区开发业务表2招商前海实业财务数据情况万元2022年1-9月2021年度2020年度项目2022年9月30日2021年12月31日2020年12月31日资产负债表项目总资产136442822713816611521369598368总负债6387832574826566579206归属于母公司所有者权益561250603568591167559782753资产负债率468542486利润表项目营业收入15891714035934885554125营业利润35843261725687242435274利润总额35873131724589442457302归属于母公司所有者的净利润1405502880841322760025现金流量项目经营活动产生的现金流量净额-12074862282126250123018投资活动产生的现金流量净额-1188968156886-1231286筹资活动产生的现金流量净额-6058737-61548308-94977275现金及现金等价物净增加额-19322565-3857016-46085544资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所我们认为本次重组后公司将加强与南油集团的业务协同性招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台本次交易有利于增加公司对前海自贸投资的权益比例增加公司享有的前海片区资源价值加快前海蛇口自贸区的开发建设夯实招商蛇口的综合竞争力此外本次重组有利于推动区域整体开发进度考虑企业在区域内拥有相关持有类资产将为后阶段推动Reits业务打下基础五引入深投控开发协同空间加大此外本次交易完成后深投控持有上市公司股份可能超过5截至预案签署之日深投控的控股股东及实际控制人为深圳市国资委请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019795图TablePicPe2深投控股权及控制关系图资料来源招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案海通证券研究所深圳市投资控股有限公司简称深投控成立于2004年由原深圳市投资管理公司商贸控股公司建设控股公司三家资产经营管理公司合并新设现已发展成为以科技金融科技园区科技产业为主业的国有资本投资公司深投控立足深圳城市发展战略围绕市属国资国企服务大局服务城市服务产业服务民生的功能定位聚焦服务科技创新和产业培育重点打造科技金融科技园区科技产业三大产业集群着力推进改革创新转型发展为深圳建设全球标杆城市提供强大支撑深投控注册资本28009亿元资产总额超9600亿元年营业收入超2400亿元年利润总额约300亿元我们认为深投控战略入股公司将有助于双方发挥彼此优势形成协同开发的新优势六投资建议维持优于大市评级我们预测公司20222023年的EPS分别为112和124元考虑到方案贡献企业三大优势1加码深圳前海区域独占优势增厚公司价值土储2成功引入深投控开发协同空间加大3推动前海开发整体提速助力区域内持有类资产reits盘活空间公司销售保持顺畅融资背景强在当前市场供给侧改革背景下具备较强竞争优势我们给予公司估值适度溢价即2023年13-14XPE合理价值区间为16121736元表3上市地产公司的估值收盘价日期为20221216代码上市公司22年EPS预测元股23年EPS预测元股22年动态PE倍23年动态PE倍000002SZ万科A21022792385400960HK龙湖集团41946455349901109HK华润臵地467515691626均值722660注可比公司EPS预测来自Wind一致预期港币汇率为089731人民币资料来源Wind海通证券研究所风险提示公司面临加息和政策调控风险以及本次重组推进不顺利的风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019796财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20212022E2023E2024E利润表百万元20212022E2023E2024E每股指标元营业总收入160643176250193526216336每股收益134112124138营业成本119723135419147909163866每股净资产1404141014511490毛利率255232236243每股经营现金流336134676492营业税金及附加9681132191451416225每股股利064075084099营业税金率60757575价值评估倍营业费用3914405444514976PE96011531037929营业费用率24232323PB092091089086管理费用2145246631163331PS063056051046管理费用率13141615EVEBITDA732891756697EBIT25064210042343926748股息率50586577财务费用2006342639514043盈利能力指标财务费用率12192019毛利率255232236243资产减值损失-3391-1397-1126-827净利润率65495050投资收益3728176219351298净资产收益率95798593营业利润22753177482022023124资产回报率12090909营业外收支89-150-150-150投资回报率37303334利润总额22843175982007022974盈利增长EBITDA27253246472771631708营业收入增长率2399798118所得税7641526260217283EBIT增长率85-162116141有效所得税率335299300317净利润增长率-153-167111117少数股东损益4829370144544974偿债能力指标归属母公司所有者净利润103728635959610717资产负债率677717726742流动比率153141137131速动比率052047048048资产负债表百万元20212022E2023E2024E现金比率019017018017货币资金7953395000105000115000经营效率指标应收账款及应收票据3299369740414524应收帐款周转天数745756752753存货417636500866506536538738存货周转天数1273135012501200其它流动资产152590170568190472215503总资产周转率019018018019流动资产合计653058770132806049873766固定资产周转率1740169216731703长期股权投资615617656195561117561固定资产9234104171157112700在建工程4656658651065无形资产1379145615311604现金流量表百万元20212022E2023E2024E非流动资产合计203145222204246672275606净利润103728635959610717资产总计85620399233610527211149372少数股东损益4829370144544974短期借款3628334551991532491非现金支出6638504054035787应付票据及应付账款57909663877217580085非经营收益-3168595369208025预收账款128176219352163营运资金变动7305-12961259588568其它流动负债366413446446493361552307经营活动现金流25977103675233038071流动负债合计428079548051587386667046资产-10003-2114-2233-2330长期借款107780117780128780134780投资-9320-20007-26009-31010其它长期负债43590455904799050990其他-495411621285598非流动负债合计151370163370176770185770投资活动现金流-24277-20959-26956-32742负债总计579448711420764156852816债权募资11656839827-254021576实收资本7923773977397739股权募资27016-18400归属于母公司所有者权益108671109131112327115344其他-154745-13584-12834-16904少数股东权益168084171785176238181212融资活动现金流-1116126059-153744672负债和所有者权益合计85620399233610527211149372现金净流量-9612154671000010000备注1表中计算估值指标的收盘价日期为12月02日2以上各表均为简表资料来源公司年报2021海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究招商蛇口0019797信息披露分析师声明涂力磊TableAnalysts房地产行业谢盐房地产行业本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports光大嘉宝华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润臵地保利物业碧桂园服务天健集团金科股份建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展旭辉控股集团锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口东方雨虹美的臵业远洋服务越秀服务首开股份陆家嘴万科A绿城中国投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明