投资要点
　　事件：
　　12月16日公司公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权，并募集配套资金。交易完成后，公司对招商前海实业的权益比例提升约13.65个百分点，有利于提高其在前海片区享有的资源价值。本次增发价格为15.06元/股，标的资产交易对价尚未确定。
　　点评：
　　重组有利提高公司在前海片区享有的资源价值。标的资产南油集团和前海实业主要资产为通过“前海自贸”间接享有的深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。本次交易有利于提升公司在前海片区享有的资源价值。我们计算，交易完成后，招商蛇口对前海自贸投资权益增加6.83pct至43.0%。
　　前海片区土储价值丰厚，优质资源助力发展。前海土储位于前海深港现代服务业合作区内，直接受益于《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》，且储备类型较为丰富。根据公司半年报公告，前海妈湾片区计容建面455.84万平方米（不含人才用房），目前约390万平方米未开工，开工率仅14.4%。目前已完工住宅项目均价约10.8万元/平米。
　　公司销售表现靓丽。下半年以来，公司销售恢复明显，7-11月销售金额同比增长24%，其中9、10月份销售增速超50%。1-11月公司销售金额同比-11.6%，远好于百强房企和全国商品房销售水平，1-11月百强房企销售金额同比43.3%，全国商品房销售金额同比-26.6%。较好的销售表现主要得益于公司优质且充足的土地储备，和有效的推盘销售策略。
　　今年以来仍然保持较高拿地力度，为未来销售奠定基础。今年1-11月累计拿地金额1167亿元，拿地力度47%，2021年拿地力度65%，2020年54%，持续保持较高力度。且拿地区域集中一、二线城市，根据2022年拿地金额计算，一线城市占比47.0%，二线城市占比35.4%，三四线城市占比15.0%，海外占比2.6%。占比排名前五的城市为：上海（30.0%），北京（8.8%），深圳（8.2%），苏州（7.2%），合肥（6.7%）。优质资源储备也为后续公司发展奠定基础。
　　投资建议：抓住股权融资政策窗口期，增加在前海片区享有的资源价值，助力公司发展。销售表现靓丽、拿地力度较高、拿地利润率改善，持续看好公司投资价值。由于本次发行数量尚未确定，我们维持22-23年EPS为1.43和1.57元，以12月2日收盘价计算，PE分别为10.2倍和9.3倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：方案落地不及预期、地产销售不及预期、地产政策调控等。

研究报告全文：公司研证券研究报告究industryId房地产开发dyCompany招商蛇口001979dyStockcodetitleinvestSuggestion买入investS维持重组增厚前海权益优质资源助力发展uggesti公onChancreateTime12022年12月19日ge司点相关报告relatedReport投资要点评事件summary招商蛇口11月销售点评债12月16日公司公告拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商券融资保持优势公司拟定增募报局投资发展持有的招商前海实业289股权并募集配套资金交易完成后公司资购买资产2022-12-11告对招商前海实业的权益比例提升约1365个百分点有利于提高其在前海片区享有招商蛇口拟定增募资公告点的资源价值本次增发价格为1506元股标的资产交易对价尚未确定评方案重启优质资源助力发展2022-12-06点评招商蛇口10月销售点评销售金额保持大幅增长融资优势重组有利提高公司在前海片区享有的资源价值标的资产南油集团和前海实业主明显2022-11-10要资产为通过前海自贸间接享有的深圳前海妈湾约8062万平方米的土地使用招商蛇口9月销售点评销售权本次交易有利于提升公司在前海片区享有的资源价值我们计算交易完成金额同比大幅增长2022-10-11后招商蛇口对前海自贸投资权益增加683pct至430分析师emailAuthor前海片区土储价值丰厚优质资源助力发展前海土储位于前海深港现代服务业靳璐瑜合作区内直接受益于前海深港现代服务业合作区总体发展规划且储备类型jinluyuxyzqcomcn较为丰富根据公司半年报公告前海妈湾片区计容建面45584万平方米不含S0190520080003人才用房目前约390万平方米未开工开工率仅144目前已完工住宅项目均价约108万元平米联系人assAuthor宋词公司销售表现靓丽下半年以来公司销售恢复明显7-11月销售金额同比增songcixyzqcomcn长24其中910月份销售增速超501-11月公司销售金额同比-116远好于百强房企和全国商品房销售水平1-11月百强房企销售金额同比-王沁雯433全国商品房销售金额同比-266较好的销售表现主要得益于公司优wangqinwenxyzqcomcn质且充足的土地储备和有效的推盘销售策略洪波今年以来仍然保持较高拿地力度为未来销售奠定基础今年1-11月累计拿地金hongboxyzqcomcn额1167亿元拿地力度472021年拿地力度652020年54持续保持较高力度且拿地区域集中一二线城市根据2022年拿地金额计算一线城市占比470二线城市占比354三四线城市占比150海外占比26占比排名前五的城市为上海300北京88深圳82苏州72合肥67优质资源储备也为后续公司发展奠定基础投资建议抓住股权融资政策窗口期增加在前海片区享有的资源价值助力公司发展销售表现靓丽拿地力度较高拿地利润率改善持续看好公司投资价值由于本次发行数量尚未确定我们维持22-23年EPS为143和157元以12月2日收盘价计算PE分别为102倍和93倍维持买入评级风险提示方案落地不及预期地产销售不及预期地产政策调控等请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明公司点评报告不带市场行情报告正文12月16日公司发布发行股份购买资产并募集配套资金预案拟购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权本次交易完成后公司对于招商前海实业的权益比例提升约1365pct进一步增强了招商蛇口对于前海自贸投资的控制有利于上市公司提高其在前海片区享有的资源价值本次交易中发行价格为1506元股交易对价尚未确定1重组增厚前海权益优质资源助力发展11标的资产前海妈湾片区优质土地资源本次增发有利提高公司在前海片区享有的资源价值标的资产南油集团和前海实业主要资产为通过前海自贸间接享有的深圳前海妈湾约8062万平方米的土本次交易有利于提升公司在前海片区享有的资源价值地使用权我们计算交易完成后招商蛇口对前海自贸投资权益增加683pct至430前海片区土地资源价值丰厚位于前海深港现代服务业合作区内直接受益于前海深港现代服务业合作区总体发展规划具有安全的价格边际储备类型较为丰富既可以满足发展战略的要求在一定程度上又能有效应对宏观经济和政策调控带来的波动根据半年报公告公司在前海妈湾片区拥有计容建面45584万平方米的项目不含人才用房截至2022年6月底尚有约390万平方米的项目未开工开工率仅144目前已完工住宅项目均价约108万元平米图表1通过增加前海自贸投资权益比例提升在前海片区享有的资源价值数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-2-公司点评报告不带市场行情12交易影响增强对前海优质片区资源控制增强对前海优质片区资源控制交易完成后招商蛇口对前海自贸投资权益增加683pct至4300南油集团将成为上市公司的全资下属公司公司对前海实业持股比例提升至8599对前海自贸权益比例也将提升683pct至4300进一步增加对妈湾优质土地资源的权益比例同时本次方案募集资金将用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等不用于拿地拍地开发新楼盘等其中募集配套资金用于补充流动资金偿还债务的比例不超过交易作价的25或者不超过募集配套资金总额的5013交易方案发行价格1506元股标的资产交易价格尚未确定选取重组定价基准日前60个均价作为发行价格为1506元股发行数量按照交易对价交易日发行价格确定目前标的资产的交易价格尚未确定公司以发行股份方式支付标的资产的全部交易对价具体情况以后续为准本次交易完成后深投控持有上市公司股份可能超过5本次发行股份购买资产的交易对方为深投控招商局投资发展交易标的资产为深投控持有的南油集团24股权及招商局投资发展持有的招商前海实业289股权本次交易构成关联交易本次发行股份购买资产的交易对方中招商局投资发展为上市公司控股股东招商局集团下属子公司构成上市公司的关联方另外本次交易完成后深投控持有上市公司股份可能超过52公司销售拿地表现靓丽公司销售表现靓丽下半年以来公司销售恢复明显7-11月销售金额同比增长24其中910月份销售增速超501-11月公司销售金额同比-116远好于百强房企和全国商品房销售水平1-11月百强房企销售金额同比-433全国商品房销售金额同比-266较好的销售表现主要得益于公司优质且充足的土地储备和有效的推盘销售策略今年以来仍然保持较高拿地力度今年1-11月累计拿地金额1167亿元拿地力度472021年拿地力度652020年54持续保持较高力度且拿地区域集中一二线城市根据2022年拿地金额计算一线城市占比470二线城市占比354三四线城市占比150海外占比26占比排名前五的城市为上海300北京88深圳82苏州72合肥67优质资源储备也为后续公司发展奠定基础请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-3-公司点评报告不带市场行情图表2下半年销售表现靓丽图表3销售表现优于行业50050250760017740040-0117120-1160300-02-69-730-385-480200-274-03-2660-20-415100-520-40-040-60-05-43301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月招商蛇口百强房企全国商品房销售金额销售金额亿元左同比增长右2022年1-11月销售金额同比数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理图表4持续保持较高拿地力度9080807065605554475044403020100201720182019202020212022M1-11拿地力度数据来源公司公告兴业证券经济与金融研究院整理投资建议抓住股权融资政策窗口期增加在前海片区享有的资源价值助力公司发展销售表现靓丽拿地力度较高拿地利润率改善持续看好公司投资价值由于本次发行数量尚未确定我们维持22-23年EPS为143和157元以12月2日收盘价计算PE分别为102倍和93倍维持买入评级风险提示方案落地不及预期地产销售不及预期地产政策调控等请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-4-公司点评报告不带市场行情资产负债表单位百万元利润表单位百万元会计年度20212022E2023E2024E会计年度20212022E2023E2024E流动资产653058732789781021836637营业收入160643183626197587209466货币资金79533132460167812212851营业成本119723136974145294150727交易性金融资产95647471税金及附加9681126911309713871应收票据及应收账款3299383441084358销售费用3914439347565031预付款项11867108081250814147管理费用2145256927222901存货417636429973430037430016研发费用116101106104其他140628155651166482175195财务费用2006209846796686非流动资产203145189941191939188827其他收益252235241239长期股权投资61561544155679756003投资收益3728452142574345固定资产9234721250122734公允价值变动收益15791116在建工程46523311658信用减值损失-1058-373-471-609无形资产1379185924292969资产减值损失-3391-3117-3209-3178商誉358358358358资产处置收益7343长期待摊费用111610641014963营业利润22753260792776630961其他129033124801126212125742营业外收入2041861921909227309729601025464资产总计营业外支出856203115116116116流动负债428079466710480417494788利润总额22843261482784231035短期借款3628832467597281所得税76418747931310381应付票据及应付账款57909671607092373683净利润15202174021852920654其他366541391225402734413825少数股东损益4829632064047138非流动负债151370172133194158216349归属母公司净利润10372110821212513516长期借款107780126970148067170023EPS元131143157175其他43590451634609146326负债合计579448638844674574711137主要财务比率股本7923773977397739会计年度20212022E2023E2024E资本公积14189103731037310373成长性未分配利润61879686817637385038营业收入增长率2391437660少数股东权益168084174404180808187946营业利润增长率-5514665115股东权益合计276755283886298386314327归母净利润增长率-1536894115负债及权益合计8562039227309729601025464盈利能力毛利率255254265280现金流量表单位百万元净利率95959499会计年度20212022E2023E2024EROE95101103107归母净利润10372110821212513516偿债能力折旧和摊销1919250925532574资产负债率677692693693资产减值准备3391826-201116流动比率153157163169资产处置损失-7-3-4-3速动比率055065073082公允价值变动损失-157-9-11-16营运能力财务费用2872209846796686资产周转率201206208210投资损失-3728-4521-4257-4345应收账款周转率5212506354905948758少数股东损益4829632064047138存货周转率304319334346营运资金的变动73051227518662379每股资料元经营活动产生现金流量25977232782550327313每股收益131143157175投资活动产生现金流量-24277138422154679每股经营现金336301330353融资活动产生现金流量-1116115806963513046每股净资产1404141515191633现金净变动-9612529273535245039估值比率倍现金的期初余额8899579533132460167812PE1121029384现金的期末余额79383132460167812212851PB10101009请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-5-公司点评报告不带市场行情分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿投资评级说明投资建议的评级标准类别评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15票评级和行业评级另有说明的除审慎增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在515之间外评级标准为报告发布日后的12中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间股票评级个月内公司股价或行业指数相对减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5同期相关证券市场代表性指数的涨跌无评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确幅其中A股市场以上证综指或深定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级圳成指为基准香港市场以恒生指数推荐相对表现优于同期相关证券市场代表性指数为基准美国市场以标普500或纳斯达行业评级中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平克综合指数为基准回避相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数信息披露本公司在知晓的范围内履行信息披露义务客户可登录wwwxyzqcomcn内幕交易防控栏内查询静默期安排和关联公司持股情况使用本研究报告的风险提示及法律声明兴业证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供兴业证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告中的信息意见等均仅供客户参考不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以本公司向客户发布的本报告完整版本为准该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专家的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示我们不承诺也不保证任何所预示的回报会得以实现分析中所做的回报预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报本公司的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告并非针对或意图发送予或为任何就发送发布可得到或使用此报告而使兴业证券股份有限公司及其关联子公司等违反当地的法律或法规或可致使兴业证券股份有限公司受制于相关法律或法规的任何地区国家或其他管辖区域的公民或居民包括但不限于美国及美国公民1934年美国证券交易所第15a-6条例定义为本主要美国机构投资者除外本报告的版权归本公司所有本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用未经授权的转载本公司不承担任何转载责任特别声明在法律许可的情况下兴业证券股份有限公司可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到兴业证券股份有限公司及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据兴业证券研究上海北京深圳地址上海浦东新区长柳路36号兴业证券大厦地址北京市朝阳区建国门大街甲6号SK大厦地址深圳市福田区皇岗路5001号深业上城T215层32层01-08单元座52楼邮编200135邮编100020邮编518035邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn邮箱researchxyzqcomcn请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明-6-