事件：公司2022年12月16日公告《招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案》。
　　发行股份购买南油集团24%和前海实业2.89%股权，并募集配套资金。招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的前海实业2.89%股权。交易完成后南油集团将成为公司全资下属公司，公司对招商前海实业的直接及间接持股比例将由83.1%增至85.99%，对招商前海实业的权益比例提升约13.65%。除发行股份购买资产外，公司还拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金，用于存量涉房项目、标的公司的项目建设、补充流动资金、偿还债务等。此次交易中，发行股份购买资产的股份发行价格为15.06元/股。
　　标的资产为前海自贸投资6.83%的权益，享有前海片区丰厚的资源价值。本次发行股份购买的标的资产，其核心资产是前海自贸投资6.83%的权益，前海自贸投资是前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体，拥有前海妈湾约80.62万方土地，规划计容建面约455万方。其主要从事园区开发和物流仓储两大业务，园区开发方面，已完工项目包括前海经贸中心一期、前海经贸中心二期、前海经贸中心三期、招商领玺家园、招商局港湾广场，在建项目包括自贸时代中心、嵘玺家园、玖尚公寓等；物流仓储业务主要为保税仓储租赁，面向物流供应链、跨境电商类企业提供保税仓库租赁业务。目前南油集团主要出租物业包括易港中心（W6保税仓）、龙盛仓、南油易保中心（W7保税仓）等。
　　此次定增收购有利于公司加快项目开发建设、增厚业绩、优化资产负债表。此前公司于2020年6月公告，拟发行股份、可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24%股权，但后来因宏观环境变化等原因终止。随着2022年11月房企股权融资恢复，公司积极响应政策，重启对南油集团的股权收购。通过此次交易公司对前海自贸投资的权益比提升6.8pct至43%，对其控制进一步增强，有利于加快妈湾片区开发建设、提高公司在前海片区享有的资源价值，有望增厚公司业绩；同时通过非公开发行股票募集配套资金将进一步优化公司资产负债结构。此次交易完成后，深投控战略入股、招商局集团以前海资源入股增持公司，彰显双方对公司操盘前海妈湾开发建设运营的信心和对公司中长期价值的信心。
　　投资建议：维持“买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本极具优势，能够积极参与土地市场，随着土储中的低毛利地块逐渐消化，新拿地土储表不断修复，我们认为公司最终将受益于竞争格局改善。此次交易有利于增加公司享有的前海片区资源价值，加快项目开发建设，夯实综合能力，但考虑到交易仍未完成，我们维持原有盈利预测，预测公司2022/2023/2024年营收分别为1770/1934/2097亿元，归母净利润分别为91/96/105亿元，对应摊薄EPS为1.18/1.24/1.35元/股。当前股价对应2022和2023年动态PE分别为12.4x和11.8x，维持“买入”评级。
　　风险提示：毛利率下降超预期；核心资产开发进度不及预期；行业政策出台速度和执行力度不及预期；疫情反复影响超预期。
　　

研究报告全文：证券研究报告公司点评2022年12月19日招商蛇口001979SZ南油股权收购重启前海片区资源权益有望提升事件公司2022年12月16日公告招商局蛇口工业区控股股份有限公买入维持司发行股份购买资产并募集配套资金预案股票信息发行股份购买南油集团24和前海实业289股权并募集配套资金招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局行业房地产开发投资发展持有的前海实业289股权交易完成后南油集团将成为公司前次评级买入全资下属公司公司对招商前海实业的直接及间接持股比例将由83112月16日收盘价元1462增至8599对招商前海实业的权益比例提升约1365除发行股份总市值百万元11314562购买资产外公司还拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配总股本百万股773910套资金用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等此次交易中发行股份购买资产的股份发行价格为1506元股其中自由流通股999930日日均成交量百万股4545标的资产为前海自贸投资683的权益享有前海片区丰厚的资源价值本次发行股份购买的标的资产其核心资产是前海自贸投资683的权股价走势益前海自贸投资是前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体拥有前海妈湾约8062万方土地规划计容建面约455万方其主要从事园区开发和物流仓储两大业务园区开发方面已完工项目包括前招商蛇口沪深30048海经贸中心一期前海经贸中心二期前海经贸中心三期招商领玺家园招商局港湾广场在建项目包括自贸时代中心嵘玺家园玖尚公寓等32物流仓储业务主要为保税仓储租赁面向物流供应链跨境电商类企业提16供保税仓库租赁业务目前南油集团主要出租物业包括易港中心W6保0税仓龙盛仓南油易保中心W7保税仓等-16此次定增收购有利于公司加快项目开发建设增厚业绩优化资产负债-32表此前公司于2020年6月公告拟发行股份可转换公司债及支付现2021-122022-042022-082022-12金向深投控购买其持有的南油集团24股权但后来因宏观环境变化等原因终止随着2022年11月房企股权融资恢复公司积极响应政策重启对南油集团的股权收购通过此次交易公司对前海自贸投资的权益比作者提升至对其控制进一步增强有利于加快妈湾片区开发建68pct43分析师金晶设提高公司在前海片区享有的资源价值有望增厚公司业绩同时通过非公开发行股票募集配套资金将进一步优化公司资产负债结构此次交易执业证书编号S0680522030001完成后深投控战略入股招商局集团以前海资源入股增持公司彰显双邮箱jinjing3gszqcom方对公司操盘前海妈湾开发建设运营的信心和对公司中长期价值的信心研究助理肖依依投资建议维持买入评级公司作为央企龙头财务稳健融资成本执业证书编号S0680121070010极具优势能够积极参与土地市场随着土储中的低毛利地块逐渐消化邮箱xiaoyiyi3664gszqcom新拿地土储表不断修复我们认为公司最终将受益于竞争格局改善此次相关研究交易有利于增加公司享有的前海片区资源价值加快项目开发建设夯实综合能力但考虑到交易仍未完成我们维持原有盈利预测预测公司1招商蛇口001979SZ短期业绩承压销售拿地202220232024年营收分别为177019342097亿元归母净利润分别跑赢行业2022-10-31为9196105亿元对应摊薄EPS为118124135元股当前股价对2招商蛇口001979SZ上半年业绩承压在核心应2022和2023年动态PE分别为124x和118x维持买入评级城市积极拓储2022-09-03风险提示毛利率下降超预期核心资产开发进度不及预期行业政策出3招商蛇口001979SZ投资聚焦强心30城台速度和执行力度不及预期疫情反复影响超预期多渠道拓展持续推进2022-03-22财务指标2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元129621160643176970193422209700增长率yoy3272391029384归母净利润百万元12253103729108958210468增长率yoy-236-153-1225292EPS最新摊薄元股158134118124135净资产收益率6755484951PE倍92109124118108倍PB1413121111资料来源国盛证券研究所注股价为年月日收盘价Wind20221216请仔细阅读本报告末页声明2022年12月19日财务报表和主要财务比率资产负债表百万元利润表百万元会计年度2020A2021A2022E2023E2024E会计年度2020A2021A2022E2023E2024E流动资产575527653058659745717980805525营业收入129621160643176970193422209700现金8930679533105174134830166634营业成本92435119723143656153017164803应收票据及应收账款27903299260033512640营业税金及附加90549681106181450715727其他应收款94201119567116392111163121837营业费用29863914407048366291预付账款1028911867109681178712178管理费用19792145236325832800存货360793417636403254435193480380研发费用71116118132142其他流动资产1814821156213562165621856财务费用22242006250130742877非流动资产161631203145226927250868275838资产减值损失-2570-3391-1770-967-1048长期投资401246156184839108289131908其他收益202252210223223固定资产436592349326951710659公允价值变动收益81571001040无形资产6041430144114541488投资净收益61073728410744894866其他非流动资产116537130921131321131609131784资产处置收益-67000资产总计7371578562038866729688491081363营业利润2408022753198302105623197流动负债373787428079423030475851560099营业外收入149204160165170短期借款177173628399143904829营业外支出119115117116117应付票据及应付账款4656357909618046571071626利润总额2410922843198732110523250其他流动负债309507366541357235405752483644所得税71967641586063637146非流动负债110013151370172874191964208157净利润1691315202140131474216104长期借款100356133884155388174478190672少数股东损益46604829490451605637其他非流动负债965817485174851748517485归属母公司净利润12253103729108958210468负债合计483800579448595904667815768256EBITDA2984329486269922914232265少数股东权益151987168084172988178148183784EPS元158134118124135股本79237923792379237923资本公积1406814189141891418914189主要财务比率留存收益6231866071757648633398391会计年度2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益101370108671117780122885129322成长能力负债和股东权益7371578562038866729688491081363营业收入3272391029384营业利润-85-55-12862102归属于母公司净利润-236-153-1225292获利能力毛利率287255188209214现金流量表百万元净利率9565515050会计年度2020A2021A2022E2023E2024EROE6755484951经营活动现金流2762225977230322561028632ROIC7562524948净利润1691315202140131474216104偿债能力折旧摊销15871919245830293831资产负债率656677672689710财务费用22242006250130742877净负债比率289388374376368投资损失-6107-3728-4107-4489-4866流动比率1515161514营运资金变动716773058266935810687速动比率0505050505其他经营现金流58383273-100-1040营运能力投资活动现金流-4818-24277-22033-22378-23934总资产周转率0202020202资本支出4233100075034921351应收账款周转率563528600650700长期投资-7027-10223-23278-23450-23619应付账款周转率2323242424其他投资现金流-7612-24492-44808-45336-46202每股指标元筹资活动现金流-7894-11161246422642327105每股收益最新摊薄158134118124135短期借款-4453-14089363399439每股经营现金流最新摊薄357336298331370长期借款1324533528215041909016193每股净资产最新摊薄10451093121012761360普通股增加70000估值比率资本公积增加258120000PE92109124118108其他筹资现金流-16951-307212776693410473PB1413121111现金净增加额14793-9612256412965531804EVEBITDA114133147140129资料来源Wind国盛证券研究所注股价为2022年12月16日收盘价P2请仔细阅读本报告末页声明2022年12月19日事件公司2022年12月16日公告招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金预案发行股份购买南油集团24股权和前海实业289股权并募集配套资金招商蛇口拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的前海实业289股权本次交易完成后南油集团将成为公司全资下属公司公司对招商前海实业的直接及间接持股比例将由831增至8599公司对招商前海实业的权益比例提升约1365除发行股份购买资产外公司还拟向不超过35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金用于存量涉房项目标的公司的项目建设补充流动资金偿还债务等此次交易中发行股份购买资产的股份发行价格为1506元股图表1股权结构图资料来源公司公告国盛证券研究所标的资产为前海自贸投资683的权益享有前海片区丰厚的资源价值本次发行股份购买的标的资产其核心资产是前海自贸投资683的权益前海自贸投资是前海片区重要的土地持有主体与开发建设及投资运营主体拥有位于深圳前海妈湾约8062万方土地规划计容建面约455万方前海自贸投资主要从事园区开发业务和物流仓储业务两大业务园区开发业务方面已完工项目包括招商局前海经贸中心一期前海经贸中心二期前海经贸中心三期招商领玺家园招商局港湾广场等在建项目包括自贸时代中心嵘玺家园玖尚公寓等物流仓储业务主要为保税仓储租赁面向物流供应链跨境电商类企业提供保税仓库的租赁业务目前南油集团主要出租物业主要包括P3请仔细阅读本报告末页声明2022年12月19日易港中心W6保税仓龙盛仓南油易保中心W7保税仓等图表2前海自贸投资已经完工项目情况占地面积总建面已完工项目竣工时间万方万方招商局前海经贸中心一期125143420204前海经贸中心二期096684202012前海经贸中心三期1045920196招商领玺家园13790920204招商局港湾广场228120221总计6623898资料来源公司公告国盛证券研究所此次定增收购有利于公司加快对妈湾片区的开发建设增厚业绩优化资产负债表此前公司于2020年6月发布公告拟发行股份可转换公司债及支付现金向深投控购买其持有的南油集团24股权但是后来因为宏观环境变化等原因终止随着2022年11月房企股权融资恢复公司积极响应政策放松重新启动对南油集团的股权收购通过此次交易公司对前海自贸投资的权益比例提升68pct至43对前海自贸投资的控制进一步增强有利于加快妈湾片区的开发建设提高公司在前海片区享有的资源价值有望增厚公司业绩同时通过非公开发行股票募集配套资金将进一步优化公司资产负债结构此次交易完成后深投控战略入股招商局集团以前海资源入股增持公司也彰显双方对公司操盘前海妈湾开发建设运营的信心核对公司中长期价值的信心投资建议维持买入评级公司作为央企龙头财务稳健融资成本极具优势能够积极参与土地市场随着土储中的低毛利地块逐渐消化新拿地土储表不断修复我们认为公司最终将受益于竞争格局改善此次交易有利于增加公司享有的前海片区资源价值加快项目开发建设夯实综合能力但考虑到交易仍未完成我们维持原有盈利预测预测公司202220232024年营收分别为177019342097亿元归母净利润分别为9196105亿元对应摊薄EPS为118124135元股当前股价对应2022和2023年动态PE分别为124x和118x维持买入评级风险提示毛利率下降超预期核心资产开发进度不及预期行业政策出台速度和执行力度不及预期疫情反复影响超预期P4请仔细阅读本报告末页声明2022年12月19日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的减持相对同期基准指数跌幅在5以上为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股增持相对同期基准指数涨幅在10以上市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编330038邮编518033传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcomP5请仔细阅读本报告末页声明