核心观点：
　　重启再融资方案，增加前海权益，提升开发实力。公司发布交易预案公告，计划发行股份收购深控投持有的南油集团24%股权、招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%股权。交易完成后，公司对于前海项目（前海蛇口自贸投资发展）的持股比例将从36.17%提升至43.00%（提升6.82pct）。按照19年前海项目1373.16亿元评估值计算，预计本次交易对价为93.7亿元。与此同时，公司拟非公开发行股份募集配套资金，不超过交易对价的100%，可用于涉房项目建设、补流、偿债等。交易预案体现出公司快速扩充资本实力、抓住市场机遇、做大做强的决心。对公司而言，第一，可以提升前海权益，前海资源加速兑现，引入深投控战投，协同空间大。第二，本次运作带来的资金，将提升公司整体开发能力，对于公司开发业务的稳定发展，将起到积极的作用。
　　经营表现优异，利润率持续改善。根据公司经营公告，22年前11月，公司累计销售金额2500亿元，同比下降11.6%，领先百强房企32pct。拿地方面，22年前11月，招商蛇口累计拿地金额1194亿元，全口径第二，拿地力度48%，排名第二，展现出极强的扩表能力与扩表意愿。根据我们测算，招商蛇口22年前11月累计拿地毛利率为26.4%，较21年提升6.8pct，利润率持续改善，22年10-11月毛利率升至30%。
　　盈利预测与投资建议。招商蛇口22Q3归母净资产扣除其他权益工具及公允价值影响后为820.6亿元，考虑前海及太子湾406亿元重估值后为1226.9亿元，当前市值对应PB为0.92x，在强信用房企处于相对低位，经营ROE持续改善，估值水平具备修复空间。考虑到交易未完成，我们暂维持公司合理价值19.19元/股不变，维持“买入”评级。
　　风险提示。再融资方案的不确定性；行业景气度存在不确定性；未来行业利润率的波动；前海、太子湾项目开发进度存在不确定性。

研究报告全文：TablePage公告点评房地产开发证券研究报告招商蛇口TableTitle001979SZ公司评级TableInvest买入当前价格1462元增厚前海权益提升开发实力合理价值1919元前次评级买入TableSummary报告日期2022-12-18核心观点重启再融资方案增加前海权益提升开发实力公司发布交易预案公相对市场TablePicQuote表现告计划发行股份收购深控投持有的南油集团24股权招商局投资发展持有的招商前海实业289股权交易完成后公司对于前海项41目前海蛇口自贸投资发展的持股比例将从3617提升至430027提升682pct按照19年前海项目137316亿元评估值计算预计13本次交易对价为亿元与此同时公司拟非公开发行股份募集配-29371221022204220622082210221222套资金不超过交易对价的100可用于涉房项目建设补流偿债-16等交易预案体现出公司快速扩充资本实力抓住市场机遇做大做强-30的决心对公司而言第一可以提升前海权益前海资源加速兑现招商蛇口沪深300引入深投控战投协同空间大第二本次运作带来的资金将提升公司整体开发能力对于公司开发业务的稳定发展将起到积极的作用分析师TableAuthor郭镇经营表现优异利润率持续改善根据公司经营公告22年前11月SAC执证号S0260514080003公司累计销售金额2500亿元同比下降116领先百强房企32pctSFCCENoBNN906拿地方面22年前11月招商蛇口累计拿地金额1194亿元全口径021-38003639第二拿地力度48排名第二展现出极强的扩表能力与扩表意愿guozgfcomcn根据我们测算招商蛇口22年前11月累计拿地毛利率为264较分析师乐加栋21年提升68pct利润率持续改善22年10-11月毛利率升至30SAC执证号S0260513090001盈利预测与投资建议招商蛇口22Q3归母净资产扣除其他权益工具021-38003642及公允价值影响后为8206亿元考虑前海及太子湾406亿元重估值lejiadonggfcomcn后为12269亿元当前市值对应PB为092x在强信用房企处于相分析师邢莘对低位经营ROE持续改善估值水平具备修复空间考虑到交易未SAC执证号S0260520070009完成我们暂维持公司合理价值1919元股不变维持买入评级021-38003638风险提示再融资方案的不确定性行业景气度存在不确定性未来行xingshengfcomcn业利润率的波动前海太子湾项目开发进度存在不确定性请注意乐加栋邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动盈利预测TableDocReportTableFinance2020A2021A2022E2023E2024E相关研究营业收入百万元129621160643169325179645206027招商蛇口001979SZ百2022-12-04增长率3272395461147年蝶变踔厉奋发EBITDA百万元2455426913232822544730201招商蛇口001979SZ结2022-10-31归母净利润百万元1225310372690678789817算毛利率回升销投融发挥增长率-24-15-331425央企优势EPS元股146131089102127招商蛇口利2022-09-01市盈率x100112164144115001979SZROE1210667润率承压下行经营优势扩EVEBITDAx7073847763大数据来源公司财务报表广发证券发展研究中心识别风险发现价值TableContacts请务必阅读末页的免责声明114TablePageText招商蛇口公告点评一重启再融资方案增加前海权益提升开发实力招商蛇口发布交易预案公告计划发行股份购买资产以提升前海项目权益比例同时配套募资具体方案为发行股份收购深圳国资委全资子公司深控投持有的南油集团24股权收购招商局集团全资子公司招商局投资发展持有的招商前海实业289股权在收购前招商蛇口对于前海项目深圳前海蛇口自贸投资发展有限公司的持股比例为3617收购完成后前海项目持股比例达到4300上升了682pct根据19年公司关于前海土地整备及合资合作暨关联交易的公告前海控股持有26715万方的土地评估值72908亿元30万平招商驰迪持有2129万方的资源评估值64408亿元30万平前海项目整体评估值为137316亿元本次购买资产的总对价若按照19年评估值的682计算为937亿元根据本次交易预案的公告发行股份购买资产的股份发行价格为上市公司重组定价基准日前60个交易日的交易均价1506元股若按照937亿元计算对应622亿股占22Q3公司总股本的804表1招商蛇口股权融资方案信息汇总招商蛇口股权融资方案信息汇总预案披露时间20221217股权融资方式发行股份收购资产配套融资深投控深圳国资委100控股持有的南油集团24股权招商局投资发展招商局集团100控股持有的招商前海实收购标的业289股权对公司影响招商蛇口对前海项目持股比例从3617提升至4300提升682pct购买资产发行价格购买资产的股份发行价格为前60个交易日的交易均价1506元股非公开发行股份向不超35名特定投资者发行股份数量不超交易前总股本的30金额不超向交易对方发行股份支付对价的100募集资金用途涉房项目建设补流偿债等用于补流偿债的比例不超过交易作价的25或者不超过募集配套资金总额的50尚需获得的备案和交易对方审议国有资产监管部门备案标的审计评估确定价格后正式方案的通过国有资产监管部门批准股东大会核准审议通过证监会核准数据来源22年12月17日招商蛇口发行股份购买资产并募集资金预案广发证券发展研究中心与此同时本次方案中公司拟向不超35名特定投资者非公开发行股份募集配套资金股份数不超过此前总股本的30金额不超过交易对价的100若按照937亿元的交易对价计算合计体量将达到1874亿元募集资金扣除税费后将用于涉房项目建设补流偿债等其中用于补流偿债的比例不超交易作价的25或者募集配套资金的50识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明214TablePageText招商蛇口公告点评图1招商蛇口及前海蛇口自贸投资股权关系22年12月17日交易前国务院国资委100招商局集团深圳国资委深圳前海管理局1006489100招商局投资发展招商蛇口100招商港口南油控股深投控7624南油集团3565前海平方34171428916053289招商前海实业前海投控5050收购前招商蛇口持有前海项目的比例为3617深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司前海项目16056576353417763289503617收购后100100招商蛇口持有前海项目的比例为4300提升682pct招商驰迪前海鸿昱160534173289289504300总建面2129万方19评估值64408亿元总建面26715万方19评估值72908亿元数据来源22年12月17日招商蛇口发行股份购买资产并募集资金预案广发证券发展研究中心这并非第一次蛇口有意增加前海权益20年6月招商蛇口曾筹划收购南油集团24股权交易对价703537亿元分别向深投控通过发行股份可转债及现金方式支付176亿元3342亿元3518亿元其中现金方式支付的3518亿元通过向平安资管非公开发行股票募集9月取消募集配套资金的安排平安资管退出并获证监会无条件通过11月因宏观环境的变化终止了交易本次方案同20年6月对比有两点不同一是行业环境的差异20年8月市场高景气度央行启动三道红线试点对房地产行业进行供给侧改革方案推进并不顺利并最终终止22年12月市场景气度处于底部行业重启股权融资政策意图明确支持优质资产负债表计划增加企业权益规模蛇口积极响应抓住政策窗口期二是22年12月方案更优收购的资产除了24南油集团股权还包括了招商局所持有的的前海实业289股权另外可非公开发行股份募集资金可用于补流和偿债获得了增量资金表2招商蛇口2020年股权融资方案情况日期进展内容公司筹划发行股份可转债支付现金购买资产南油集团24股权并募集配套资金非公开发行认购对202061停牌公告象为平安资管平安资管以接受平安人寿的委托以平安人寿保险资金全额认购发行完成后平安人寿将成为招商蛇口股东识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明314TablePageText招商蛇口公告点评202068交易预案发行股份可转换公司债现金支付的对价分别占2547550发行价格确定为1658元股交易对价确定为703537亿元对应前海项目5382的权益即对应前海项目1307亿元与19年1373亿202068交易预案草案元的评估值差异不大招商蛇口分别向深投控通过发行股份可转债及现金方式支付176亿元3342亿元3518亿元其中现金方式支付的3518亿元通过向平安资管非公开发行股票募集获得有权国资管理2020728招商局集团原则同意本次交易总体方案单位批复交易预案草案修鉴于资本市场环境的变化取消募集配套资金安排现金对价部分转为发行股份支付平安资管退出公司2020914订稿向深控投发行普通股可转债方式支付369亿元334亿元获得证监会无条件2020924公司发行股份可转换公司债券购买资产事项获得中国证监会无条件通过通过公司尚未收到中国证监会出具的正式核准文件基于目前宏观环境变化等原因现阶段继续推进后续程序的20201113终止方案条件具有不确定性经审慎研究公司与深投控均决定终止本次交易事项数据来源公司发行股份购买资产公告广发证券发展研究中心本次交易预案体现出公司快速扩充资本实力抓住市场机遇做大做强的决心对公司而言第一可以提升前海权益前海资源的开发及结转或将提速引入深投控战投协同空间大第二本次运作带来的资金将提升公司整体开发能力对于公司开发业务的稳定发展将起到积极的作用表3招商蛇口前海土地规划进展时间事件招商局集团及平方公司蛇口控股子公司与原深圳国土资源房管局签订的关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书20041217确定了招商局前海物流园区用地范围及手续原则程序招商局集团与原深圳国土资源房管局签订的关于招商局前海湾物流园区用地问题的协议书之补充协议书确定了招商局前海20061230物流园区新增用地范围及手续原则程序深圳市人民政府与招商局集团签署关于深化合作加快推进中国广东自由贸易试验区前海蛇口片区发展建设的框架协议2015427加快解决招商局集团原前海物流园区约39平方公里用地的相关问题2016729招商蛇口与安通捷码头仓储招商局物流集团共同设立前海实业蛇口控股825前海实业蛇口控股与前海投资前海管理局控股共同设立前海自贸各占合资公司50共同开发合作范围的29平方2016914公里的前海土地招商局集团与深圳规土委前海管理局签署署关于招商局集团前海湾物流园区土地整备框架协议书新规划下土地价值增值20161027收益扣掉5政策刚性支出后由前海管理局60招商局集团40按比例分享按照以上原则确定补偿价值为招商局集团置换等价值土地使用权深圳规土委公示了中国广东自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划草案包括了前海蛇口自贸区282平方公里2017713及前海蛇口之间片区共计379平方公里公司在前海蛇口自贸区的土地资源亦包含在上述规划范围内签署前海土地整备协议前海管理局将收回原19家招商局持地公司的土地使用权补偿对价4321亿元再由前海管理局向20181224蛇口控股子公司招商驰迪置换等价值土地使用权2129万方识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明414TablePageText招商蛇口公告点评招商驰迪与原19家持地公司签署了补偿债权确认协议公司召开董事会审议了关于前海土地整备及合资合作暨关联交易的公告在招商驰迪取得置换土地使用权后前海管理局前海出资部分土地作价入股至前海投控再由前海投控将该等土地使用权作价入股至前海鸿昱招商及前海管理局设立的合资公司前海自贸以增资扩股的方式分别向前海实业蛇口控股前海控股2019111前海管理局控股收购招商驰迪100股权总建面2129万方评估值64408亿元前海鸿昱100股权总建面26715万方评估值72908亿元前海实业需要现金增资85亿元补足50股权交易完成后前海实业前海控股仍持有前海自贸50股权合资公司由蛇口并表20211231公司21年报截至21年末公司在前海范围内共拥有45584万平方米的项目储备390万方未开工招商蛇口发布公告计划发行股份购买资产以提升前海项目权益比例同时配套募资若交易完成招商蛇口对前海项目的持20221217股比例有望从3617上升至4300提升682pct数据来源公司年报公司协议公告协议书补充协议书整备框架协议书等广发证券发展研究中心二经营表现优异利润率持续改善根据公司经营公告22年前11月公司累计销售金额2500亿元同比下降116销售面积9585万方同比下降229销售均价26万平同比下降146根据我们统计公司前11月销售规模在所有房企中排名第6同比增速在TOP10房企中排名前三领先百强房企32pct分季度来看招商蛇口22Q3在加大推盘以及低基数的情况下实现了单季度29的增长12家强信用房企-222年10-11月累计同比增长16强信用房企3前期投资能力的领先体现在销售层面尤其在22年下半年销售表现持续领先强信用房企图2招商蛇口22年前11月销售金额及同比5000204500104000-11603500-103000-202500-302000-401500-501000-60500-700-80碧保万中华招金建绿龙融中滨绿旭新越华远世桂利国润商地发城湖创国江地辉城秀发洋茂科A园发海置蛇集股中集中金集控控控地股集集展外地口团份国团国茂团股股股产份团团发集展团22年1-11月销售金额亿元同比右数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明514TablePageText招商蛇口公告点评图3招商蛇口22年前11月销售金额及同比120100806040200-20-40-60-8020Q120Q220Q320Q421Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322M10-11信用12强其他32家招商蛇口数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心拿地方面22年前11月招商蛇口累计拿地金额1194亿元全口径第二拿地力度48排名第二展现出极强的扩表能力与扩表意愿累计拿地权益比例为60较21年提升3pct累计拿地均价175万平较21年提升2622年行业景气度持续低迷投资利润率改善即使在聚焦核心城市的情况下依然可以获得较好的利润率水平根据我们测算招商蛇口22年前11月累计拿地毛利率为264较21年提升68pct如果按百分比计算毛利率提升了35从趋势来看从21年一季度的底部以来蛇口利润率持续改善22年10-11月的四季度公司拿地毛利率达到30行业格局优化我们认为这种改善的趋势将得到延续图4招商蛇口22年前11月拿地金额及拿地力度拿地销售160080140070120060481000508004060030400202001000越招滨建华中华保保绿龙万大中金首金建旭华远碧秀江发发润利城湖悦国融开地业洋桂商国利科A辉侨地蛇集股股置发中集城金街股集地集园海置控城A产口团份份外地展业国团茂份团产股团发集集展团团22M1-11拿地金额亿元22M1-11拿地力度右数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明614TablePageText招商蛇口公告点评图5招商蛇口总成本扣配建后拿地毛利率35302830262525222120192020171510502021202221Q121Q221Q321Q422Q122Q222Q322M10-11M1-11招商蛇口拿地毛利率数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心22年公司投资方面最显著的特征是加大了一线城市的资源获取力度拿地金额前11月占比达到47为近6年新高我们在22年12月4日公司深度百年蝶变踔厉奋发中基于22年投资端市占率的变化测算出蛇口具备5000亿的销售金额增长潜力聚焦核心城市提升资产质量的同时也保证了23年项目的去化根据我们测算截至22年11月公司在23年上半年具备1373亿元的新推货能力相较于22年上半年1188亿元的销售金额有能力维持现有的销售表现此外我们在22年12月6日发布的雨霁碧空明云销现长鹰中基于在手货值22补货力度及去化水平对所有房企进行23年销售预判招商蛇口因较高的补货力度基于中性的市场环境在23年有望实现5左右的增长图6招商蛇口一线城市拿地金额及拿地占比8001207001006008050040060300402002010000200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019202020212022M1-11一线城市拿地金额亿元一线城市拿地金额占比右数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明714TablePageText招商蛇口公告点评表4招商蛇口拿地金额占比2013201420152016201720182019202020212022M1-11分线拿地金额占比一线0472656201122183147二线81396939616758534337三线191555192221292613分区域拿地金额占比华北2234011131913699华东2082120203019273642江南7174122372434252819华中5123551181230西南279405410774华南169126138101397深圳093371258812东南33170621012海南0000001101其他0000000000按城市进入时间划分的拿地金额占比布局1年3486018913651布局1-3年1094021312854布局3-5年650101154141213布局5-10年51212310112817321923布局10年以上0566680594655416059数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心表5部分主流房企22年及23年销售规模预测21销售22E销23E销22Q1-322Q1-322E可售22E同23E同补货力度金额售金额售金额证券简称企业类型拿地货值销售金额货值亿比比亿亿亿亿元亿元元元元元越秀地产强信用强投资8657971096421115212105135612华润置地强信用强投资20912021103836331582867-9315010建发股份强信用强投资13491331101533021762158-123278滨江集团强信用强投资10901051104428616911555-816607中国海外发展强信用强投资16442013821357436952934-2131026招商蛇口强信用强投资1765201688874132682892-1230475保利发展强信用强投资22123201692230853494371-1845735华发股份强信用强投资60573083386812191274512992房企1强信用弱投资4891100441349323561553-341464-6房企2强信用弱投资1386472150261149860-25808-6房企3强信用弱投资1014196852783035092997-152735-9房企4强信用弱投资10033147321398362784221-333504-17识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明814TablePageText招商蛇口公告点评房企5境外债展期446926765913631006-26827-18房企6中信用弱投资593210028787029012200-241753-20房企7弱信用极少投资0530051391390620-55494-20房企8境外债违约145104314587824731231-50963-22房企9中信用极少投资186377851485855803520-372723-23房企10中信用极少投资19460567723381187-49915-23房企11境内债违约0553054311840665-64477-28房企12中信用弱投资384226317747628672263-211620-28房企13境外债违约0100001561129021336-54918-31房企14境外债违约0521037491718646-62433-33房企15境内债违约9374245661838436-76257-41房企16境内债展期0321051091202401-67217-46数据来源公司财报公司经营公告团队于22年12月6日发布的雨霁碧空明云销现长鹰广发证券发展研究中心三盈利预测与投资建议前海蛇口片区属于深圳市稀缺资源从20-22年公开市场出让地块来看平均成交楼面价扣配建接近7万平销售限价基本在10万平以上项目毛利率平均为20招商蛇口在上述区域内的资源账面价值极低相对于公开市场成本优势明显表6前海蛇口片区近两年商住用地价格情况用地性建筑面成交楼扣配建后楼销售限实际毛成交日期地块名称板块成交价质积面价面价价利率万方亿元元平元平元平20201111前湾片区十开发单元02街坊前海住宅1381526270785441107100132020515前湾片区十开发单元03街坊前海住宅184115976316586649107100112021928桂湾片区三开发单元04街坊前海住宅12652414149063899920002120211125桂湾片区三开发单元03街坊前海住宅21866541255701079200013南山区招商街道兴海大道与赤湾路20211125招商综合421870220663512429610031交汇处西北角202284前湾片区九单元06街坊前海住宅1195129429746349310710032汇总1194749398906927510023320数据来源中指院广发证券发展研究中心19年前海项目和前海管理局做完土地整备跟合资合作后合资公司由招商蛇口并表少数股东权益从19Q3的525亿元增加值19Q4的1325亿元体现的是原前海鸿昱地块的评估值但原招商驰迪地块账面成本并未重估不论是账面价值极低的原识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明914TablePageText招商蛇口公告点评招商驰迪地块还是19年重估后的前海鸿昱地块都远低于公开市场平均拿地成本需要对两宗地分别计算按照市价重估的权益净增加值基于20年再融资方案的评估值我们认为本次再融资方案将沿用19年对前海项目的评估水平即30万平左右的楼面价交易完成后除了为公司带来增量资金还将增厚公司储备资源的利润规模这里我们沿用22年12月百年蝶变踔厉奋发中的测算方法若交易完成后按照蛇口43的权益进行计算前海项目权益净增加值预计为250亿元交易前为210亿元这里不考虑项目销售的利润贡献仅考虑土地价值的重估叠加太子湾项目的权益净增价值157亿元合计达到406亿元表7招商蛇口前海地块重估值情况按照新的权益项目测算过程金额亿元招商驰迪地块根据土地整备之前2018年年报深圳前海湾使用权面积为2919万方土地成本34亿账面成本还原元平均楼面价1164元平招商驰迪地块总建面2129万方按照1164元平均价计25算账面成本248亿元近两年住宅楼面价7万平商住按照7折估算对应49万平2129万方的地块重估值重估价值测算10431043亿元评估增值25亿元账面到1043亿元重估增值1018亿元这里暂不考虑销售利润规模1018根据土地增值税暂行条例增值额超过扣除项目金额200土增税增值额60-土地增值税602扣除项目金额35101860-25035602亿元的土增税所得税按照25税率1018-60225104亿元104税后贡献金额312招商蛇口权益部分招商蛇口对应42996128权益比例134前海鸿昱地块账面成本确认19年评估值72908亿元729近两年住宅楼面价7万平商住按照7折估算对应49万平26715万方的地块重估重估价值测算1309值1309亿元评估增值重估增值580亿元这里暂不考虑销售利润规模580根据土地增值税暂行条例增值额未超过扣除项目金额100土增税增值额土地增值税19640-扣除项目金额558040-7295196亿元的土增税所得税按照25税率580-1962596亿元96税后贡献金额288招商蛇口权益部分招商蛇口对应42996128权益比例124前海评估合计招商蛇口权益部分25820-22H1已结算累计结算1517万方占比32按照等比例扣除8招商蛇口权益部分调整后250数据来源公司年报公司协议公告协议书补充协议书整备框架协议书等广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1014TablePageText招商蛇口公告点评公司22Q3归母净资产扣除其他权益工具以及公允价值变动的影响后为8206亿元考虑前海及太子湾重估为12269亿元按照当前市值22年12月18日11315亿元计算对应PB为092x估值水平在强信用企业中处于相对低位经营ROE持续改善估值水平具备修复空间考虑到交易未完成我们暂维持公司合理价值1919元股不变维持买入评级图7招商蛇口与主流房企PB估值水平16141414141212111010100909090907080707060606060404040200龙滨华华保建新招万绿金越中美首华城中中湖江润发利发城城地秀的开建国国商科A国侨集集置股发股控蛇中集地置股城发金海海A团团地份展份股口国团产外业份展茂外发宏展洋集团数据来源Wind广发证券发展研究中心注PB估值为最新一期归母净资产扣除其他权益工具四风险提示一再融资方案的不确定性后续还需交易对方审议国有资产监管部门备案标的审计评估确定价格后正式方案的通过国有资产监管部门批准股东大会审议通过证监会核准二行业景气度存在不确定性需求端政策推进速度不达预期景气度保持低位影响公司后续推货节奏以及销售进度三未来利润率的波动在行业格局稳定之前利润率水平或有变化景气度过热或市场促销因素都会使得毛利率再次承压四前海太子湾项目开发进度存在不确定性公司在前海太子湾项目项目中含有大量商业规划调整或项目推进节奏存在不确定性识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1114TablePageText招商蛇口公告点评资产负债表TableFinanceDetail单位百万元现金流量表单位百万元至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E流动资产57552765305879955010153651207048经营活动现金流2762225977401402633936223货币资金8930679533562647278076188净利润1691315202107911230915339应收及预付107260134705143316165376147588折旧摊销13871732176318681981存货360793417636578882756121962184营运资金变动-13554710651712571808714464其他流动资产1816821184210882108821088其它144869-974741501640754440非流动资产161631203145219388242298268471投资活动现金流-4818-24277-20964-19127-22286长期股权投资40124615617428589640108169资本支出-4233-10007-8749-4373-4467固定资产4365923496951027710894投资变动2901231698-12215-14754-17819在建工程969465235841775938其他-29596-45967000无形资产19562853285328532853筹资活动现金流-7894-11161-424459304-10529其他长期资产114216129033130197135350140618银行借款11214211656840605193530858资产总计737157856203101893812576631475520股权融资1889827016000流动负债3737874280796071608127811018785其他-39309-41214-9307-8673-9193短期借款177173628162488296172现金净增加额14793-9612-23269165163408应付及预收154247345388527816735202937940期初现金余额7420388995793835611372630其他流动负债20182379062777206875074673期末现金余额8899579383561137263076038非流动负债110013151370116615137410133924长期借款77715107780778829762393022应付债券2264126105261052610526105其他非流动负债965817485126291368214797负债合计4838005794487237759501911152709股本79237923792379237923资本公积1406814189155701714519109主要财务比率留存收益6231866071715967789885752至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E归属母公司股东权益101370108671123195131072140889成长能力少数股东权益151987168084171969176400181922营业收入增长3272395461147负债和股东权益737157856203101893812576631475520营业利润增长-85-55-200134221归母净利润增长-236-153-334141246获利能力利润表单位百万元毛利率287255195202204至12月31日2020A2021A2022E2023E2024E净利率13095646974营业收入129621160643169325179645206027ROE12195566070营业成本92435119723136317143429163974ROIC5754424658营业税金及附加90549681327736074285偿债能力销售费用29863914419546144883资产负债率656677710756781管理费用19792145281130923266净负债比率263331277270243研发费用9461067120513251400流动比率154153132125118财务费用22242006270426042806速动比率055052035028023资产减值损失25703391138312341276营运能力公允价值变动收益8157165173182总资产周转率019020018016015投资净收益61073728616743896应收账款周转率56935321343522371872营业利润2408022753182132065625216存货周转率027031027021019营业外收支3089000每股指标元利润总额2410922843182132065625216每股收益146131089102127所得税71967641742283489877每股经营现金流349328507332457净利润1691315202107911230915339每股净资产12791372155516541778少数股东损益46604829388544315522估值比率归属母公司净利润1225310372690678789817PE10011117163814361153EBITDA2455426913232822544730201PB114107094088082EPS元146131089102127EVEBITDA700733837771634识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1214TablePageText招商蛇口公告点评广发房地产行业研究小组TableResearchTeam郭镇首席分析师清华大学工学硕士9年房地产研究经验产2013年进入广发证券发展研究中心乐加栋首席分析师复旦大学经济学硕士13年房地产研究经验2013年进入广发证券发展研究中心邢莘资资深分析师上海财经大学应用统计硕士应2018年进入广发证券发展研究中心张春娥资深分析师厦门大学硕士2021年加入广发证券发展研究中心欧阳喆高级分析师复旦大学管理学硕士2020年进入广发证券发展研究中心谢淼高级分析师上海交通大学金融学硕士2020年进入广发证券发展研究中心李怡慧研究员伦敦政治经济学院硕士2022年加入广发证券发展研究中心辛恬研究员澳大利亚国立大学会计学硕士利2022年加入广发证券发展研究中心胡正维研究员复旦大学国际商务硕士2022年加入广发证券发展研究中心广发证券TableIndustryInvestDescription行业投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘内10以上持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于对-1010卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘10以上广发证券TableCompanyInvestDescription公司投资评级说明买入预期未来12个月内股价表现强于大盘15以上增持预期未来12个月内股价表现强于大盘5-15持有预期未来12个月内股价相对大盘的变动幅度介于-55卖出预期未来12个月内股价表现弱于大盘5以上联系我们TableAddress广州市深圳市北京市上海市香港地址广州市天河区马场路深圳市福田区益田路益北京市西城区月坛北上海市浦东新区南泉香港德辅道中189号26号广发证券大厦356001号太平金融大厦街2号月坛大厦18层北路429号泰康保险李宝椿大厦29及30楼31层大厦37楼楼邮政编码510627518026100045200120-客服邮箱gfzqyfgfcomcn法律主体TableLegalDisclaimer声明本报告由广发证券股份有限公司或其关联机构制作广发证券股份有限公司及其关联机构以下统称为广发证券本报告的分销依据不同依据不国家地区的法律法规和监管要求由广发证券于该国家或地区的具有相关合法合规经营资质的子公司经营机构完成广发证券股份有限公司具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格接受中国证监会监管负责本报告于中国港澳台地区除外的分投销广发证券香港经纪有限公司具备香港证监会批复的就证券提供意见4号牌照的牌照接受香港证监会监管负责本报告于中国香港地区的分销本报告署名研究人员所持中国证券业协会注册分析师资质信息和香港证监会批复的牌照信息已于署名研究人员姓名处披露重要TableImportant声明Notices识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1314TablePageText招商蛇口公告点评广发证券股份有限公司及其关联机构可能与本报告中提及的公司寻求或正在建立业务关系因此投资者应当考虑广发证券股份有限公司系因此者当考虑及其关联机构因可能存在的潜在利益冲突而对本报告的独立性产生影响投资者不应仅依据本报告内容作出任何投资决策投资者应自主存潜冲突而独性生影响仅容作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或者口头承诺均为无效本报告署名研究人员联系人以下均简称研究人员针对本报告中相关公司或证券的研究分析内容在此声明1本报告的全部分析结论研究观点均精确反映研究人员于本报告发出当日的关于相关公司或证券的所有个人观点并不代表广发证券的立场2研究人员的部分或全部的报酬无论在过去现在还是将来均不会与本报告所述特定分析结论研究观点具有直接或间接的联系研究人员制作本报告的报酬标准依据研究质量客户评价工作量等多种因素确定其影响因素亦包括广发证券的整体经营收入该等经营收入部分来源于广发证券的投资银行类业务本报告仅面向经广发证券授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