结论与建议：
　　公司发布公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%的股权，以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%的股份；并且定向募集配套资金。
　　在房地产市场低迷的背景下，公司作为大型央企有更好的融资能力，保持稳健的拿地节奏，有望在市场整合的过程中获得更高的份额。集团内资产加快整合，有利于推进公司前海地块的开发进度，提升公司优质资产的估值水平。我们预计公司2022和2023年净利润将分别达60.6亿元和66.6亿元，YOY分别-42%和+10%，EPS分别为0.78元和0.86元，A股对应2022和2023年PE分别为16.7倍和15.2倍，PB为0.95倍；建议“买进”。
　　公司将发行股份收购前海地块相关股权以及募集配套资金：11月底证监会恢复上市房企并购重组和再融资后，公司积极把握时间窗口发布收购和融资计划。公司发布公告，拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24%的股权以及招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%的股份。本次交易中新增股份的发行价为15.06元，收购股份的对价尚未确定。交易完成后，公司全资控股南油集团，并且对招商前海实业的直接及间接持股比例将增至85.99%。
　　招商前海实业通过子公司前海自贸投资拥有深圳前海妈湾约80.62万平方米的土地使用权。此次收购进一步加强了公司对前海地块的控制权，有利于加快开发进度。由于南油集团及前海实业已是招商蛇口的下属公司，在此次交易前已经并表，交易后上市公司的主营业务和财务指标不会发生明显的变化。
　　公司同时将通过定增募集配套资金，发行股份的数量不超过交易前上市公司总股本的30%，金额不超过此次发行股份支付对价的100%。配套资金将用于存量涉房项目、前海实业项目的建设、补充流动资金和偿还债务等。
　　公司11月份销量同比小幅下滑，优于行业平均水平：公司11月份实现销售面积122.32万平方米，销售金额234.52亿元，销售面积和销售金额YOY分别为-3.2%和-7.3%，优于行业平均水平。单月销售均价19173元/平米，YOY-4.2%。1-11月，公司累计销售面积为958.5万平米，YOY-22.9%；累计销售金额为2499.98亿元，YOY-11.6%。累计销售均价为26082元/平方米，YOY-14.6%。随着中央出台多项房企融资支持政策，大力推进“保交楼”，房地产市场的悲观情绪有望缓解，部分积压的刚性需求有望释放。但受到疫情的干扰，市场恢复过程可能较为缓慢。
　　盈利预期：我们预计公司2022和2023年净利润将分别达60.6亿元和66.6亿元，YOY分别-42%和+10%，EPS分别为0.78元和0.86元，A股对应2022和2023年PE分别为16.7倍和15.2倍，PB为0.95倍；建议“买进”。

研究报告全文：CompanyUpdateChinaResearchDeptm2022年12月23日沈嘉婕招商蛇口001979SZBuy买进H70455capitalcomtw目标价元RMB164公司收购前海地块股权抓住窗口期稳步扩张建议买进公司基本资讯结论与建议产业别房地产公司发布公告拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24的股权A股价202212231306以及招商局投资发展持有的招商前海实业289的股份并且定向募集配套资深证成指108496420221223金股价12个月高低17431107总发行股数百万773910在房地产市场低迷的背景下公司作为大型央企有更好的融资能力保A股数百万773805持稳健的拿地节奏有望在市场整合的过程中获得更高的份额集团内资产A市值亿元101059加快整合有利于推进公司前海地块的开发进度提升公司优质资产的估值主要股东招商局集团有水平我们预计公司2022和2023年净利润将分别达606亿元和666亿元限公司YOY分别-42和10EPS分别为078元和086元A股对应2022和20235953年PE分别为167倍和152倍PB为095倍建议买进每股净值元1065股价账面净值123公司将发行股份收购前海地块相关股权以及募集配套资金11月底证一个月三个月一年监会恢复上市房企并购重组和再融资后公司积极把握时间窗口发布收股价涨跌-87-19342购和融资计划公司发布公告拟通过发行股份购买深投控持有的南油集团24的股权以及招商局投资发展持有的招商前海实业289的股份近期评等本次交易中新增股份的发行价为1506元收购股份的对价尚未确定出刊日期前日收盘评等交易完成后公司全资控股南油集团并且对招商前海实业的直接及间------接持股比例将增至8599产品组合招商前海实业通过子公司前海自贸投资拥有深圳前海妈湾约8062万平社区开发与运营85方米的土地使用权此次收购进一步加强了公司对前海地块的控制权园区开发与运营14有利于加快开发进度由于南油集团及前海实业已是招商蛇口的下属公邮轮产业建设与018司在此次交易前已经并表交易后上市公司的主营业务和财务指标不运营会发生明显的变化机构投资者占流通A股比例公司同时将通过定增募集配套资金发行股份的数量不超过交易前上市公司总股本的30金额不超过此次发行股份支付对价的100配套资基金15一般法人756金将用于存量涉房项目前海实业项目的建设补充流动资金和偿还债务等股价相对大盘走势公司11月份销量同比小幅下滑优于行业平均水平公司11月份实现销售面积12232万平方米销售金额23452亿元销售面积和销售金额YOY分别为-32和-73优于行业平均水平单月销售均价19173元平米YOY-421-11月公司累计销售面积为9585万平米YOY-229累计销售金额为249998亿元YOY-116累计销售均价为26082元平方米YOY-146随着中央出台多项房企融资支持政策大力推进保交楼房地产市场的悲观情绪有望缓解部分积压的刚性需求有望释放但受到疫情的干扰市场恢复过程可能较为缓慢盈利预期我们预计公司2022和2023年净利润将分别达606亿元和666亿元YOY分别-42和10EPS分别为078元和086元A股对应2022和2023年PE分别为167倍和152倍PB为095倍建议买进接续下页CompanyUpdateChinaResearchDept年度截止12月31日2019202020212022F2023F纯利NetprofitRMB百万元16033122531037260576661同比增减520-2358-1535-4161998每股盈余EPSRMB元20251546130907830861同比增减504-2365-1535-4022998A股市盈率PEX646846100016731521股利DPSRMB元083064054031034股息率Yield634489413239263投资评等说明评等定义强力买进StrongBuy潜在上涨空间35买进Buy15潜在上涨空间35区间操作TradingBuy5潜在上涨空间15无法由基本面给予投资评等中立Neutral预期近期股价将处于盘整建议降低持股CompanyUpdateChinaResearchDept附一合幷损益表百万元2019202020212022F2023F营业收入97672129621160643172844186741经营成本6382992435119723139410150072营业税金及附加9200905496811037111204销售费用22072986391446674949管理费用17291979214522472428财务费用27732224200622472428资产减值损失-2092-2570-339100投资收益102316107372832003300营业利润2632024080227531730019150营业外收入145149204400300营业外支出3411191156050利润总额2612424109228431764019400所得税72677196764150225523少数股东损益28244660482965627216归属于母公司所有者的净利润16033122531037260576661附二合幷资产负债表百万元2019202020212022F2023F货币资金7532489306795337943286118应收帐款17952759327936073968存货312207360793417636438518460444流动资产合计477249575527653058685711719997长期投资净额2659340124615616648571804固定资产合计4608436592341108013296在建工程819969465372409无形资产612573137913101245资产总计617688737157856203890451943879流动负债合计295008373787428079449482471957长期负债合计95309110013151370164993179842负债合计390318483800579448614475651799少数股东权益132525151987168084176488185313股东权益合计227370253357276755275976292080负债和股东权益总计617688737157856203890451943879附三合幷现金流量表百万元2019202020212022F2023F经营活动产生的现金流量净额1381227622259772078222860投资活动产生的现金流量净额-13158-4818-24277-21849-26219筹资活动产生的现金流量净额16248-7894-11161111610045现金及现金等价物净增加额1687414793-9612496686货币资金的期末余额7420388995793837943286118货币资金的期初余额573297420388995793837943211此份报告由群益证券香港有限公司编写群益证券香港有限公司的投资和由群证益券香港有限公司提供的投资服务不是个人客户而设此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途群益证券香港有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠但此报告之资料没有被独立核实审计群益证券香港有限公司不对此报告之准确性及完整性作任何保证或代表或作出任何书面保证而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务群益证券香港有限公司及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动群益证券香港有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更群益证券香港有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证持意见或立场或会买入沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券群益证券香港有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口或代他人之户口买卖此份报告内描述之证此份报告不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券2022年12月23日3