本报告导读：
　　利润率下滑超预期，再加上少数股东损益占比升至历史高位，公司净利润大幅下滑33%，边际利润率在报表改善预计在2025年体现，若有减值计提则能提前改善预期。
　　投资要点：
　　业绩符合预期，维持增持评级。2022年公司实现营业收入2811亿元，同比减少1.4%；归母净利润183亿元，同比下降33.2%；考虑到公司销售受到影响，调整2022~2024年EPS分别为1.53/1.61/1.71元（原2.23/2.49/2.73元），维持目标价21.35元，对应2023年PE为13.3X。
　　利润率大幅下滑至历史低位，边际利润率改善预计将在2025年体现，若公司有减值计提，则利润率改善在2023年则有望改善。2022年公司的营业利润率和归母净利润率继续同比下降5.1个pct、3.1个pct至12.3%、6.5%。一方面，高地价项目的结算，毛利率大幅下滑；另一方面，由于结转项目权益比例的下降，少数股东损益在2022年前三度提升至31%的历史高分位，致使归母净利润大幅下滑33.2%。同时，我们预计，当前边际利润率的修复依赖于当前房价企稳，假设2023年能够企稳，则利润率改善的实际体现将在2025年出现。同时，2022年减值计提条件变严格，若公司有减值计提，则能提前改善未来预期。
　　作为核心央企，公司在核心城市的强投资力度预期带来较好的销售增速。截至2022年11月，公司拿地金额/面积分别同比下滑22%/68%，城市能级上浮，拿地金额/销售金额为31%，和2021年持平，拿地权益比提升了8 pcts，保证归母利润。预计2023年后，公司业绩将进入平稳期。
　　公司定增进一步优化资产结构，并加快在手项目去化。2022年公司ROE下降5.2个pct，一方面是因为净利率下滑3.1个pct，另一方面是因为公司周转率的较低，6605万方的待开发面积仍需加快。
　　风险提示：销售去化下行；存货跌价损失计提大幅增加。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产金融TableMainInfoTableTitleTableInvest保利发展600048评级增持上次评级增持利润率的行业标杆目标价格2135上次预测2135公保利发展2022年业绩快报点评当前价格1636司谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师20230106010-83939826021-38675923010-83939776更交易数据xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascomTableMarket新证书编号S0880518010002S0880518010004S088051801000552周内股价区间元1361-1932报总市值百万元195836本报告导读总股本流通A股百万股1197011970告利润率下滑超预期再加上少数股东损益占比升至历史高位公司净利润大幅下滑流通B股H股百万股00流通股比例10033边际利润率在报表改善预计在2025年体现若有减值计提则能提前改善预期日均成交量百万股9825投资要点日均成交值百万元155089TableSummary业绩符合预期维持增持评级2022年公司实现营业收入2811亿元同比减少TableBalance资产负债表摘要14归母净利润183亿元同比下降332考虑到公司销售受到影响调整股东权益百万元20134620222024年EPS分别为153161171元原223249273元维持目标价每股净资产16822135元对应2023年PE为133X市净率10净负债率7298利润率大幅下滑至历史低位边际利润率改善预计将在2025年体现若公司有减值计提则利润率改善在2023年则有望改善2022年公司的营业利润率和归TableEpsEPS元2021A2022E母净利润率继续同比下降51个pct31个pct至12365一方面高地Q1021021价项目的结算毛利率大幅下滑另一方面由于结转项目权益比例的下降少Q2065069证Q3027019券数股东损益在2022年前三度提升至31的历史高分位致使归母净利润大幅下Q4115044滑332同时我们预计当前边际利润率的修复依赖于当前房价企稳假设全年229153研2023年能够企稳则利润率改善的实际体现将在2025年出现同时2022年减究TablePicQuote报值计提条件变严格若公司有减值计提则能提前改善未来预期52周内股价走势图作为核心央企公司在核心城市的强投资力度预期带来较好的销售增速截至保利发展上证指数告2022年11月公司拿地金额面积分别同比下滑2268城市能级上浮拿22地金额销售金额为31和2021年持平拿地权益比提升了8pcts保证归母145利润预计2023年后公司业绩将进入平稳期-3公司定增进一步优化资产结构并加快在手项目去化2022年公司ROE下降-1152个pct一方面是因为净利率下滑31个pct另一方面是因为公司周转率的-202022-012022-052022-092023-01较低6605万方的待开发面积仍需加快风险提示销售去化下行存货跌价损失计提大幅增加升幅1M3M12MTableFinance财务摘要百万元2020A2021A2022E2023E2024ETableTrend营业收入243222285024281111297463319484绝对升幅0-96-317-167相对指数2-1318经营利润EBIT4831046455351543696340083--3-4-2458TableReport相关报告净利润归母2895027388183031925720481-4-5-3356响应保交楼增发股价下限被锁20230102每股净收益元242229153161171增收不增利强投资聚焦核心城市20221030每股股利元102125039041043加快结算保利润平稳20220830TableProfit利润率和估值指标2020A2021A2022E2023E2024E为保利润平稳加快结算20220715经营利润率199163125124125城投联合房企双赢赚取级差地租净资产收益率16114087868620220629投入资本回报率6554383738EVEBITDA686737954895886市盈率67671510701017956股息率6276242526请务必阅读正文之后的免责条款部分TablePage保利发展600048TableOtherInfoTableIndustry模型更新时间20230106财务预测单位百万元TableForcast损益表2020A2021A2022E2023E2024E股票研究营业总收入243222285024281111297463319484金融营业成本163955208631216365229344246322税金及附加1849715685154691621217412房地产销售费用68777384730977347987管理费用43235434539757116070EBIT4831046455351543696340083公允价值变动收益53246235642TableStock投资收益61416211590360986645保利发展600048财务费用31593386548274549247营业利润5226649670356473569037296所得税1249012845932091559452少数股东损益111009802822374897575净利润2895027388183031925720481评级TableTarget增持资产负债表货币资金交易性金融资产146526171508219559246728245531上次评级增持其他流动资产4879861970642706577068270长期投资7255095089105589116789128789目标价格2135固定资产合计766211275137481660319330上次预测2135无形及其他资产2224406380355329资产合计12514411399933149429915806101691337当前价格1636流动负债751763818817861397903335968126非流动负债232979278201308091330591353591股东权益266699302914324810346684369619投入资本IC563531645192692885737258783194TableWebsite公司网址现金流量表wwwpolycncomNOPLAT3682634529260142753829982折旧与摊销1299210596210211001流动资金增量5714110634-12176527734009资本支出621-135-2375-2733-2606公司简介自由现金流9588747133124243110362387TableCompany经营现金流151561055145382298442270公司是一家专注于房地产开发及销售投资现金流-6927-19987-6949-7779-7918的大型企业集团拥有国家一级房地产融资现金流-187834458961751044451现金流净增加额6351250224805127170-1197开发资质在20余年专业开发过程中财务指标公司培养了以商品住宅开发销售为主成长性经营性物业开发持有为辅的综合开发收入增长率31172-145874EBIT增长率-28-38-2435184能力以和者筑善为价值理念致净利润增长率35-54-3325264力于创造自然建筑人文交融的人居利润率生活打造了康居善居逸居尊居毛利率326268230229229EBIT率199163125124125四大品牌系列包含花园系心语系净利润率11996656564香槟系公馆系林语系康桥系十收益率净资产收益率ROE161140878686二橡树系等多种品类涵盖住宅写字总资产收益率ROA3227181717楼星级酒店购物中心商贸会展投入资本回报率ROIC6554383738高端休闲地产等多种业态形成了覆盖运营能力存货周转天数1650714165141651416514165珠三角长三角环渤海中部西南应收账款周转天数3741262626主要经济圈遍布全国60个主流城市总资产周转周转天数1878017927194021939519323的战略布局净利润现金含量0504251501TablePicTrend绝对价格回报资本支出收入-0300080908偿债能力1m资产负债率7877847837817813m净负债率564564457415455估值比率12mPE67671510701017956PB105096094088082-12-9-6-30369EVEBITDA686737954895886PS080069070066061股息率6276242526周内价格范围TableRange521361-1932市值百万元195836股票绝对涨幅和相对涨幅利润率趋势回报率趋势净资产现金净负债2016365717084356142644161654505311173011160056507177915466247-233614926844-12-10-14143874422022-012022-062022-1120A21A22E23E24E20A21A22E23E24E20A21A22E23E24E净负债现金百万保利发展价格涨幅收入增长率净资产收益率保利发展相对指数涨幅净负债净资产EBIT销售收入投入资本回报率请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3TablePage保利发展600048本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原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