研究报告全文：保利发展600048业绩预减逾三成轻装上阵迎接新周期2023-01-06预告2022年归母净利润同比下降33保利发展发布2022年业绩快报预计营业收入同比下降14至2811亿元归母净利润同比下降332至183亿元低于市场一致预期及我们此前预测同比小幅增长主要因结算规模利润率和权益比例低于预期关注要点四季度竣工结算低于预期报表利润率压力充分释放根据业绩快报公司4Q22营业收入同比下降15至1247亿元1-3Q22同比增长13带动全年收入小幅下跌我们预计主要因公司4Q22竣工交付受到疫情影响未能如期完成全年计划同时结算利润率压力继续释放我们估算公司2022年税前毛利率同比下降5ppt至约22与存量已售未结毛利率基本持平营业利润率下降51ppt至123归母净利润率下降31ppt至65另外公司2022年结算权益比例有所下降若我们假设全年有效税率与三季报持平则公司少数股东损益占净利润比重较2021年上行6ppt至33上述因素共同导致公司2022年盈利明显低于市场预期往前看我们预计伴随公司结算利润率筑底企稳及竣工回归正常进度今明两年盈利有望录得稳中有增融资端优势助力稳健扩表及市场份额提升公司作为龙头央企融资端优势凸显我们统计公司全年发行各类债券共62笔融资规模超过500亿元同时公司于2022年12月31日公告了2023年度非公开发行A股股票预案计划借助股权融资工具进一步增进资金实力我们估算公司2022年新增融资平均成本低于4带动存量融资成本继续下降公司2022年实现近40的拿地强度我们预计在融资优势支撑下公司后续将延续稳健扩表的步伐2023年销售料持续优于行业表现2022年面对市场下行期公司依托核心城市土储资源积极提升周转速度采取灵活的营销策略全年实现签约金额4573亿元克而瑞口径同比下降15百强房企同比下降42全国排名上升至第二名是公司2013年以来销售排名首次挺进前三我们估算公司2022年末未售货值超过15万亿元预计伴随2023年行业景气度逐渐回归正常销售去化率回升公司全年销售有望持续好于行业整体表现盈利预测与估值考虑到公司竣工结算进度和利润率低于预期我们下调20222023年盈利预测3434至183193亿元引入2024年盈利预测202亿元对应22-24年同比增速-3355公司当前股价交易于10297倍20232024年PE和0909倍20232024年PB我们认为业绩预减不改公司长期扩表逻辑和投资观点考虑到公司短期盈利波动较大我们切换为市净率倍数法进行估值定价基于公司未来份额提升和业绩增长的确定性给予公司12倍2023年目标PB对应目标价2109元较此前下调4隐含29的上行空间风险行业景气度恢复速度弱于预期新增土储质量不及预期