经营管理能力优秀的龙头央企，维持“买入”评级
　　在房企融资的“三支箭”政策落地后，公司获得多家银行授信额度支持，融资渠道畅通。我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企，已经深耕核心城市群多年，有望持续受益于行业格局优化。我们维持盈利预测不变，预计2022-2024年保利发展归母净利润分别为264.8、281.4、324.7亿元，EPS分别为2.21、2.35、2.71元，当前股价对应P/E估值分别为6.8、6.4、5.6倍，维持“买入”评级。
　　披露非公开发行预案，拟定增125亿元投向14个地产项目
　　保利发展披露非公开发行A股股票预案，拟向不超过35名特定对象发行不超过8.19亿股，募资总额不超过125亿元，定增发行价不低于每股净资产，在扣除发行费用后，募集资金净额将全部用于14个住宅项目及补充流动资金，公司实控人中国保利集团拟参与认购1至10亿元。本次非公开发行成为2022年11月第三支箭放开以来房企募资额最大的再融资，有助于公司进一步提升业务布局，优化公司资本结构，同时头部房企的定增预案示范作用显著，有助于房企融资整体企稳修复。
　　发布股东回报规划，调整现金分红比例
　　根据公司2023-2025年股东分红回报规划：（1）在符合利润分配的条件下，原则上每年度进行一次利润分配。公司2023年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于25%；公司2024年至2025年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于20%。（2）公司股价持续低于每股净资产时，公司将促使控股股东、实际控制人通过二级市场增持、公司回购股份等措施，积极稳定公司股价。
　　风险提示：行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期。

研究报告全文：房地产房地产开发公司研保利发展600048SH积极把握融资窗口增厚公司资金实力究2023年01月02日公司信息更新报告投资评级买入维持齐东分析师qidongkyseccn证书编号S0790522010002日期20221230经营管理能力优秀的龙头央企维持买入评级当前股价元1513在房企融资的三支箭政策落地后公司获得多家银行授信额度支持融资渠公一年最高最低元19881288司道畅通我们认为公司作为经营管理能力优秀的龙头央企已经深耕核心城市群信总市值亿元181113多年有望持续受益于行业格局优化我们维持盈利预测不变预计2022-2024息流通市值亿元181113更年保利发展归母净利润分别为264828143247亿元EPS分别为221235总股本亿股新11970271元当前股价对应PE估值分别为686456倍维持买入评级报流通股本亿股11970告近3个月换手率4857披露非公开发行预案拟定增125亿元投向14个地产项目保利发展披露非公开发行A股股票预案拟向不超过35名特定对象发行不超过819亿股募资总额不超过125亿元定增发行价不低于每股净资产在扣除发股价走势图行费用后募集资金净额将全部用于14个住宅项目及补充流动资金公司实控保利发展沪深300人中国保利集团拟参与认购1至10亿元本次非公开发行成为2022年11月第32三支箭放开以来房企募资额最大的再融资有助于公司进一步提升业务布局优16化公司资本结构同时头部房企的定增预案示范作用显著有助于房企融资整体0企稳修复-16发布股东回报规划调整现金分红比例开-322022-012022-052022-09根据公司2023-2025年股东分红回报规划1在符合利润分配的条件下原则源证数据来源聚源上每年度进行一次利润分配公司2023年现金分红占当年归属于上市公司股东券净利润的比例不低于25公司2024年至2025年每年现金分红占当年归属于上证市公司股东净利润的比例均不低于202公司股价持续低于每股净资产时券相关研究报告研公司将促使控股股东实际控制人通过二级市场增持公司回购股份等措施积究销售降幅持续收敛投资维持较高极稳定公司股价报强度公司信息更新报告告风险提示行业恢复不及预期政策放松不及预期公司销售恢复不及预期-20221212销售优于市场表现业绩结算保持财务摘要和估值指标指标稳定公司信息更新报告2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元243208285024338324350503381488-20221029YOY311721873688销售金额恢复增长投资布局核心归母净利润百万元2894827388264792814132467城市公司信息更新报告YOY35-54-3363154毛利率326268235240250-20221010净利率11996788085ROE150123109106111EPS摊薄元242229221235271PE倍6366686456PB倍1110090808数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明14公司信息更新报告附财务预测摘要资产负债表百万元2020A2021A2022E2023E2024E利润表百万元2020A2021A2022E2023E2024E流动资产11362261247342138196314814061622613营业收入243208285024338324350503381488现金146008171384215834243540257329营业成本163951208631258818266382286116应收票据及应收账款24523194357334374193营业税金及附加1849515685186181928820993其他应收款153245157849169162194724238430营业费用68777384876590809883预付账款4219742686503465215856769管理费用43155434645066827273存货741475809656877348918560993458研发费用12601436170417661922其他流动资产5084962573657016898672435财务费用31603386378141154799非流动资产115149152591173535194157215817资产减值损失849-95-11200长期投资7255095089106914118985131680其他收益152186197208219固定资产765911275127171413016619公允价值变动收益53246301328232无形资产430404420438447投资净收益61416211759976888392其他非流动资产3451145822534836060567071资产处置收益-1016396资产总计12513751399933155549816755641838430营业利润5226549670484005142359351流动负债7517588188179062429779451100748营业外收入409512563619681短期借款47774094450349535449营业外支出136147161177195应付票据及应付账款151483139597183925202136238042利润总额5253850035488025186559837其他流动负债595498675127717814770855857258所得税1249012845125291331515362非流动负债232979278201317011334695338625净利润4004837189362733854944475长期借款232227273523312099329537333210少数股东损益11100980297941040812008其他非流动负债7524678491251585416归属母公司净利润2894827388264792814132467负债合计9847371097019122325313126401439374EBITDA6018260307525275568863818少数股东权益86407107354117147127556139564EPS元242229221235271股本1196811970119701197011970资本公积1831317817178171781717817主要财务比率2020A2021A2022E2023E2024E留存收益129579147126174204202981236182成长能力归属母公司股东权益180231195561215098235368259493营业收入311721873688负债和股东权益12513751399933155549816755641838430营业利润37-50-2662154归属于母公司净利润35-54-3363154获利能力毛利率326268235240250净利率11996788085现金流量表百万元2020A2021A2022E2023E2024EROE150123109106111经营活动现金流1515010551125931163610874ROIC9681625963净利润4004837189362733854944475偿债能力折旧摊销1551509148318042211资产负债率787784786783783财务费用31603386378141154799净负债比率566564551544537投资损失-6141-6211-7599-7688-8392流动比率1515151515营运资金变动-22067-25935-20600-24344-31495速动比率0404040505其他经营现金流-4613-744-801-724营运能力投资活动现金流-6927-19987-14063-13917-14732总资产周转率0202020202资本支出397272685961796472应收账款周转率11321010100010001000长期投资-6538-17997-118250-12695应付账款周转率1214161413其他投资现金流-13068-37712-19029-7738-20956每股指标元筹资活动现金流-187834458459202998717647每股收益最新摊薄242229221235271短期借款1644-683409450495每股经营现金流最新摊薄127088105097091长期借款286374129638576174383673每股净资产最新摊薄13371478164118102012普通股增加352000估值比率资本公积增加-10-496000PE6366686456其他筹资现金流-32183-566269351209913479PB1110090808现金净增加额630624970444502770613789EVEBITDA6976929184数据来源聚源开源证券研究所请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明24公司信息更新报告特别声明证券期货投资者适当性管理办法证券经营机构投资者适当性管理实施指引试行已于2017年7月1日起正式实施根据上述规定开源证券评定此研报的风险等级为R3中风险因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者若您并非专业投资者及风险承受能力为C3C4C5的普通投资者请取消阅读请勿收藏接收或使用本研报中的任何信息因此受限于访问权限的设置若给您造成不便烦请见谅感谢您给予的理解与配合分析师承诺负责准备本报告以及撰写本报告的所有研究分析师或工作人员在此保证本研究报告中关于任何发行商或证券所发表的观点均如实反映分析人员的个人观点负责准备本报告的分析师获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户的反馈竞争性因素以及开源证券股份有限公司的整体收益所有研究分析师或工作人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系股票投资评级说明评级说明买入Buy预计相对强于市场表现20以上增持预计相对强于市场表现证券评级outperform520中性Neutral预计相对市场表现在55之间波动减持underperform预计相对弱于市场表现5以下看好overweight预计行业超越整体市场表现行业评级中性Neutral预计行业与整体市场表现基本持平看淡underperform预计行业弱于整体市场表现备注评级标准为以报告日后的612个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现其中A股基准指数为沪深300指数港股基准指数为恒生指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明34公司信息更新报告法律声明开源证券股份有限公司是经中国证监会批准设立的证券经营机构已具备证券投资咨询业务资格本报告仅供开源证券股份有限公司以下简称本公司的机构或个人客户以下简称客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告是发送给开源证券客户的属于商业秘密材料只有开源证券客户才能参考或使用如接收人并非开源证券客户请及时退回并删除本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其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