2022年12月30日公司公告，2023年度非公开发行A股股票预案。本次非公开发行股票的募集资金总额不超过125亿元，用于置换广州保利领秀海、西安保利天汇及大连保利城等15个项目先行投入的资金，项目测算的销售净利率最低为广州保利锦上6.73%，最高为广州保利和悦滨江10.01%，销售净利率处于较高水平。我们认为125亿元的资金补充至项目公司，能有效增加项目公司现金的流动性，减少项目公司的资金成本，加快项目的开工节奏。
　　股权融资工具的使用，将有效优化公司资本结构。我们认为“第三支箭”政策鼓励房地产开发商，充分利用股权融资工具，适时优化资本负债结构，助力“保交楼”政策的落地，作为央企龙头保利发展若能定增成功，也将为民营企业使用股权融资工具起到示范作用，更多优质民营企业或将陆续定增。
　　募集资金置换的现金流，或将用于2023年优质土地的拓展。2022年保利发展权益拿地金额为734亿元，同比下降42.3%；权益拿地面积536万㎡，同比下降65.7%。2023年随着疫情及消费的好转，销售市场和土地市场或将逐渐企稳，我们预计在行业修复的背景下，公司或将在2023年加大土地获取的力度。置换的125亿元是2022年权益拿地金额的17%，这笔资金或将用于土地拓展、提升市场份额，从而巩固公司的龙头地位。
　　投资建议：2022年公司的全口径销售金额为4573亿元，同比下降14.51%，而2022年1-12月百强全口径销售金额为72878.7亿元，同比下降达42.3%，公司销售业绩仍处于行业较高水平。公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融资渠道，在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取，在销售端客户交房信心充足。我们预测2022-2024年营收分别达2905.65亿元/3089.91亿元/3275.64亿元，同比增长1.9%/6.3%/6.0%；2022-2024年PE倍数为6.2/5.5/5.4。维持“推荐”评级。
　　风险提示：春节期间“保交楼”工作滞后；疫情多点散发影响返乡置业需求；公司土地拓展不及预期；市场回暖速度不及预期

研究报告全文：保利发展600048SH公司点评优化资本结构蓄力23年土地拓展2023年01月02日2022年12月30日公司公告2023年度非公开发行A股股票预案本推荐维持评级次非公开发行股票的募集资金总额不超过125亿元用于置换广州保利领秀海当前价格1513元西安保利天汇及大连保利城等15个项目先行投入的资金项目测算的销售净利率最低为广州保利锦上673最高为广州保利和悦滨江1001销售净利率TableAuthor处于较高水平我们认为125亿元的资金补充至项目公司能有效增加项目公司现金的流动性减少项目公司的资金成本加快项目的开工节奏股权融资工具的使用将有效优化公司资本结构我们认为第三支箭政策鼓励房地产开发商充分利用股权融资工具适时优化资本负债结构助力保交楼政策的落地作为央企龙头保利发展若能定增成功也将为民营企业使用股权融资工具起到示范作用更多优质民营企业或将陆续定增分析师李阳募集资金置换的现金流或将用于2023年优质土地的拓展2022年保利执业证书S0100521110008发展权益拿地金额为734亿元同比下降423权益拿地面积536万同电话15270997227比下降6572023年随着疫情及消费的好转销售市场和土地市场或将逐渐邮箱liyangyjmszqcom研究助理陈立企稳我们预计在行业修复的背景下公司或将在2023年加大土地获取的力度执业证书S0100122080002置换的125亿元是2022年权益拿地金额的17这笔资金或将用于土地拓展电话18817507365提升市场份额从而巩固公司的龙头地位邮箱chenliyjmszqcom投资建议2022年公司的全口径销售金额为4573亿元同比下降1451而2022年1-12月百强全口径销售金额为728787亿元同比下降达423相关研究公司销售业绩仍处于行业较高水平公司作为央企龙头在融资端不断拓展新的融1保利发展600048SH深度报告行业整合推动内部增长信心修复助力销售回春-20资渠道在投资端加大一二线核心城市核心项目的获取在销售端客户交房信心221027充足我们预测2022-2024年营收分别达290565亿元308991亿元327564亿元同比增长1963602022-2024年PE倍数为625554维持推荐评级风险提示春节期间保交楼工作滞后疫情多点散发影响返乡置业需求公司土地拓展不及预期市场回暖速度不及预期盈利预测与财务指标TableForcast项目年度2021A2022E2023E2024E营业收入百万元285024290565308991327564增长率172196360归属母公司股东净利润百万元27388292803296033833增长率-546912626每股收益元229245275283PE66625554PB09080707资料来源Wind民生证券研究院预测注股价为2022年12月30日收盘价本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告1保利发展600048地产公司财务报表数据预测汇总利润表百万元TABLEFINANCE2021A2022E2023E2024E主要财务指标2021A2022E2023E2024E营业总收入285024290565308991327564成长能力营业成本208631208529218553233468营业收入增长率1719194634601营业税金及附加15685159951700918031EBIT增长率-53710881253295销售费用7384753080078489净利润增长率-5396911257265管理费用5434554158936247盈利能力研发费用1436146415571651毛利率2678282329272873EBIT46594516625813759853净利润率961100810671033财务费用3386421337203867总资产收益率ROA196194217210资产减值损失95000净资产收益率ROE1400134213531257投资收益6211610258715896偿债能力营业利润49670532405995861532流动比率152153158158营业外收支365386408432速动比率041044045049利润总额50035536266036661964现金比率021025025028所得税12845137671549815908资产负债率7836777375387446净利润37189398584486846056经营效率归属于母公司净利润27388292803296033833应收账款周转天数407407407407EBITDA48700540636088962866存货周转天数141650148544142000137000总资产周转率021020020021资产负债表百万元2021A2022E2023E2024E每股指标元货币资金171384224460211883257422每股收益229245275283应收账款及票据3194308632823479每股净资产1634182220362249预付款项42686426654471647768每股经营现金流088435593540存货809656848647850260876304每股股利058062070072其他流动资产220421228237238475248795估值分析流动资产合计1247342134709513486161433768PE66625554长期股权投资95089101443107858114641PB09080707固定资产11275124331358314449EVEBITDA723588434348无形资产404404399394股息收益率383410461474非流动资产合计152591161770168835176356资产合计1399933150886515174501610125短期借款4094409440944094现金流量表百万元2021A2022E2023E2024E应付账款及票据139597161987169774181360净利润37189398584486846056其他流动负债675127714909678441721912折旧和摊销2105240127523013流动负债合计818817880990852309907366营运资金变动-2593599372303315269长期借款231904243336243336243336经营活动现金流10551520427095264594其他长期负债46298484514827248189资本开支-135-4969-2993-3320非流动负债合计278201291788291608291525投资-18677000负债合计1097019117277811439171198891投资活动现金流-19987-4995-3537-4207股本11970119701197011970股权募资21338000少数股东权益107354117932129840142064债务募资5326318941-66158-83股东权益合计302914336087373533411234筹资活动现金流344586028-79993-14847负债和股东权益合计1399933150886515174501610125现金净流量2497053076-1257745540资料来源公司公告民生证券研究院预测本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告2保利发展600048地产分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并登记为注册分析师基于认真审慎的工作态度专业严谨的研究方法与分析逻辑得出研究结论独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本报告清晰准确地反映了研究人员的研究观点结论不受任何第三方的授意影响研究人员不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿评级说明投资建议评级标准评级说明推荐相对基准指数涨幅15以上以报告发布日后的12个月内公司股价或行业谨慎推荐相对基准指数涨幅515之间公司评级指数相对同期基准指数的涨跌幅为基准其中性相对基准指数涨幅-55之间中A股以沪深300指数为基准新三板以三回避相对基准指数跌幅5以上板成指或三板做市指数为基准港股以恒生指数为基准美股以纳斯达克综合指数或标普推荐相对基准指数涨幅5以上500指数为基准行业评级中性相对基准指数涨幅-55之间回避相对基准指数跌幅5以上免责声明民生证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司境内客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告仅为参考之用并不构成对客户的投资建议不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要客户应当充分考虑自身特定状况不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容而导致的任何可能的损失负任何责任本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断且预测方法及结果存在一定程度局限性在不同时期本公司可发出与本报告所刊载的意见预测不一致的报告但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问咨询服务等相关服务本公司的员工可能担任本报告所提及的公司的董事客户应充分考虑可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一参考依据若本公司以外的金融机构发送本报告则由该金融机构独自为此发送行为负责该机构的客户应联系该机构以交易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息本报告不构成本公司向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议本公司不会因任何机构或个人从其他机构获得本报告而将其视为本公司客户本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构或个人不得以任何形式任何目的进行翻版转载发表篡改或引用所有在本报告中使用的商标服务标识及标记除非另有说明均为本公司的商标服务标识及标记本公司版权所有并保留一切权利民生证券研究院上海上海市浦东新区浦明路8号财富金融广场1幢5F200120北京北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座18层100005深圳广东省深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦32层05单元518026本公司具备证券投资咨询业务资格请务必阅读最后一页免责声明证券研究报告3