投资收益及少数股东损益拖累三季度业绩
　　前三季度，保利发展实现营业收入1564.4亿（YoY+13.0%），净利润188.9亿（YoY2.7%），归属母公司净利润130.9亿（YoY-3.61%），扣非后归母净利润124.1亿（YoY-6.09%）。实现eps为1.09（YoY-3.62%）。
　　第三季度联合营项目结算利润下降以及表内项目结算权益比下降，拖累了整体业绩表现。第三季度，公司投资收益中对联合营企业的投资收益0.8亿（YoY-86.1%），相比二季度单季度18亿下降明显。同时，第三季度结算少数股东损益占净利润比例为42.8%（去年同期为30.4%）。
　　利润率水平进一步下探拖累净资产收益率
　　前三季度，保利发展加权平均ROE为6.6%（YoY-0.8pct），报表结算毛利率为24.5%（YoY-5.3pct），净利率12.1%（YoY-2.0pct），归母口径净利润率8.4%（YoY-1.4pct）。
　　在行业整体房地价差缩窄的大背景下，公司结算毛利率下行拖累ROE水平。但在行业整体压力之下，公司不断提升管控效率，前三季销售期间费用率合计6.5%（YoY-1.8pct），管理效率优势进一步凸显。
　　拿地强度领先行业驱动销售规模触底回升
　　前三季度，保利发展商品房销售额累计3021亿（YoY-22%），销售面积1920.5亿（YoY-24.5%）。新增土储方面，公司累计拿地建筑面积771万㎡（YoY-64.7%），拿地建筑面积/销售面积为40.1%（YoY-45.7pct）。
　　6月以来，公司销售规模持续复苏，9月销售额已经恢复至正增长，在当前房地产市场呈现弱复苏的环境下，公司销售有有限复苏。同时，拿地强度虽同比有所下降，但核心城市拿地金额占比超过90%，土储结构与质量进一步优化。
　　债务结构稳下新增债券融资成本持续下行
　　截至三季度末，保利发展总资产规模14480.6亿（YoY+3.4%），资产负债率77.9%（YoY-0.02pct），剔除预收账款后资产负债率为66.4%（YoY+1.0pct）。
　　得益于公司稳健的经营策略及优秀的股东背景，公司在保持财务稳健的条件下，积极把握融资窗口期。第三季度，公司合计发行信用债38亿（YoY+219.3%），加权平均融资成本仅2.9%（YoY-0.4pct）。
　　投资建议：在当前市场环境下，房地产市场呈现总量弱复苏而结构强复苏的过程中，保利发展保持较高的拿地强度。同时，优秀的股东背景及不断提升的管理效率优势持续放大，带来经营质量的持续改善。
　　我们维持对公司的盈利预测，预计公司2022年至2024年实现营业收入3236.0亿、3635.0亿及4030.8亿，同比增长13.6%、12.3%及10.9%，实现归属母公司净利润285.9亿、304.5亿及326.8亿，同比增长4.4%、6.5%及7.4%。公司当前股价对应2022年归母净利润为6.4倍，鉴于公司在市场竞争格局改善的背景下经营质量持续改善，维持“买入”评级。
　　风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。