投资要点
　　事件：
　　11月5日，公司发布10月经营数据。2022年10月，公司实现签约面积261.18万平方米，同比-17.85%；实现签约金额430.14亿元，同比-13.93%。2022年1-10月累计实现签约面积2181.69万平方米，同比-23.76%；累计实现签约金额3631.14亿元，同比-21.10%。
　　点评：
　　累计销售降幅持续收窄，跌幅优于百强。10月公司签约面积261.2万平方米，同比-17.9%；签约金额430.1亿元，同比-13.9%。2022年1-10月累计签约面积2181.7万平方米，签约金额3631.1亿元，分别同比下降23.8%、21.1%（1-9月累计同比降幅分别为-24.5%、-22.0%），累计销售降幅持续收窄；累计销售均价1.66万元/平米，同比提升3.5%。行业克而瑞百强房企1-10月累计同比降幅仍保持在44%的较高水平，公司表现优于百强房企。
　　10月保持拿地力度，聚焦核心城市。10月公司新增8宗住宅地块，拿地总金额176.8亿元，拿地总建面97.4万方，权益比例82.5%，拿地均价18154元/平方米。本月拿地力度为41.1%，1-10月拿地力度为38.9%，保持拿地节奏，21年11月至22年10月近12个月拿地金额，一二线占比为72.2%，三四线占比为27.8%，拿地金额占比较高的城市有：上海（16.1%）、佛山（9.4%）、广州（9.1%）、厦门（8.6%）、南京（7.7%）。
　　融资渠道畅通，三道红线达标。截至2022年三季度末，公司本年度已发行公司债98亿元、中期票据100亿元，平均融资成本约3.04%，融资渠道畅通。公司前三季度实现回笼金额2939亿元，回笼率为91.8%，位于行业高位，剔除预收账款资产负债率77.9%，净负债率66.4%，现金短债比1.9，均符合“三道红线”绿档企业标准。
　　投资建议：保利发展融资优势明显，供给侧改革下将迎来更大发展机会，未来份额和利润率改善可期。公司长期稳健经营，以战略定力穿越周期，大股东和高管增持彰显信心，看好公司中长期价值。我们维持2022-2023年公司EPS预测分别为2.37元和2.54元，以2022年11月4日收盘价计算，对应的PE为5.9倍和5.5倍，维持买入评级。
　　风险提示：大幅收紧购房杠杆资金、调控政策超预期严格、信用风险加剧。