发布非公开发行预案，大股东保利集团支持发行。12月30日，保利发展披露2023年度非公开发行A股股票预案。公司拟非公开发行股票募集资金总额不超过人民币125亿元。募资净额将全部用于14个房地产开发项目及补充流动资金。本次发行对象包括公司在内的不超过35名（含35名）的特定对象，其中保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民币1亿元且不超过10亿元。
　　发布未来三年股东回报计划。公司2019-2022年累计现金分红合计人民币254.66亿元，占2019-2022年合并报表中归属于上市公司股东的年均净利润的90.63%。公司同时发布2023-2025年股东回报规划，公司采取现金、股票或者现金与股票相结合或法律、法规允许的其他方式分配利润。其中，公司2023年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于25%；公司2024年至2025年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例均不低于20%。同时，公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配。
　　融资有利巩固主业优势，优化资本机构。公告显示，本次非公开发行股票募集资金中110亿元将用于建设广州保利领秀海、西安保利天汇、大连保利城等14个房地产开发项目，有助于公司进一步提升业务布局，为公司持续发展、积极参与市场竞争提供保障。募集资金中15亿元将用于补充流动资金，将进一步优化公司资本结构，促进公司长期可持续健康发展。
　　公司全年销售保持稳健。2022年1-11月，公司实现签约面积2408.09万平方米，同比减少22.03%；实现签约金额4001.27亿元，同比减少19.69%。单月看，公司2022年11月实现签约面积226.40万平方米，同比减少0.10%；实现签约金额370.13亿元，同比减少2.64%。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为公司本次发行规模体量较大，有利于企业在当前融资环境逐步转好背景下，进一步巩固和增强核心竞争力。一旦发行成功，将有助于公司提升盈利能力，扩大市场份额，为公司持续发展奠定良好基础。我们预计公司2022-2023年EPS分别为2.24元和2.34元。给予公司2023年8-10倍动态市盈率，对应合理价值区间为每股18.72-23.4元，维持“优于大市”评级。
　　风险提示。1）疫情反复具有不确定性因素，对物业业务外拓开展有冲击；2）房地产行业新房总量增速具有缩量风险。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告保利发展600048公司公告点评2023年1月1日TableInvestInfo投资评级优于大市维持把握融资红利期巩固核心竞争力股票数据TableSummary12TableStockInfo月30日收盘价元1513投资要点52周股价波动元1288-1988总股本流通A股百万股1197011970总市值流通市值百万元181113181113发布非公开发行预案大股东保利集团支持发行12月30日保利发展披相关研究露2023年度非公开发行A股股票预案公司拟非公开发行股票募集资金总融资渠道通畅利润率下行影响增速TableReportInfo额不超过人民币125亿元募资净额将全部用于14个房地产开发项目及补20221101充流动资金本次发行对象包括公司在内的不超过35名含35名的特定资产结构安全稳健土储结构不断优化对象其中保利集团拟以现金方式认购本次非公开发行股份金额不低于人民20220830币1亿元且不超过10亿元坚持战略深耕提升土储质量20220419市场表现发布未来三年股东回报计划公司2019-2022年累计现金分红合计人民币TableQuoteInfo25466亿元占2019-2022年合并报表中归属于上市公司股东的年均净利润保利发展海通综指2149的9063公司同时发布2023-2025年股东回报规划公司采取现金股票或者现金与股票相结合或法律法规允许的其他方式分配利润其中公1249司2023年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比例不低于25349公司2024年至2025年每年现金分红占当年归属于上市公司股东净利润的比-551例均不低于20同时公司可根据需要采取股票股利的方式进行利润分配-1451-2351融资有利巩固主业优势优化资本机构公告显示本次非公开发行股票募202212022420227202210集资金中110亿元将用于建设广州保利领秀海西安保利天汇大连保利城沪深300对比1M2M3M等14个房地产开发项目有助于公司进一步提升业务布局为公司持续发绝对涨幅-91-13-159展积极参与市场竞争提供保障募集资金中15亿元将用于补充流动资金相对涨幅-96-106-177将进一步优化公司资本结构促进公司长期可持续健康发展资料来源海通证券研究所公司全年销售保持稳健2022年1-11月公司实现签约面积240809万平TableAuthorInfo方米同比减少2203实现签约金额400127亿元同比减少1969单月看公司2022年11月实现签约面积22640万平方米同比减少010实现签约金额37013亿元同比减少264投资建议维持优于大市评级我们认为公司本次发行规模体量较大有利于企业在当前融资环境逐步转好背景下进一步巩固和增强核心竞争力一旦发行成功将有助于公司提升盈利能力扩大市场份额为公司持续发展奠定良好基础我们预计公司年分别为元和2022-2023EPS224234元给予公司2023年8-10倍动态市盈率对应合理价值区间为每股1872-234元维持优于大市评级分析师涂力磊Tel02123219747风险提示1疫情反复具有不确定性因素对物业业务外拓开展有冲击2Emailtll5535haitongcom房地产行业新房总量增速具有缩量风险证书S0850510120001联系人曾佳敏Tel02123154399主要财务数据及预测Emailzjm14937haitongcomTableFinanceInfo202020212022E2023E2024E营业收入百万元243222285024292236307352338074-YoY311722552100净利润百万元2895027388267982803430732-YoY35-54-224696全面摊薄EPS元242229224234257毛利率326268247243242净资产收益率179161140125120资料来源公司年报2020-2021海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利发展6000482表1非公开发行股票的募集资金用途序号项目名称总投资金额万元募集资金拟投入金额万元1广州保利领秀海6697821450002西安保利天汇5580101250003大连保利城3218441100004合肥保利和光熙悦312835900005中山保利天汇486121850006南京保利阅云台485964850007西安保利锦上311323800008南京保利燕璟和颂522964800009合肥保利拾光年2554986500010广州保利和悦滨江3334695500011广州保利锦上2566965000012南京保利扬子萃云台3833325000013合肥保利珺悦1513734000014莆田保利建发棠颂和府4164924000015补充流动资金150000150000总计56157031250000资料来源公司公告2023年度非公开发行A股股票预案海通证券研究所表2公司2019-2022年现金分红情况含税现金分红分红年度合并报表中占合并报表中归属于上市公年份元归属于上市公司股东的净利润元司股东的净利润的比例201997847936328427959019793113500202087381785355928948429856663019202169427645413627387836594312535项目金额占比最近三年累计现金分红合计元2546573670979最近三年合并报表中归属于上市公司股2809842874803东的年均净利润元最近三年累计现金分红金额占最近三年合并报表中归属于上市公司股东的年均9063净利润的比例资料来源公司公告2023年度非公开发行A股股票预案海通证券研究所表3可比公司估值表EPS元PE倍PEG2022总市值代码简称2022PE2021-23亿元20212022E2023E20212022E2023E年净利润复合增速000002SZ万科A2039194228251938798725058001979SZ招商蛇口977131141155964896815102600383SH金地集团462210230249487445411050均值796713650070600048SH保利地产1811229224234661676646576注收盘价为2022年12月30日价格可比公司EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利发展6000483财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20212022E2023E2024E利润表百万元20212022E2023E2024E每股指标元营业总收入285024292236307352338074每股收益229224234257营业成本208631220043232682256373每股净资产1634123819552134毛利率268247243242每股经营现金流088-328395126营业税金及附加15685153421629018763每股股利050067070077营业税金率55535356价值评估倍营业费用7384686871617911PE661676646589营业费用率26242323PB093122077071管理费用5434569956865916PS064062059054管理费用率19201918EVEBITDA729786810739EBIT46455428234415147251股息率32444651财务费用3386293331262677盈利能力指标财务费用率12101008毛利率268247243242资产减值损失-95507741净利润率96929191投资收益6211714382149446净资产收益率161140125120营业利润49670473844966254479资产回报率23201818营业外收支365265185165投资回报率88745861利润总额50035476494984754644盈利增长EBITDA48560439714543548557营业收入增长率1722552100所得税12845114361196313115EBIT增长率-38-783170有效所得税率257240240240净利润增长率-54-224696少数股东损益98029415985010798偿债能力指标归属母公司所有者净利润27388267982803430732资产负债率787783782769流动比率15151515速动比率05050404资产负债表百万元20212022E2023E2024E现金比率02010202货币资金171384113517160037174605经营效率指标应收账款及应收票据3194279029713254应收帐款周转天数36353535存货8096569645719626011004420存货周转天数13569160001510014300其它流动资产263107288073290097304278总资产周转率02020202流动资产合计1247342136895114157061486557固定资产周转率301306314389长期股权投资95089950899508995089固定资产112751032892438137在建工程571621671721无形资产404404404404现金流量表百万元20212022E2023E2024E非流动资产合计148449147801147067146361净利润27388267982803430732资产总计1395791151675215627731632918少数股东损益98029415985010798短期借款4094300030003000非现金支出2163119813611348应付票据及应付账款139597192914191245203694非经营收益-2866-2188-3138-4300预收账款8528779221014营运资金变动-25935-9067811235-23490其它流动负债674215709722722893743187经营活动现金流10551-554554734215088流动负债合计818757906513918060950895资产-13515-65-85长期借款231904236904241904246904投资-18677-250-300-350其它长期负债42215422154221542215其他-1174739385149796非流动负债合计274119279119284119289119投资活动现金流-19987715881499361负债总计1092876118563212021791240014债权募资53263-109405000实收资本11970119701197011970股权募资21338000归属于母公司所有者权益195561214352233976255488其他-40144-8476-8972-14881少数股东权益107354116769126619137416融资活动现金流34458-9570-8972-9881负债和所有者权益合计1395791151675215627731632918现金净流量25022-578674652014568备注1表中计算估值指标的收盘价日期为12月30日2以上各表均为简表资料来源公司年报2021海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究保利发展6000484信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明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