事件
　　保利发展12月30日公告，拟定增募资不超125亿元（不超过8.2亿股），其中公司实控人保利集团拟认购不低于1亿元且不超过10亿元。本次募集资金净额将全部用于广州保利领秀海、西安保利天汇等14个项目的开发投资及补充流动资金。
　　投资要点
　　非公开定增125亿元补充优质项目流动性
　　保利发展此次非公开定增资金量充足，主要用于公司位于核心一二线城市项目的开发投资需要，其中补充资金15亿元，获得此次资金支持项目销售净利润约为6.7-10%。我们认为保利发展作为优质头部房企，定增通过概率和速度均有望超过行业竞对。如能够顺利发行，我们认为此次定增能够为公司打通股权融资渠道，继销售回款和国内银行贷款两个渠道公司有相对竞争优势外，股权融资落地将为公司资金面锦上添花。
　　充分运用政策支持工具，优化资产负债表，厚积薄发
　　我们认为，“第三只箭”融资支持政策出台后，公司积极筹备定增计划，推进股权融资落地，将有利于公司借助政策红利优化资产负债表，为2023年市场转暖带来的发展机遇提前做好准备。2023年我们认为房地产销售面对政策放松+疫情管理优化+收入和就业预期恢复，会有确定性较高的温和修复。在此趋势下，优质头部房企获得发展机遇更多，而优先调节资产负债表、降低负债率的头部房企有机会进一步实现扩表。
　　投资建议：“买入”
　　保利发展12月股价经历回调，截至12月30日公司PB＜1。我们认为本轮周期中，地产行业头部优质房企PB＜1即是良好进入时点，复盘历次周期，行业和企业基本面修复有望推动PB持续走强。我们认为，公司行业龙头地位稳固，作为老牌央企，融资渠道通畅，综合实力强，能够更好地承接政策利好。我们预计公司2022-24年EPS为每股2.45元、2.69元、3.00元，参考其他头部房企PE估值情况，给予公司2023年8倍PE估值，对应目标价21.52元，维持买入评级。
　　风险提示：疫情感染扩散影响公司1月销售额。
　　

研究报告全文：证券研究报告点评报告房地产开发保利发展600048报告日期2022年12月31日优化债务结构为新发展蓄势待发保利发展点评报告事件投资评级买入维持保利发展12月30日公告拟定增募资不超125亿元不超过82亿股其中公司分析师杨凡实控人保利集团拟认购不低于1亿元且不超过10亿元本次募集资金净额将全部用执业证书号S1230521120001于广州保利领秀海西安保利天汇等14个项目的开发投资及补充流动资金yangfan02stockecomcn投资要点基本数据非公开定增125亿元补充优质项目流动性收盘价1513保利发展此次非公开定增资金量充足主要用于公司位于核心一二线城市项目的总市值百万元18111281开发投资需要其中补充资金15亿元获得此次资金支持项目销售净利润约为总股本百万股119704467-10我们认为保利发展作为优质头部房企定增通过概率和速度均有望超股票走势图过行业竞对如能够顺利发行我们认为此次定增能够为公司打通股权融资渠保利发展上证指数道继销售回款和国内银行贷款两个渠道公司有相对竞争优势外股权融资落地2516将为公司资金面锦上添花7充分运用政策支持工具优化资产负债表厚积薄发-2-12我们认为第三只箭融资支持政策出台后公司积极筹备定增计划推进股-2121-1222-1022-0322-0422-0522-0622-0722-0822-0922-1122-12权融资落地将有利于公司借助政策红利优化资产负债表为年市场转暖22-022023带来的发展机遇提前做好准备2023年我们认为房地产销售面对政策放松疫情相关报告管理优化收入和就业预期恢复会有确定性较高的温和修复在此趋势下优1行业龙头地位稳固持续布质头部房企获得发展机遇更多而优先调节资产负债表降低负债率的头部房企局核心城市20221029有机会进一步实现扩表2保利发展点评报告中期业投资建议买入绩快报表现优H1销售跻身行业第二20220715保利发展12月股价经历回调截至12月30日公司PB1我们认为本轮周期32022419-保利发展点评报中地产行业头部优质房企PB1即是良好进入时点复盘历次周期行业和告销售营收保持增长非住板块齐头并进20220419企业基本面修复有望推动PB持续走强我们认为公司行业龙头地位稳固作为老牌央企融资渠道通畅综合实力强能够更好地承接政策利好我们预计公司2022-24年EPS为每股245元269元300元参考其他头部房企PE估值情况给予公司2023年8倍PE估值对应目标价2152元维持买入评级风险提示疫情感染扩散影响公司1月销售额财务摘要TableForcast百万元20212022E2023E2024E主营收入284933331190370442408848-1721162311851037归母净利润27388292803219235970--5396919941174每股收益元229245269300PE661619563504资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn15请务必阅读正文之后的免责条款部分保利发展600048点评报告表1保利发展募资资金数额及用途序号项目名称总投资金额万元募集资金拟投入金额万元1广州保利领秀海6697821450002西安保利天汇5580101250003大连保利城3218441100004合肥保利和光熙悦312835900005中山保利天汇486121850006南京保利阅云台485964850007西安保利锦上311323800008南京保利燕璟和颂522964800009合肥保利拾光年2554986500010广州保利和悦滨江3334695500011广州保利锦上2566965000012南京保利扬子萃云台3833325000013合肥保利珺悦1513734000014莆田保利建发棠颂和府4164924000015补充流动资金150000150000-总计56157031250000资料来源公司公告浙商证券研究所表2保利发展拟投资项目主要经济指标序号项目名称总销售收入万元项目销售净利率1广州保利领秀海7385736872西安保利天汇6544269603大连保利城3582236804合肥保利和光熙悦3616818435中山保利天汇5716377666南京保利阅云台5549007657西安保利锦上3633089738南京保利燕璟和颂5970987979合肥保利拾光年30127195410广州保利和悦滨江380264100111广州保利锦上28120167312南京保利扬子萃云台44129683313合肥保利珺悦17385378814莆田保利建发棠颂和府498971944-总计5538129资料来源公司公告浙商证券研究所httpwwwstockecomcn25请务必阅读正文之后的免责条款部分保利发展600048点评报告表3可比公司估值代码简称总市值EPS元PE倍PB倍亿元2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002SZ万科A2039194209225243938871809749088600325SH华发股份192151163176192600556515472110600383SH金地集团462208212226240492483453426072001979SZ招商蛇口9771311201361559641053929815119均值749740676615097600048SH保利发展1811229245269300661619563504099资料来源Wind浙商证券研究所备注收盘价截止至2022年12月30日除保利发展为浙商证券预测外其余可比公司EPS为Wind一致预期httpwwwstockecomcn35请务必阅读正文之后的免责条款部分保利发展600048点评报告表附录三大报表预测值TableThreeForcast资产负债表利润表百万元20212022E2023E2024E百万元20212022E2023E2024E流动资产1247342154839316620841783628营业收入284933331190370442408848现金171384190419212716229328营业成本208631243082271817299860交易性金融资产123123123123营业税金及附加15685182152222624531应收账项3194473360567462营业费用73848445944610426其它应收款157687183287205009226264管理费用5434629370387768预付账款42686497355561461351研发费用1436147614761476存货809656105740511198881196440财务费用3386769875297381其他62611626916267762660资产减值损失58503600700非流动资产152591149602152280154784公允价值变动损益246246246246金额资产类0000投资净收益6211652268487190长期投资95089950899508995089其他经营收益202180180180固定资产11275128191399515616营业利润49670534325878265723无形资产404458453445营业外收支365365365365在建工程571375293211利润总额50035537975914766088其他45251408614245043423所得税12845134491478716522资产总计1399933169799518143641938412净利润37189403484436049566流动负债818817107426711407601209674少数股东损益9802110681216913597短期借款4094400142914129归属母公司净利润27388292803219235970应付款项139597243082301717338841EBITDA57858624246774074675预收账款852794868890698123EPS最新摊薄229245269300其他674275747698745846768580非流动负债278201280465285981291549主要财务比率长期借款23190423690424190424690420212022E2023E2024E其他46298435624407744646成长能力负债合计1097019135473214267411501223营业收入增长率1721162311851037少数股东权益107354118421130590144187营业利润增长率-49675710011181归属母公司股东权195561224841257033293003归属于母公司净利润增长率-5396919941174益负债和股东权益1399933169799518143641938412获利能力毛利率2678266026622666现金流量表净利率1305121811981212百万元20212022E2023E2024EROE962906881872经营活动现金流10551175162071814790ROIC844873884907净利润37189403484436049566偿债能力折旧摊销150992910641206资产负债率7836797878647745财务费用3386769875297381净负债比率2703223021502077投资损失6211652268487190流动比率152144146147营运资金变动488282216243873141380速动比率053046048049其它741512465616411977553营运能力投资活动现金流19987386244094120总资产周转率021021021022资本支出3641212520012589应收账款周转率10124926088008744长期投资28602250300350应付账款周转率156139111105其他12256623767107059每股指标元筹资活动现金流34458234328302298每股收益最新摊薄229245269300短期借款68392289162每股经营现金流最新摊薄088146173124长期借款24743500050005000每股净资产最新摊薄1634187821472448其他10398725181207136估值比率现金净增加额25022190352229716612PE661619563504PB093081070062EVEBITDA732661601549资料来源Wind浙商证券研究所httpwwwstockecomcn45请务必阅读正文之后的免责条款部分保利发展600048点评报告股票投资评级说明以报告日后的6个月内证券相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1买入相对于沪深300指数表现20以上2增持相对于沪深300指数表现10203中性相对于沪深300指数表现1010之间波动4减持相对于沪深300指数表现10以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业指数相对于沪深300指数的涨跌幅为标准定义如下1看好行业指数相对于沪深300指数表现10以上2中性行业指数相对于沪深300指数表现1010以上3看淡行业指数相对于沪深300指数表现10以下我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者不应仅仅依靠投资评级来推断结论法律声明及风险提示本报告由浙商证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为Z39833000制作本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料但浙商证券股份有限公司及其关联机构以下统称本公司对这些信息的真实性准确性及完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不发生任何变更本公司没有将变更的信息和建议向报告所有接收者进行更新的义务本报告仅供本公司的客户作参考之用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅反映报告作者的出具日的观点和判断在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及或其关联人员均不承担任何法律责任本公司的交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点本公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务本公司的资产管理公司自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策本报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面授权任何机构或个人不得以任何形式复制发布传播本报告的全部或部分内容经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明本报告发布人和发布日期并提示使用本报告的风险未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利浙商证券研究所上海总部地址杨高南路729号陆家嘴世纪金融广场1号楼25层北京地址北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦E座4层深圳地址广东省深圳市福田区广电金融中心33层上海总部邮政编码200127上海总部电话862180108518上海总部传真862180106010浙商证券研究所httpswwwstockecomcnhttpwwwstockecomcn55请务必阅读正文之后的免责条款部分