行业压力影响三季度业绩表现。保利发布三季报，前三季度营收1564.4亿元，同比+13%，归母净利润130.94亿元，同比-3.6%，Q3营收456.75亿元，同比-5.8%，归母净利润22.7亿元，同比-31%。业绩下滑一是结算进度的影响，前三季度累计竣工同比-5%，完成年初计划的55%，完成进度是16年以来最低（16-21年平均63%）；二是利润率压力释放，22Q1-3整体毛利率24.5%，较21年回落2.3pct，22Q3单季度为22.0%，为近期低点。根据我们测算，公司22年前三季度新增拿地毛利率27.8%，经营利润率改善最终将体现在利润端。
　　销售规模行业前二，拿地金额行业第一。销售方面，保利22年前三季度累计销售3201亿元，同比下降22%，其中，22Q3销售1098.8亿元，同比-12%，领先百强房企21pct。销售排名上升至行业第二，累计回笼率92%，同比提升2.3pct。投资端，公司22年前三季度累计拿地金额1235亿元，拿地力度39%，拿地金额位列所有房企第一。Q3投资强度加大，从Q2的22%回升至57%，资源持续聚焦，前三季度拿地楼面价1.6万/平，22城两集中资源占比82%。
　　盈利预测与投资建议。保利三季度业绩表现体现为行业压力，公司经营上踔厉奋发，前三季度做到了销售金额第二，拿地规模第一，土地质量改善叠加公司良好管控，经营ROE有望提升。我们预计22-23年归母净利润分别为257亿元、240亿元，同比分别-6%、-7%，对应7.1xPE、7.6xPE。考虑公司土储及未结算资源，NAV约为22Q3归母净资产的1.8x，由于当前景气度低迷存在一定折价，按照22Q3末1.4xPB估计，对应合理价值23.55元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。疫情及行业景气度恢复不及预期影响公司全年销售；市场促销因素导致销售毛利率承压；土地市场热度上升导致投资毛利率下行。