事件
　　公司拟非公开发行不超过81914万股（含），募集资金不超过125亿元（含），投入14个项目的开发建设并补充流动资金。
　　简评
　　本次募集资金有助于做大公司的资产规模，提升公司的整体实力。公司拟非公开发行不超过81914万股（含），募集资金不超过125亿元（含），其中保利集团拟以现金方式认购不低于1亿元且不超过10亿元，发行价格不低于定价基准日前20个交易日股票均价的80%和截至定价基准日最近一期末每股归母净资产值的较高者。募集资金中110亿元投入14个项目的开发建设，15亿元补充流动资金，14个项目主要分布在珠三角和长三角，预估总货值628亿元，净利润52亿元，平均净利率8.3%，目前均已开工，预计2023年年底将陆续进入结算。本次募集资金有助提高公司的资产规模，优化财务结构，并进一步有效扩大公司的业务规模，提高市场占有率，公司的可持续发展能力和盈利能力预计将显著增强。
　　公司销售好于同业，11月单月销售表现尤佳。公司前11月实现销售金额4001亿元，同比下降19.7%，较上月收窄1.4个百分点。同期TOP10房企销售下滑了35.6%，公司以其布局优势和品牌优势显著跑赢行业。从单月数据来看，11月实现销售金额370亿元，仅同比下降2.6%，已经接近于去年同期水平。
　　公司保持较高的拿地强度，补货积极。公司前11月拿地金额1540亿元，拿地强度38.5%，较2021年全年拿地强度略有2个百分点的下降，但是已经高于2020年36.0%的水平。从按面积计的区域布局来看，60.3%位于一二线城市，39.7%位于三线城市，同时公司持续加仓长三角和珠三角区域，长三角占比31.9%，珠三角占比24.1%，合理的区域布局有助于保障公司未来销售的稳步增长。
　　维持买入评级和24.70元的目标价不变。我们预测公司2022~2024年EPS为为2.47/2.66/2.92元，我们看好公司作为地产央企龙头，兼具稳健性和成长潜力，参照可比公司估值，给予10x的PE，对应目标价为24.70元。
　　风险提示：1）本次非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性，且存在不能足额募集资金的风险。若非公开发行顺利完成，短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险。2）业绩方面，当前疫情影响下，施工进度受到较大影响，高毛利项目结转有可能不及预期，从而导致全年毛利率进一步下行。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会在年报业绩中体现。3）经营方面，市场仍在持续下行，同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。
　　

研究报告全文：证券研究报告A股公司简评房地产开发销售拿地好于同业积极把握再保利发展600048融资窗口增实力维持买入事件竺劲公司拟非公开发行不超过81914万股含募集资金不超过125zhujinbjcsccomcn亿元含投入14个项目的开发建设并补充流动资金18621097792简评SAC执证编号S1440519120002SFC中央编号BPU491本次募集资金有助于做大公司的资产规模提升公司的整体实发布日期2022年12月31日力公司拟非公开发行不超过81914万股含募集资金不超当前股价1513元过125亿元含其中保利集团拟以现金方式认购不低于1亿目标价格6个月247元元且不超过10亿元发行价格不低于定价基准日前20个交易日股票均价的80和截至定价基准日最近一期末每股归母净资产主要数据值的较高者募集资金中110亿元投入14个项目的开发建设股票价格绝对相对市场表现亿元补充流动资金个项目主要分布在珠三角和长三角15141个月3个月12个月预估总货值628亿元净利润52亿元平均净利率83目前-1547-1355-1244-1402408182均已开工预计2023年年底将陆续进入结算本次募集资金有12月最高最低价元19881288助提高公司的资产规模优化财务结构并进一步有效扩大公司的业务规模提高市场占有率公司的可持续发展能力和盈利能总股本万股119704434力预计将显著增强流通A股万股119704434总市值亿元181113公司销售好于同业11月单月销售表现尤佳公司前11月实流通市值亿元181113现销售金额4001亿元同比下降197较上月收窄14个百近3月日均成交量万股968823分点同期TOP10房企销售下滑了356公司以其布局优势和品牌优势显著跑赢行业从单月数据来看11月实现销售金额主要股东保利南方集团有限公司370亿元仅同比下降26已经接近于去年同期水平3769公司保持较高的拿地强度补货积极公司前11月拿地金额1540股价表现亿元拿地强度385较2021年全年拿地强度略有2个百分点3323的下降但是已经高于年的水平从按面积计的区域202036013布局来看603位于一二线城市397位于三线城市同时公3司持续加仓长三角和珠三角区域长三角占比319珠三角占-7-17比241合理的区域布局有助于保障公司未来销售的稳步增长20229302022228202233120224302022531202263020227312022831维持买入评级和2470元的目标价不变我们预测公司202220242022130202210312022113020211230保利发展上证指数年EPS为为247266292元我们看好公司作为地产央企龙头兼具稳健性和成长潜力参照可比公司估值给予10x的PE对相关研究报告应目标价为2470元中信建投房地产开发保利发展220714600048盈利保持正增长销售持续领先半年度业绩快报点评中信建投房地产开发保利发展220711600048销售同比转正拿地补货积极6月经营数据点评中信建投房地产保利发展600048220430业绩稳健增长销售态势良好2022年一季报点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明保利发展A股公司简评报告风险提示1本次非公开发行能否取得主管部门的核准及核准时间均具有不确定性且存在不能足额募集资金的风险若非公开发行顺利完成短期内净资产收益率和每股收益有被摊薄的风险2业绩方面当前疫情影响下施工进度受到较大影响高毛利项目结转有可能不及预期从而导致全年毛利率进一步下行此外由于市场下行导致存货减值压力增大有可能会在年报业绩中体现3经营方面市场仍在持续下行同时疫情可能导致推盘节奏会不及预期公司在前期保持了较高的拿地强度如果市场恶化有可能会导致拿地时的预期价格无法实现从而进一步影响后续业绩重要财务指标202020212022E2023E2024E营业收入百万元243208285024332715386767420580增长率3117216716287净利润百万元2894827388295563184934902增长率35-54797896ROE150123119116115EPS元股摊薄242229247266292PE倍8084787366倍PB1312111009资料来源Wind中信建投图表1前11月销售金额同比减少197图表2前11月拿地强度385拿地强度销售额亿元累计同比45600040-550035-10400-1530300-2025-2520020-3010015-350-4010502019202020212022M11资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表3公司募投项目明细序号项目名称总投资万元募集资金拟投入万元总销售收入万元净利润万元净利率状态1广州保利领秀海6697821450007385735073769已开工2西安保利天汇5580101250006544266280096已开工3大连保利城3218441100003582232437068在建4合肥保利和光熙悦312835900003616813050284已开工5中山保利天汇486121850005716374378177在建请参阅最后一页的重要声明1保利发展A股公司简评报告序号项目名称总投资万元募集资金拟投入万元总销售收入万元净利润万元净利率状态6南京保利阅云台485964850005549004244876已开工7西安保利锦上311323800003633083534697在建8南京保利燕璟和颂522964800005970984758780已开工9合肥保利拾光年255498650003012712874995在建10广州保利和悦滨江3334695500038026438050100在建11广州保利锦上256696500002812011892967已开工南京保利扬子萃云台已开工1238333250000441296367568313合肥保利珺悦151373400001738531370779已开工14莆田保利建发棠颂和府416492400004989714708094在建15补充流动资金150000150000----合计56157031250000627670252084283资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2保利发展A股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验连续三年2018-2020荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业获得2020年新财富最佳分析师房地产行业入围奖2020年机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业大陆区入围奖2020年卖方分析师水晶球奖房地产行业第5名李凯18817951112likaidcqcsccomcn研究助理请参阅最后一页的重要声明3保利发展A股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区益田路6003号荣超商务中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室中心B座22层电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4